EİDS Yetkilendirmesi Emlakçıyla Yazılı Sözleşmenin Yerine Geçer mi? 2026
EİDS uygulamasında malik, e-Devlet üzerinden bir emlak işletmesini seçip ilgili taşınmaz için ilan yetkisi verir. Bu işlem kolay ve hızlı olduğu için bazı taraflar ayrıca yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılmasına gerek kalmadığını düşünmektedir. Ticaret Bakanlığı bu konuda açık bir cevap vermiştir: EİDS elektronik yetkilendirmesi, Yönetmelikte öngörülen sözleşmelerin yerine geçmez.
Bu ayrım komisyon uyuşmazlıklarında özellikle önemlidir. Bir emlak ofisinin EİDS’de yetkilendirilmiş olması, hangi hizmet bedelinin kararlaştırıldığını, münhasır yetki bulunup bulunmadığını, sürenin ne olduğunu veya emlakçının hangi hizmetleri vermek zorunda olduğunu tek başına göstermez. Bu unsurlar yazılı sözleşmeden belirlenir.
EİDS kaydı ve yazılı yetkilendirme sözleşmesi neden ayrı?
EİDS’nin temel fonksiyonu elektronik ilan platformunda yetki doğrulamasıdır. Malik bir emlak işletmesini seçer; ilan platformu işletmenin ilgili taşınmaz için malik tarafından yetkilendirildiğini elektronik olarak doğrular. Bu kayıt tüketicilere ilanın yetkili kaynakça verildiğini gösterir.
Yazılı yetkilendirme sözleşmesi ise malik ile emlak işletmesi arasındaki özel hukuk ilişkisini kurar. Tarafların hizmetin kapsamı, pazarlama biçimi, satış veya kiralama bedeli, hizmet bedeli, süre, masraflar, tarafların bildirim adresleri ve diğer yükümlülükleri bu sözleşmede belirlenir.
Ticaret Bakanlığı bu iki mekanizmanın birbirinin yerine geçmediğini açıkça açıklamıştır. Dolayısıyla yalnız e-Devlet ekranında işletmeyi seçmek, Yönetmeliğin yazılı sözleşme şartlarını kendiliğinden yerine getirmez.
EİDS hangi bilgiyi ispatlar?
EİDS kaydı, belirli bir tarihte belirli taşınmaz sahibinin belirli yetki belgesi numarasına sahip emlak işletmesine ilgili taşınmaz için elektronik ilan yetkisi verdiğini gösterir. Yetki süresi de sistemde kayıtlıdır ve üç aydan kısa olamaz.
Bu kayıt emlakçının tapuda satış yetkisini, satış bedelini tahsil hakkını veya belirli bir komisyon oranını göstermez. EİDS ilan yetkisinin sınırı, elektronik ortamda taşınmaz ilanının doğrulanmasıdır.
Uyuşmazlıkta EİDS kaydı yardımcı delil olabilir; örneğin malik “bu işletmeyi hiç tanımıyorum” derken sistemde kendi hesabından verilmiş yetki görünmesi önem taşır. Ancak komisyon miktarı ve hizmet kapsamı için yazılı sözleşme ayrıca incelenir.
Yetkilendirme sözleşmesinde hangi konular yer almalıdır?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak işletmesiyle iş sahibi arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmesini öngörür. Sözleşmede taraf bilgileri, taşınmazın niteliği ve tanımlayıcı bilgileri, hizmetin kapsamı, genel ilke olarak talep edilen satış/kiralama bedeli, hizmet bedeli, süre ve Yönetmeliğin zorunlu gördüğü diğer unsurlar bulunmalıdır.
Sözleşmenin açık yazılması özellikle “emlakçı sadece ilan mı verecek, pazarlık mı yapacak, fotoğraf/video çekecek, anahtarı tutacak, kapora alabilecek mi, sözleşme tek yetkili mi?” sorularını çözer. Sözlü anlaşma bu ayrıntıları ispatlamayı zorlaştırır.
Yetki sözleşmesi, satış sözleşmesi değildir. Emlakçıya aracılık görevi verir; taşınmaz mülkiyeti ancak tapudaki resmi işlemle devredilir.
EİDS kaydı tek başına emlakçıya komisyon hakkı verir mi?
EİDS kaydı tek başına belirli tutarda hizmet bedeli alacağı yaratmaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.15 uyarınca hizmet, iş sahibi ile işletme veya sözleşmeli işletme arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir; m.20/4 uyarınca işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır.
Satış aracılığında toplam hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Yönetmelik m.20/5 gereğince sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır. EİDS ekranı ise hizmet bedeli oranını veya kimin ne kadar ödeyeceğini belirlemez.
Bu nedenle malikin bir emlak işletmesini yalnız EİDS üzerinden ilan vermek için yetkilendirmiş olması, m.15’teki yazılı yetkilendirme sözleşmesinin kurulduğunu veya m.20’deki hizmet bedelinin doğduğunu tek başına göstermez. EİDS kaydı ile yazılı yetkilendirme ve aracılık sözleşmeleri ayrı ayrı incelenir.
EİDS süresi ile sözleşme süresi farklı olabilir mi?
Teknik olarak EİDS yetkisinin bitiş tarihi malik tarafından belirlenir ve en az üç ay olmalıdır. Yazılı sözleşmenin süresi ise tarafların anlaşmasına göre ayrıca belirlenir. Bu iki sürenin farklı olması uygulamada sorun yaratır.
Örneğin yazılı yetkilendirme sözleşmesi altı ay, EİDS yetkisi üç ay ise işletme dördüncü ayda ilanı sürdürebilmek için malikten EİDS süresini uzatmasını istemelidir. Tersine EİDS yetkisi altı ay, yazılı sözleşme üç ay ise sözleşme bittiğinde sistemdeki elektronik yetkinin açık kalması işletmenin sözleşmesel ilişkisinin otomatik devam ettiği anlamına gelmez.
En güvenli yöntem sözleşme ve EİDS tarihlerini uyumlu belirlemek ve değişiklikleri her iki kayıtta da zamanında güncellemektir.
EİDS yetkisi emlakçıya tek yetki verir mi?
Hayır. EİDS’nin teknik yetkilendirmesi, işletmenin ilan vermeye yetkili olduğunu gösterir; sözleşmenin münhasır/tek yetkili olup olmadığı yazılı sözleşmeden anlaşılır. Malik tek yetkili emlakçıyla sözleşme yaptıysa başka işletmeyle çalışmasının sonuçları sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.
Birden fazla işletmeye EİDS yetkisi teknik olarak verilebilse dahi mevcut münhasır sözleşmeye aykırı işlem yapılması özel hukuk sorumluluğu doğurabilir. Sistem teknik olarak izin veriyor diye sözleşme yükümlülüğü ortadan kalkmaz.
Malik sözleşmeyi imzalamadan önce “tek yetki” ibaresini, süreyi ve sözleşme bitmeden doğrudan satış yapması halinde komisyon/ceza koşulu düzenlemesini dikkatle okumalıdır.
Yazılı sözleşme sona ererse EİDS yetkisi ne olur?
Taraflar yazılı sözleşmeyi sona erdirdiğinde malik elektronik yetki kaydını da kontrol etmeli ve artık çalışmadığı işletmenin ilan verme yetkisini sistemde açık bırakmamalıdır. Sözleşmenin feshi ile EİDS kaydının teknik olarak güncellenmesi iki ayrı adımdır.
İşletme sözleşme sona erdikten sonra taşınmazı sosyal medya veya ilan sitelerinde pazarlamaya devam ederse malik ekran görüntüsü ve sistem kayıtlarıyla itiraz edebilir. Ticaret İl Müdürlüğüne yetkisiz taşınmaz ticareti şikâyeti de somut duruma göre yapılabilir.
Sözleşme sona ermeden önce emlakçının bulduğu alıcıyla sonradan doğrudan satış yapılması halinde hizmet bedeli hakkı ayrı bir uyuşmazlık oluşturabilir. Bu konuda aracılık sözleşmesinin hükümleri ve nedensellik incelenir.
Alıcıyla ayrıca sözleşme yapılması gerekir mi?
Taşınmaz ticaretinde alım-satıma aracılık sözleşmesi ve gösterme belgesi gibi farklı belgeler gündeme gelebilir. Malik-emlak işletmesi arasındaki yetkilendirme sözleşmesi, alıcı ile emlak işletmesi arasındaki bütün ilişkileri otomatik olarak düzenlemez.
Alıcıya taşınmaz gösterildiğinde mevzuata uygun taşınmaz gösterme belgesi düzenlenebilir. Ancak sadece taşınmaz gösterme hizmeti için ayrıca ücret talep edilemez. Satış gerçekleşirse hizmet bedeli m.20 ve taraf sözleşmesine göre değerlendirilir.
EİDS yetkisi alıcıya karşı da emlakçıya sınırsız hak vermez. Alıcı imzaladığı belgenin niteliğini ve hizmet bedeli maddesini okumalıdır.
Komisyon uyuşmazlığında hangi belgeler önemlidir?
