400.000 Dolar Taşınmazla Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır? TVK m.12 | 2026

Kısa ve Net Cevap

13 Eylül 2026 itibarıyla yabancı gerçek kişi, en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında mevzuata uygun taşınmaz edinip tapu kaydına üç yıl satılmama şerhi koydurarak istisnai Türk vatandaşlığı başvurusu yapabilir. Hukuki temel 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b’dir. Taşınmazın yalnız fiyatının 400.000 doların üzerinde olması yeterli değildir; taşınmaz türü, satış bedeli, ödeme belgeleri, döviz işlemi, tutar tespit belgesi, satıcı-alıcı ilişkisi ve üç yıllık şerh mevzuata uygun olmalıdır.

Güncel uygulamada satın almaya konu taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasfında bulunması gerekir. Yapısız arsa ve tarımsal nitelikli arazi, TKGM kılavuzunda vatandaşlık amacıyla edinime uygun kabul edilmemektedir. Uygunluk belgesi alınması vatandaşlığın otomatik kazanıldığı anlamına gelmez; istisnai vatandaşlık, millî güvenlik ve kamu düzeni incelemesi sonrasında yetkili makamın kararıyla sonuçlanır.

Taşınmaz Yatırımıyla Türk Vatandaşlığının Hukuki Dayanağı Nedir?

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12’nci maddesi, istisnai olarak Türk vatandaşlığının kazanılabileceği kişileri düzenler. Taşınmaz yatırımı, bu maddedeki istisnai vatandaşlık rejimi ile 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-j üzerinden kurulan yatırımcı statüsünün uygulamasıdır. Yatırım türleri ve tutarlar Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesinde belirlenir.

Yönetmelik m.20/2-b uyarınca en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında mevzuata uygun taşınmazı, tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi koymak suretiyle satın aldığı ilgili Bakanlıkça tespit edilen yabancı, istisnai vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Aynı bent, şartları taşıyan noter düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesini de ayrı bir yol olarak düzenler.

Bu düzenleme bir “satın alma karşılığında otomatik pasaport” sistemi değildir. Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün güncel açıklamasına göre m.12 kapsamındaki yabancılar millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil eden bir hâlleri bulunmamak şartıyla, yetkili makamın kararıyla vatandaşlık kazanır.

400.000 ABD Doları Şartı 2026’da Devam Ediyor mu?

Evet. 13 Eylül 2026 itibarıyla Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisinin güncel açıklamalarında taşınmaz yatırımı için asgari eşik 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz olarak gösterilmektedir. Bu nedenle eski kaynaklarda görülen 250.000 dolar veya 1.000.000 dolar tutarları güncel başvurular için esas alınmaz.

Asgari tutar yalnız emlak ilanındaki fiyat veya özel sözleşmedeki rakamla kanıtlanmaz. Tapu senedindeki resmi satış bedeli, banka ödeme kayıtları ve TKGM’nin vatandaşlık kazanımına esas tutar tespit sistemi birlikte değerlendirilir. Kılavuza göre resmi senette beyan edilen bedel ile fiili ödeme toplamının her biri gerekli eşik bakımından yeterli olmalıdır.

Birden fazla taşınmazla toplam 400.000 doların tamamlanması, güncel kılavuzun izin verdiği çerçevede mümkün olabilir. Ancak her bir taşınmazın vatandaşlığa konu edilebilir nitelikte olması ve aynı dosya içinde mevzuata uygun biçimde işleme alınması gerekir. Farklı işlem türlerinin sonradan gelişi güzel birleştirilmesi kabul edilmez.

Hangi Taşınmazlar Vatandaşlık Başvurusuna Konu Edilebilir?

12 Aralık 2023 tarihli düzenleme sonrasında Yönetmelik m.20/2-b taşınmaz türünü açık biçimde sınırlar. Satın alma yolunda taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasfında bulunması gerekir. Bu değişiklik, boş arsa ve tarla üzerinden vatandaşlık dosyası oluşturulmasını sınırlamıştır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kılavuzu, Tapu Kanunu m.35 kapsamında yabancının iki yıl içinde proje geliştirme zorunluluğu bulunan yapısız taşınmazlar ile tarımsal nitelikli arazilerin vatandaşlık amacıyla edinilemeyeceğini açıklar. Bu nedenle yalnız “arsa” kelimesinin tapuda yazması yeterli değildir; arsa üzerinde mevzuata uygun yapı bulunup bulunmadığı ve tapu niteliği incelenir.

