Kiracı Tahliye Davası: Süre ve Arabuluculuk (2026)
Kira hukuku · Süre hesabı ve dava şartı · Güncel 2026
Kısa cevap: Tahliye davasındaki “bir aylık süre” her sebepte aynı tarihte başlamaz. İhtiyaç ve yeniden inşada sözleşme sonu; yeni malikte edinme ve bildirim tarihleri; tahliye taahhüdünde taahhüt edilen boşaltma günü; iki haklı ihtarda ilgili kira yılının sonu esas alınır. Dava şartı arabuluculuğa süresi içinde başvurulduğunda, başvuru ile son tutanak arasında geçen süre zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabına katılmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 03.12.2025 tarihli E.2025/2548, K.2025/5852 kararında bu kuralı ihtiyaç nedeniyle tahliye dosyasına uygulamış ve arabuluculukta geçen günler dışarıda bırakıldığında davanın süresinde olduğunu kabul etmiştir. Buna rağmen arabuluculuk başvurusunu bir aylık sürenin sonrasına bırakmak hak kaybını düzeltmez.
Bu Rehber Hangi Sorunu Çözüyor?
Kiracının hangi nedenlerle tahliye edilebileceğini topluca öğrenmek için kiracı tahliye yöntemleri ana rehberini inceleyin. Bu sayfanın ayrı amacı, tahliye sebebi belirlendikten sonra dava açma süresinin nasıl korunacağını, zorunlu arabuluculuğun bu süreye etkisini ve dosyanın hangi kayıtlarla kurulacağını açıklamaktır.
Tahliye sebebi, kanuni süre ve dava şartı üç ayrı kontroldür. TBK’daki ilgili dava süresinin geçirilmesi ile arabuluculuğa hiç başvurulmadan dava açılması aynı eksiklik değildir. Hak düşürücü süre yönünden ret ile 6325 m.18/A/2’deki dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret birbirine karıştırılmamalıdır. Ayrıca bir kira döneminde belirli yolun süresinin kaçırılması, taşınmaz için gelecekte hiçbir kanuni tahliye yolunun kalmadığı anlamına gelmez. Sonraki dönem, farklı sebep ve süresinde yapılmış TBK m.353 bildirimi kendi koşullarıyla değerlendirilir. Başlangıçta hangi sebebe dayanıldığı ve o sebebin takvimi açıkça belirlenmelidir.
Tahliye Sebebine Göre Dava Süresi Tablosu
| Tahliye sebebi | Süreyi başlatan olay | Temel başvuru süresi | Kritik belge |
|---|---|---|---|
| Kiraya verenin ihtiyacı | Belirli sürelide sözleşme süresinin sonu; belirsiz sürelide fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenen tarih | Başlangıçtan itibaren bir ay içinde dava | Kira sözleşmesi, ihtiyaç delili, bildirimler |
| Yeniden inşa ve imar | TBK m.350/2’deki şartlarla belirlenen sözleşme/fesih tarihi | Başlangıçtan itibaren bir ay içinde dava | Onaylı proje, ruhsat, teknik belgeler |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıldıktan sonra altı aylık yol; alternatif olarak sözleşme sonu | Altı ay sonra dava veya sözleşme sonundan itibaren bir ay | Tapu edinme tarihi ve zamanında ulaşmış yazılı bildirim |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen boşaltma tarihi | Bir ay içinde icra takibi veya dava | Teslim sonrası verilmiş yazılı taahhüdün aslı |
| İki haklı ihtar | Kira süresinin veya ihtarların yapıldığı ilgili kira yılının sonu | Bir ay içinde dava | İki ayrı muaccel borç, ihtarlar ve ödeme kayıtları |
| Kiracının uygun konutu | Sözleşme süresinin sonu | Bir ay içinde dava | Elverişli konut kaydı ve kiraya verenin başlangıçta bilmediğini gösteren olgular |
Tablodaki “bir ay” ifadesi, bütün dosyalarda aynı takvim gününün kullanılacağı anlamına gelmez. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, uzama yılı, taşınmazın edinme tarihi, bildirimin kiracıya ulaştığı gün, taahhüt tarihi ve arabuluculuk kayıtları birlikte değerlendirilir. Yanlış kira yılı seçimi, doğru ihtarları bile yanlış döneme yerleştirebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Tahliye Dava Süresini Nasıl Etkiler?
