Yabancı Yatırımcı Türkiye’de Kamulaştırmaya Karşı Nasıl Korunur? 4875 m.3/b | 2026

Kısa ve Net Cevap

4875 m.3/b Yabancı Yatırımcıya Hangi Koruma Sağlar?

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Türkiye’deki yabancı yatırımların temel güvencelerini düzenler. m.3/b, kamulaştırma ve millîleştirme bakımından açık bir koruma getirir. Yabancı yatırımın mülkiyetine veya ekonomik değerine devlet tarafından el konulması, yalnız kanuni şartlar altında mümkündür.

Kanunun yaklaşımı yabancı yatırımcıya mutlak bir dokunulmazlık tanımaz. Devlet kamu yararı amacıyla kamulaştırma yapabilir; ancak bu yetki keyfî kullanılamaz ve karşılığı ödenmelidir. Böylece yatırımcının mülkiyet hakkı ile devletin kamu yararı yetkisi dengelenir.

Yabancı yatırımcı kavramı yalnız yabancı gerçek kişiyi kapsamaz. 4875 sayılı Kanunun tanım hükümlerine göre yabancı ülkelerin vatandaşları ile yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları ve yabancı ülke hukukuna göre kurulan tüzel kişiler belirli yatırımlar bakımından yabancı yatırımcı statüsüne girebilir.

Korumanın kapsamı yatırımın yapısına göre değişir. Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketin taşınmazı, tesisleri, üretim ekipmanı, lisansları veya ekonomik değeri etkileyen devlet işlemleri farklı hukuk alanlarını devreye sokabilir.

Kamulaştırmada Kamu Yararı Şartı Ne Demektir?

4875 m.3/b yabancı yatırımların ancak kamu yararının gerektirdiği hâllerde kamulaştırılabileceğini düzenler. Kamu yararı, işlemin yalnız belirli bir özel kişi veya rakip lehine yapılmamasını; toplumun, altyapının, kamu hizmetinin veya kamusal ihtiyacın karşılanmasına yönelik meşru amaç bulunmasını gerektirir.

Karayolu, demiryolu, enerji tesisi, baraj, kamu binası veya diğer altyapı projeleri klasik kamulaştırma örnekleridir. Ancak her “kamu projesi” ibaresi hukuka uygunluğu otomatik olarak kanıtlamaz. Yetkili idarenin kanuni yetkisi, kamu yararı kararı, usul ve taşınmazla proje arasındaki bağlantı denetlenir.

Kamulaştırma kararı özel yatırımcıyı hedef alıyor, objektif kamu yararı göstermiyor veya eşitlik ilkesine aykırı ayrımcılık içeriyorsa idari yargı ve yatırım hukuku bakımından uyuşmazlık doğabilir.

Yabancı yatırımcı ile yerli yatırımcı arasında kamu yararı şartı bakımından keyfî ayrım yapılamaz. Ulusal hukuk yanında ilgili ikili yatırım anlaşmasındaki adil ve hakkaniyetli muamele, millî muamele veya en çok gözetilen ulus hükümleri ayrıca önem taşıyabilir.

Kamulaştırma Karşılığı Nasıl Belirlenir?

4875 m.3/b’nin ikinci temel şartı karşılığın ödenmesidir. Taşınmaz kamulaştırmalarında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Anayasa m.46 çerçevesindeki bedel tespiti sistemi uygulanır.

Kamulaştırma bedeli yalnız idarenin tek taraflı beyan ettiği rakam değildir. Kamulaştırma Kanunundaki satın alma usulü, bedel tespit ve tescil davası, bilirkişi incelemesi ve taşınmazın özelliklerine göre değerleme kuralları uygulanır.

Yatırımın değer kaybı yalnız taşınmazın metrekaresiyle sınırlı olmayabilir. Tesis, fabrika, üretim hattı veya lisanslı faaliyetin ekonomik bütünlüğü bozuluyorsa kamulaştırmanın işletme üzerindeki sonuçları farklı tazminat ve yatırım anlaşması iddialarına yol açabilir.

İkili yatırım anlaşmalarında “adil piyasa değeri”, kamulaştırmadan hemen önceki değer, etkin ve gecikmeksizin ödeme, faiz ve transfer edilebilirlik gibi daha ayrıntılı tazminat standartları bulunabilir. Bu nedenle yabancı yatırımcı yalnız Kamulaştırma Kanununa bakmamalı; yatırımcının vatandaşlığına göre uygulanabilir anlaşmayı da incelemelidir.

Doğrudan ve Dolaylı Kamulaştırma Arasındaki Fark

Doğrudan kamulaştırma, mülkiyetin resmî işlemle devlete veya kamu tüzel kişisine geçmesidir. Taşınmaz kamulaştırması bunun tipik örneğidir.

Dolaylı kamulaştırma ise mülkiyet resmen yatırımcıda kalmasına rağmen devlet işlemlerinin yatırımın ekonomik değerini veya kullanım imkânını esaslı şekilde ortadan kaldırması iddiasını ifade eder. Türk iç hukukunda her düzenleyici işlem “dolaylı kamulaştırma” adıyla ayrı bir genel dava sebebi değildir; kavram özellikle uluslararası yatırım anlaşmaları ve yatırım tahkiminde önem taşır.

Örneğin lisansın hukuka aykırı ve ayrımcı şekilde iptali, yatırımın faaliyetsiz bırakılması veya varlığın ekonomik kullanımının kalıcı olarak ortadan kaldırılması bazı yatırım anlaşmaları kapsamında dolaylı kamulaştırma iddiasına konu olabilir. Ancak çevre, sağlık, güvenlik ve kamu düzeni amacıyla yapılan meşru ve ölçülü düzenlemeler otomatik olarak dolaylı kamulaştırma sayılmaz.

Bu nedenle yabancı yatırımcı, devlet işleminin ekonomik etkisini, süresini, meşru kamu amacını ve yatırımcıya yüklenen külfetin ölçüsünü birlikte değerlendirmelidir.

Yabancı Yatırımcının Taşınmazı Kamulaştırılırsa Hangi Yol İzlenir?

Türkiye’deki taşınmaz yabancı gerçek kişi veya yabancı sermayeli şirkete ait olsa da kamulaştırma süreci 2942 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Tapu kaydı, kamulaştırma kararı, satın alma görüşmesi ve bedel tespit/tescil süreci takip edilir.

Malik yurt dışındaysa tebligatın usulüne uygun yapılması önemlidir. Kamulaştırma evrakının yurt dışındaki malike geç veya usulsüz ulaşması, ilgili idari ve adli sürelerin hesabında ayrıca değerlendirilir.

Bedel tespit davasında taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, imar durumu, gelir getirici özelliği, emsal satışlar ve kanundaki diğer değerleme ölçütleri bilirkişi kurulunca incelenir.

Malik Türkiye’ye gelmeden avukatı aracılığıyla davayı takip edebilir. Yabancı noterlik vekâletnamesinde apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme; Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletnamede ise konsolosluk usulü uygulanır.

Yabancı Sermayeli Şirketin Faaliyeti Etkilenirse Ne Olur?

Yabancı sermayeli Türk şirketi, Türk hukukuna göre kurulmuş ayrı bir tüzel kişidir. Şirket taşınmazının, tesisinin veya işletme varlığının kamulaştırılması şirketin malvarlığını doğrudan etkiler.

Yabancı pay sahibi ise kendi yatırımının ekonomik değeri üzerindeki etki nedeniyle, uygulanabilir ikili yatırım anlaşmasının yatırımcı ve yatırım tanımlarını karşılıyorsa ayrıca uluslararası yatırım korumasına dayanabilir.

Örneğin yabancı yatırımcının yüzde 100 pay sahibi olduğu Türk üretim şirketinin tek fabrikasının kamulaştırılması, hem Türk şirketinin taşınmaz kamulaştırma sürecini hem yabancı pay sahibinin yatırım anlaşmasındaki haklarını gündeme getirebilir.

Aynı olayda iç hukuk davası ile yatırım tahkimi arasındaki ilişki, feragat, fork-in-the-road, bekleme süresi veya iç hukuk yollarının tüketilmesine ilişkin anlaşma hükümleri dikkatle incelenmelidir.

İkili Yatırım Anlaşmaları Neden Önemlidir?

Türkiye çok sayıda ülkeyle yatırımların karşılıklı teşviki ve korunmasına ilişkin ikili yatırım anlaşması imzalamıştır. Bu anlaşmalar yabancı yatırımcıya 4875 sayılı Kanunun ötesinde uluslararası hukuk güvenceleri sağlayabilir.

Anlaşmaya göre kamulaştırma ancak kamu yararı, ayrımcılık yapmama, hukuka uygun süreç ve yeterli tazminat şartlarıyla kabul edilebilir. Tazminat standardı bazı anlaşmalarda yatırımın kamulaştırma öncesindeki gerçek piyasa değeri ve faiz ile ayrıntılı düzenlenir.

Yatırımcının vatandaşlığı veya şirketin kuruluş ülkesi, hangi anlaşmanın uygulanacağını belirler. Yalnız sermayenin yabancı kaynaktan gelmesi yeterli değildir; yatırımcı tanımı ve kontrol yapısı anlaşma metnine göre incelenir.

Yatırımın anlaşma yürürlüğe girmeden önce veya sonra yapılmış olması, uyuşmazlığın tarihi ve yeniden yapılandırma işlemleri de tahkim yetkisi bakımından önem taşıyabilir.

Yabancı Yatırımcı Devlete Karşı Tahkime Gidebilir mi?

4875 sayılı Kanun m.3 uluslararası tahkim ve uyuşmazlık çözümü bakımından yatırımcının yalnız tek bir yola mahkûm olmadığını gösteren genel yatırım rejiminin parçasıdır. Tahkim hakkının asıl kaynağı somut olayda sözleşme, ikili yatırım anlaşması veya çok taraflı yatırım sözleşmesi olabilir.

Türkiye ile yatırımcının devleti arasındaki yatırım anlaşması ICSID, UNCITRAL veya başka tahkim seçenekleri sunabilir. Tahkim öncesi dostane çözüm süresi, belirli ay bekleme şartı veya yerel mahkemeye başvuru koşulu bulunabilir.

Yabancı yatırımcı aynı anda Türk idari/adli yargısında kamulaştırma işlemi veya bedel konusunda dava yürütürken uluslararası tahkim düşünüyorsa, ikili anlaşmadaki “fork-in-the-road” ve feragat hükümlerini önceden kontrol etmelidir.

Uluslararası tahkimde talep yalnız kamulaştırma bedeli değil, dolaylı kamulaştırma, adil ve hakkaniyetli muamele, ayrımcılık veya yatırımın korunmasına ilişkin diğer anlaşma ihlallerine dayanabilir.

Yabancı Yatırımcı Hangi Belgeleri Hazırlamalı?

1. Yatırımcının vatandaşlık veya kuruluş belgeleri.
2. Türkiye’deki şirketin ticaret sicili ve ortaklık yapısı.
3. Yatırımın sermaye transfer belgeleri.
4. Tapu, lisans, ruhsat ve yatırım teşvik belgeleri.
5. Kamulaştırma veya idari işlem kararları ve tebligatlar.
6. Taşınmaz ve işletme değerleme raporları.
7. Finansal tablolar ve yatırımın ekonomik değerini gösteren kayıtlar.
8. İlgili devletle Türkiye arasındaki yatırım anlaşmasının yürürlük metni.
9. İdareyle yapılan yazışma ve uzlaşma görüşmeleri.
10. İç hukuk davaları ve süre kayıtları.

Kamulaştırma Bildirimi Geldiğinde İlk İnceleme

Yabancı yatırımcı tebligatı aldığı gün yalnız bedeli değil, işlemin hukuki dayanağını ve bütün başvuru yollarını birlikte değerlendirmelidir. İç hukuk süreleri ile yatırım anlaşmasındaki bekleme, bildirim veya feragat şartları farklı takvimlere bağlı olabilir. Bu nedenle ilk inceleme dosyası tebligat zarfı ve teslim kaydından başlayarak hazırlanmalıdır.

İç hukuk davası, uzlaşma görüşmesi veya tahkim bildirimi yapılmadan önce uygulanabilir anlaşmadaki yol ayrımı hükümleri kontrol edilmelidir. Yabancı dildeki yatırım ve şirket belgelerinin güvenilir Türkçe tercümeleri hazırlanmalı; değerleme tarihleri kamulaştırma işleminin zaman çizelgesiyle uyumlu tutulmalıdır.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

4875 m.3/b Türkiye genelindeki yabancı yatırımlara uygulanır. Mersin’de liman, lojistik, sanayi, enerji, turizm veya gayrimenkul yatırımı bulunan yabancı yatırımcı bakımından kamulaştırma ve yatırım koruması aynı temel kurallara tabidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin başka şehirlerindeki yabancı yatırım uyuşmazlıkları görevli idari/adli makamlar veya tahkim kuralları çerçevesinde ilgili yerde yürütülür; dosya koordinasyonu Mersin’den yapılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Yabancı yatırım hiç kamulaştırılamaz mı?

Hayır. 4875 m.3/b kamu yararı gerektiriyorsa ve karşılık ödeniyorsa kamulaştırma veya millîleştirmeye izin verir.

Yabancı şirkete yerli şirketten daha az bedel ödenebilir mi?

Kamulaştırma bedeli kanuni değerleme esaslarına göre belirlenir. Ayrımcı uygulama ayrıca ulusal ve uluslararası yatırım koruması sorunu doğurabilir.

Dolaylı kamulaştırma nedir?

Mülkiyet resmen yatırımcıda kalırken devlet tedbirlerinin yatırımın ekonomik değerini esaslı ve kalıcı biçimde ortadan kaldırdığı iddiasıdır; özellikle yatırım anlaşmaları bakımından önemlidir.

Her ruhsat iptali dolaylı kamulaştırma mıdır?

Hayır. Meşru, ayrımcı olmayan ve ölçülü düzenleyici işlemler otomatik olarak kamulaştırma sayılmaz. Somut etki ve anlaşma hükümleri incelenir.

Yabancı yatırımcı tahkime gidebilir mi?

Uygulanabilir yatırım anlaşması veya sözleşme tahkim hakkı veriyorsa evet. Tahkim öncesi şartlar ayrıca yerine getirilmelidir.

ICSID her yabancı yatırımcı için otomatik mı?

Hayır. Devletlerin ve yatırımın ICSID yetkisi için gerekli rıza ve anlaşma koşullarının bulunması gerekir.

Taşınmaz kamulaştırmasında hangi kanun uygulanır?

Anayasa m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu temel iç hukuk düzenlemeleridir; 4875 ve yatırım anlaşmaları ek koruma sağlayabilir.

Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmek zorunda mı?

Hayır. Usulüne uygun vekâletnameyle avukat süreci takip edebilir.

İç hukuk davası açmak tahkim hakkını etkiler mi?

İlgili yatırım anlaşmasındaki fork-in-the-road, feragat veya iç hukuk şartlarına göre etkileyebilir; dava açmadan önce anlaşma incelenmelidir.

Yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşı 4875 kapsamında yabancı yatırımcı olabilir mi?

Kanunun tanım hükümleri, yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarını belirli koşullarda yabancı yatırımcı kapsamında kabul eder.

Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı

İlgili içerikler: 4875 m.2 yabancı yatırımcı tanımı, 4875 m.3/c kâr ve temettü transferi, E-TUYS yabancı sermaye bildirimi.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →