Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Uzar mı? 2026
Kısa cevap: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildirimi yapmazsa aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi yalnızca sözleşmedeki sürenin bittiğini ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibi, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira bedelindeki yasal artış ayrıca uygulanır.
Hangi Kira Sözleşmeleri Otomatik Uzar?
TBK 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Bir yıllık, iki yıllık veya daha uzun belirli süreli sözleşme, kiracının süresinde fesih bildirimi yoksa birer yıl uzar. Arsa, tarla, açık otopark ve ürün kirası aynı özel rejime doğrudan girmez. Taşınmazın sözleşmedeki adı değil, fiilî niteliği ve kullanım amacı belirleyicidir.
Kiracının 15 Günlük Bildirim Süresi
Kiracı sözleşmeyi bitiş tarihinde sona erdirmek istiyorsa en az 15 gün önce kiraya verene bildirim yapmalıdır. Bildirimin bu süre içinde karşı tarafa ulaşması gerekir. Noter, KEP, iadeli taahhütlü posta veya imza karşılığı teslim ispat sağlar. Geç bildirim sözleşmeyi izleyen bir yıl için uzatır; taraflar kiracı lehine daha kısa veya serbest fesih hakkı kararlaştırmışsa o hüküm ayrıca uygulanır.
Ev Sahibi Süre Bitti Diye Tahliye İsteyemez
Kiraya veren, belirli sürenin sona ermesini tek başına tahliye nedeni yapamaz. Sözleşmedeki “bir yıl sonunda koşulsuz çıkar” kaydı konut ve çatılı işyeri kirasındaki emredici korumayı aşamaz. Tahliye için ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya kanunda düzenlenen başka bir neden gerekir. Mahkeme kararı ve icra süreci olmadan kilit değiştirme veya eşyayı çıkarma yasaktır.
Otomatik Uzama Yeni Sözleşme midir?
Bir yıllık uzama, eski sözleşmenin kanun gereği devamıdır; her yıl yeni sözleşme kurulmaz. Depozito, kullanım amacı, yan giderler ve diğer geçerli hükümler sürer. Taraflar yeni protokol imzalarsa yalnızca açıkça değiştirdikleri maddeler yenilenir. Kiracının artışlı kira ödemesi de tek başına yeni ve bağımsız sözleşme kurmaz. Başlangıç tarihi, on uzama yılının hesabında ilk sözleşmeden izlenir.
Kira Bedeli Uzama Yılında Nasıl Artar?
Otomatik uzama kira bedelini aynı tutarda dondurmaz. Yenilenen kira döneminde TBK 344 ve sözleşmedeki artış hükmü uygulanır. Artış oranı on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz. kira artış oranı hesaplama aracı yeni dönem bedelini hesaplar. Beş yılı aşan kiralarda kira tespit davası için emsal ve hakkaniyet ölçütleri ayrıca incelenir.
On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?
On yıllık süre, belirli ilk sözleşme süresinin bitmesinden sonra başlayan uzama yılları üzerinden hesaplanır. Bir yıllık ilk sözleşme 1 Eylül 2026’da bittiyse birinci uzama yılı o tarihte başlar. On tam uzama yılı tamamlanmadan kiraya veren sebep göstermeden fesih yolunu kullanamaz. Ek protokoller, taraf veya bedel değişiklikleri başlangıcı kendiliğinden sıfırlamaz; ilişkinin kesintisizliği incelenir.
Ev Sahibinin Üç Aylık Bildirimi
On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeden sona erdirme hakkını kullanır. Bildirim dönemin sonuna yöneltilmelidir. Süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar. Tebligatın gönderildiği değil ulaştığı tarih esas alınır; noter veya teslim kanıtlı yöntem kullanılmalıdır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı genel fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyi sona erdirir. Kiraya veren, başlangıçtan on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemi ve üç aylık bildirim süresine uyar. Sözleşmenin gerçekten belirsiz süreli olup olmadığı metin, başlangıç tarihi ve tarafların uygulamasıyla belirlenir. Belirli süreli sözleşmeyi yalnızca yıllarca uzadığı için belirsiz saymak doğru değildir.
Tahliye Taahhüdü Uzamayı Durdurur mu?
Kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra yazılı ve belirli tarihli tahliye taahhüdü vermişse kiraya veren taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurur. Geçerli taahhüt, otomatik uzama korumasına karşı ayrı tahliye nedeni oluşturur. Boş imza, teslimden önce düzenleme ve sonradan doldurulan tarih iddiaları belgenin aslı ve delillerle incelenir.
Sözleşmede Farklı Süre Yazarsa
Taraflar kiracıya daha geniş fesih serbestisi tanıyabilir; ancak kiraya veren lehine TBK 347 korumasını daraltamaz. “Süre sonunda kendiliğinden biter” veya “malik isterse çıkarır” maddeleri kanuni tahliye nedeni yaratmaz. İşyeri kiralarında tüzel kişi kiracı ve ticari sözleşme bulunması da konut ve çatılı işyeri rejimini kendiliğinden kaldırmaz. Geçerli özel hükümler emredici sınır içinde uygulanır.
Dava ve Arabuluculuk Süreci
Kira tespiti ve tahliye davalarından önce zorunlu arabuluculuk uygulanır. On yıllık uzama, ihtiyaç veya taahhüt gerekçesi başvuruda açıkça yazılır. Süreye bağlı haklarda arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri dava takvimiyle birlikte hesaplanır. Anlaşma çıkmazsa görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; kiracı mahkeme ve icra süreci olmadan zorla çıkarılamaz.
Mersin ve Türkiye Genelinde Hesap
Mersin’deki kira dosyalarında sözleşmenin ilk başlangıcı, bütün uzama yılları ve tebligat kayıtları takvim üzerinde işaretlenir. Aynı hesap Türkiye genelindeki konut ve çatılı işyerlerinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin ofisinde sözleşme zinciri, artışlar, tahliye taahhüdü ve bildirimleri inceler; dosyaları Türkiye genelinde takip eder.
Sözleşmenin üzerinde her yıl yeni tarih yazılması başlangıcı otomatik olarak yenilemez. Tarafların eski ilişkiyi sona erdirip gerçekten yeni sözleşme kurup kurmadığı, depozitonun iadesi, anahtar teslimi ve kullanım kesintisi üzerinden belirlenir.
Kiracı fesih bildirimini süresinde yapmışsa anahtarı da bitiş gününde tutanakla teslim etmelidir. Bildirim gönderip taşınmazı kullanmaya devam etmek kira ve haksız kullanım tartışması çıkarır.
Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir. Başlangıç, ilk bitiş ve her uzama yılı gün/ay/yıl olarak tabloya yazılmalıdır.
Kira bedeli hakkında uyuşmazlık bulunması sözleşmenin uzamasını durdurmaz. Kiracı eski bedeli ödemeye devam ederse eksik kira ve temerrüt, kiraya veren artışı aşırı uygularsa fazla ödeme ve tespit uyuşmazlığı doğar. Ödemeler açıklamalı banka transferiyle yapılmalıdır.
On yıllık uzama yolunda kiraya verenin tahliye sebebi ispatlaması gerekmez; fakat doğru döneme yönelmiş üç aylık bildirimi ve on tam uzama yılının bittiğini ispatlaması gerekir. Bir yıllık hata davanın reddine neden olur.
Örnek sözleşme 1 Eylül 2025–1 Eylül 2026 arasındaysa kiracının bitişte ayrılmak için bildirimi en geç 17 Ağustos 2026’da kiraya verene ulaştırması gerekir. Bildirim yoksa sözleşme 1 Eylül 2027’ye kadar bir yıl uzar. Ev sahibi sırf 1 Eylül 2026 geldi diye tahliye isteyemez.
İlk bir yıllık süre 1 Eylül 2016’da sona ermiş ve ilişki kesintisiz sürmüşse onuncu uzama yılı 1 Eylül 2025–1 Eylül 2026 dönemidir. Kiraya veren sebep göstermeden fesih hakkını izleyen uzama dönemi için kanundaki üç aylık bildirime uyarak kullanır. Somut başlangıç ve tebliğ günü ayrıca hesaplanır.
Fesih bildirimi tek taraflı ve karşı tarafa varması gereken bir irade açıklamasıdır. Kiraya verenin kabulü aranmaz; fakat ulaşma tarihi ispatlanmalıdır. WhatsApp mesajında numara sahibinin ve içeriğin tartışılması mümkündür. Noter, KEP veya imza karşılığı teslim bu tartışmayı azaltır. Bildirimde taşınmaz adresi, sözleşme tarihi ve sona erme günü açıkça gösterilmelidir.
