شراء عقار بالمزاد القضائي في تركيا للأجنبي: ما الذي تفحصه قبل تقديم العرض؟

العقارات وحماية الاستثمار

هل لديك سؤال عام حول هذا المقال؟ اطرح سؤالاً دون اسم

العناصر والتحليل القانوني

محضر المزاد وتقرير التقييم يبينان عناصر مختلفة؛ تقرير القيمة ليس تعهداً بخلو العقار من الشاغلين أو بقيام إقامة عقارية. وتحتاج المواعيد الخاصة بإتمام الثمن والطعن في المزاد إلى متابعة دقيقة مستقلة عن توقعات المشتري.

قبل إيداع الضمان، افصل بين أهلية دخول المزاد وأهلية تسجيل العقار باسمك. راجع مع دائرة التنفيذ شروط المشاركة والتمثيل في الملف، ومع مديرية الطابو قابلية التملك بالنظر إلى جنسيتك وصفة العقار والقيود على موقعه بموجب المادة 35 من قانون الطابو. وطابق رقم القطعة والحصة المعروضة مع الإعلان والتقييم. تتيح بوابة البيع الإلكتروني القضائي الاطلاع على مستندات المزاد. وإذا كان السؤال عن تسلم عقار اشتريته بالفعل، فراجع دليل التسليم والإخلاء بعد المزاد.

من يحق له التملك بعد رسو المزاد؟

تحدد المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 أهلية الشخص الطبيعي الأجنبي لاكتساب العقار أو الحق العيني المحدود وفق الجنسية والقيود القانونية والقرارات المطبقة على نوع العقار وموقعه. لذلك تبدأ المراجعة قبل تحويل الضمان، باسم المشتري كما سيظهر في محضر البيع، وبجنسية جواز السفر الذي سيستعمل في المعاملة، وبرقم القطعة وموقعها. وراجع مع مديرية الطابو ما إذا كان المشتري يستطيع اكتساب الحق المحدد في الإعلان. فتح حساب في البوابة أو نجاح إرسال عرض إلكتروني يثبت إجراءً في المزاد، في حين أن قابلية القيد باسم الأجنبي تتحدد وفق قانون الطابو. وإذا كان المتقدم شركة، يحدد قانون تأسيسها وصفة الشركة قبل اختيار حكم المادة 35 أو المادة 36، ولا تنقل قواعد الأشخاص الطبيعيين إلى الشركة تلقائياً.

تنص المادة 35 على حد عام قدره ثلاثون هكتاراً للشخص الطبيعي الأجنبي في عموم تركيا، وعلى حد إجمالي في القضاء يبلغ عشرة بالمائة من مساحة الأراضي الخاضعة للملكية الخاصة، مع مراعاة الصلاحيات والقيود التي يتضمنها النص. ويشمل حساب النص العقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يتناولها. عند تملك سابق، قدم للمديرية معلوماته كي لا يحسب العقار المعروض وحده. كما يراجع تصنيف موقع القطعة والقيود المرتبطة بالمناطق العسكرية والأمنية مع الجهة المعنية. لا يكفي أن إعلان المزاد منشور لعقار في مدينة يشتري فيها أجانب، لأن الفحص يتعلق بالقطعة والحق والمشتري المحددين. وعند شراء عقار غير مبني، افحص أيضاً واجب تقديم مشروع للوزارة المختصة خلال سنتين وفق المادة 35، ولا تسعّر الأرض على أساس استعمال لم تثبته مستندات التخطيط.

اقرأ الإعلان والتقييم وقيد الطابو معاً

تستخرج من البوابة الرسمية نسخة إعلان الجولة الأولى والثانية وشروط البيع ورقم ملف التنفيذ وأي تعديل منشور. تقارن بموجب المادة 114 بيانات المبيع وتواريخ الجولة وقيمة التقدير مع المستندات المرفقة. سجل أرقام المحافظة والقضاء والحي والحوض والقطعة والقسم المستقل، ثم قابلها مع قيد الطابو والتقييم. إذا وصف التقرير شقة كاملة بينما المبيع حصة مشاعة في ملكيتها، فاحسب عرضك على الحصة المكتوبة في الإعلان. تملك حصة مشاعة يختلف عن اختصاص المشتري بغرفة أو طابق أو حق استعمال حصري. لذلك اقرأ بسط الحصة ومقامها وبيان الملكية قبل الاعتماد على الصور أو المساحة الإجمالية الواردة في التقييم.

ضع في الجدول نفسه ثلاثة أوصاف منفصلة: العقار المسجل، وما عاينه الخبير، وما يعرضه ملف التنفيذ. واذكر تاريخ كل مستند، لأن صورة التقرير قد تسبق إعلاناً معدلاً أو قيداً أحدث. استخرج من شروط البيع ومرفقات الملف الحقوق والقيود التي تؤثر في الانتفاع أو التسجيل، واطلب توضيح أثر كل قيد من الجهة المختصة قبل العرض. ويشمل الفحص معرفة طبيعة الإشغال ومصدره دون افتراض خلو العين بعد البيع. استعمل تقرير التقييم لتحديد عناصر القيمة ومنهجها، واستعمل قيد الطابو لتحديد الحق، وبيانات الملف لتحديد الإجراءات. ويفيد حفظ ملف الإعلان كاملاً، مع رابط الجولة وتاريخ تنزيله، إذا تغيرت معلومة بعد قراءة النسخة الأولى.

مواعيد الضمان وكيف يقيد العرض

تنظم المادة 111/ب من قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004 المزاد الإلكتروني في البوابة المدمجة في UYAP. مدة تقديم العروض سبعة أيام في الإطار المعلن، وتقرأ ساعة انتهاء الجولة من البوابة نفسها. افصل في التقويم بين وقت بدء المزايدة، والموعد الأسبق لإيداع ضمان المشاركة، وموعد غلق العروض، وتاريخ إعلان محضر النتيجة. والموعد الظاهر على هاتف المشتري المقيم بالخارج يراجع بمقارنته مع توقيت البوابة في تركيا. احفظ أيضاً أي تحديث معلن على الجولة، لأن وقت انتهائها الفعلي يتأثر بقواعد التمديد عند ورود عروض جديدة قرب الإغلاق.

وفق المادة 13 من لائحة البيع الإلكتروني يبلغ الضمان النقدي عشرة بالمائة من القيمة المقدرة للمال المحجوز، ويودع عبر بوابة البيع الإلكتروني في حساب دائرة التنفيذ التي تجري البيع حتى الساعة 23:30 من اليوم السابق لانتهاء مدة المزايدة. وتحدد المادة للضمان المصرفي القطعي غير المحدد المدة مساراً وموعداً مختلفين، إذ يقدم في موعد أقصاه نهاية الدوام في يوم العمل السابق لانتهاء المزايدة وفق الآلية المبينة فيها. استخرج القيمة المقدرة من الجولة المعنية واحسب عليها مبلغ الضمان. لا تعتمد على الحد الذي اخترته لسعر الشراء، فهو رقم مختلف. احتفظ بمرجع التحويل وإشعار قبول الضمان وبيانات الملف، وتحقق من ارتباط المبلغ بالجولة والحساب الصحيحين قبل بدء تقديم العروض.

تحتفظ بدليل العرض الذي قبلته المنصة من حساب المزايد، وبساعته وقيمته. وتقيد المادة 111/ب قدرة صاحب أعلى عرض على سحب عرضه واسترجاع ضمانه أثناء الجولة ما لم يقدم عرض أعلى منه. لهذا يحدد المشتري سقفه قبل إدخال الرقم، آخذاً في الاعتبار تكلفة التمويل والتحويل والرسوم المكتوبة في الملف. وإيداع الضمان عبر البوابة وتقديم عرض صالح خطوتان منفصلتان. وإذا كنت ستشارك بوساطة ممثل، فراجع مسار إثبات الصفة وتقديم الوكالة مع الدائرة قبل موعد الضمان. اقرأ اسم من سيكتسب الحق في شروط الملف وقابل بياناته ببيانات الوكالة حتى لا يختلط شخص الممثل بالمشتري.

متى يقبل العرض الأعلى ومتى يدفع الثمن؟

تبين المادة 115 شروط الإحالة. العتبة القانونية تتعلق بالأكبر بين نصف القيمة المقدرة ومجموع الحقوق المضمونة بالمال والمتقدمة على حق طالب البيع، مع إضافة نفقات تحويل المال إلى نقد وتوزيع الحصيلة وفق النص. لذلك لا يساوي رقم افتتاح الجولة مبلغاً يضمن رسو المزاد، ولا يكفي معرفة عدد المنافسين لحساب النتيجة. استخرج من الملف ما يبين شروط الإحالة، وراجع مع دائرة التنفيذ بنود النفقات التي تخص الجولة إن كانت غير واضحة. وبين في حسابك الفرق بين القيمة المقدرة والثمن الذي عرضته والنفقات التي تتحملها بحسب الشروط.

ينظم مدير التنفيذ محضر النتيجة في أول يوم عمل بعد انتهاء المزايدة وينشر بياناته في البوابة في اليوم نفسه وفق المادة 115. يبين المحضر اكتمال الجولة ونتيجتها وواجب الإيداع عند الإحالة. وتنص المادة 118 على دفع الثمن خلال سبعة أيام من إعلان محضر النتيجة، ولو طلب إبطال الإحالة. لذلك احفظ تاريخ الإعلان ورقم الملف وحساب الجهة المستفيدة، ونظم التمويل قبل المزايدة. وإذا كان مصدر الأموال خارج تركيا، تحقق من موعد وصولها فعلياً ومن كيفية قيدها في ملف التنفيذ. وقت إصدار أمر التحويل لدى بنك المشتري يختلف عن وقت القيد في حساب الجهة المستفيدة.

عدم إيداع الثمن ضمن المدة له أثر مستقل على الضمان وفق المادة 115، التي تقرر عدم رده في حالة تخلف صاحب العرض الأعلى الذي أحيل عليه المبيع عن الدفع في الأجل. اقرأ المحضر قبل حساب المبلغ الواجب إيداعه، واطلب تحديد كيفية احتساب الضمان والرسوم في الملف. وإذا طرأ خلاف في أهلية التملك بعد تقديم العرض، راجع قرار الدائرة وسند الإجراء والآجال فوراً، ولا تبن قرار عدم الدفع على مجرد مراسلة أو اعتراض غير مفصول فيه. ويبقى طلب إبطال المزاد مساراً إجرائياً مستقلاً تحكمه المادة 134، بصفتها ومهلها وشروطها، بينما تستمر قاعدة الدفع في المادة 118.

بالنسبة إلى المزادات التي يسري عليها تعديل المادة 114 بالقانون رقم 7589، يتعرض المشتري صاحب أعلى عرض إذا لم يدفع الثمن في المدة لغرامة إدارية بنسبة خمسة بالمائة من عرضه، وفق البند 9 من الفقرة السابعة. وتستثني المادة المؤقتة الأولى الفقرة الأولى المزادات التي نُشر إعلانها قبل نفاذ التعديل في 31 يوليو 2026. كما تقصر المادة 114 الجولة الأولى على الورثة المالكين في الحالة الخاصة التي يحددها النص عند إزالة الشيوع بالبيع إذا اكتسب جميع الملاك ملكيتهم بالإرث ولم يوجد مالك من الغير. وفي هذه الجولة الأولى يراجع حد القيمة المقدرة كاملاً وفق البند 8. اقرأ تاريخ الإعلان ونوع البيع قبل تطبيق شروط المشاركة أو احتساب أثر التخلف عن الدفع. الجريدة الرسمية — القانون رقم 7589، المادة الأولى والحكم الانتقالي.

ملف عملي قبل الضغط على زر المزايدة

جهز أربعة أقسام يمكن مراجعتها من خارج تركيا. الأول لبيانات المشتري وصفته وجوازه وأي وكالة. الثاني لمستندات العقار وفيه الإعلان والشروط والتقييم وقيد الطابو وما يثبت طبيعة الحصة. الثالث لتواريخ الجولة والضمان وإشعار البنك والحد الأقصى الذي تقبل دفعه. الرابع لما بعد الإحالة ويضم محضر النتيجة وإثباتات الدفع وملف التسجيل والتسلم. وفي كل قسم اكتب مصدر الوثيقة وتاريخها ورقم القضية أو المزاد الذي تخصه. وإذا وجدت نقصاً، حدد سؤالاً واحداً للجهة المختصة، مثل هل تتعلق القيمة بتملك القسم المستقل كله أم بحصة منه، أو ما المستند الذي تحتاجه المديرية لفحص أهلية القيد باسم هذا المشتري.

تتوزع الأدوار على جهات مختلفة. دائرة التنفيذ تبين شروط المشاركة والضمان والإحالة في ملفها. مديرية الطابو تفحص أهلية الاكتساب وبيانات التسجيل. أما معاينة العقار وتحديد شاغله فلهما مستندات مختلفة عن إثبات الدفع. وقبل وضع السعر النهائي افصل ثمن العرض عن الرسوم والضرائب التي تبينها الشروط وعن تكلفة إتاحة الانتفاع بعد التسلم. واحتفظ بالمراسلات الرسمية الكاملة بدلاً من الاقتصار على صور مختصرة. بعد الرسو انتقل إلى إجراءات التسجيل والتسليم حسب ملف البيع. يظل موضوع هذا الدليل اتخاذ قرار المشاركة قبل إيداع الضمان، أما تفاصيل إخراج الشاغل بعد الشراء فترد في الدليل المرتبط بالتسليم والإخلاء.

الأدلة والمستندات المطلوبة

تُحفظ النسخ الكاملة وسياق المراسلات، مع بيان مصدر كل مستند وتاريخه. وتجمع الأدلة بوسائل مشروعة تحافظ على سلامتها وحقوق الآخرين.

الإجراءات والخطوات العملية

1. راجع شروط البيع والقيود باسم المشتري.
2. حدد مصدر تمويل الثمن والموعد.
3. خطط للتسجيل والتسليم بعد رسو المزاد.

مطابقة مستندات العقار قبل المزايدة

تحقق من الفرق بين حدود الحق المعروض وحدود العقار الفعلية. اقرأ خريطة الموقع إلى جانب القيد وراجع ما إذا كانت ملاحظات الخبير تخص القسم المستقل أو البناء كله. عند وجود اختلاف في أرقام الأبواب أو المساحات، اطلب تحديده كتابة في ملف البيع قبل تحديد السعر.

الاختصاص والمتابعة من الخارج

تُراجع قواعد الاختصاص المرتبطة بموقع العقار وطبيعة الطلب، ومنها المادة 12 من قانون المرافعات حيث تنطبق. لا يتحدد مكان الدعوى بمجرد اختيار مدينة مكتب المحامي. كما يُفحص إن كان طلب مالي تابع لعقد استهلاكي أو تجاري يقتضي مساراً مختلفاً عن الطلب العيني.

حساب الطلب والمواعيد والمصاريف

تُفصل قيمة العقار عن الثمن المدفوع والمصروفات وبدل الانتفاع أو التعويض. لا يستحق صاحب الطلب جميع هذه البنود مجتمعة لمجرد ذكرها؛ يلزم لكل مبلغ أساس وأثر قابل للإثبات.

تراجع مواعيد الواقعة والعلم والتبليغ والاستحقاق كلٌّ بحسب أثره القانوني. وتفصل أتعاب المحاماة عن الرسوم والخبرة والترجمة؛ يحدد نطاق التكليف بعد الاطلاع على الوثائق والطلبات.

المصادر الرسمية والقراءة المرتبطة

• قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004 — 111/b, 114–115, 118, 134
• قانون الطابو رقم 2644 — 35–36
• المديرية العامة للطابو والمساحة — تشريعات اكتساب الأجانب
• البرلمان التركي — القانون رقم 7343 المنظم للبيع الإلكتروني
• وزارة العدل — إعلان محضر النتيجة وحساب مهلة الدفع

• شراء عقار في تركيا للأجانب: الطابو والقيود والتقييم والدفع الآمن خطوة بخطوة
• تثبيت الأدلة في تركيا للأجانب 2026: HMK 400-405 والمعاينة والخبرة قبل الدعوى
• توكيل محامٍ في تركيا من الخارج: التحقق من المحامي والوكالة والأتعاب ومتابعة الدعوى