6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. İlamsız tahliye takibi ile sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası aynı yol değildir. Takibe sonradan itiraz edilirse izlenecek başvurunun niteliği ayrıca belirlenir; ilk işlemdeki istisna bütün sonraki davalara otomatik taşınmaz.
Dava şartı arabuluculukta süre bakımından özel dayanak m.18/A/15’tir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Başlangıç için ilk toplantı, karşı tarafa davet veya arabulucuyla ilk telefon görüşmesi beklenmez. Kanunun m.16’daki genel arabuluculuk başlangıcıyla dava şartı arabuluculuktaki bu özel başlangıç birbirine karıştırılmamalıdır. Resmî kaynak: Adalet Bakanlığı, Arabuluculuk Kanunu m.16 ve 18/A.
Dosyada süreyi başlatan olay, büro başvurusu, son tutanak ve dava kayıt tarihi ayrı gösterilir. Arabuluculukta geçen dönem dışarıda bırakılır; başvuruya kadar tüketilmiş günler sıfırlanmaz. Son tutanağın avukatın eline daha geç geçmesi de kanundaki düzenlenme tarihini kendiliğinden değiştirmez. Ay olarak belirlenen süre her durumda otuz gün kabul edilerek hesaplanmaz; ilgili takvim ve süre hükümleri uygulanır.
Arabuluculuğun sürelere etkisi, yeni malikin TBK m.351’deki ayrı yazılı bildirim şartının yerine geçen genel bir erteleme değildir. Edinme tarihi, bildirimin zamanında ulaşması ve dava yolu ayrı kontrol edilir. Dava açacağını bildiren TBK m.353 ihtarı ile büro başvurusu da aynı işlem sayılmaz. Arabuluculuk başvurusunun içeriği ve karşı tarafa yapılan bildirimin hukuki etkisi incelenmeden otomatik bir kira yılı uzama sonucu kurulmaz.
Hiç başvurmamak, süreci bitirmemek ve tutanağı eklememek farklıdır
M.18/A/2, dava öncesi tamamlanmış anlaşmama sürecine ait son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylı örneğinin dilekçeye eklenmesini arar. Mevcut tutanak eklenmemişse mahkeme, sunulması için bir haftalık kesin süre ve ret ihtarı verir. İhtar yerine getirilmezse usulden ret sonucu doğar. Bu süre, arabuluculuğa hiç gitmeden açılmış davada sonradan ilk başvuruyu yapma fırsatı değildir. Kanun, hiç başvuru yapılmamış davanın dava şartı yokluğundan reddini ayrıca düzenler.
Başvuru yapılmış fakat görüşmeler sonuçlanmadan dava açılmışsa, “büroya kayıt var” denilerek dava şartının tamamlandığı kabul edilmez. Başlangıç ve sona erme belgeleriyle dava tarihinin sırası incelenir. Son tutanakta taraflar ve uyuşmazlık tanımlanmalıdır; mahkemeye arabuluculukta verilen gizli teklif ve açıklamaları delil diye taşımakla son tutanağı sunmak aynı şey değildir.
6325 m.5, yalnız arabuluculuk için hazırlanmış belgeler ve uzlaşma tekliflerinin delil olarak kullanılmasına sınır getirir. Önceden var olan kira sözleşmesi veya dekont, arabuluculukta da sunulduğu için kendiliğinden delil niteliğini kaybetmez. Buna karşılık sırf uzlaşma amacıyla açıklanan kabul veya öneri, maddenin istisnaları dışında karşı tarafı bağlayan dava ikrarı gibi sunulmaz. Dosya hazırlığında özgün kira belgeleri ile gizli müzakere belgeleri ayrılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/5852 Sayılı Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, E.2025/2548 ve K.2025/5852 sayılı kanun yararına bozma kararında uyuşmazlık ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkindir. İlk derece mahkemesi, davayı sözleşme sonundan itibaren bir aylık sürede açılmadığı gerekçesiyle reddetmiştir. Dosyada arabuluculuk başvurusunun 20.09.2023’te yapıldığı, son tutanağın 05.10.2023’te düzenlendiği ve davanın 16.10.2023’te açıldığı belirlenmiştir.
Yargıtay, 6325 sayılı Kanun m.16/2 uyarınca arabuluculuk sürecinde geçen dönemin süre hesabına katılmaması gerektiğini vurgulamış; bu dönem dışarıda bırakıldığında davanın süresinde açıldığı sonucuna ulaşmıştır. Karar, zorunlu arabuluculuk ile TBK’daki bir aylık dava süresinin birlikte nasıl uygulanacağını gösteren güncel ve doğrudan bir örnektir.
Kararın resmî yayımlanan metni Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü sayfasında bulunmaktadır.
TBK 353 ile Dava Açma Süresi Nasıl Uzar?
Türk Borçlar Kanunu m.353, kiraya verene önemli bir süre koruması sağlar: Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bu bildirim, tahliye iradesini ve dayanılan nedeni dosyada anlaşılır biçimde göstermelidir; ispat için bildirimin kiracıya ulaştığı tarih korunmalıdır.
TBK 353’ün koruması kendiliğinden doğmaz. Yazılı bildirim kanuni dava süresi dolmadan yapılmalı ve tebliğ/ulaşma kaydı bulunmalıdır. Süresi geçmiş bir bildirime m.353 dayanılarak geriye etkili sonuç verilemez. Ayrıca m.353, geçerli tahliye sebebi yaratmaz; yalnız mevcut sebebe dayalı dava açma süresini uzatır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, yeniden inşanın koşulları veya iki haklı ihtarın oluşumu yine ispatlanmalıdır.
Uygulamada noter ihtarı, iadeli taahhütlü gönderi veya ispatlanabilir başka yazılı yöntem kullanılır. Noterde düzenleme günü ile kiracıya tebliğ günü aynı olmayabilir. Güvenli dosyada gönderim belgesi, tebliğ mazbatası, adres araştırması ve iade şerhi birlikte saklanır.
Bildirim ve Tebligatta Hangi Tarih Esas Alınır?
Bir bildirimin düzenlenmiş olması ile muhataba ulaşması aynı şey değildir. Özellikle yeni malik ihtiyacında, edinmeden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Noter evrakının bir ay içinde hazırlanması tek başına yeterli kabul edilmemelidir; bildirimin zamanında ulaştığı tebliğ kaydıyla gösterilmelidir.
Adresin kira sözleşmesindeki adresle, kiralananın adresiyle ve bilinen güncel adresle uyumu kontrol edilir. Tebligat iade edilmişse iade nedeni; muhatabın taşınması, adresin kapalı olması, isim uyuşmazlığı veya usul işlemi ayrı incelenir. Elektronik tebligat kullanılıyorsa elektronik adrese ulaştığı ve kanunen tebliğ edilmiş sayıldığı tarih birbirinden ayrılır.
Dava içindeki mahkeme süreleri tebliğ veya kanunda öngörülen hâllerde tefhimle başlar. Gün, hafta ve ay biçiminde belirlenen sürelerin sonu ile resmî tatilin etkisi HMK m.91–93’te düzenlenir. Buna karşılık TBK’daki tahliye sürelerinin başlangıcı kendi maddesindeki olaya göre belirlenir; tüm süreler için tek bir “tebliğden sonra bir ay” formülü kullanılamaz.
Tahliye Davası Dosyası Nasıl Hazırlanır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri, kiralananın yeri ve varsa geçerli yetki şartı üzerinden incelenir. Görev ile yetki aynı kavram değildir.
Dava dilekçesi yalnız tahliye sebebini söylememeli; süre hesabını denetlenebilir biçimde göstermelidir. Aşağıdaki kronoloji ayrı tablo hâlinde hazırlanmalıdır:
- kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve uzama yılları,
- kiralananın teslim tarihi,
- muaccel kira borçları ve ödeme günleri,
- ihtarların düzenleme ve tebliğ tarihleri,
- taahhüt tarihi ile taahhüt edilen boşaltma günü,
- tapu edinme tarihi ve yeni malik bildirimi,
- arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri,
- dava kayıt tarihi ve talep sonucu.
İhtiyaç dosyasında mevcut konut ve işyeri durumu, aile ve çalışma koşulları; yeniden inşada onaylı proje ve kullanımın iş sırasında imkânsızlığı; iki haklı ihtarda ayrı muaccel borçlar; taahhütte teslimden sonra düzenlenme ve imza; uygun konutta elverişlilik ile kiraya verenin başlangıçtaki bilgisi ispat planına eklenir.
