مصاريف شراء العقار في تركيا للأجانب 2026: رسوم الطابو والتقييم وDAB والترجمة والضرائب

الرئيسية العربية ← مصاريف شراء العقار في تركيا

رسم الطابو في البيع العادي

قانون الرسوم رقم 492 والتعريفة رقم 4 يفرضان في البيع العقاري العادي رسماً بنسبة 20 بالألف على من ينقل الملكية و20 بالألف على من يكتسبها. هذا يعني أن العبء القانوني الإجمالي في البيع العادي يساوي 40 بالألف من الأساس المعتمد، موزعاً بالتساوي من حيث التعريفة على الطرفين.

في السوق يتفق بعض البائعين والمشترين على أن يتحمل المشتري كامل الرسم أو أن يتقاسماه بطريقة أخرى. هذا الاتفاق ينظم العلاقة الداخلية بينهما ولا يغير نص التعريفة نفسه. لذلك يجب أن يكتب في العقد من يدفع فعلياً حتى لا تظهر مطالبة مفاجئة يوم الطابو.

على أي قيمة يُحسب الرسم؟

الأساس هو قيمة البيع الحقيقية المعلنة، على ألا تقل عن قيمة الضريبة العقارية المحددة وفق قانون ضريبة العقارات. إذا كان السعر الحقيقي أعلى من قيمة البلدية، يجب إعلان السعر الحقيقي الأعلى. إعلان رقم أقل لتقليل الرسوم قد يؤدي إلى مطالبة بالفارق وعقوبة ضريبية عند اكتشاف الحقيقة.

يجب أن تتطابق قيمة العقد والتحويلات البنكية وDAB والتقييم مع الرواية المالية للصفقة. وجود فروق كبيرة غير مفسرة يخلق مخاطر ضريبية وإثباتية.

من يدفع فعلياً يوم المعاملة؟

تُنشأ استحقاقات الرسوم في نظام الطابو ويُرسل رقم التحصيل إلى الأطراف. يمكن الدفع إلكترونياً أو عبر القنوات المعتمدة. لا تحول مبلغ «رسوم» إلى حساب الوسيط الشخصي ما لم يكن هناك سبب واضح وإيصال؛ الأفضل دفع الرسوم الحكومية بالقناة الرسمية.

إذا اتفق الطرفان على تحمل المشتري رسم البائع، يُثبت ذلك في الحساب النهائي للثمن حتى لا يُدفع مرتين.

ماذا لو أُعلن سعر أقل من الحقيقة؟

توضح منشورات GİB أن الرسم يجب أن يحسب على قيمة البيع الحقيقية التي لا تقل عن قيمة الضريبة العقارية. إذا ثبت لاحقاً أن السعر المعلن أقل من الحقيقة، يمكن فرض فرق الرسم وعقوبة ضياع ضريبي وفق النظام. لذلك فكرة «نكتب قيمة البلدية فقط» ليست قاعدة قانونية.

المشتري الأجنبي يحتاج أيضاً إلى سجل مالي واضح لأغراض الإقامة أو الجنسية أو تحويل الأموال لاحقاً، ما يجعل الإعلان غير الصحيح أكثر خطورة عملياً.

بدل döner sermaye لسنة 2026

هذا بدل إداري منفصل عن رسم الطابو. TKGM تنشر تعريفة سنوية، وقد أعلنت أن تعريفة 2026 تطبق من 1 يناير 2026. يتأثر المبلغ بنوع المعاملة والوحدة والخدمات والمعاملات الخارجية في بعض الحالات.

لا تستخدم رقماً من مقال 2024 أو 2025. يجب قراءة التعريفة وقت تحديد موعد الطابو لأن المبلغ قد يتغير بين السنوات.

تكلفة تقرير التقييم

في معاملات الأجانب التي تتطلب تقرير تقييم، يصدر التقرير من جهة مرخصة ضمن النظام، ويُدفع لها بدل مستقل. التقرير ليس أتعاب محام ولا رسم طابو. يجب التأكد من أن العقار المحدد في التقرير هو العقار نفسه في العقد والطابو.

تقرير القيمة لا يحل محل فحص الرهن والحجز والترخيص والإعمار. هو جزء من الملف المالي/الإداري، وليس ضماناً قانونياً للملكية.

وثيقة شراء العملة DAB

في معاملات تملك الأجانب الخاضعة لنظام تحويل العملة، تُباع العملة الأجنبية إلى بنك في تركيا ويصدر Döviz Alım Belgesi وفق تعليمات البنك المركزي والطابو. يجب تنظيم التوقيت واسم المشتري والعقار والمبلغ حتى يُربط المستند بالمعاملة.

راجع دليل DAB عند شراء العقار للتفاصيل، ولا تدفع عمولة غير مفهومة لجهة خاصة مقابل مستند يصدر ضمن النظام البنكي.

المترجم المحلف في مديرية الطابو

إذا كان الطرف لا يعرف التركية بالمستوى الذي يسمح بفهم التصرف، قد يلزم مترجم وفق قواعد مديرية الطابو. أتعاب المترجم ليست رسماً حكومياً ثابتاً وتختلف حسب المدينة واللغة والموعد. يجب تحديد السعر قبل يوم المعاملة.

لا يُنصح باستخدام وسيط غير محلف لترجمة إقرارات البيع الرسمية إذا كان النظام يتطلب مترجماً مؤهلاً.

مصاريف الوكالة الصادرة من الخارج

من يشتري بالوكالة قد يتحمل رسم الكاتب العدل أو القنصلية في بلد الإصدار، أبوستيل أو تصديق قنصلي حسب الدولة، ترجمة محلفة في تركيا وتوثيق الترجمة. هذه المصاريف تختلف اختلافاً كبيراً بين الدول.

راجع دليل الوكالة والأبوستيل قبل إصدار وكالة واسعة ومكلفة.

DASK بعد شراء الشقة

العقار المبني المشمول يحتاج إلى تأمين الزلزال الإلزامي DASK وفق نظامه. القسط يعتمد على بيانات المبنى والمنطقة والمساحة والتعريفة السنوية. التأمين له وظيفة مستقلة عن تأمين المنزل الاختياري.

راجع دليل DASK 2026. لا تعتبر القسط الذي دفعه البائع في سنة سابقة صالحاً من دون التحقق من الوثيقة الحالية.

عمولة الوسيط العقاري

إذا وُجد وسيط مرخص ونشأ حقه في الأجر، توجد حدود تنظيمية لأجر خدمة البيع. يجب معرفة هل السعر المعروض يشمل ضريبة القيمة المضافة ومن هو الطرف المتفق على دفعها. لا تدفع «عمولة حجز» و«عمولة بيع» مرتين من دون عقد واضح.

راجع دليل عمولة الوسيط العقاري.

هل توجد KDV على كل شراء؟

لا. شراء عقار من شخص طبيعي خارج نشاط تجاري لا يعامل مثل شراء وحدة جديدة من شركة مطورة خاضعة لنظام KDV. في المشاريع والشركات، يتحدد وجود ضريبة القيمة المضافة ونسبتها أو الإعفاء المحتمل وفق نوع العقار والمساحة وصفة البائع والمشتري وشروط القانون الضريبي.

لذلك يجب طلب فاتورة/جدول ضريبي من المطور وعدم افتراض أن السعر المعلن «شامل كل الضرائب» إذا لم يذكر العقد ذلك.

أتعاب الفحص القانوني

الفحص القانوني ليس رسماً إجبارياً حكومياً، لكنه يقلل مخاطر صفقة قد تكون بملايين الليرات. يشمل عادة فحص المالك، الرهن، الحجز، الحقوق العينية، الدعاوى، عقد البيع، الشركة البائعة والوكالة ومسار الدفع.

راجع فحص العقار قبل الشراء. لا تُقارن تكلفة الفحص بحجم الصفقة فقط؛ انظر إلى المخاطر التي يمنعها.

الفحص الهندسي والإعمار

خصوصاً في العقار القديم أو الأرض، قد تحتاج إلى مهندس معماري أو مدني أو مساح لمراجعة الرخصة، iskan، مطابقة الجزء المستقل، مقاومة المبنى أو مخطط الإعمار. هذه أتعاب مستقلة عن التقييم السوقي.

التقييم يخبرك بالقيمة؛ الفحص الفني يخبرك بمشكلات البناء والاستعمال المحتملة.

ديون aidat والمياه والكهرباء

يجب الحصول على بيان من إدارة المجمع بشأن الديون، وقراءة نوع المصروف ومن المسؤول عنه. بعض الديون القديمة قد تثير خلافاً بين المالك السابق والجديد حسب طبيعتها. راجع دليل ديون aidat السابقة.

كما تُخطط تكاليف فتح أو نقل اشتراكات الماء والكهرباء والغاز بعد الشراء.

العقار المرهون: مصاريف إضافية

إذا كان العقار مرهوناً، قد توجد تكلفة إغلاق قرض، رسوم بنكية، إجراءات فك الرهن أو إنشاء رهن جديد للممول. لا تخلطها مع رسم البيع. خطة دفع البنك يجب أن تكون مكتوبة ومتصلة بإزالة القيد.

راجع شراء عقار مرهون.

مصاريف ملف الإقامة أو الجنسية

شراء العقار لا يعني أن رسوم الإقامة أو الجنسية داخلة في ثمنه. إذا كان المشتري سيتقدم لإقامة عقارية أو جنسية استثمارية، توجد رسوم ومستندات وترجمة وتقييمات إضافية لكل مسار. يجب فصل ميزانية العقار عن ميزانية ملف الهجرة.

كما يجب عدم دفع «رسوم ضمان الجنسية» لشخص خاص؛ النتيجة القانونية تعتمد على استيفاء الشروط الرسمية.

تكلفة التحويل والصرف

التحويل الدولي قد يتضمن عمولة بنك مرسل ومستقبل وفارق سعر صرف ورسوم وسيط بنكي. حدد في عقد البيع المبلغ والعملة ومن يتحمل مصاريف التحويل. إذا وصل صافي أقل بسبب رسوم البنك، قد يدعي البائع وجود نقص.

احتفظ بـ SWIFT وإيصالات الصرف وDAB وربط كل دفعة بالعقار.

مثال على إعداد ميزانية صحيحة

بدلاً من قول «سعر الشقة 200 ألف دولار إذن هذا كل ما أحتاج»، أنشئ جدولاً: ثمن العقار، رسم الطابو المخصص لك حسب الاتفاق، döner sermaye، تقييم، مترجم، وكالة، DASK، عمولة وسيط إن وجدت، فحص قانوني وفني، تحويل مصرفي، ثم احتياطي للمصاريف بعد الشراء. لا تُدخل أرقاماً غير مؤكدة قبل طلب عروض وتحصيلات رسمية.

بهذا الأسلوب تستطيع مقارنة عقارين على أساس التكلفة النهائية لا سعر الإعلان فقط.

قائمة قبل إرسال العربون

اطلب كشفاً مكتوباً يحدد كل بند ومن سيقبضه. تحقق من أن الرسوم الحكومية ستُدفع للقناة الحكومية، وأن عمولة الوسيط لها عقد وفاتورة، وأن أتعاب الترجمة والتقييم منفصلة. أضف شرطاً لرد العربون إذا تعذر تملك الأجنبي أو ظهر قيد جوهري لم يُعلن.

لمكتب باكيرجي وكيسكين للمحاماة مقران فعليان في إسطنبول ومرسين، وتُنسق منهما الملفات المقبولة للعقارات في أنحاء تركيا. لغة العمل الأساسية تركية، ويمكن للمحامي خليل باكيرجي التواصل بالإنجليزية بمستوى متقدم، ويمكن تنظيم ترجمة عربية مستقلة عند الحاجة.