Налог при продаже недвижимости в Турции 2026: 5 лет, 150 000 TL и расчёт для иностранца

Что такое değer artışı kazancı при продаже недвижимости

Турецкий Закон о подоходном налоге рассматривает определённые доходы от отчуждения имущества и прав как доход от прироста стоимости — değer artışı kazancı. Для обычного частного владельца недвижимости ключевой вопрос состоит в том, когда объект был приобретён, каким способом, когда продан и какая чистая экономическая прибыль возникла.

Нельзя путать налог на прирост стоимости с регистрационным сбором tapu. Регистрационный платёж связан с самой операцией передачи права. Değer artışı kazancı — это подоходный налоговый вопрос продавца, возникающий при наличии облагаемого прироста. Одна и та же сделка может иметь несколько разных налоговых и сборных элементов.

Налог не рассчитывается как простой процент от всей суммы продажи. Сначала определяется чистый прирост. Из полученной цены вычитается предусмотренная законом стоимость приобретения, а также расходы, налоги и сборы, которые допускается учесть. После этого применяется льгота и налоговая шкала.

Поэтому утверждение «если продал квартиру за 10 миллионов, налог платится с 10 миллионов» неверно для стандартного частного değer artışı kazancı. Налоговая база формируется иначе.

Как считается пятилетний срок

Официальные разъяснения GİB указывают, что возмездно приобретённая квартира, земля или иная соответствующая недвижимость, проданная в течение пяти лет с даты приобретения, может создавать облагаемый прирост. После истечения пятилетнего срока доход от такой разовой продажи частного имущества в стандартной ситуации не входит в değer artışı kazancı.

Пять лет считаются не приблизительно как «пять календарных лет», а по фактическим датам. GİB прямо указывает, что учитывается дневной расчёт. Например, объект, купленный 20 ноября 2021 года, нельзя считать безопасно вышедшим за срок 1 ноября 2026 года только потому, что наступил 2026 год.

Дата приобретения обычно связана с регистрацией права, но для специальных ситуаций — строительства на собственном участке, обмена по договору с подрядчиком, преобразования прав — GİB публикует отдельные правила. Нельзя всегда брать дату первого платежа за строящуюся квартиру.

Если объект приобретён несколькими этапами или долями, каждая часть может потребовать отдельной оценки даты. Покупка дополнительной доли позже не обязательно меняет дату первоначально приобретённой части.

Почему наследство и дарение рассматриваются иначе

GİB официально разъясняет, что доход от продажи имущества, полученного безвозмездно — например, по наследству, — не рассматривается как değer artışı kazancı по этому режиму. Это важное исключение, которое часто неправильно описывается как «после наследства нужно ждать пять лет».

Это не означает полное отсутствие любых налогов. Само наследование может создавать обязанности по налогу на наследство и безвозмездное приобретение, а продажа связана с регистрационными платежами и другими возможными вопросами. Просто именно пятилетний değer artışı kazancı не применяется к безвозмездному приобретению одинаково.

Если наследник сначала получает долю по наследству, а затем покупает дополнительные доли у других наследников за деньги, части имеют разную историю приобретения. Нельзя автоматически считать весь объект «наследственным».

Аналогично дарение между родственниками и фактическая продажа, замаскированная под дарение, имеют разные последствия. Документы должны отражать реальную юридическую операцию.

Как определить стоимость приобретения

Исходной точкой является документально подтверждаемая стоимость, по которой имущество было приобретено. Покупатель, который при первоначальной покупке искусственно занизил официальную цену, может через несколько лет столкнуться с более высоким расчётным приростом и доказательственными проблемами.

В стоимость и чистый расчёт могут включаться предусмотренные законом расходы и платежи. Не каждый бытовой расход на квартиру автоматически увеличивает налоговую стоимость. Например, мебель, личные расходы на поездки или неоплачиваемый собственный труд владельца не следует добавлять без правового основания.

Крупные капитальные улучшения требуют документального подтверждения и налогового анализа. Счета, договоры подрядчиков и банковские платежи важнее фотографий ремонта. Бухгалтер должен определить, какие расходы законно учитываются.

Если недвижимость была куплена в иностранной валюте, налоговый расчёт всё равно выполняется по турецким налоговым правилам. Нельзя просто считать прибыль в евро как разницу двух евро-сумм.

Yİ-ÜFE и индексация стоимости приобретения

Турецкая система позволяет индексировать стоимость приобретения по индексу внутренних цен производителей Yİ-ÜFE при выполнении установленного условия роста индекса. GİB указывает, что индексация применяется, когда рост между соответствующими периодами составляет 10% или более.

Для расчёта используются индексы месяца, предшествующего приобретению, и месяца, предшествующего продаже. Это означает, что нельзя брать годовую инфляцию или потребительский TÜFE вместо Yİ-ÜFE только потому, что он знаком владельцу.

Индексация способна существенно увеличить налоговую стоимость в инфляционный период и тем самым уменьшить чистый облагаемый прирост. Официальные примеры GİB показывают именно этот механизм.

Расчёт должен быть воспроизводимым: дата приобретения, дата продажи, соответствующие индексы и формула сохраняются в рабочем файле. Если налоговая запросит объяснение, владелец не должен отвечать «так посчитал риелтор».

Льгота 150 000 TL в 2026 году

На 2026 год GİB установил льготу по değer artışı kazancı в размере 150 000 TL. Это льгота по чистому приросту, а не уменьшение цены продажи на 150 000 TL до любых других расчётов.

Если рассчитанный чистый прирост после законных вычетов не превышает применимую льготу, декларационная обязанность по этому доходу оценивается соответственно. Если превышает, облагаемая часть формируется после вычета льготы и применяется подоходная шкала.

Льгота ежегодно меняется. Поэтому статья с цифрой 120 000 TL относится к 2025 году и не должна использоваться для продажи в 2026 году. Для продажи в 2027 году также потребуется новая сумма.

Если у лица несколько операций, применение льготы нельзя механически умножать на количество квартир. Это годовая налоговая льгота по соответствующей категории дохода и рассчитывается по правилам годового декларирования.

Какие расходы могут уменьшать чистый прирост

GİB указывает, что из дохода от отчуждения вычитаются стоимость приобретения, расходы, связанные с отчуждением и остающиеся на продавце, а также уплаченные налоги и сборы в предусмотренном объёме. Важно документировать каждую сумму.

Если риелторская комиссия оплачена продавцом и относится к продаже, она может иметь налоговое значение при соблюдении условий и наличии счета. Наличный платёж без документа усложняет вычет.

Регистрационный сбор, оплаченный продавцом, также анализируется по закону. Сумма должна подтверждаться официальной квитанцией, а не перепиской «мы договорились пополам».

Адвокатские и оценочные расходы рассматриваются по их связи с отчуждением и налоговым правилам. Не следует самостоятельно включать любой профессиональный расход без подтверждения бухгалтера.

Когда подаётся годовая или отдельная декларация

Сначала определяют налоговый статус продавца и вид декларации. Для дохода, подлежащего годовому декларированию, применяется календарь соответствующего налогового года; этот порядок нельзя автоматически переносить на всех иностранных продавцов.

Для dar mükellef может применяться münferit beyanname. По разделу 5.2.1 официального руководства GİB, когда у ограниченно обязанного налогоплательщика нет обязанности включать этот доход в годовую декларацию и налог не удержан у источника, доход от отчуждения недвижимости декларируется отдельно в налоговой инспекции по месту недвижимости — в течение 15 дней со дня получения дохода. Поэтому ожидание следующего марта может привести к пропуску срока.

До продажи с налоговым специалистом проверяют резидентство, обязанность декларирования, дату получения дохода, льготу, удержание и применимое международное соглашение. Иностранный паспорт сам по себе не определяет налоговый статус. Сохраняйте документы приобретения, продажи, расходов и платежей; настоящий материал не заменяет индивидуальный налоговый расчёт.

Нерезидент, dar mükellef и иностранный продавец

Турецкое налоговое право различает полную и ограниченную налоговую обязанность. Иностранный собственник, который не является турецким налоговым резидентом, не освобождается автоматически от налога с дохода, источник которого находится в Турции.

GİB отдельно регулирует декларации dar mükellef. Конкретный способ зависит от вида дохода и наличия удержания. Для недвижимости в Турции всегда нужно оценить внутреннее турецкое правило до ссылки на иностранное резидентство.

Затем анализируется соглашение об избежании двойного налогообложения между Турцией и страной резидентства. Оно распределяет налоговые права и механизмы зачёта, но не всегда означает полное освобождение в одной стране.

Иностранцу полезно получить документ о турецком налоге для использования в своей стране. Международный налоговый файл готовится вместе с бухгалтером.

Продажа нескольких квартир и годовой расчёт

Если человек продаёт две или три квартиры в одном году, каждый объект сначала анализируется по дате и способу приобретения. Затем налоговые результаты объединяются в рамках соответствующих правил.

Одна квартира может быть приобретена более пяти лет назад и не создавать değer artışı kazancı, другая — куплена два года назад и создавать. Третья может быть унаследована и иметь иной режим.

Если операции систематические, частые и организованные как бизнес, налоговая может оценивать их не как случайный прирост частного имущества, а как коммерческую деятельность. Тогда меняется режим налогообложения и учет расходов.

Количество сделок — лишь один фактор. Рассматриваются цель приобретения, регулярность, организация и экономическая деятельность. Профессиональному инвестору нельзя автоматически применять льготный подход частного продавца.

Когда продажа становится коммерческой деятельностью

Человек, который строит или регулярно покупает объекты специально для перепродажи с прибылью, может получать ticari kazanç, а не только değer artışı kazancı. Коммерческий доход имеет иной учет, НДС и декларационные последствия.

Нельзя искусственно раздробить бизнес между родственниками, чтобы представить каждую продажу как личную. Налоговая оценивает фактическую организацию деятельности.

Если собственник сдавал объект много лет, а затем продаёт его один раз, это не делает продажу автоматически коммерческой. Важны совокупные обстоятельства.

До серии продаж инвестору нужен бухгалтерский и юридический план. Исправлять структуру после нескольких сделок обычно сложнее и дороже.

Валюта сделки и реальная цена

Иностранец часто измеряет прибыль в евро или долларах, но турецкий налоговый расчет ведётся по правилам TL и индексации. Валютная прибыль и налоговый прирост могут существенно различаться.

Например, квартира может почти не подорожать в евро, но её TL-цена вырастет кратно из-за инфляции и курса. Именно поэтому Yİ-ÜFE индексация имеет большое значение для справедливого налогового расчёта.

Официально декларируемая цена должна соответствовать реальной структуре. Скрытая наличная доплата создаёт налоговый риск и лишает продавца доказательств фактической стоимости.

График безопасной оплаты следует проверять отдельно от налогового расчёта. В сообщении от 28 сентября 2026 года Министерство торговли объявило о решении определить обязательное начало на 1 декабря 2026 года посредством предстоящего изменения правил. Сообщение не заменяет опубликованную действующую норму и не подтверждает готовность каждого банка. Перед сделкой проверьте правила и банковскую процедуру; подробности приведены в руководстве о безопасной оплате и актуальном графике. Способ оплаты сам по себе не устанавливает налоговую льготу или размер налога.

Какие документы должен сохранить иностранный продавец

Минимальный налоговый архив включает первоначальный tapu и договор приобретения, банковские платежи, документы регистрационного сбора, счета на учитываемые расходы, новый договор продажи, безопасный платежный документ и новый реестровый результат.

Для наследства сохраняются свидетельство о наследственном статусе и документы перехода. Для строительства — документы участка, регистрации нового объекта и подтверждения затрат.

Если продавец покидает Турцию, цифровые копии хранятся в безопасном месте, но оригиналы официальных документов не уничтожаются. Бухгалтеру передается полный пакет, а не отдельные скриншоты.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu имеет физические офисы в Стамбуле (Maslak/Sarıyer, Polaris Plaza) и Мерсине (Akdeniz, Profit İş Merkezi) и координирует юридическую работу по всей Турции из офисов в Стамбуле и Мерсине в пределах правил подсудности и представительства. Родной язык адвокатов — турецкий, также доступен продвинутый английский; для русскоязычных клиентов при необходимости организуется переводчик на русском языке.