İpotekli Taşınmazın Değeri Düşerse Alacaklı Ne Yapabilir? Ek Güvence ve Kısmi Devir | TMK 865–868 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.865–868, rehinli taşınmazın güvence değerinin azalmasına karşı alacaklıyı korur. Malik değeri düşürürse alacaklı hâkimden davranışın yasaklanmasını, gerekli önlemleri ve giderlerini isteyebilir; gider alacağı için tescilsiz ve öncelikli rehin hakkı doğar. Değer düşmüş veya düşme tehlikesi varsa TMK m.866’ya göre ek güvence, eski hâle getirme ve güvence verilmezse eksik kısım kadar ödeme istenebilir. Değer düşmesi malikin kusuru olmadan olmuşsa TMK m.867’de tazminatla sınırlı özel rejim uygulanır. TMK m.868 ise değeri güvence altındaki alacağın yirmide birinden az olan küçük bir parçanın devrinde belirli koşullarla rehnin kaldırılmasını zorunlu kılar.

TMK 865 hangi durumu düzenler?

TMK m.865 rehinli taşınmazın değerinin malik tarafından düşürülmesi hâlinde alacaklının korunmasını düzenler. Rehinli alacaklının güvencesi taşınmazın ekonomik değerine bağlıdır; malik kendi davranışıyla bu güvenceyi zayıflatırsa alacaklı hâkimden müdahale isteyebilir. Hüküm, değer kaybı gerçekleştikten sonra tazminle yetinmeyip değer azalmasını önleme yönünde koruyucu mekanizmalar öngörür.

Alacaklı hâkimden hangi önlemi isteyebilir?

Malik rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunuyorsa alacaklı hâkimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir. Amaç, teminat değerini azaltan faaliyetin devamını önlemektir. Talebin dayanağı soyut endişe değil, rehinli taşınmazın değerini etkileyen somut malik davranışı olmalıdır. Hâkim somut olayın niteliğine göre gerekli koruma önlemini değerlendirir.

Acil durumda alacaklı kendisi önlem alabilir mi?

TMK m.865, gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde alacaklıya gerekli önlemleri kendiliğinden alma imkânı tanır. Bu yetki sınırsız müdahale hakkı değildir; değer düşmesini önlemeye yönelik gerekli ve amaca uygun önlemle sınırlıdır. Sonradan yapılan giderlerin kanuni niteliği de aynı maddede özel olarak düzenlenmiştir.

Önlem giderlerini kim öder?

Alacaklı değer düşmesini önlemek amacıyla yaptığı gerekli giderleri malikten isteyebilir. TMK m.865 bu giderler için alacaklıya taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelen özel bir rehin hakkı tanır. Böylece teminatı korumak için zorunlu harcama yapan alacaklı, yaptığı masraf bakımından güçlü bir kanuni güvenceye sahip olur.

Tescilsiz öncelikli rehin hakkı ne anlama gelir?

TMK m.865’teki gider alacağı için rehin hakkının doğması tapuda ayrıca tescil şartına bağlanmamıştır. Kanun bu gider alacağını mevcut tescilli yüklerden önce gelen bir rehin hakkıyla güvence altına alır. Bu özel öncelik, sıradan sözleşmesel ipotek sırasıyla karıştırılmamalıdır. Giderin gerçekten değer düşmesini önlemeye yönelik gerekli önlem için yapılmış olması önemlidir.

TMK 866 ne zaman uygulanır?

TMK m.866 rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmiş olması hâlini düzenler. Değer düşmesi gerçekleşmişse alacaklı, borçludan alacağı için başka güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir. Kanun böylece alacaklıya yalnız taşınmazı izleme değil, teminat eksikliğinin giderilmesini talep etme hakkı verir.

Ek güvence ile eski hâle getirme arasında fark nedir?

Başka güvence gösterilmesi, azalan taşınmaz değerinin yarattığı teminat açığının başka bir teminatla kapatılmasıdır. Eski hâle getirme ise rehinli taşınmazın değerini düşüren fiziksel veya hukuki durumun giderilerek önceki güvence seviyesinin yeniden sağlanmasına yöneliktir. Somut olayda hangi seçeneğin mümkün olduğu değer kaybının sebebine ve taşınmazın durumuna göre belirlenir.

Henüz değer düşmemiş ama tehlike varsa güvence istenebilir mi?

Evet. TMK m.866 ikinci fıkra, rehinli taşınmazın değerinin düşmesi tehlikesinin mevcut olması hâlinde de alacaklının güvence isteyebilmesine izin verir. Kanun gerçekleşmiş zarar kadar yakın değer kaybı riskine karşı da koruma sağlar. Talebin dayanağı yalnız genel piyasa endişesi değil, somut taşınmazın güvence değerini tehdit eden durum olmalıdır.

Güvence verilmezse alacaklı ne isteyebilir?

Hâkim güvence verilmesi için bir süre belirler. Yeterli güvence bu süre içinde verilmezse alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir. Kanun bütün borcun otomatik olarak muaccel olacağını söylemez; talep güvence açığını karşılayacak alacak kısmıyla sınırlıdır. Bu nedenle eksik güvence tutarı hesaplanmalıdır.

Güvence eksiği nasıl hesaplanır?

Önce rehinli taşınmazın değer düşmesinden önceki ve sonraki güvence değeri belirlenir. Ardından rehinle güvence altındaki alacak, önceki yükler ve rehin derecesi dikkate alınarak gerçek güvence açığı hesaplanır. Eksik güvence hesabı yalnız taşınmazın piyasa değerindeki mutlak düşüş değildir; rehinli alacaklının hangi tutar için artık yeterli güvenceden yoksun kaldığını göstermelidir.

TMK 867: Değer düşmesi malikin kusuru olmadan olursa ne değişir?

Değer düşmesi malikin kusuru olmadan meydana gelmişse TMK m.867 daha sınırlı bir talep rejimi kurar. Alacaklı, borçludan güvence veya kısmi ödeme ancak malikin zarar nedeniyle aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde isteyebilir. Malik kusurlu olmadığı için kanun tazminatla bağlantılı bir sınır getirir.

Kusursuz değer düşmesinde alacaklı önlem alabilir mi?

Evet. TMK m.867, alacaklının değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için gerekli önlemleri kendiliğinden alabilmesine izin verir. Alacaklı bu amaçla yaptığı masraflar için taşınmaz üzerinde tescilsiz ve diğer tescilli yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur. Ancak bu masraflardan malik kişisel olarak sorumlu değildir.

TMK 865 ile 867 arasındaki malik sorumluluğu farkı nedir?

Malikin değer düşmesine yol açtığı m.865 sisteminde alacaklı yaptığı giderleri malikten isteyebilir. Malikin kusuru olmadan değer düşmesi hâlini düzenleyen m.867’de ise alacaklı gerekli önlemleri alabilir ve giderleri için öncelikli rehin hakkı kazanır; fakat malik bu masraflardan kişisel olarak sorumlu değildir. Bu ayrım dosyada değer kaybının sebebinin doğru sınıflandırılmasını zorunlu kılar.

Sigorta veya tazminat ödemesi neden önemlidir?

Kusursuz değer düşmesinde TMK m.867 güvence veya kısmi ödeme talebini malikin zarar nedeniyle aldığı tazminat miktarıyla sınırlar. Bu nedenle sigorta, kamusal tazminat veya başka zarar giderim ödemeleri varsa miktar ve ödeme tarihi belirlenmelidir. Alacaklının m.867’ye dayalı talebi bu tazminat sınırı dikkate alınarak kurulmalıdır.

TMK 868 hangi kısmi devri düzenler?

TMK m.868, rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değeri olan bir parçasının başkasına devredilmesini düzenler. Bu özel hüküm, taşınmazın küçük bir bölümünün devrinde rehinli alacaklının sırf rehin var diye her durumda terkinden kaçınmasını sınırlayan bir denge kuralıdır.

Alacaklı kısmen devredilen parça üzerindeki rehni ne zaman kaldırmak zorunda?

Kanundaki değer eşiği sağlanıyorsa alacaklı iki alternatiften biri gerçekleştiğinde devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz: kendisine bu parçayla orantılı bir ödeme yapılması veya taşınmazın geri kalan kısmının alacağı için yeterli güvence oluşturması. Bu şartlardan biri gerçekleştiğinde kanun alacaklının fek talebini reddetmesini sınırlar.

Yirmide bir eşiği nasıl okunmalıdır?

TMK m.868, devredilen parçanın değerini rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacak miktarıyla karşılaştırır. Parçanın değeri bu alacağın yirmide birinden az olmalıdır. Bu yüzden alacak miktarı ve devredilen parçanın değeri belgeyle belirlenmelidir. Yalnız yüzölçümü oranı yirmide birden az diye kanuni şartın otomatik sağlandığı kabul edilemez.

Geri kalan taşınmaz yeterli güvence oluşturuyor mu nasıl belirlenir?

Devredilen küçük parça için orantılı ödeme yapılmıyorsa alacaklının rehni kaldırmak zorunda olması, geri kalan taşınmazın yeterli güvence oluşturması şartına bağlıdır. Kalan taşınmazın değeri, önceki rehin ve yükler, alacağın miktarı ve rehin derecesi birlikte incelenir. Güvence yeterliliği yalnız alan hesabına değil ekonomik ve hukuki değere dayanır.