Yetkilendirme sözleşmesi, EİDS yetki kaydı, ilan ekranı, taşınmaz gösterme belgesi, alım-satıma aracılık sözleşmesi, mesajlar, e-postalar, teklif kayıtları ve tapu satış belgesi birlikte incelenir. Emlakçının alıcıyı gerçekten bulup bulmadığı ve satışın aracılık faaliyeti sonucu gerçekleşip gerçekleşmediği hizmet bedeli uyuşmazlığında önemlidir.
EİDS kaydı işletmenin ilan yetkisinin varlığını güçlü şekilde gösterir; ancak tek başına “yüzde dört komisyon borcu var” sonucunu doğurmaz. Hizmet bedeli oranı ve borçlu taraf yazılı hukuki belgelerden belirlenir.
EİDS yetkisi olmadan yazılı sözleşme yapılmışsa ilan verilebilir mi?
Hayır. 1 Ocak 2025’ten beri elektronik ilanlarda yetki doğrulaması zorunlu olduğundan, yalnız yazılı yetkilendirme sözleşmesinin bulunması EİDS elektronik doğrulamasının yerine geçmez. Profesyonel işletme hem yazılı sözleşme hem EİDS yetkilendirmesi şartlarını birlikte yerine getirmelidir.
Bu çift yapı, sözleşmesel ilişki ile ilan güvenliğini ayrı ayrı güvence altına alır.
Elektronik imzalı sözleşme yapılabilir mi?
Evet. TBK m.14–15 ve 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5 uyarınca güvenli elektronik imza, kural olarak elle atılan imzanın hukuki sonuçlarını doğurur ve yazılı şekli karşılayabilir. Buna karşılık EİDS ekranında taşınmaz ve emlak işletmesinin seçilerek ilan yetkisi verilmesi, güvenli elektronik imza ile imzalanmış yetkilendirme sözleşmesi değildir.
İşletme dijital yetkilendirme sözleşmesi kullanıyorsa belgenin tarafları, Yönetmelik m.15’teki zorunlu içerik, güvenli elektronik imzanın doğrulanabilirliği ve belgenin bütünlüğü korunmalıdır. Resmî şekle veya özel merasime tabi işlemler bakımından 5070 sayılı Kanun m.5’teki istisnalar ayrıca saklıdır.
Sık Sorulan Sorular
EİDS yetkisi yazılı emlakçı sözleşmesi yerine geçer mi?
Hayır. Ticaret Bakanlığı bunun iki ayrı işlem olduğunu açıkça belirtmiştir.
EİDS’de yetki verdim, komisyon oranı otomatik yüzde 4 mü?
Hayır. Yüzde 4 satış aracılığında KDV hariç üst sınırdır; tarafların kararlaştırdığı hizmet bedeli yazılı sözleşmeden belirlenir.
Yazılı sözleşme yoksa EİDS kaydı komisyon için yeterli mi?
EİDS ilan yetkisini gösterir; hizmet bedeli alacağı için Yönetmeliğin sözleşme ve aracılık hükümleri ayrıca incelenir.
Sözleşme süresi ile EİDS süresi aynı olmak zorunda mı?
Aynı kavram değildir; ancak uyuşmazlığı önlemek için uyumlu tutulmalıdır.
EİDS yetkisi tek yetkili emlakçı anlamına mı gelir?
Hayır. Münhasırlık yazılı sözleşmeden anlaşılır.
Sözleşme biterse ilan devam edebilir mi?
İşletmenin geçerli sözleşme ve EİDS yetkisi olmadan pazarlamaya devam etmesi doğru değildir; malik elektronik yetkiyi de güncellemelidir.
Yazılı sözleşme var ama EİDS yoksa internet ilanı verilebilir mi?
Hayır. Elektronik ilan için EİDS yetki doğrulaması ayrıca gerekir.
EİDS tapu satış yetkisi verir mi?
Hayır. Tapuda temsil için ayrıca yeterli vekâletname gerekir.
Taşınmaz gösterme için ücret alınabilir mi?
Yönetmelik uyarınca taşınmaz gösterme hizmeti için ayrıca ücret talep edilemez.
EİDS kaydı uyuşmazlıkta delil olur mu?
Evet, yetkilendirmenin varlığı ve süresi bakımından önemli elektronik kayıt niteliğindedir; diğer sözleşme unsurlarını tek başına ispatlamaz.
Resmî kaynaklar
İçerik 11 Eylül 2026 tarihinde Ticaret Bakanlığının EİDS açıklamaları ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin sözleşme/hizmet bedeli hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Yazar profili
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
