إزالة الشيوع وتقسيم العقار المشترك في تركيا 2026: القسمة العينية والبيع بالمزاد والوساطة

الرئيسية العربية ← إزالة الشيوع في تركيا

ما هي الملكية الشائعة؟

في الملكية الشائعة يكون لكل شريك حصة مجردة في كامل العقار، لا غرفة أو زاوية محددة منه. إذا كان شخصان يملكان شقة بنسبة 1/2 لكل منهما، فلا يعني ذلك أن أحدهما يملك غرفة النوم والآخر الصالة. الحقوق والالتزامات تتعلق بكامل المال بحسب نسب الحصص، ما لم يوجد اتفاق استعمال صحيح.

هذه البنية تظهر كثيراً في الميراث، شراء العقار بين أفراد الأسرة، الاستثمار المشترك، أو انتقال حصص بعد الطلاق. استمرارها يحتاج إلى تعاون، وعندما يصبح التعاون مستحيلاً يظهر طلب إزالة الشيوع.

هل يحق لكل شريك طلب القسمة؟

تنص TMK 698 على أن كل شريك يستطيع من حيث الأصل طلب القسمة ما لم يوجد التزام قانوني أو تعاقدي بالبقاء في الشيوع أو يكون طلب القسمة في وقت غير مناسب بصورة تخالف حسن النية. الحصة الصغيرة لا تسقط هذا الحق؛ حتى صاحب نسبة محدودة يستطيع بدء المسار إذا كان شريكاً صحيحاً.

لا يحتاج الطالب إلى إثبات أن الشريك الآخر أخطأ أو أساء الإدارة. الغاية من الدعوى إنهاء علاقة الملكية نفسها، لا معاقبة أحد.

متى يمكن تأجيل القسمة؟

يمكن أن يوجد اتفاق بين الشركاء على إبقاء الشيوع مدة معينة ضمن الحدود القانونية، أو طبيعة استعمال المال تجعل القسمة في لحظة معينة مخالفة للغاية المقصودة. كذلك لا يُقبل استعمال الحق بشكل يتعارض بوضوح مع حسن النية، مثل طلب القسمة في توقيت استثنائي يسبب ضرراً غير متناسب يمكن تجنبه بتأجيل قصير.

لكن التأجيل استثناء؛ لا يمكن فرض شيوع دائم على شريك بمجرد أن الآخرين لا يريدون البيع.

الوساطة الإلزامية منذ 2023

أدخل قانون الوساطة المنازعات المتعلقة بتقسيم الأموال المنقولة وغير المنقولة وإزالة الشيوع ضمن شرط الوساطة قبل الدعوى. لذلك يجب التقدم إلى مكتب الوساطة أولاً. يمكن في الجلسة التوصل إلى بيع رضائي، شراء أحد الشركاء حصص الآخرين، تقسيم الأرض، أو تنظيم جدول دفع.

الاتفاق الرضائي غالباً أكثر مرونة من البيع القضائي لأنه يسمح باختيار المشتري والسعر والموعد، لكن يجب أن تكون الصياغة قابلة للتنفيذ وأن تشمل كل أصحاب الحق المطلوبين.

أي محكمة تنظر الدعوى؟

تختص محكمة الصلح الحقوقية بدعاوى تقسيم الأموال المنقولة وغير المنقولة وإزالة الشيوع وفق قانون الإجراءات المدنية. وفي العقارات يُراعى أيضاً الاختصاص المكاني المتعلق بموقع العقار. رفع الدعوى أمام محكمة غير مختصة يضيع الوقت ويزيد المصاريف.

إذا كانت هناك منازعة سابقة على أصل الملكية نفسها، مثل دعوى إبطال طابو، قد يلزم انتظار حسمها أو تقييم أثرها على دعوى القسمة.

لماذا يجب إدخال جميع الشركاء؟

الحكم سيؤثر في كامل العقار، ولذلك يجب أن يكون جميع أصحاب الحصص أطرافاً. إذا توفي أحدهم أثناء الدعوى، يجب تحديد ورثته واستكمال الخصومة. إذا كانت حصة باسم شركة، تُراجع صفة ممثلها.

وجود شريك في الخارج لا يسمح بتجاهله؛ يجب تبليغه وفق القانون وربما استعمال التبليغ الدولي.

القسمة العينية هي الأصل عند الإمكان

تنص TMK 699 على أن القسمة تتم عيناً إذا كان المال قابلاً للتقسيم، أو بالبيع إذا تعذر التقسيم. في الأرض قد تكون القسمة ممكنة إذا سمحت قواعد الإعمار والزراعة بالافراز وتكوين قطع مستقلة ذات قيمة متناسبة. في شقة واحدة غالباً لا يمكن إنشاء وحدتين مستقلتين قانونياً.

المحكمة تستعين بخبير ومساحة وبيانات البلدية. مجرد رسم الشركاء خطاً على الخريطة لا يكفي إذا كان الافراز ممنوعاً.

متى يتم البيع؟

إذا تعذر التقسيم العيني أو كان سيؤدي إلى انخفاض كبير في قيمة المال، يُباع العقار ويقسم الثمن. البيع القضائي يتبع قواعد المزاد الإلكتروني والتنفيذ المطبقة على بيع الأموال. ليس الهدف بيع العقار بأقل سعر، بل تحويل المال المشترك إلى نقد يمكن توزيعه.

يجب متابعة التقييم وإعلان المزاد والمواعيد؛ الإهمال قد يؤدي إلى فقدان فرصة الاعتراض على قيمة أو إجراء غير صحيح.

هل يمكن أن يكون المزاد بين الشركاء فقط؟

إذا اتفق جميع الشركاء، يمكن في بعض الحالات تنظيم البيع ليكون بين الشركاء وفق النظام القضائي. إذا لم يوجد هذا الاتفاق، يكون البيع مفتوحاً وفق قواعد المزاد. لذلك من يريد منع دخول طرف ثالث يجب أن يبحث عن تسوية أو اتفاق واضح قبل مرحلة البيع.

لا يملك شريك واحد فرض «مزاد داخلي» على الباقين من دون الأساس القانوني أو موافقتهم اللازمة.

كيف تحدد القيمة؟

يعين خبير لتقييم العقار وفق موقعه ومساحته وصفته والبناء والقيود والسوق. يمكن الاعتراض على تقرير غير مبرر ضمن المدة. قيمة الضريبة العقارية أو ثمن قديم في الطابو لا يساوي تلقائياً القيمة السوقية الحالية.

إذا كان هناك بناء غير مرخص أو حق ارتفاق أو مستأجر، يجب أن يظهر أثره في التقييم.

من يستخدم العقار أثناء النزاع؟

قد يكون أحد الشركاء ساكناً وحده أو مستعملاً للأرض. دعوى إزالة الشيوع لا تحسم تلقائياً كل مطالبة عن بدل الاستعمال السابق. قد ينشأ نزاع ecrimisil أو تعويض استعمال بحسب إنذارات المنع من الانتفاع والوقائع.

يجب الفصل بين إنهاء الملكية المشتركة وبين الحسابات عن سنوات الاستعمال.

إذا كان العقار مؤجراً

وجود مستأجر لا يمنع دائماً إزالة الشيوع، لكن عقد الإيجار والبيع القضائي يؤثران في وضع المستأجر والمشتري. تُراجع مدة العقد وتسجيله وحقوق المالك الجديد وفق قانون الالتزامات.

لا يجوز للشركاء طرد المستأجر ذاتياً بحجة أن العقار سيباع.

الرهن والحجز على حصة أو العقار

قد تكون حصة أحد الشركاء مرهونة أو محجوزة. القيد لا يختفي لمجرد إقامة دعوى إزالة الشيوع، وقد ينتقل أثره إلى الثمن أو يؤثر في التوزيع وفق نوعه. يجب استخراج صحيفة الطابو الحالية قبل الوساطة.

