Fiilî Taksim Varsa Önalım Hakkı Kullanılabilir mi? Yargıtay 7. HD 2026 Kararı

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 kararındaki somut olay nedir?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/3151 E., 2026/3492 K. sayılı kararında davacı, paydaşı olduğu taşınmazdaki diğer paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye sattığını ileri sürmüş ve yasal önalım hakkına dayanarak davalı adına tescil edilen payın iptali ile kendi adına tescilini istemiştir.

Davacı ayrıca tapudaki satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak amacıyla gerçeğinden yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Davalı ise taşınmazda uzun süredir fiilî taksim bulunduğunu; paydaşların kullandığı bölümlerin taş duvarlarla ayrıldığını, dava konusu bölümde ayrı kapı numarası taşıyan bir ev bulunduğunu ve davacının bu fiilî kullanım düzenini bildiğini savunmuştur.

İlk derece mahkemesi taşınmaz üzerinde fiilî taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Bölge adliye mahkemesi de fiilî taksimin ispatlandığını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 29 Haziran 2026 tarihli kararıyla hükmü oy birliğiyle onamıştır.

Karar, yasal önalım hakkının varlığını ortadan kaldıran yeni bir kanun hükmü getirmemektedir. Somut olayda paydaşların fiilî kullanım düzeni ile daha sonra kullanılan önalım hakkı arasındaki çelişkinin hukuki sonucunu ortaya koymaktadır.

Yasal önalım hakkı nedir?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara o payı aynı satış koşullarıyla edinme imkânı veren kanuni haktır. Amaç, paylı mülkiyete dışarıdan yeni kişilerin girmesini sınırlamak ve mevcut paydaşlara öncelik tanımaktır.

Önalım hakkı, satıştan önce tapuda kendiliğinden pay devri sağlamaz. Pay üçüncü kişiye satılıp tescil gerçekleştikten sonra hak sahibi paydaş, kanundaki süre ve şartlar içinde önalım davası açarak alıcı adına olan payın iptalini ve kendi adına tescilini ister.

Hakkın kullanılabilmesi için satış niteliğinde bir devir bulunmalıdır. Bağış, miras, cebri artırma veya kanunda önalım hakkını doğurmayan diğer devirler ayrıca değerlendirilir. İşlemin gerçekte satış olup olmadığı uyuşmazlık konusuysa muvazaa ve işlemin gerçek hukuki niteliği delillerle incelenir.

Paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece önalım hakkı önemli bir koruma sağlar; ancak hakkın kullanımı TMK m.2’deki dürüstlük kuralından bağımsız değildir. Fiilî taksim savunması da bu noktada önem kazanır.

TMK m.732 ne düzenler?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732 yasal önalım hakkının temel hükmüdür. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu hak yalnız taşınmaz paylı mülkiyetinde söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetinde paydaşların belirli oranlı bağımsız payları bulunmadığından m.732 aynı şekilde uygulanmaz. Miras ortaklığında elbirliği hâli devam ediyorsa önce mülkiyet türü ve tasarruf işleminin niteliği belirlenmelidir.

Önalım hakkı, satış yapan paydaşa karşı değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılan dava ile kullanılır. Bu nedenle tapu devrinin kimin adına yapıldığı, satış tarihi ve satış bedeli dava öncesinde güncel tapu kaydıyla doğrulanmalıdır.

Davacı önalım hakkını kullanırken tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve masraflarını kanundaki usule göre yatırmak zorundadır. Bedelde muvazaa iddiası varsa bu uyuşmazlık ayrıca ispat kurallarına tabidir.

Önalım hakkı hangi sürede kullanılır? TMK m.733

TMK m.733 önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreleri düzenler. Satış alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmişse önalım hakkı bildirimin üzerinden üç ay geçmekle; her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Tarafların “zamanaşımı itirazı yapmadım” demesi süreyi canlandırmaz. Bu nedenle paydaş, pay satışını öğrendiğinde noter bildiriminin yapılıp yapılmadığını ve tapudaki satış tarihini derhal kontrol etmelidir.

Tapu kaydını sonradan öğrenmek iki yıllık üst süreyi uzatmaz. Buna karşılık noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre yalnız fiilî öğrenme iddiasıyla otomatik başlatılmaz; TMK m.733’teki bildirim şekli önemlidir.

Dava hazırlığında noter bildirimi, tapu resmi senedi ve tescil tarihi dosyaya alınmalıdır. Süre yönünden risk varsa esas tartışmasına geçilmeden önce dava hakkı kaybedilebilir.

Önalım hakkı dava yoluyla nasıl kullanılır? TMK m.734

TMK m.734 yasal önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını düzenler. Hak sahibi, payı satın alan üçüncü kişiyi davalı göstererek tapu iptali ve tescil talep eder.

Mahkeme, davacının paydaşlığını, davalının üçüncü kişi olarak pay satın aldığını, satışın önalım hakkını doğurup doğurmadığını, hak düşürücü süreyi ve satış bedelini inceler. Fiilî taksim savunması ileri sürülmüşse taşınmaz üzerindeki kullanım düzeni de uyuşmazlığın esaslı parçası hâline gelir.

Davacı önalım bedelini ödemeye hazır olmalıdır. Kanunda öngörülen süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin mahkemece belirlenen yere yatırılması gerekir. Bedelin gerçeğinden yüksek gösterildiği iddia ediliyorsa, davacı bunu somut delillerle ispatlamalıdır.

Fiilî taksim nedir?

Fiilî taksim, paylı mülkiyet resmî olarak sona ermemiş olmasına rağmen paydaşların taşınmazı kendi aralarında bölüşerek herkesin belirli bir bölümü münhasır veya belirgin biçimde kullanmasıdır. Tapuda paylar bütün taşınmaz üzerinde devam eder; fakat günlük kullanımda sınırlar oluşmuştur.

Fiilî taksim için mutlaka yazılı bir taksim sözleşmesi bulunması gerekmez. Uzun süreli kullanım, duvar veya çit sınırları, ayrı girişler, yapıların konumu, tarımsal kullanım biçimi, paydaşların karşılıklı müdahale etmemesi ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 kararında taş duvarlarla belirlenen sınırlar ve ayrı kapı numaralı ev, fiilî taksim savunmasının somut unsurları arasında yer almıştır. İlk derece ve bölge adliye mahkemeleri bu deliller üzerinden fiilî taksimi ispatlanmış kabul etmiş, Yargıtay da hükmü onamıştır.

Fiilî taksim tapudaki pay oranlarını veya mülkiyet şeklini kendiliğinden değiştirmez. Buna rağmen önalım hakkı kullanılırken paydaşın geçmişte benimsediği kullanım düzeni ile sonraki talebi arasındaki çelişki dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilir.

Fiilî taksim önalım davasını neden etkiler?

Yasal önalım hakkının amacı paylı mülkiyette yabancı üçüncü kişilerin girmesini sınırlamaktır. Ancak paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş, herkes belirli bir kısmı bağımsız biçimde kullanmaya başlamış ve yıllarca bu düzeni benimsemişse, bir paydaşın diğer paydaşın fiilen kullandığı bölüme ilişkin pay satışına sonradan önalım hakkıyla müdahale etmesi dürüstlük kuralıyla çelişebilir.

Yargıtay uygulamasında fiilî taksim bir kanuni “önalım hakkı yokluğu” maddesi olarak değil, TMK m.2’deki dürüstlük kuralı çerçevesinde hakkın kullanılmasının sınırı olarak değerlendirilir. Bu nedenle her fiilî kullanım önalım davasını otomatik olarak reddettirmez. Kullanım düzeninin gerçekten paydaşlar arasında benimsenmiş ve yeterince belirgin olması gerekir.

Fiilî taksim savunmasını ileri süren davalı bu olguyu ispatlamalıdır. Taşınmazın yalnız bazı bölümlerinin farklı kişilerce kullanılması, paydaşlar arasında kabul edilmiş bir taksim düzeni bulunduğunu tek başına göstermeyebilir.

2026/3492 sayılı kararın önemi, fiilî taksimin somut delillerle ispatlandığı durumda önalım davasının reddinin Yargıtay tarafından onanmış olmasıdır.

Fiilî taksim nasıl ispatlanır?

Fiilî taksim savunmasında en güçlü delillerden biri keşiftir. Mahkeme taşınmazın fiziksel sınırlarını, duvar, çit, yol, yapı ve ayrı girişleri yerinde gözlemleyebilir. Teknik bilirkişi ve harita mühendisi, mevcut kullanım alanlarını kroki üzerinde gösterebilir.

Uzun yıllara ait uydu görüntüleri, belediye kapı numarası kayıtları, elektrik-su abonelikleri, emlak vergisi kayıtları, tarımsal destek belgeleri, fotoğraflar ve tanık anlatımları da kullanım düzenini destekleyebilir. Özellikle her paydaşın kendi bölümünde yapı yapması veya ayrı abonelik kullanması fiilî ayrımın göstergesi olabilir.

Bununla birlikte bu delillerin her biri tek başına mutlak sonuç doğurmaz. Mahkeme tüm delilleri birlikte değerlendirerek paydaşlar arasında benimsenmiş bir bölüşüm düzeni bulunup bulunmadığını tespit eder.

Davacı da fiilî taksim olmadığını göstermek için ortak kullanım, sınırların sonradan oluşturulması, paydaşların değişken alanları kullanması veya önceki ortaklığın giderilmesi dosyasındaki keşif ve kararları delil olarak sunabilir.

Bedelde muvazaa iddiası nasıl değerlendirilir?

Önalım davalarında sık görülen diğer uyuşmazlık, tapudaki satış bedelinin gerçekte ödenenden yüksek gösterildiği iddiasıdır. Davacı, yüksek bedelin önalım hakkını fiilen kullanılamaz hâle getirmek amacıyla yazıldığını ileri sürebilir.

Ancak fiilî taksim nedeniyle önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu sonucuna varılırsa, bedelde muvazaa tartışması davanın sonucunu değiştirmeyebilir. 2026 kararında da davacı satış bedelinin yüksek gösterildiğini ileri sürmüş; fakat fiilî taksim savunması davanın reddine esas olmuştur.

Bedelde muvazaa ayrı ve ciddi bir ispat konusudur. Taşınmazın piyasa değeri tek başına resmi senetteki bedelin muvazaalı olduğunu ispatlamaz. Banka hareketleri, tarafların yazışmaları, satış öncesi pazarlık belgeleri ve diğer objektif deliller önem taşır.

Önceki ortaklığın giderilmesi kararı fiilî taksimi nasıl etkiler?

Somut dosyada davacı, daha önce görülen ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksime ilişkin bir karar ve bozma sürecinden söz ederek taşınmazda fiilî taksim bulunmadığını savunmuştur. Buna rağmen son yargılamada fiilî taksimin somut olarak ispatlandığı kabul edilmiştir.

Bu durum, önceki dosyadaki her tespitin yeni uyuşmazlıkta otomatik kesin hüküm oluşturmayacağını gösterir. Kesin hüküm ve kesin delil etkisi için taraf, konu ve hukuki sebep şartları ile önceki hükmün kapsamı ayrıca değerlendirilir. Fiilî kullanım zaman içinde de değişebilir.

Bu nedenle önalım davasında önceki ortaklığın giderilmesi dosyası mutlaka celp edilmelidir; ancak yeni dosyadaki keşif ve güncel kullanım delilleri de ayrı değerlendirilir.

Önalım davasında pratik kontrol listesi

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş önce güncel tapu kaydı ve resmi satış senedini temin etmelidir. Satışın kimden kime, hangi tarihte ve hangi bedelle yapıldığı belirlenmelidir. Noter bildirimi varsa tebliğ tarihi kaydedilmeli; üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreler hesaplanmalıdır.

Taşınmazda fiilî kullanım düzeni varsa dava açmadan önce bunun önalım hakkına etkisi analiz edilmelidir. Duvar, çit, ayrı ev, kapı numarası, ayrı abonelik ve uzun süreli kullanım gibi deliller mevcutsa davalının fiilî taksim savunması öngörülmelidir.

Davalı bakımından da fiilî taksim savunması soyut bırakılmamalıdır. Keşif, kroki, fotoğraf, tanık ve resmi kayıtlarla desteklenmelidir. Savunmanın süresinde ileri sürülmesi ve delillerin usulüne uygun sunulması gerekir.

Önalım bedeli ve tapu giderlerinin yatırılması için mahkemece verilecek süre takip edilmelidir. Bedelde muvazaa iddiası varsa gerçek ödeme miktarını gösteren deliller dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir.

İlgili içerikler

• Ortaklığın giderilmesi davası
• Önalım (şufa) hakkı rehberi
• Tapu iptal ve tescil davası
• Miras kalan taşınmazda kullanım uyuşmazlığı
• Gayrimenkul hukuku için iletişim

Resmî kaynaklar

• Yargıtay Karar Arama – 7. HD 2026/3151 E., 2026/3492 K.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.2, m.732, m.733 ve m.734
• 6100 sayılı HMK – temyiz ve ispat hükümleri

Sık Sorulan Sorular