Kat mülkiyetli tamamlanmış daire, kat irtifaklı proje bağımsız bölümü veya üzerinde yapı bulunan arsa niteliğindeki taşınmaz bakımından da tapu kaydındaki haciz, ipotek, tedbir, şerh ve takyidatlar ayrıca kontrol edilir. Vatandaşlık için uygun taşınmazın aynı zamanda özel hukuk bakımından güvenli bir yatırım olması ayrı incelemedir.

Satış Bedeli Nasıl Ödenmelidir?

Vatandaşlık dosyasında ödemenin izlenebilir olması zorunludur. Banka transferi, satıcı hesabı, açıklama bilgileri ve tapu işlemi birbiriyle uyumlu olmalıdır. Elden ödeme veya kaynağı ve muhatabı belli olmayan transfer, vatandaşlık dosyasında ciddi ispat sorunu yaratır.

2022’de yürürlüğe giren düzenlemeler sonrasında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde döviz bozdurma ve Döviz Alım Belgesi mekanizması uygulanmaktadır. Vatandaşlık amaçlı satışlarda bankacılık ve tapu kayıtlarının doğru sırayla kurulması gerekir. Ödeme tarihleri, dövizin satışı ve resmi senet bedeli arasında çelişki olmamalıdır.

Satıcı adına olmayan üçüncü kişi hesabına ödeme, alıcı adına olmayan üçüncü kişi hesabından transfer veya işlem açıklamasının taşınmazla bağ kurmaması dosyanın ek belge ve incelemeye konu olmasına yol açabilir. Bu nedenle ödeme planı tapu gününden önce hazırlanmalıdır.

Taşınmaz Edinim Suretiyle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel kılavuzunda, vatandaşlık başvurusuna esas yatırım tutarı Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi üzerinden teyit edilir. Bu sistem eski uygulamadaki değerleme raporlarının vatandaşlık tutarı bakımından tek başına belirleyici olduğu anlayışından farklıdır.

Tutar tespitinde resmi senette beyan edilen satış bedeli veya satış vaadi bedeli ile belgelenmiş ödemeler birlikte ele alınır. Her iki ayağın da ilgili tarihte aranan asgari yatırım miktarını karşılaması gerekir. Taşınmazın piyasa değerinin yüksek görünmesi, resmi bedel ve ödeme kaydı yetersizse açığı kapatmaz.

2026 yılında Tapu Kanununa eklenen Ek Madde 4 ile belirli değerleme kuruluşlarınca düzenlenen değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesine ilişkin yeni sistem de yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklik taşınmaz değerleme verilerinin idareye aktarılmasını güçlendirmiştir; vatandaşlık tutar şartı bakımından ise TKGM’nin güncel kılavuzu esas alınmalıdır.

Üç Yıl Satmama Şerhi Ne Anlama Gelir?

Vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazın tapu kaydına en az üç yıl satılmaması yönünde şerh konulur. Üç yıllık süre, vatandaşlık başvurusunun temel yatırım şartının devamını güvence altına alır. Şerh süresince taşınmazın satış yoluyla devri kural olarak yapılamaz.

Üç yıllık süre dolmadan taşınmazın hukuki durumunu etkileyen devir, terkin veya benzeri işlemler vatandaşlık dosyası bakımından sonuç doğurabilir. İpotek tesisi, haciz veya başka takyidatların vatandaşlık şartına etkisi işlem türüne göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Üç yılın dolmasıyla vatandaşlık kendiliğinden yeniden incelenmez; fakat yatırım şartının başlangıçta ve süre boyunca korunmuş olması gerekir. Şerhin kaldırılması için tapu uygulamasındaki prosedür izlenir.

Satış Vaadi Sözleşmesiyle Vatandaşlık Başvurusu Yapılabilir mi?

Evet. Yönetmelik m.20/2-b, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz bakımından noter tarafından düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesini de vatandaşlık yoluna dahil eder. Bu yöntemde en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarının peşin olarak yatırılması ve sözleşmenin tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdüyle şerh edilmesi gerekir.

Adi yazılı emlak sözleşmesi, rezervasyon formu veya geliştirici şirketin kendi formu Yönetmelikteki noter düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin yerini tutmaz. Taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü de işlemden önce kontrol edilmelidir.

TKGM kılavuzu, birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayalı başvuruların kabul edilmediğini belirtir. Ayrıca satın alma ile satış vaadi bedellerini sonradan birbirine ekleyerek eksik tutarı tamamlama yöntemleri kılavuzdaki özel kurallara tabidir.

Hisseli Taşınmaz Vatandaşlık İçin Kullanılabilir mi?

Güncel TKGM kılavuzunda, yabancı kişinin paylı mülkiyet oluşturacak şekilde bir taşınmazın yalnız hissesini edinerek vatandaşlık başvurusunda bulunması kabul edilmez. Bir taşınmazın birden fazla yabancı tarafından hisseli biçimde satın alınması ve her birinin kendi pay değeri üzerinden vatandaşlık başvurusu yapması bu nedenle uygun değildir.

Buna karşılık birden fazla kişiye ait taşınmazın tamamının tek yabancı alıcı tarafından satın alınması farklıdır. Burada yabancı, taşınmazın tamamına malik olur ve diğer şartlar sağlanıyorsa yatırım dosyası oluşturulabilir.

Eski internet içeriklerinde hisseli taşınmazın belirli değeri aşması hâlinde yeterli olduğu yönündeki bilgiler görülebilir. Vatandaşlık yatırımı yapılırken güncel TKGM kılavuzu esas alınmalıdır.

Satıcının Kim Olduğu Neden Önemlidir?

Vatandaşlık amacıyla taşınmaz alımında satıcının niteliği ve taşınmazın önceki mülkiyet zinciri ayrıca kontrol edilir. Yönetmelik ve TKGM kılavuzu, yabancıdan yabancıya devirler, vatandaşlık yoluyla edinilmiş taşınmazın yeniden vatandaşlık dosyasına konu edilmesi ve satıcı şirketin yabancı ortak yapısı gibi hâllerde özel sınırlamalar öngörebilir.

Bu nedenle yatırımcı yalnız taşınmazın bedeline bakmamalıdır. Tapu geçmişi, satıcının vatandaşlığı veya şirket ortaklık yapısı, taşınmazın daha önce vatandaşlık başvurusuna konu edilip edilmediği ve devir tarihleri incelenmelidir.

Satıcıyla alıcı arasında muvazaalı ilişki veya bedelin gerçekte geri döndüğünü gösteren para hareketleri tespit edilirse vatandaşlık dosyasının hukuki güvenliği ortadan kalkar. İşlem gerçek ekonomik ilişkiye dayanmalıdır.

Türkiye’ye Gelmeden Vekâletle Taşınmaz ve Vatandaşlık İşlemi Yapılabilir mi?

Taşınmaz edinimi ve vatandaşlık dosyasının önemli bölümleri özel yetkili vekâletname ile takip edilebilir. Ancak vekâletnamede taşınmaz satın alma, bedel beyanı, tapu şerhi, uygunluk belgesi, ikamet ve vatandaşlık başvurusu gibi yetkilerin işlem türüne göre açıkça yazılması gerekir.

Yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de kullanılabilmesi için belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ile Türkçe tercüme işlemleri tamamlanır. Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname bu açıdan daha doğrudan kullanılabilir.

Vekil aynı işlemde hem alıcıyı hem satıcıyı temsil edecekse temsil çatışması ve çift taraflı işlem yetkileri ayrıca değerlendirilmelidir. Vatandaşlık yatırımında para transferi de vekâletname kadar önemlidir; ödemeyi kimin hesabından yaptığı ve kime gönderdiği dosyada açık olmalıdır.

Yatırımcıyla Birlikte Eş ve Çocuklar Vatandaşlık Alabilir mi?

Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 kapsamındaki yatırımcı başvurusunda, uygulama mevzuatında öngörülen şartlarla yabancı eş ile yatırımcının veya eşinin ergin olmayan ya da bağımlı yabancı çocukları da dosyada değerlendirilebilir. Her aile ferdinin kimlik, medeni hâl ve soybağı belgeleri ayrıca hazırlanır.

Doğum belgesi, evlilik belgesi, boşanma kararı, velayet belgesi veya ölüm belgesi gibi yabancı resmi belgelerde apostil/tasdik ve Türkçe tercüme şartları belgenin kaynağına göre yerine getirilir. Aile bağının belgeyle ispatlanamaması ana yatırım şartının sağlanmış olmasına rağmen dosyayı geciktirebilir.

Ergin çocuklar bakımından otomatik aile kapsamı varsayılmamalıdır. Bağımlılık statüsü ve uygulamadaki özel şartlar somut kişiye göre incelenir.

Uygunluk Belgesi Vatandaşlık Kazanıldığı Anlamına Gelir mi?