Tahliye taahhüdünün ayrıntılı şartları için tahliye taahhütnamesi rehberini, ihtiyaç incelemesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ve dava şartı süreci için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk rehberini inceleyebilirsiniz.
Tahliye Davasında En Sık Yapılan Usul Hataları
- Yanlış başlangıç tarihi: Takvim yılı sonu ile kira yılı sonunun karıştırılması.
- Geç arabuluculuk: Bir aylık süre bittikten sonra başvurunun hakkı yeniden canlandıracağının sanılması.
- Yeni bir ay varsayımı: Son tutanaktan sonra sıfırdan bir ay başladığının kabul edilmesi.
- Yanlış taraf: Arabuluculuk başvurusunda veya davada malik, kiraya veren, kiracı ya da mirasçı sıfatlarının eksik kurulması.
- Tebliğ yerine düzenleme tarihi: İhtarın noter tarihine bakılıp muhataba ulaşma tarihinin kontrol edilmemesi.
- Eksik son tutanak: Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi veya uyuşmazlık konusuyla uyumsuz olması.
- TBK 353 bildiriminin geç yapılması: Süre dolduktan sonra gönderilen ihtarın bir kira yılı uzatma sağlayacağının düşünülmesi.
- İcra ve dava yolunun karıştırılması: İlamsız tahliye takibi istisnası ile sulh hukuk davasının aynı usule tabi olduğunun sanılması.
- Belge aslının kaybı: Tahliye taahhüdü, ihtar ve tebliğ evrakının yalnız ekran görüntüsüyle bırakılması.
- Kendi kendine tahliye: Mahkeme veya icra yolu olmadan kilit değiştirilmesi, elektriğin kesilmesi veya eşyanın çıkarılması.
Tahliye Süresi ve Arabuluculukla İlgili Hükümlerin Tam Metni
Aşağıdaki hükümler Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat sistemi ve TBMM kaynaklarından 31 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Somut işlem tarihinde yürürlükte bulunan konsolide metin ayrıca doğrulanmalıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 – Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.351 – Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352 – Taahhüt, iki haklı ihtar ve uygun konut
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.353 – Dava süresinin uzaması
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
6325 sayılı Kanun m.16/2 – Arabuluculuğun sürelere etkisi
MADDE 16- (2) Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
6325 sayılı Kanun m.18/A/2 – Son tutanak ve dava şartı kontrolü
MADDE 18/A- (2) Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.
6325 sayılı Kanun m.18/B – Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk
MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.)
(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.
(5) (Ek:7/11/2024-7531/26 md.) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.91–93 – Sürenin başlangıcı, bitimi ve tatil
Sürelerin başlaması
MADDE 91- (1) Süreler, taraflara tebliğ tarihinden veya kanunda öngörülen hâllerde, tefhim tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Sürelerin bitimi
MADDE 92- (1) Süreler gün olarak belirlenmiş ise tebliğ veya tefhim edildiği gün hesaba katılmaz ve süre son günün tatil saatinde biter.
(2) Süre; hafta, ay veya yıl olarak belirlenmiş ise başladığı güne son hafta, ay veya yıl içindeki karşılık gelen günün tatil saatinde biter. Sürenin bittiği ayda, başladığı güne karşılık gelen bir gün yoksa, süre bu ayın son günü tatil saatinde biter.
Tatil günlerinin etkisi
MADDE 93- (1) Resmî tatil günleri, süreye dâhildir. Sürenin son gününün resmî tatil gününe rastlaması hâlinde, süre tatili takip eden ilk iş günü çalışma saati sonunda biter.
Mersin’den Türkiye Geneli Tahliye Dosyası ve Süre İncelemesi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Akdeniz/Mersin’dedir. Türkiye genelindeki dosyalar, kabul edilen iş ve görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir. Büronun bulunduğu yer, bütün kira uyuşmazlıklarında Mersin mahkemelerini yetkili kılmaz. Kiraya verenin tahliye talebi ile kiracının süre ve dava şartına ilişkin savunması kendi belgeleriyle incelenir.
İlk inceleme için kira sözleşmesinin bütün sayfaları, ihtar ve tebliğ belgesi, tapu edinme kaydı, arabuluculuk başvurusu ve son tutanak birlikte gönderilmelidir. Yurt dışında yaşayan tarafın vekâletname hazırlığı, işlemeye devam eden sürelerden ayrı planlanır. Görüşme talebi veya belge gönderimi, dava ya da arabuluculuk başvurusunun yapılmış olduğu anlamına gelmez. Mersin ofisi iletişim ve ulaşım bilgileri üzerinden başvurunun konusu ve yakın tarihli süre belirtilir.
Tahliye Davası Süreleri Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tahliye davasındaki bir ay her durumda aynı gün mü başlar?
Hayır. Başlangıç; ihtiyaçta sözleşme veya fesih dönemi, taahhütte boşaltma günü, iki haklı ihtarda ilgili kira dönemi gibi kanundaki olaya göre belirlenir. Ay süresi otomatik olarak otuz gün kabul edilmez.
Dava şartı arabuluculukta süre ilk toplantıda mı durur?
Hayır. 6325 m.18/A/15, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımını durdurur ve hak düşürücü sürenin işlemesini engeller. İlk toplantının daha sonra yapılması bu başlangıcı değiştirmez.
Son tutanaktan sonra yeniden bir aylık süre mi başlar?
Hayır. Arabuluculuk öncesinde geçen süre sıfırlanmaz. Son tutanaktan sonra kalan süre hesaplanır. Süresi dolmuş bir başvuru yolu yalnız sonradan arabuluculuğa gidilerek canlandırılmaz.
Bir dönemin süresi kaçırılınca kiracı hiçbir zaman çıkarılamaz mı?
Böyle genel bir sonuç yoktur. Kaçırılan süre ilgili sebep ve döneme göre değerlendirilir. Sonraki dönem, farklı bir kanuni sebep veya süresinde yapılmış TBK m.353 bildirimi ayrı inceleme gerektirir; gecikme kendiliğinden giderilmiş sayılmaz.
Son tutanağı eklememek ile hiç arabuluculuğa gitmemek aynı mı?
Değildir. Tamamlanmış sürece ait tutanak eklenmemişse m.18/A/2 uyarınca bir haftalık kesin süre ve ret ihtarı verilir. Hiç başvurulmadan açılan davada bu süre, sonradan ilk arabuluculuk başvurusunu yapmak için kullanılamaz.
TBK m.353 bildirimi tahliyeyi garanti eder mi?
Hayır. Süresinde yapılan yazılı dava açma bildirimi dava süresini bir kira yılı uzatır; yeni bir tahliye sebebi yaratmaz. Dayanılan sebebin koşulları ve bildirimin zamanında ulaştığı ayrıca ispatlanır.
Yeni malikin bir aylık bildirimi arabuluculukla otomatik ertelenir mi?
Bu varsayımla hareket edilmez. TBK m.351’deki edinmeye bağlı yazılı bildirim şartı, dava süresinin korunmasından ayrı incelenir. Sözleşme sonuna bağlı alternatif yol da kendi şartlarıyla değerlendirilir.
Tahliye taahhüdünde icra ile dava aynı süreç mi?
Hayır. TBK m.352/1, teslimden sonra verilmiş yazılı taahhütte boşaltma tarihinden başlayan bir ay içinde icra veya dava yolunu düzenler. Seçilen yol, arabuluculuk ve sonraki itiraz işlemleri bakımından ayrı kontrol edilir.
Kanun yararına bozma kararı kiracıyı doğrudan çıkarır mı?
Hayır. HMK m.363/2 uyarınca kanun yararına bozma önceki hükmün hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Süre hesabına ilişkin içtihat, başka bir dosya için tahliye kararı veya icra emri değildir.
Arabuluculukta sunulan her belge davada kullanılamaz mı?
Hayır. Önceden mevcut kira sözleşmesi ve dekont sırf arabuluculukta sunulduğu için delil olmaktan çıkmaz. Buna karşılık uzlaşma teklifleri, sırf süreç için hazırlanmış belgeler ve açıklamalar 6325 m.5’teki sınırlamalara tabidir.
Resmî Kaynaklar
- Adalet Bakanlığı UYAP – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Adalet Bakanlığı UYAP – 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu
- Adalet Bakanlığı UYAP – 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Arabuluculuk Daire Başkanlığı – Dava şartı arabuluculuk SSS
- Yargıtay 3. HD E.2025/2548, K.2025/5852 – resmî karar metni
Son mevzuat, içtihat ve bağlantı kontrolü: 31 Ağustos 2026.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.