إذا كان الحجز على حصة واحدة، لا يُفترض أنه دين على جميع الشركاء.

التحسينات والبناء الذي دفعه شريك

قد يدعي شريك أنه بنى الطابق أو دفع تكلفة ترميم كبيرة. هذه المطالبات تحتاج إلى إثبات وقد تُسوّى في حسابات مستقلة أو تؤثر في توزيع القيمة بحسب الأساس القانوني. الملكية المسجلة لا تتغير تلقائياً لأن شخصاً دفع أكثر.

احتفظ بالفواتير والعقود والتحويلات والتراخيص.

إزالة الشيوع بين الورثة

بعد الميراث قد يبقى العقار ضمن ملكية مشتركة بين الورثة. إذا لم يستطيعوا الاتفاق على البيع أو القسمة، يمكن اللجوء إلى الوساطة ثم الدعوى. لكن يجب أولاً أن تكون صفة الورثة والحصص واضحة في شهادة الإرث والسجلات.

راجع دليل حصر الإرث للأجنبي قبل بدء قسمة عقار موروث.

الشريك الأجنبي

الأجنبي المالك لحصة في عقار تركي يستطيع طلب إزالة الشيوع والدفاع في الدعوى مثل بقية الشركاء، مع مراعاة القيود الخاصة بتملك الأجانب عند حصوله على عقار جديد نتيجة قسمة أو شراء في المزاد. لا تُفترض أهلية التملك في كل نتيجة من دون فحص المادة 35 من قانون الطابو.

إذا كان الشريك في الخارج، يمكن متابعة الوساطة والدعوى بالوكالة الصحيحة.

المصاريف والضرائب

الملف يتضمن رسوم دعوى وخبرة وتبليغ وبيع وقد تنشأ رسوم وضرائب عند انتقال الملكية أو توزيع الثمن. طريقة القسمة العينية تختلف مالياً عن البيع. لا يجوز تقدير الصافي اعتماداً على سعر المزاد وحده.

يُطلب جدول بالمصاريف المتوقعة قبل اختيار تسوية مالية.

هل يستطيع الشريك شراء العقار في المزاد؟

نعم يمكن للشريك المشاركة في المزاد إذا استوفى شروط المشاركة والضمانات. حصته الحالية لا تعني أنه يفوز تلقائياً أو يدفع فقط قيمة حصص الآخرين خارج نظام المزاد؛ تُطبق قواعد البيع ويُحسب توزيع الثمن لاحقاً.

يجب الاستعداد المالي قبل المزاد لأن مواعيد دفع الثمن محددة.

لماذا التسوية قد تكون أفضل؟

البيع القضائي علني ومرتبط بإجراءات ومصاريف وقد يستغرق وقتاً. في الوساطة يمكن لأحد الشركاء شراء حصة الآخر وفق تقييم متفق عليه، أو بيع العقار في السوق الحرة بسعر يختاره الجميع، أو تقسيم أرض بطريقة توافق التخطيط.

التسوية الجيدة تحدد الثمن، موعد الدفع، الرهن، الضرائب، تسليم العقار وكيفية إسقاط الدعوى.

خطة عملية

استخرج الطابو والقيود، حدد جميع الشركاء، افحص إمكان القسمة الفنية، اجمع مستندات التحسينات والإيجار، ثم ابدأ الوساطة. إذا لم يحصل اتفاق، ارفع الدعوى أمام المحكمة المختصة واطلب القسمة العينية أولاً عندما تكون ممكنة، مع بديل البيع عند التعذر.

لمكتب باكيرجي وكيسكين للمحاماة مقران فعليان في إسطنبول ومرسين. تُنسق منهما الملفات المقبولة المتعلقة بعقارات مشتركة في أنحاء تركيا وفق الاختصاص. لغة العمل الأساسية تركية، ويمكن للمحامي خليل باكيرجي التواصل بالإنجليزية بمستوى متقدم، ويمكن تنظيم ترجمة عربية مستقلة عند الحاجة.