Vergi Hacizli Taşınmaz Satış Şartnamesinde Neler Yazmalı? Teminat, İpotek ve Masraflar | 6183 m.92 (2026)
Kısa ve net cevap: 6183 sayılı Kanun’un 92. maddesine göre hacizli taşınmazın satışından önce hazırlanacak satış şartnamesinde taşınmazın maliki, yeri, niteliği ve ayırt edici özellikleri; m.91’e göre belirlenen rayiç değeri; ihaleye katılım için aranacak teminat; taşınmaz üzerindeki tapu takyidatları ve rehinli alacakların hukuki durumu ile alıcıya ait olacak gider ve yükümlülükler açıkça gösterilmelidir. Güncel sistemde ihale teminatı rayiç değerin yüzde 7,5’i üzerinden uygulanır. Şartname, alıcının ne satın aldığını ve hangi hukuki-finansal koşullarla teklif verdiğini belirleyen temel ihale belgesidir.
Kanuni dayanak: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.92; bağlantılı olarak m.10, m.90, m.91, m.93 ve m.94. İçerik 18 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır.
6183 m.92 satış şartnamesinin işlevi nedir?
Taşınmaz cebri satışında teklif sahibi özel bir satıcıyla serbest pazarlık yapmaz; kamu idaresinin kanuni satış koşullarına katılır. Bu nedenle taşınmazın hukuki ve ekonomik özelliklerinin önceden tek belgede gösterilmesi gerekir. M.92’deki satış şartnamesi bu işlevi görür.
Şartname hem borçluyu hem de alıcıyı korur. Borçlunun taşınmazının gerçekte olduğundan farklı tanıtılmasını önler; alıcıya ise satın aldığı malın tapu bilgilerini, rayiç değerini, teminatını, rehin ve gider durumunu öğrenme imkanı verir.
Şartnamenin içeriği m.91’deki değerleme, m.93’teki ilan ve m.94’teki ihale ile doğrudan bağlantılıdır. Bir aşamadaki yanlış bilgi sonraki bütün satış sürecini etkileyebilir.
Bu nedenle şartname hazırlandıktan sonra tapu kaydı, bilirkişi raporu ve satış ilanıyla çapraz kontrol edilmelidir. Ada-parsel, bağımsız bölüm, rayiç değer veya takyidat farklılıkları ihale öncesinde düzeltilmelidir.
Şartnamede taşınmazın hangi kimlik bilgileri bulunmalıdır?
Taşınmazın maliki, bulunduğu yer, tapu bilgileri, yüzölçümü, niteliği ve satışa konu hakkın kapsamı açıkça gösterilmelidir. Hisseli taşınmazda borçlunun yalnız payı hacizli ise şartname bütün taşınmaz satılıyormuş izlenimi vermemelidir.
Bağımsız bölüm satışında ana taşınmaz, blok, kat, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı doğru yazılmalıdır. Tarla veya arsada ada-parsel ve yüzölçümü; bina satışında yapı ve kullanım özellikleri alıcının ekonomik değerlendirmesi için önemlidir.
Tapu niteliği ile fiili kullanım farklıysa bunun şartnamede açıklanması gerekir. Tapuda mesken olup fiilen işyeri kullanılan yer veya tapuda tarla olup üzerinde yapı bulunan taşınmaz alıcı açısından farklı risk taşır.
Satışa konu taşınmazın borçluya ait olmayan bölümü veya üçüncü kişiye ait hakkı şartnameyle ortadan kaldırılamaz. Mülkiyet ve hak kapsamı sicilden doğru belirlenmelidir.
Rayiç değer şartnameye neden yazılır?
M.91’e göre satış komisyonunca belirlenen rayiç değer satış şartnamesinin temel ekonomik bilgisidir. Katılımcı yatıracağı teminatı ve vereceği teklifi bu değer üzerinden planlar.
Rayiç değer m.94’teki ilk ihale eşiğinde de kullanılır. Bu nedenle satış şartnamesinde yazan rayiç ile ilan veya elektronik satış ekranındaki rayiç farklı olamaz. Fark varsa ihale başlamadan düzeltilmelidir.
Değerlemenin hangi tarih itibarıyla yapıldığı ve taşınmazın o tarihten sonra önemli değişiklik geçirip geçirmediği de kontrol edilmelidir. Yangın, deprem, yıkım, imar değişikliği veya ciddi fiziksel zarar rayici etkileyebilir.
Rayiç değer konusunda ayrıntılı açıklama için 6183 m.91 kıymet takdiri rehberi incelenebilir.
Taşınmaz ihalesinde teminat nasıl gösterilir?
Güncel 6183 sisteminde ihaleye katılacak kişi, rayiç değerin yüzde 7,5’i oranında teminat göstermek zorundadır. Kabul edilebilir teminat türleri m.10’un ilgili bentleri ve satış düzenlemeleri çerçevesinde belirlenir.
Örneğin 4.000.000 TL rayiçli taşınmazda yüzde 7,5 karşılığı 300.000 TL’dir. İlan ve şartname teminatın tutarını, yatırılacağı yeri, son zamanı ve elektronik satışta kullanılacak yöntemi açıkça göstermelidir.
Teminat ihale bedelinin tamamı değildir. İhaleyi kazanan kişi kalan satış bedelini süresinde ödemek zorundadır. Ödeme yapılmazsa m.97’deki yeniden satış ve sorumluluk sonuçları doğabilir.
Teminatın yanlış hesaplanması katılımı ve ihale geçerliliğini etkileyebileceği için rayiç değerle matematiksel uyumu kontrol edilmelidir.
İpotek ve diğer tapu takyidatları şartnamede nasıl gösterilir?
Taşınmaz üzerinde ipotek, intifa, irtifak, şerh veya başka ayni/kişisel haklar bulunabilir. Satış şartnamesi, ihaleye katılan kişinin taşınmazın hukuki yüklerini anlayabileceği açıklıkta olmalıdır.
Her takyidat satışla otomatik olarak yok olmaz. Bazı haklar satış bedelinden karşılanır, bazı haklar niteliğine göre taşınmaz üzerinde devam edebilir. Şartname bu ayrımı ilgili tapu kaydı ve kanuni hükümlere göre doğru aktarmalıdır.
İpotek tutarının sicildeki azami miktarı ile gerçek güncel bakiye farklı olabilir. Satış öncesi rehinli alacaklıdan güncel alacak miktarının sorulması m.94’teki asgari teklif hesabı bakımından önemlidir.
Tapu takyidat listesi şartname hazırlanırken güncel olmalıdır. Eski terkin veya yeni konulmuş hacizlerin gözden kaçırılması satış bedeli dağıtımını etkiler.
Vadesi gelmiş rehinli alacaklar ne olur?
M.92 sistemi, vadesi gelmiş ve taşınmazla güvence altına alınmış borçların satış bedelindeki durumunu şartnamede açıklamayı gerektirir. Bu tür alacaklar, kanuni önceliklerine göre satış bedelinden karşılanabilir ve alıcıya devredilmeyebilir.
Vadesi gelmemiş rehinli alacakların akıbeti ise hakkın niteliğine ve satış şartlarına göre değerlendirilir. Alıcının hangi yükü devralacağı açıkça belirtilmeden sağlıklı teklif vermesi mümkün değildir.
Rehinli alacaklıların satış ilanından ve süreçten haberdar edilmesi m.93 ve devamında önem taşır. Satış bedelinin öncelikli alacağı karşılayıp karşılamadığı m.94 ihale şartını da etkileyebilir.
Kamu alacağı ile özel rehinli alacak arasındaki sıra için 6183 m.21 rüçhan hakkı rehberi kullanılabilir.
Hangi masraflar alıcıya aittir?
Satış şartnamesi, ihale alıcısının üstleneceği vergi, harç, tapu ve teslim giderlerini açıkça göstermelidir. Alıcı teklif verirken yalnız ihale bedelini değil, satış sonrası mali yükünü de hesaplamalıdır.
Hangi kalemin kamu borçlusu dosyasından, hangi kalemin alıcıdan tahsil edileceği ilgili vergi ve harç mevzuatına göre belirlenir. Şartname kanuna aykırı yeni bir vergi yaratamaz; yalnız mevcut yükümlülükleri açıklar.
Taşınmazın tahliyesi, anahtar teslimi veya işgalci/kiracı durumu da fiili maliyeti etkileyebilir. Bu konuların şartnamede gerçeğe uygun açıklanması teklifin sağlıklı oluşmasını sağlar.
Satıştan doğan takip giderleri ise m.74 kapsamında satış bedelinden mahsup sırasına tabi olabilir.
Kiracılı veya işgal altındaki taşınmazda şartname ne söylemelidir?
Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı alıcı açısından önemli bilgidir. Kiracı, aile ferdi, işletme veya üçüncü kişi kullanımında olan taşınmazın teslim ve kullanım durumu boş taşınmazdan farklıdır.
Kira sözleşmesinin tarihi, niteliği ve tapu siciline şerhli olup olmadığı hukuki sonuç doğurabilir. Satış şartnamesi bilinen fiili durumu gizlememelidir.
İşgal veya tahliye ihtiyacının bulunması da alıcının ekonomik değerlendirmesini etkiler. Ancak satış komisyonu, çözülmemiş özel hukuk uyuşmazlığı hakkında kesin mahkeme sonucu varmış gibi ifade kullanmamalıdır.
Taşınmazın görülmesi veya incelenmesi için ilan ve şartnamede düzenlenen imkanlar katılımcılara eşit uygulanmalıdır.
Satış şartnamesindeki maddi hata ne yapılmasını gerektirir?
Ada-parsel, rayiç değer, teminat, ipotek veya yüzölçümü gibi teklif kararını etkileyen bilgiler yanlışsa ihale devam etmeden düzeltme yapılmalıdır. Hatanın niteliğine göre yeni ilan veya satış takvimi gerekebilir.
Küçük yazım hatası ile satılan taşınmazın kimliğini veya ekonomik değerini değiştiren esaslı hata aynı değildir. Esaslı yanlışlık ihalenin feshi tartışmasına kadar gidebilir.
Borçlu veya hak sahibi hatayı öğrendiğinde satış komisyonuna ve tahsil dairesine belgeyle başvurmalıdır. Alıcı da şartname ile tapu ve ilan arasında çelişki görürse teklif vermeden açıklık sağlamalıdır.
İhale tamamlandıktan sonra başvurular m.99’un özel fesih düzeni ve ilgili yargılama hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
6183 m.92 satış şartnamesi kontrol listesi
- Malik adı ve borçlunun kimliğini tapuyla eşleştirin.
- Ada, parsel, bağımsız bölüm ve yüzölçümünü doğrulayın.
- Fiili kullanım ve tapu niteliğini karşılaştırın.
- M.91 rayiç değerin doğru yazıldığını kontrol edin.
- Yüzde 7,5 teminat tutarını yeniden hesaplayın.
- Tapu takyidatlarının güncel listesini alın.
- İpotekli alacakların güncel bakiye ve vadelerini belirleyin.
- Satışla devam edecek ve satış bedelinden karşılanacak hakları ayırın.
- Alıcıya ait vergi, harç ve masrafları kontrol edin.
- Kiracı veya işgal durumunun gerçeğe uygun gösterildiğini doğrulayın.
- Şartname, ilan ve elektronik satış ekranındaki bilgileri karşılaştırın.
| Şartname unsuru | Kontrol |
|---|---|
| Taşınmaz kimliği | Tapuyla birebir uyum |
| Rayiç değer | M.91 kararıyla aynı |
| Teminat | Rayiç değerin yüzde 7,5’i |
| Takyidatlar | Güncel tapu kaydı |
| Masraflar | Alıcının yükümlülükleri açık |
Sık Sorulan Sorular
Taşınmaz satış şartnamesi nedir?
Hacizli taşınmazın kimlik, rayiç, teminat, takyidat ve ihale koşullarını gösteren m.92 kapsamındaki temel satış belgesidir.
Taşınmaz ihalesinde teminat yüzde kaç?
Güncel sistemde rayiç değerin yüzde 7,5’i oranında teminat uygulanır.
İpotek şartnamede yazılmalı mı?
Evet. Taşınmaz üzerindeki rehin ve diğer takyidatlar alıcıya teklif öncesi açıkça gösterilmelidir.
Rayiç değer şartnamede yanlışsa ne olur?
Satış ve teminat hesabını etkileyen esaslı hata ihale öncesinde düzeltilmeli; gerektiğinde ilan ve takvim yenilenmelidir.
Kiracı bilgisi şartnamede önemli mi?
Evet. Taşınmazın fiili kullanım ve teslim durumu alıcının ekonomik ve hukuki değerlendirmesini etkiler.
Alıcı bütün ipotek borçlarını devralır mı?
Hayır. Hangi rehinli borcun satış bedelinden karşılanacağı veya hangi hakkın devam edeceği kanun ve şartnameye göre ayrı ayrı belirlenir.
Şartname ile ilan farklıysa ne yapılmalı?
Çelişki ihale öncesinde satış komisyonuna bildirilmeli ve esaslı bilgi farklılığı düzeltilmeden satışa devam edilmemelidir.
Şartnameyi görmeden teklif verilebilir mi?
Teklif verilmeden önce şartnamenin ve tapu/takyidat bilgilerinin incelenmesi gerekir; cebri satışta teklif ciddi ödeme yükümlülüğü doğurur.
Sonuç
6183 m.92 satış şartnamesi, taşınmaz cebri ihalesinin bilgi ve risk haritasıdır. Taşınmazın kimliği, rayiç değeri, yüzde 7,5 teminatı, tapu takyidatları, rehinli borçların durumu ve alıcının masrafları açıkça gösterilmelidir. Şartname, tapu ve satış ilanıyla uyumlu olmalıdır. Esaslı bilgi hataları ihale başlamadan düzeltilmeli; aksi halde satışın hukuki geçerliliği ve teklif sahiplerinin iradesi tartışmalı hale gelebilir.
İlgili rehberler: m.91 rayiç değer · m.90 satış komisyonu · m.21 rüçhan hakkı
Resmî kaynaklar: 6183 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat kaydı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
