Mersin Ortaklığın Giderilmesi Davası: Aynen Taksim ve Satış

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki birlikte mülkiyeti sona erdiren iki taraflı bir davadır. Eski kullanımda “izale-i şuyu” denir. Davacı da davalı da sonuçta ortaklığın bitmesinden yararlanır; uyuşmazlık çoğu kez ortaklığın sona erip ermeyeceğinden çok, hangi yöntemle ve hangi değer üzerinden sona ereceğinde yoğunlaşır.

TMK m.698 uyarınca paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir. Ancak hukuki işlemle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü, malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi gibi istisnalar bulunur. Paylı mülkiyeti sürdürme sözleşmesi en çok on yıl için yapılabilir; taşınmazlarda resmi şekil ve tapu siciline şerh koşulları önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten sonra açılacak dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk yapılmadan doğrudan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

1. Taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulur.
2. Tapudaki bütün paydaşlar veya mirasçılar eksiksiz bildirilir.
3. Aynen paylaşma, payın devri, üçüncü kişiye rızai satış, ödeme planı ve kullanım düzeni görüşülebilir.
4. Anlaşma olmazsa son tutanak alınır ve dava dilekçesine eklenir.

Son tutanağın işlevi için arabuluculuk son tutanağı rehberini; ücret ve giderler için 2026 arabuluculuk ücreti rehberini inceleyebilirsiniz.

Davayı Kim Açabilir ve Kime Karşı Açılır?

Tek bir paydaşın payı çok küçük olsa bile ortaklığın giderilmesini isteme hakkı vardır. Diğer paydaşların çoğunlukla karşı çıkması davayı tek başına engellemez. Buna karşılık tapuda veya mirasçılık belgesinde yer alan tüm ortakların davada taraf olması zorunludur; aksi hâlde taraf teşkili tamamlanmadan hüküm kurulamaz.

• Güncel ve tedavüllü tapu kaydını alın.
• Ölen malik varsa mirasçılık belgesini ve nüfus kayıtlarını tamamlayın.
• Pay devri olmuşsa yeni malik ve tescil tarihini kontrol edin.
• Kayyım, vesayet veya tüzel kişi temsili gerekiyorsa yetki belgelerini belirleyin.
• Yurt dışındaki paydaşın adres ve tebligat bilgilerini araştırın.
• Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, intifa ve şerhleri listeleyin.

Yurt dışında yaşayan bir ortak varsa yurt dışındaki paydaş ve ortaklığın giderilmesi rehberi, mirasçı bulunamaz veya ortaklık yönetilemezse miras ortaklığına temsilci atanması rehberi ilgili olabilir.

Aynen Taksim Ne Zaman Mümkündür?

TMK m.699’a göre paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık/açık artırmayla satılıp bedelin bölüşülmesi biçiminde yapılır. Bir paydaş aynen taksim isterse mahkeme, taşınmazın niteliği ve tüm paydaşların pay oranları bakımından bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırmalıdır.

Aynen taksim, kâğıt üzerinde eşit metrekare vermek değildir. Cephesi, imar hakkı, yapılaşma olanağı veya ekonomik değeri farklı parçalar için uzman bilirkişi değerlendirmesi gerekir. Paylar arasında küçük değer farkı varsa ivaz eklenerek denkleştirme yapılması gündeme gelebilir.

Satış Yoluyla Ortaklık Nasıl Giderilir?

Taşınmaz bölünemiyor veya bölünme hâlinde önemli değer kaybı oluşuyorsa mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir; kıymet takdiri, ilan, teminat ve artırma işlemleri elektronik ortamda yürütülür.

1. Mahkeme satış kararını ve pay oranlarını belirler.
2. Kararın kesinleşmesiyle satış dosyası açılır.
3. Bilirkişi aracılığıyla güncel kıymet takdiri yapılır ve ilgililere tebliğ edilir.
4. Satış ilanı UYAP e-Satış Portalında yayımlanır.
5. Katılımcılar teminat ve teklif koşullarını yerine getirir.
6. İhale kesinleşip bedel ödendikten sonra tescil ve bedelin paylaştırılması yapılır.

UYAP’ın resmi açıklamasına göre satış memurluklarının ihaleleri tamamen elektronik ortamda yapılır; ilgililer ilan ve evrakı görebilir, teminat yatırabilir, teklif verebilir ve kalan bedeli ödeyebilir. Bu nedenle eski içeriklerdeki “mezat salonunda fizikî ihale” anlatımı güncel uygulamayı yansıtmaz.

2026 Değişikliği: İlk Artırma Yalnız Mirasçılar Arasında mı?

2026’da yürürlüğe giren 12. Yargı Paketiyle, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı dosyalar için özel artırma sistemi getirildi. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirse ilk artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Payın daha önce mirasçı olmayan üçüncü kişiye satılması, taşınmazda üçüncü kişiye ait mülkiyet payı bulunması veya tapu zincirinin farklı olması özel kuralın uygulanmasını engelleyebilir. Satış ilanı ve güncel tapu kaydı bu yüzden birlikte incelenmelidir.

Taşınmazdaki Bina, Ağaç veya Muhdesat Kime Aittir?

Arsa üzerindeki bina, sera, kuyu veya ağaç gibi muhdesatın bir paydaş tarafından meydana getirildiği iddiası, satış bedelinin dağıtımını etkileyebilir. Bütün paydaşlar bu aidiyeti kabul ederse bilirkişi, arz ve muhdesat değerini ayrı belirleyerek satış bedelinin hangi oranla dağıtılacağını hesaplayabilir.

Diğer paydaşlar aidiyete itiraz ederse ortaklığın giderilmesi mahkemesi çoğu zaman iddia sahibine genel görevli mahkemede muhdesatın aidiyetinin tespiti için süre verir ve sonucu bekletici mesele yapar. Yalnız masraf faturası veya uzun süre kullanım, her durumda mülkiyet/aidiyet iddiasını ispatlamaya yetmez.

Uyuşmazlık ayrı dava gerektiriyorsa muhdesatın aidiyetinin tespiti dilekçe rehberi delil ve talep yapısını açıklar.

Tarım Arazisi, İmar ve Kat Mülkiyeti Davayı Nasıl Etkiler?

Her taşınmazın bölünme rejimi aynı değildir. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun ve ilgili düzenlemeler, asgari büyüklüğün altına bölünmeyi sınırlayabilir. İmarlı arsada belediyenin ifraz koşulları; yapılı taşınmazda bağımsız bölümlerin niteliği ve kat mülkiyeti şartları araştırılır.

• Tapuda “tarla” yazması tek başına yeterli değildir; fiilî kullanım, plan ve tarım sınıfı kontrol edilir.
• İfraz krokisinin teknik olarak çizilebilir olması, idari makamın bölünmeye izin vereceği anlamına gelmez.
• Kaçak veya ruhsata aykırı yapı kat mülkiyeti yolunu engelleyebilir.
• Pay oranlarıyla uyumlu bağımsız bölüm yoksa denkleştirme veya satış gündeme gelir.
• Taşınmaz üzerinde aile konutu, intifa, haciz, ipotek veya kira şerhi varsa satış ve tescile etkisi ayrıca incelenir.

Kat mülkiyetli yapıda ortaklığın giderilmesinin sınırları için KMK m.7 ortaklığın giderilmesi rehberini inceleyebilirsiniz.

Önalım Hakkı ile Ortaklığın Giderilmesi Aynı Şey mi?

Hayır. Yasal önalım hakkı, paydaşın payını üçüncü kişiye rızai satışla devretmesi üzerine diğer paydaşa belirli koşullarla açılan ayrı bir davadır. Ortaklığın giderilmesi sonucu yapılan cebri artırma ise TMK m.733 kapsamında yasal önalım hakkının kullanılamadığı satışlardan biridir.

Bu nedenle “ihalede başkası alırsa sonra şufa davası açarım” yaklaşımı güvenli değildir. Taşınmazı edinmek isteyen paydaş artırmaya katılım, teminat ve finansman hazırlığını satıştan önce yapmalıdır. Rızai pay satışı varsa Mersin hisseli tapu ve önalım hakkı rehberi uygulanacak süreleri açıklar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetki kesin niteliktedir; dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse yetki ve birlikte dava koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava basit yargılama usulüne tabidir. Mahkeme tapu kayıtlarını ve imar durumunu toplar, keşif yapar, harita/mühendislik ve değerleme bilirkişilerinden rapor alabilir. Talep dilekçesi için ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi rehberini kullanabilirsiniz.

Dava Ne Kadar Sürer ve Masrafları Kim Öder?

Kesin bir bitiş süresi verilemez. Paydaş sayısı, yurt dışı tebligat, ölü maliklerin mirasçılarının tespiti, keşif, imar cevabı, muhdesat davası, bilirkişi itirazı ve istinaf süreci süreyi belirler. Satış kararı verilmesi hâlinde kararın kesinleşmesinden sonraki satış dosyası da ayrıca zaman alır.

“Davayı açan bütün masrafı kesin öder” veya “bütün giderler davalıya yüklenir” biçimindeki genellemeler doğru değildir. Ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı niteliği nedeniyle harç ve yargılama giderleri kural olarak pay oranları gözetilerek dağıtılır; haksız usul işlemleri ve özel durumlar ayrıca değerlendirilir.

Satış Bedeli Paydaşlara Nasıl Dağıtılır?

İhale bedelinden satış giderleri, vergiler ve dosyaya göre öncelikli kesintiler yapıldıktan sonra kalan tutar, tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır. Muhdesat aidiyeti kabul edilmiş veya hükmen belirlenmişse dağıtım oranı buna göre farklılaşabilir. Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, intifa ve kamu alacakları da paydaşın alacağına veya tescile etki edebilir.

Bir paydaşın taşınmazı yıllarca tek başına kullanması, tapu payını kendiliğinden artırmaz. Diğer paydaşların kullanım karşılığı ecrimisil talebi varsa bunun koşulları ve intifadan men ayrı bir uyuşmazlık olarak ele alınır; ortaklığın giderilmesi dosyasında otomatik mahsup yapılacağı varsayılmamalıdır.

Mersin’de Dava Açmadan Önce Dosya Nasıl Hazırlanır?

Mersin’de arsa, narenciye bahçesi, tarla, apartman, dükkân veya miras kalan konut için aynı şablon kullanılmamalıdır. Taşınmazın konumu ve imar/tarım niteliği, satış mı aynen taksim mi isteneceğini doğrudan etkiler.

1. Güncel tapu kaydı, takyidat ve çap belgesini alın.
2. Bütün paydaşların kimlik, adres ve mirasçılık durumunu çıkarın.
3. Belediye veya ilgili idareden imar, ifraz ve yapı bilgilerini kontrol edin.
4. Bina, ağaç, kuyu ve diğer muhdesatı kimin yaptığını belgeleyin.
5. Taşınmazın yaklaşık piyasa değeri ve gelir durumunu araştırın.
6. Aynen taksim önerisi varsa teknik taslak ve denkleştirme seçeneği hazırlayın.
7. Rızai pay devri veya tüm taşınmaz satışı için net ödeme/tapu planı oluşturun.
8. Arabuluculuk başvurusunda bütün tarafları ve taşınmazları eksiksiz gösterin.
9. Anlaşma olmazsa son tutanağı dava dilekçesine ekleyin.
10. Satış ihtimalinde teminat ve finansman planını ihale gününden önce tamamlayın.