Kiracı on beş günlük süreyi kaçırdıktan sonra taraflar yine karşılıklı anlaşmayla daha erken çıkış kararı alabilir. Böyle bir anlaşma yoksa TBK 325 kapsamında erken geri verme ve makul süre sorumluluğu incelenir. Kiracının geç bildirim yapması, kalan uzama yılının bütün kirasını otomatik biçimde tek kalemde borçlandırmaz; yeniden kiralama ve zarar azaltma kuralları uygulanır.
İşyeri kiralarında işletmenin devri, şirket birleşmesi veya unvan değişikliği kira başlangıcını kendiliğinden yenilemez. Kiracı tarafın gerçekten değişip değişmediği, kiraya verenin yazılı onayı ve sözleşme devri belgeleri incelenir. Sadece faturada yeni ticaret unvanı görülmesi on uzama yılı hesabını sıfırlamaz.
Birden fazla kiraya veren varsa fesih bildirimi bütün kiraya verenlere yöneltilmelidir. Malik değişmişse güncel tapu kaydı ve bildirim muhatabı kontrol edilir. Miras yoluyla çok sayıda malik oluştuğunda tebligat eksikliği sözleşmenin bir yıl daha uzamasına neden olur. Vekil üzerinden bildirimde vekâlet yetkisi doğrulanır. Ortaklardan birine yapılan ödeme veya telefon bildirimi diğer maliklere ulaşmış sayılmaz. Tebligat adresleri tapu, sözleşme ve resmi adres kayıtlarından karşılaştırılır.
Dosya kontrol notu: Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Uzar mı? 2026 incelemesinde kira sözleşmesi uzaması, TBK 347, on yıllık uzama, kira hukuku başlıkları tek bir belgeye göre değil; sözleşme, resmî kayıt, taraf bildirimleri, ücret hareketleri ve olayların tarih sırası birlikte okunarak belirlenir. Bir belgedeki ifade diğer kayıtlarla çelişiyorsa belgenin düzenlenme zamanı, teslim şekli ve gerçek uygulama esas alınır. Başvuru yapılmadan önce süreler takvime yazılmalı, talep kalemleri ayrı hesaplanmalı ve bütün dijital kayıtların değişmemiş örnekleri saklanmalıdır.
Kanun Metni ve Resmî Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu madde 347 özetini açın
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirir.
Uzama ve fesih dönemleri Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden kontrol edilmiştir.
Sık Sorulan Sorular
Bir yıllık kira bitince sözleşme biter mi?
Hayır. Kiracı süresinde bildirmezse sözleşme bir yıl uzar.
Kiracı kaç gün önce bildirim yapar?
Bitişten en az 15 gün önce bildirim kiraya verene ulaşmalıdır.
Ev sahibi süre bitti diye çıkarır mı?
Hayır. Kanuni bir tahliye nedenine dayanmalıdır.
Her yıl yeni sözleşme gerekir mi?
Hayır. Eski sözleşme kanun gereği devam eder.
Kira artışı yapılır mı?
Evet. Uzama döneminde TBK 344 sınırları uygulanır.
On yıllık süre ne zaman başlar?
İlk belirli sözleşme süresi bittikten sonraki uzama yıllarıyla başlar.
Ev sahibi ne kadar önce bildirim yapar?
On yıllık uzama sonrasında dönem bitiminden en az üç ay önce bildirir.
Sözleşme belirsiz hale gelir mi?
Hayır. Belirli süreli konut kirası uzamayla kendiliğinden belirsizleşmez.
Tahliye taahhüdü geçerli mi?
Teslimden sonra, yazılı ve belirli tarihli ise ayrı tahliye nedeni oluşturur.
Uyuşmazlıkta görevli mahkeme hangisi?
Sulh hukuk mahkemesidir; önce zorunlu arabuluculuk uygulanır.
Kira Uzama Yılı ve Bildirim Takvimi
İlk sözleşme, uzama yılları, artış tarihleri ve tebligatlar birlikte incelendiğinde geçerli fesih dönemi belirlenir.
Hukuki değerlendirme talep edinHukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.
- Hazırlayan
- Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
- İnceleyen
- Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
- Son içerik kontrolü
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hukuki değerlendirme, yürürlükteki mevzuat, somut olayın özellikleri ve hukuka uygun deliller üzerinden yapılır; sonuç garantisi verilmez.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.