Hayır. Taşınmaz yatırımı yönünden uygunluk belgesi, yatırım şartının ilgili idarece doğrulandığını gösterir. Bu belge vatandaşlık kararının kendisi değildir. Sonraki aşamada ikamet ve vatandaşlık başvuru dosyası Nüfus ve Vatandaşlık İşleri nezdinde yürütülür.

5901 sayılı Kanun m.12 açıkça millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek hâli bulunmama şartını öngörür. Bu nedenle ekonomik yatırım koşulunun tamamlanmış olması, nihai vatandaşlık kararını zorunlu kılmaz.

Başvuru formu, pasaport, doğum ve medeni hâl belgeleri, aile belgeleri ve diğer istenen kayıtlar eksiksiz sunulmalıdır. Belgelerde isim, soyadı, doğum tarihi ve ebeveyn bilgilerindeki uyumsuzluklar düzeltilmeden ilerlemek nüfus tescilinde sorun yaratabilir.

Vatandaşlık Amaçlı Taşınmaz Alımında En Sık Hukuki Riskler

Birinci risk, vatandaşlığa uygun olmayan taşınmaz türünün satın alınmasıdır. İkinci risk, 400.000 dolar eşiğini ilan değeriyle karıştırıp resmi senet ve banka ödemesinin eşiğin altında kalmasıdır. Üçüncü risk, satıcı veya taşınmaz geçmişindeki sınırlamaların satın almadan sonra fark edilmesidir.

Dördüncü risk, ödeme transferinin üçüncü kişi hesapları üzerinden açıklamasız yapılmasıdır. Beşinci risk, tapuda üç yıllık şerhin doğru kurulmadan işlemin tamamlandığının düşünülmesidir. Altıncı risk, satış vaadi yönteminde noter düzenleme şartı ve peşin ödeme koşuluna uyulmamasıdır.

Yedinci risk, vatandaşlık vaadiyle rayiç değerinin çok üzerinde taşınmaz satılmasıdır. Hukuki uygunluk ile ekonomik uygunluk aynı şey değildir. Yatırımcı vatandaşlık dosyasını kurarken aynı zamanda bağımsız tapu ve sözleşme incelemesi yaptırmalıdır.

Mersin’de 400.000 Dolar Üzeri Taşınmaz Yatırımı

Mersin’de Yenişehir, Mezitli, Erdemli ve diğer ilçelerde yüksek bedelli konut ve proje satışları yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Vatandaşlık hedefli alımda projenin reklamında “citizenship eligible” yazması hukuki yeterlilik belgesi değildir. Bağımsız bölümün tapu niteliği, satıcı yapısı, resmi bedeli, ödeme planı ve şerh imkânı ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Yeni projelerde kat irtifakı, yapı ruhsatı, teslim tarihi, yüklenici ipotekleri ve tüketici sözleşmesi hükümleri incelenir. İkinci el konutta ise tapu takyidatları, satıcının yetkisi ve ödeme güvenliği öne çıkar. Vatandaşlık dosyası nedeniyle taşınmazın temel özel hukuk riskleri göz ardı edilmemelidir.

Türkiye geneli vatandaşlık ve taşınmaz işlemleri Mersin’den vekâletle takip edilebilir. Yurt dışındaki yatırımcının Türkiye’ye gelişinden önce tapu uygunluk kontrolü, ödeme planı ve vekâletname hazırlanması işlem günündeki riskleri azaltır.

İlgili Rehberler ve Resmî Kaynaklar

• Yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de konut satın alması
• Ev alırken tapu ve hukuki kontrol
• Yurt dışındaki müvekkiller için Türkiye hukuku
• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Nüfus ve Vatandaşlık İşleri: vatandaşlık hizmetleri
• TKGM: taşınmaz edinimi suretiyle vatandaşlık kılavuzu

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Av. Emirhan KESKİN – Mersin Barosu Sicil No: 5507.

Bu içerik 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün güncel açıklamaları ve TKGM’nin taşınmaz yoluyla vatandaşlık kılavuzu esas alınarak kontrol edilmiştir.

Vatandaşlık ve Taşınmaz İşlemi İçin İletişim

Son mevzuat kontrolü: 13 Eylül 2026.

Ofis Konumu

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye Mahallesi 4903 Sokak Profit İş Merkezi 3/14, Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki vatandaşlık ve taşınmaz dosyaları bu tek fizikî ofisten koordine edilir.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →