Yapı Kooperatifinde Konut Tapusu İnşaat Bitmeden Devredilebilir mi? 2026 7579 ve 1163 Ek Madde 6
Kısa ve net cevap
Hayır. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa eklenen Ek Madde 6 uyarınca, yapı kooperatiflerinde mevcut ve planlanan inşaatların tamamı bitirilmeden ortaklara tahsis edilen konut veya işyerlerinin mülkiyetinin tapuda ortaklara geçirilmesi mümkün değildir. Düzenleme, kooperatifin inşaat ve ortak alan yükümlülükleri tamamlanmadan bireysel tapu devri yapılarak ortak malvarlığının parçalanmasını önlemeyi amaçlar.
Bu hüküm, kooperatif ortağının konut veya işyerini fiilen kullanıyor olmasını tapu devri için yeterli saymaz. Tahsis, kura, kullanım veya anahtar teslimi ile mülkiyet devri farklı hukuki aşamalardır. Tapuda bireysel mülkiyet devri için Ek Madde 6’daki tamamlanma şartının ve diğer imar, yapı kullanma, kat mülkiyeti ve kooperatif işlemlerinin birlikte yerine getirilmesi gerekir.
- 7579 ve Ek Madde 6
- Hangi inşaatların tamamlanması gerekir?
- Tahsis ile tapu devri farkı
- Fiilî kullanım tapu hakkı verir mi?
- Ortak alanların etkisi
- Kat mülkiyeti işlemleri
- Yönetim kurulu kararı yeterli mi?
- Ortaklık payı devredilebilir mi?
- Uyuşmazlıkta hangi belgeler incelenir?
- Tapu müdürlüğü kontrolü
- Hukuki yollar
- Sık sorulan sorular
7579 sayılı Kanun ve 1163 sayılı Kanun Ek Madde 6 ne getirdi?
7579 sayılı Kanun, yapı kooperatiflerinde bireysel mülkiyet devrinin zamanlamasını açık bir kanuni sınıra bağladı. Ek Madde 6’nın amacı, kooperatifin inşaat projesi tamamlanmadan bazı ortaklara tapu devri yapılıp geride kalan ortakların ve ortak giderlerin korunmasız kalmasını önlemektir.
Kooperatifin bütün inşaat faaliyetleri, teknik altyapı, ortak alan ve planlanan yapı yükümlülükleri tamamlanmadan bireysel konut veya işyeri mülkiyetinin ortaklara geçirilmesi sistemin mali ve yönetsel bütünlüğünü bozabilir. Düzenleme bu riski kanun düzeyinde sınırlar.
Kooperatif kuruluşu, ortaklık ve ana sözleşme hakkında genel bilgiler için Kooperatif Nasıl Kurulur? 1163 sayılı Kanun m.2-4 rehberimiz incelenebilir.
“Mevcut ve planlanan inşaatların tamamlanması” ne anlama gelir?
Kanundaki tamamlanma şartı yalnız bir ortağın oturacağı bağımsız bölümün dört duvarının bitmiş olmasına indirgenemez. Kooperatif projesinin bütünü, planlanan yapılar, ortak kullanım alanları ve ruhsat/proje kapsamındaki tamamlanma durumu birlikte değerlendirilir.
Bir blok bitmiş, diğer bloklar devam ediyorsa veya kooperatif projesinde henüz yapılması gereken sosyal tesis, altyapı ya da ortak alan inşaatları bulunuyorsa Ek Madde 6 bakımından bireysel tapu devrinin şartları oluşmamış olabilir.
Bu nedenle yönetim kurulunun “A Bloku tamamlandı, bu bloktakilere tapu verelim” kararı tek başına yeterli değildir. Kooperatifin onaylı proje, ruhsat ve genel kurul kararlarındaki bütün inşaat programı incelenmelidir.
Konut tahsisi ile tapu devri aynı şey midir?
Hayır. Kooperatifte kura, tahsis veya kullanım hakkı, ortak ile belirli bağımsız bölüm arasında fiilî ve kooperatif içi ilişki kurabilir. Tapu devri ise taşınmaz mülkiyetini hukuken ortağa geçirir.
Tahsis kararı verilmiş olması ortağın o bağımsız bölüm bakımından beklenti ve kooperatif içi hakkını gösterebilir; ancak Ek Madde 6’daki kanuni engeli ortadan kaldırmaz. Tapu siciline bireysel mülkiyet tescili için kanundaki tamamlanma şartı aranır.
Bu ayrım sözleşme ve satış ilanlarında da açık yazılmalıdır. “Daire sizin” ifadesi henüz tapuda mülkiyet devri yapılmadıysa tüketiciyi veya ortağı yanıltacak şekilde kullanılmamalıdır.
Anahtar teslimi veya fiilî oturum tapu hakkı doğurur mu?
Fiilî kullanım mülkiyet tescilinin yerine geçmez. Ortak dairede oturuyor, aidat ödüyor veya elektrik-su aboneliğini kendi adına yapmış olsa dahi tapu sicilinde mülkiyet kooperatif veya başka hak sahibi üzerinde kalabilir.
Ek Madde 6 bakımından da fiilî kullanım “inşaat tamamlandı” şeklinde otomatik kanıt oluşturmaz. Projenin geri kalan kısmı ve kanuni/idari yapı belgeleri ayrıca kontrol edilir.
Ortağın uzun süre fiilen kullandığı bağımsız bölümün sonunda hangi koşullarla tapuya bağlanacağı kooperatif ana sözleşmesi, tahsis kararı ve kanuni hükümler birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Ortak alanların tamamlanmaması tapu devrini etkiler mi?
Evet. Kooperatif yapısında ortak alanlar projenin ayrılmaz parçasıdır. Otopark, sığınak, merdiven, asansör, altyapı, çevre düzenlemesi veya projede yer alan diğer ortak bölümler tamamlanmamışsa yalnız bağımsız bölümün kullanılabilir durumda olması yeterli olmayabilir.
Ortak alanların tamamlanması ayrıca yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti ve teknik mevzuat açısından da önem taşır. Eksik ortak alan nedeniyle belediye veya ilgili idare yapı kullanma iznini vermiyorsa tapu işleminin diğer şartları da etkilenebilir.
İmar para cezaları ve yapı mevzuatı için İmar Para Cezası Hesaplama 2026 rehberimiz incelenebilir.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması yeterli mi?
Kat irtifakı kurulması, yapının gelecekteki bağımsız bölümlerine ilişkin ayni hak düzenini oluşturabilir; ancak Ek Madde 6’nın yapı kooperatifleri için getirdiği özel tamamlanma şartı ayrıca uygulanır. Teknik olarak bağımsız bölüm numarasının tapuda görünmesi, ortağa nihai mülkiyet devrinin yapılabileceği anlamına gelmez.
Kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, bağımsız bölüm listeleri ve diğer mevzuat belgeleri kontrol edilir. Kooperatifin iç işlemleri ile tapu/kadastro işlemleri birbiriyle uyumlu olmalıdır.
İşlem öncesi tapu kaydı, takyidat ve kooperatif tüzel kişiliğinin tasarruf yetkisi ayrıca incelenmelidir.
Yönetim kurulu veya genel kurul tapu devrine karar verirse kanuni engel aşılır mı?
Hayır. Kooperatif organlarının kararları kanuna aykırı olamaz. Yönetim kurulu veya genel kurul, Ek Madde 6’da aranan tamamlanma şartı gerçekleşmeden bireysel tapu devrini serbest bırakan karar alsa dahi kanun hükmü üstün uygulanır.
Genel kurul kararı kooperatif içi iradeyi gösterir; kanuni yasak veya emredici sınırlama karşısında geçerli bir istisna yaratamaz. Aykırı kararın iptali veya geçersizliği somut olayda ayrıca gündeme gelebilir.
Bu nedenle tapu devrine ilişkin genel kurul gündemi hazırlanırken teknik tamamlanma raporu ve hukuki uygunluk birlikte incelenmelidir.
Tapu devri yasakken kooperatif ortaklığı devredilebilir mi?
Kooperatif ortaklık payının devri ile taşınmaz tapusunun devri farklı işlemlerdir. Ek Madde 6’nın bireysel konut/işyeri mülkiyetinin tesciline ilişkin sınırlaması, ortaklık payı devrinin bütün şartlarını otomatik olarak yasaklayan hüküm değildir.
Ortaklık devri 1163 sayılı Kanun, ana sözleşme ve yönetim kurulu kabul koşullarına göre değerlendirilir. Payı devralan kişi, kooperatifin mevcut borç, aidat, inşaat ve tapu aşamasını bilerek hareket etmelidir.
Pay devir sözleşmesinde “tapu hazır” veya “hemen tapu verilecek” gibi gerçeğe aykırı garanti verilmesi ileride tazminat ve sözleşme uyuşmazlığı doğurabilir.
Tapu devri uyuşmazlığında hangi belgeler incelenir?
Kooperatif ana sözleşmesi, genel kurul kararları, yönetim kurulu kararları, tahsis/kura belgeleri, ortaklık defteri, ödeme kayıtları, ruhsat, mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı/kat mülkiyeti kayıtları ve tapu sicili birlikte incelenmelidir.
Ek Madde 6 bakımından özellikle kooperatifin mevcut ve planlanan inşaatlarının tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren teknik/idari belgeler belirleyicidir. Sadece inşaat fotoğrafı veya anahtar teslim tutanağı yeterli değildir.
Ortağın aidat borcu veya başka kooperatif içi yükümlülüğü varsa, tapu isteminin muacceliyeti ve karşılıklı borçlar ayrıca değerlendirilir.
Tapu müdürlüğü hangi hususları kontrol eder?
Tapu müdürlüğü tescil talebinin dayanağı belgeleri, tasarruf yetkisini ve kanuni engelleri inceler. Kooperatif adına işlem yapan yöneticilerin temsil yetkisi ile kararların usulüne uygunluğu önemlidir.
Ek Madde 6’nın uygulanması bakımından işlemin yapı kooperatifindeki tahsisli konut/işyeri devri niteliğinde olup olmadığı ve kanuni tamamlanma şartının sağlanıp sağlanmadığı işlemin hukuki uygunluğunu etkiler.
Tapuda işlem yapılamaması hâlinde ret gerekçesi yazılı olarak alınmalı ve hatalı idari işlem varsa uygun başvuru/yargı yolu değerlendirilmelidir.
Ortak tapu alamazsa hangi hukuki yollar gündeme gelebilir?
Öncelikle kanuni tamamlanma şartının gerçekten oluşup oluşmadığı belirlenmelidir. Şart oluşmamışsa kooperatifi kanuna aykırı tescile zorlamak mümkün değildir. Ancak kooperatif inşaatı hukuka aykırı biçimde sürüncemede bırakıyor veya tamamlanmış projede haklı neden olmadan tapu vermiyorsa farklı hukuki talepler doğabilir.
Genel kurul kararının iptali, kooperatif organlarının sorumluluğu, sözleşmeden doğan tazminat veya tapu tescili talebi somut olayın belgelerine göre değerlendirilir. Görevli mahkeme ve dava türü talebin hukuki niteliğine göre belirlenir.
Kooperatif uyuşmazlığında dava açmadan önce ortaklık sıfatı, tahsis ve ödeme kayıtlarının eksiksiz toplanması gerekir.
Tapu devrinden önce 10 maddelik kontrol
- Kooperatif türünün yapı kooperatifi olduğunu doğrulayın.
- 1163 sayılı Kanun Ek Madde 6’yı uygulayın.
- Mevcut ve planlanan bütün inşaatların tamamlanma durumunu belirleyin.
- Ruhsat ve proje kapsamını inceleyin.
- Ortak alanların tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol edin.
- Yapı kullanma ve kat mülkiyeti belgelerini inceleyin.
- Tahsis/kura kararını dosyalayın.
- Ortağın aidat ve mali yükümlülüklerini kontrol edin.
- Genel kurul/yönetim kurulu yetki kararlarını doğrulayın.
- Kanuni şart oluşmadan bireysel tapu tescili talep etmeyin.
Resmî kaynaklar
- 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun
- 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Sık Sorulan Sorular
1. Yapı kooperatifinde daire bitince hemen tapu alınabilir mi?
Ek Madde 6 bakımından yalnız tek dairenin değil, kooperatifin mevcut ve planlanan inşaatlarının tamamlanma şartı değerlendirilir.
2. Anahtar teslimi tapu devri sayılır mı?
Hayır. Fiilî teslim ile tapu sicilindeki mülkiyet tescili farklı işlemlerdir.
3. Genel kurul tapu verilsin derse yeterli mi?
Hayır. Genel kurul kararı kanundaki tamamlanma şartını ortadan kaldıramaz.
4. Bir blok bitti diğer blok sürüyorsa tapu verilebilir mi?
Kooperatifin planlanan bütün inşaatlarının tamamlanma durumu Ek Madde 6 çerçevesinde incelenmelidir.
5. Kat irtifakı varsa tapu devri serbest mi?
Hayır. Kat irtifakı ayrı ayni hak düzenidir; kooperatif için özel Ek Madde 6 şartı ayrıca uygulanır.
6. Ortaklık payı devri de yasak mı?
Ortaklık payı devri ile konut/işyeri tapu devri farklıdır; pay devri 1163 sayılı Kanun ve ana sözleşmeye göre ayrıca değerlendirilir.
7. Aidat borcu tapu devrini etkiler mi?
Ortağın kooperatife karşı mali yükümlülükleri ve ana sözleşmedeki hükümler ayrıca incelenir.
8. Kooperatif tapuyu vermeyi geciktirirse dava açılabilir mi?
Kanuni tamamlanma şartı oluşmuş ve diğer yükümlülükler yerine getirilmişse somut belgeler üzerinden tescil, karar iptali veya tazminat talepleri değerlendirilebilir.
9. Tapu müdürlüğü işlemi reddederse ne yapılır?
Yazılı ret gerekçesi alınmalı ve tapu mevzuatındaki idari/yargısal başvuru yolları somut işleme göre değerlendirilmelidir.
10. 7579 değişikliği ne zaman yayımlandı?
22 Mayıs 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlandı.
11. Fiilî oturum mülkiyet kazandırır mı?
Hayır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu tescili ve kanuni şartlara bağlıdır.
12. Ek Madde 6 yalnız konutları mı kapsar?
Düzenleme yapı kooperatifindeki tahsisli konut ve işyerlerinin mülkiyet devri bakımından uygulanır.
Hukuki değerlendirme ve E-E-A-T notu
Bu rehber 7579 sayılı Kanunla 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa eklenen Ek Madde 6 esas alınarak hazırlanmıştır. Tahsis, fiilî kullanım ve tapu mülkiyet devri aynı işlem değildir; bireysel tescil için kooperatif projesinin kanuni tamamlanma şartı ayrıca aranır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
