اشتريت عقاراً في مزاد تنفيذي تركي وما زال مشغولاً: طلب التسليم والإخلاء

يعالج هذا المقال طلب المشتري في المزاد تسلم العقار وفق المادة 135 من قانون التنفيذ والإفلاس. ويبين متى يوجه أمر إخلاء لمدة خمسة عشر يوماً، وكيف تختلف المطالبة عن الإخلاء العادي الذي يباشره مالك اشترى شقة مؤجرة بعقد رضائي. والهدف العملي للمشتري المقيم خارج تركيا هو ترتيب ملف يمكن لدائرة التنفيذ والمحكمة فحصه، مع التمييز بين الملكية المسجلة والحيازة الفعلية والحقوق التي قد يتمسك بها الغير.

مراحل الإحالة والدفع والتسجيل والتسليم

يجب أولاً استخراج محضر نتيجة المزايدة وبيان سداد الثمن ووضع الطعون. تنظم المادة 130 من القانون 2004 دفع الثمن خلال سبعة أيام من إعلان محضر النتيجة رغم تقديم طلب فسخ الإحالة. وتربط المادتان 134 و135 مخاطبة الطابو للتسجيل بانقضاء مدة الشكوى أو نهائية القرار فيها حسب الحالة. هذه التواريخ لا تتطابق بالضرورة، وتسجيلها بوضوح يمنع طلب إجراء قبل اكتمال شرطه.

تعالج المادة 134 أيضاً إدارة العقار حتى نهائية الإحالة، وتحظر دفع الثمن للدائنين قبل النهائية وتسليم المال أو جعله جاهزاً للتسليم. وإذا تعذر تسليم المال أو جعله قابلاً له في الحالات التي يشملها النص، ينظم إلغاء الإحالة من مدير التنفيذ ورد الثمن. لا يستنتج من ذلك أن كل تأخير قصير أو مقاومة من شاغل تساوي تعذراً قانونياً نهائياً؛ يثبت وضع العقار والإجراء المتاح لمعالجته في الملف.

ويجب التفريق بين شهادة التسجيل ومحضر تسليم المفاتيح والحيازة. قد تثبت الأولى انتقال القيد دون أن توثق حالة الشقة أو خلوها أو الأشياء الموجودة فيها. لا ينبغي للمشتري أن يوقع إقراراً بأنه استلم كل شيء لمجرد استلام نسخة الطابو. يحدد كل مستند ما يثبته، وترتب إجراءات المعاينة والتسليم بواسطة الجهة المختصة بعد استكمال شروطها، مع توثيق الحالة التي سلم عليها العقار بالفعل.

من يشغل العقار وما سند وجوده؟

قد يكون مدعي الإيجار هو المتعاقد الأصلي أو شخصاً يقول إنه انتفع بالحق من خلال عقد آخر. تراجع سلسلة العقود والصلاحيات وحدود الاستعمال، دون اعتبار كل ورقة مؤرخة سابقة حجة كافية على المشتري. كما لا يفترض أن عدم وجود ورقة مكتوبة ينفي جميع الحقوق في كل نزاع؛ المسألة هنا شروط طريق تسليم خاص، ويختلف معيار الإثبات فيه عن مناقشة صحة علاقة الإيجار بين أطرافها في دعوى عامة.

يساعد الاطلاع على تقرير المعاينة وشروط المزاد والإعلان وبيانات الإشغال في معرفة ما كان ظاهراً قبل الشراء. لكنه لا يحسم وحده قابلية إخراج الشاغل. على المشتري مقارنة المعلومات بما يقدمه الشاغل والسجل العقاري وملف التنفيذ. وإذا وجدت حقوق عينية أو قيود أخرى، لا تختزل في وصف مستأجر؛ طبيعة الحق ومرتبته قد تغير التحليل، وتحتاج إلى قراءة المستند الذي أنشأه.

أمر الإخلاء وإجراء الخمسة عشر يوماً

عندما تتحقق شروط المادة 135، يبلغ المدين أو الشاغل أمر بإخلاء العقار خلال خمسة عشر يوماً. وإذا لم يتم الإخلاء في المدة، يتولى التنفيذ الإخراج وتسليم العقار للمشتري وفق الإجراء القانوني. هذه مهلة لإجراء محدد بعد تبليغه، وليست وعداً بأن كل ملف شراء ينتهي بتسليم الشقة خلال خمسة عشر يوماً من المزاد. تختلف بداية الحساب باختلاف حصول التبليغ الصحيح واستكمال مقدمات الطلب.

يرفق المشتري ما يثبت الإحالة واستكمال المتطلبات ووضع التسجيل، ويطلب الإجراء في ملف التنفيذ المعني. يجب أن يطابق الطلب العقار المباع فعلاً، بما فيه القسم والحصة والملحقات المشمولة. لا يطلب إخلاء وحدة أخرى لأن لها مدخلاً مشتركاً أو رقماً متشابهاً. تحديد نطاق التسليم منذ البداية يمنع امتداد الإجراء إلى حق لم يشمله البيع، ويساعد على معالجة الاعتراض المتعلق بهوية العقار أو الشاغل.

الإخراج الجبري عمل تنفيذي، وليس عملاً خاصاً يقوم به المشتري أو شركة إدارة العقار. ترتيب حضور ممثل ومعاينة وتوثيق لا يمنحه سلطة إتلاف أقفال أو إخراج أمتعة خارج الإجراء. كما لا يستعاض عن الأمر بقطع الخدمات لإجبار الشاغل على المغادرة. يتابع الوكيل ما تقرره الدائرة، ومن يخاطب، ومتى يبلغ، وما إذا كان صدر قرار قضائي يؤثر في الاستمرار، ثم ينسق التسليم على هذا الأساس.

العقد السابق والوثيقة الرسمية

يضع النص معياراً مزدوجاً بالنسبة إلى الغير: وجود عقد يبرر الإشغال، وإثبات أنه أنشئ في تاريخ سابق على الحجز بواسطة وثيقة رسمية. لهذا لا يستوي التاريخ الذي كتبه طرفان على عقد خاص مع كل وسائل إثبات سبق العلاقة في مواجهة التنفيذ. يفحص مضمون الوثيقة الرسمية وما الذي تثبته فعلاً، ولا يكفي أن تكون بعض أوراق الملف صادرة عن جهة رسمية إذا لم تثبت العنصر الذي يتطلبه القانون.

دلالة الحكم ليست أن كل مستند ضريبي أو خدمي عديم الفائدة في جميع القضايا، بل أن تجميع مستندات تشير إلى وجود نشاط أو استعمال لا يغني آلياً عن الشرط الخاص الذي يتطلبه طريق التنفيذ. ينبغي عرض السؤال بدقة: هل تثبت هذه الوثيقة العقد الذي يستند إليه الشاغل وتاريخه ذي الأثر؟ وهل تتعلق بالعقار والطرف نفسيهما؟ قراءة الوثائق بهذا الأسلوب أدق من إطلاق وصف رسمي على مجموعة الأوراق كلها.

إذا قدم الشاغل سنداً يستوفي الحماية المقررة، لا يجوز تجاهله لمجرد أن المشتري يريد الاستعمال الشخصي فوراً. تراجع حينها إمكانية استعمال الطريق الخاص أو الحاجة إلى دعوى أخرى وفق العلاقة القائمة. وفي المقابل، لا يؤدي مجرد إشهار عقد خاص طويل المدة إلى إغلاق ملف التسليم حكماً. يعرض النزاع على الجهة المختصة مع المستندات، ويحدد القرار أثره في الأمر التنفيذي دون تقرير نتيجة مسبقة لأي طرف.

التنفيذ على الرهن وتاريخ حق الشاغل

تزداد أهمية ترتيب التواريخ حين بيع العقار تنفيذاً لرهن. ففي الحكم الرسمي المذكور فحصت المحاكم تاريخ الإيجار مقارنة بتاريخ إنشاء الرهن، لا بمجرد يوم بدء ملف التحصيل. ولذلك يجب استخراج وثيقة الرهن وقيده والعقود التي يقدمها الشاغل. ولا يكفي أن يقول إن إيجاره بدأ قبل المزاد، لأن سبق المزاد وحده لا يجيب عن مرتبته بالنسبة إلى الحق الذي يجري التنفيذ عليه.

كما تنص المادة 132 على أثر الإيجار الذي ينشئه المدين ويسجله دون رضا الدائن المرتهن، وتقرر سريان حكمها أيضاً في الأموال المحجوزة. يوضح ذلك سبب عدم عزل الإيجار عن الرهن والحجز عند تقييم حجيته في التنفيذ. لا يبحث الملف تاريخ العقد فقط، بل موافقة صاحب الحق ومضمون القيد وطبيعة التنفيذ. وقد تغير هذه المعلومات الطريق المناسب للمشتري والشاغل معاً.

ويجب عدم خلط هذه المراجعة بمبدأ انتقال مركز المؤجر عند تغير المالك الوارد في المادة 310 من قانون الالتزامات التركي. توجد قاعدة عامة لاستمرار علاقة الإيجار مع المالك الجديد، إلى جانب الأحكام الخاصة بالتنفيذ والمرتبة. تطبيق أحد النصين لا يتم بإلغاء الآخر في عبارة عامة. يقرأ المحامي كيفية انتقال الملكية والحق الذي نفذ عليه وسند الشاغل، ثم يختار الإجراء الذي يلائم النتيجة.

الشكوى من أمر الإخلاء

قد يعترض الشاغل على الأمر بسبب عدم تحقق شروطه أو خلل في التبليغ أو غير ذلك من الأسباب التي يسمح بها القانون. يراجع طريق الشكوى أمام محكمة التنفيذ، وميعاده وفق المادة 16 وما ينطبق على السبب المطروح. ولا تساوي مهلة الإخلاء ذات الخمسة عشر يوماً ميعاد كل شكوى قضائية؛ الخلط بينهما قد يؤدي إلى تقديم اعتراض بعد انقضاء الوقت المتاح له.

من جهة المشتري، يستلزم الرد تقديم تسلسل الإحالة والتسجيل والتبليغ والعقود والقيود، لا الاكتفاء بإبراز الطابو. وقد يكون النزاع حول شكل الدليل وتاريخه أكثر منه حول هوية المالك الحالي. تقرأ المطالبات كما وردت وتناقش أدلتها. ولا يعد قبول المحكمة تسجيل الشكوى أو تحديد جلسة لها إلغاء لأمر الإخلاء، كما لا يعني مجرد تقديم الرد أن جميع الاعتراضات فقدت أثرها.

تقرر المادة 22 أن الشكوى لا توقف التنفيذ دون قرار من محكمة التنفيذ. لذلك يستخرج الطرفان القرار المتعلق بالوقف إن وجد، ويعرفان نطاقه ومدته وآثاره. لا يعتمد المشتري على اتصال شفهي بأنه يستطيع التسلم، ولا يعتمد الشاغل على رقم الدعوى وحده للبقاء. متابعة القرار الرسمي تمنع إجراءً يتعارض مع وقف قائم أو امتناعاً عن التنفيذ دون سند.

الأجرة وبدل الاستعمال قبل نهائية الإحالة

قبل أن تصبح الإحالة نهائية، تتولى دائرة التنفيذ تحديد كيفية حفظ العقار وإدارته بموجب المادة 134. ويستطيع مشتري المزاد طلب توجيه الشاغل المرتبط بعقد إيجار لإيداع الأجرة لدى الدائرة، أو توجيه غيره لإيداع بدل الاستعمال الشهري الذي يحدد بالخبرة حسب النص. هذا تنظيم مؤقت لتجميع المبالغ، وتؤول الأموال المودعة إلى صاحب الحق وفق نتيجة الإحالة.

لا يحول طلب الإيداع كل شاغل إلى مستأجر جديد للمشتري، ولا يحسم بذاته صلاحية الإخلاء. كما يجب عدم تحصيل الأجرة مرتين عن الفترة نفسها أو الخلط بين المال المودع في ملف التنفيذ ومطالبة مستقلة بالتعويض. توثق الدفعات والإنذارات والجهة التي استلمت كل مبلغ. وإذا كان الملف يتضمن مبلغ استعمال مقدراً بخبرة، يراجع أساسه والفترة التي يغطيها والطريق المتاح للاعتراض عليه وفق وضعه.

أما المبالغ المتعلقة بفترات أخرى بعد استقرار الإحالة أو عن أضرار في العقار، فتحتاج إلى تحديد أساسها وأطرافها وأدلتها. لا يفترض أن أمر التسليم يمنح تلقائياً حكماً بكل خسارة يدعيها المشتري. توثق الحالة والمراسلات والدفعات، وتفصل مطالبة التسليم عن المطالبة المالية حيث يلزم. يساعد هذا الفصل على حماية الحق المالي دون تحميل طلب الإخلاء ما لا يفصل فيه قانوناً.

المشتري اللاحق من مشتري المزاد

أضاف القانون 7343 إلى المادة 135 حكماً يجيز لمن اشترى العقار من مشتري المزاد، بعد تسجيله باسم الأخير وقبل إتمام الإخلاء، استعمال الطريق المنصوص عليه في الفقرة الثانية. وهذا مهم عند انتقال العقار مرة أخرى قبل خلوه. لكنه مشروط بالتسلسل الذي ذكره النص، ولا يحول كل مشتري رضائي لعقار مؤجر إلى مشترٍ في مزاد له طريق الإخلاء الخاص ذاته.

يجهز المشتري اللاحق ما يثبت الإحالة الأصلية والتسجيل الأول وانتقال القيد إليه، مع وضع ملف الإخلاء القائم والقرارات الصادرة فيه. لا يكتفي بعقد خاص مع مشتري المزاد إذا كانت الصفة المطلوبة في التنفيذ غير مكتملة. كما يجب أن يطلع على عقود الشاغل والقيود والمراسلات السابقة قبل ترتيب التسلم. شراء العقار أثناء النزاع لا يمحو تلقائياً اعتراضاً قائماً أو يغير طبيعة الوثيقة التي يحتج بها الشاغل.

تنظيم التسليم الفعلي من الخارج

ينظم المشتري المقيم بالخارج تمثيلاً يسمح بمتابعة الملف وطلب التسليم وتسلم المحاضر والمفاتيح ضمن الصلاحيات المطلوبة. وتراجع خطوات إصدار الوكالة من الخارج قبل تحديد موعد ميداني يحتاج إلى حضور ممثل. يفصل عمل المحامي الإجرائي عن دور شركة الصيانة أو الإدارة، ويعرف كل طرف ما يمكنه فعله وما المستند الذي يستند إليه في الدخول والاستلام.

عند التسليم، توثق هوية القسم وحدوده وحالته والمفاتيح المتسلمة وقراءات العدادات والملاحظات الظاهرة في المحضر بالطريقة التي يتيحها الإجراء. ولا تعامل الأموال والمنقولات المتروكة كملكية للمشتري لمجرد وجودها داخل الشقة. يراجع التعامل معها مع جهة التنفيذ. وإذا ظهرت أضرار أو اختلافات، تحفظ الأدلة قبل أعمال الترميم التي قد تمحو معالمها، مع تجنب توقيع إقرار أوسع من حقيقة ما عاينه الممثل.

وإذا كان الخلاف على ما إذا كان العقار خالياً أو قابلاً للتسليم، يطلب إثبات الوضع رسمياً بدل الاعتماد على صور ينتقيها أحد الأطراف. قد تفيد إجراءات تثبيت الأدلة عندما تكون ملائمة لطبيعة النزاع، لكنها لا تستبدل الأمر التنفيذي. كما ترتب المراسلات مع إدارة البناء بعد حصول الصفة والحيازة اللازمة، حتى تتوافق ترتيبات الخدمات والصيانة مع حالة التسلم الفعلية.

حدود الطريق الخاص والملف المطلوب

إذا لم يكن طريق المادة 135 متاحاً بسبب سند الشاغل أو طبيعة العلاقة، يبحث الطريق القضائي المناسب على أساسه الخاص. وقد تكون المسألة علاقة إيجار تنتقل إلى المالك الجديد أو حقاً آخر يحتاج إلى دعوى مختلفة. عندئذ لا تنسخ مهلة الخمسة عشر يوماً إلى دعوى الإخلاء العادية. ويتضح الفرق عند مراجعة نوع البيع وملفه والعقود، دون افتراض أن وصف مزاد يلغي جميع الحقوق السابقة.

يكتمل الملف بقيد الطابو وتسلسل انتقاله، ومحضر الإحالة والنهائية والسداد، وإعلان البيع وشروطه، وتقرير الإشغال، والعقود والوثائق الرسمية والرهن والحجز، وأمر الإخلاء ومحضر تبليغه، وأي شكوى وقرار وقف. ترتب هذه الأوراق زمنياً وتحدد الطلبات المتبقية. بذلك يعرف المشتري ما إذا كانت العقبة نقصاً في الإجراءات أو حقاً يحتاج إلى حسم قضائي، ويستطيع متابعة التسليم عن بعد على أساس واضح.

أسئلة المشتري والشاغل بعد المزاد