2026 değer düşmesi ve kısmi devir kontrol listesi

• Değer düşmesinin sebebini ve malikin kusurunu ayrı belirleyin.
• TMK 865 kapsamında yasaklama veya acil önlem ihtiyacını belgeleyin.
• Alacaklının yaptığı koruma giderlerini ayrı hesaplayın.
• TMK 866’da mevcut değer ve güvence açığını sayısal olarak belirleyin.
• Değer düşmesi tehlikesi varsa somut risk belgelerini toplayın.
• Hâkimin verdiği güvence süresinin başlangıç ve bitişini kaydedin.
• Kusursuz değer düşmesinde alınan tazminat miktarını belirleyin.
• TMK 867 masraflarında malikin kişisel sorumluluğu bulunmadığını ayırın.
• Kısmi devirde devredilen parçanın değerini yirmide bir testiyle karşılaştırın.
• Orantılı ödeme veya kalan taşınmazın güvence yeterliliğini kontrol edin.

Sık sorulan sorular

1. Malik ipotekli taşınmazın değerini düşürebilir mi?

Malikin değer düşürücü davranışına karşı rehinli alacaklı TMK m.865 uyarınca koruma isteyebilir.

2. Alacaklı acil önlem alabilir mi?

Gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir.

3. Önlem giderleri için güvence var mı?

TMK m.865 ve 867 belirli giderler için tescilsiz ve öncelikli rehin hakkı tanır.

4. Değer düşerse ek teminat istenebilir mi?

Evet. TMK m.866 başka güvence veya eski hâle getirme talebine izin verir.

5. Değer henüz düşmemişse güvence istenebilir mi?

Değer düşmesi tehlikesi mevcutsa TMK m.866 uyarınca güvence istenebilir.

6. Güvence verilmezse borcun tamamı mı istenir?

Kanun güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini düzenler.

7. Değer düşmesi malikin kusuru değilse ne olur?

TMK m.867’de güvence veya kısmi ödeme talebi malikin aldığı tazminat miktarıyla sınırlıdır.

8. Kusursuz değer düşmesinde malik önlem masraflarından kişisel olarak sorumlu mu?

Hayır. TMK m.867 malikin bu masraflardan kişisel sorumlu olmadığını düzenler.

9. Küçük parça devrinde ipotek kaldırılmak zorunda mı?

TMK m.868’deki yirmide bir eşiği ve orantılı ödeme veya yeterli kalan güvence şartlarından biri gerçekleşirse alacaklı rehnin kaldırılmasından kaçınamaz.

10. Yirmide bir hesabı yüzölçümüne göre mi yapılır?

Hayır. Kanun devredilen parçanın değeri ile güvence altındaki alacak miktarını karşılaştırır.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 865–868
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.865–868’in güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)

Taşınmazın değer düşmesi hangi belgelerle ortaya konur?

TMK m.865 ve 866 bakımından “değer düştü” iddiası yalnız genel piyasa hareketine dayanarak kurulamaz. Rehinli taşınmazın fiziksel veya hukuki durumundaki değişiklik ile bunun teminat değerine etkisi somutlaştırılmalıdır. Güncel ve önceki ekspertiz raporları, fotoğraflar, yapı veya kullanım belgeleri, hasar tespit kayıtları, tapu üzerindeki yeni yükler ve varsa idari kararlar birlikte incelenebilir. Değer düşüşünün hangi tarihte başladığı ve hangi davranış veya olayla bağlantılı olduğu ayrıca gösterilmelidir.

Malikin kusurlu davranışı ileri sürülüyorsa değer azalması ile bu davranış arasında illiyet kurulmalıdır. Kusursuz olaylarda ise TMK m.867 rejimi gündeme gelir. Aynı ekonomik sonuç ortaya çıksa bile malik kusuru olup olmaması alacaklının kişisel talep imkânını değiştirdiği için dosya “değer kaybı var mı?” sorusuyla bitmez; “değer kaybının sebebi nedir?” sorusuna da cevap vermelidir.

Hâkimin güvence için verdiği süre neden ayrı kaydedilmelidir?

TMK m.866, yeterli güvence gösterilmemesi hâlinde alacaklının güvence eksiğini karşılayacak alacak kısmının ödenmesini istemesine izin verir; ancak bu sonuç hâkim tarafından verilen süre içinde güvence sunulmamasına bağlıdır. Bu nedenle kararın tebliğ tarihi, verilen sürenin uzunluğu ve sürenin son günü dosyada açık biçimde belirlenmelidir. Güvence süresi dolmadan doğrudan kısmi ödeme talep edildiği varsayılmamalıdır.

Sunulan güvence varsa onun gerçekten yeterli olup olmadığı da değerlendirilir. Güvencenin türü, değeri, hukuki geçerliliği ve alacaklıya sağladığı koruma teminat açığıyla karşılaştırılır. Yalnız bir belge sunulmuş olması kanunun aradığı “yeterli güvence” şartını otomatik olarak sağlamaz.

Kusursuz değer düşmesinde tazminat sınırı nasıl uygulanır?

TMK m.867, malikin kusuru olmadan meydana gelen değer düşmesinde alacaklının güvence veya kısmi ödeme talebini malikin zarar nedeniyle aldığı tazminat miktarıyla sınırlar. Bu nedenle öncelikle tazminatın gerçekten ödenip ödenmediği ve miktarı belirlenmelidir. Sigorta tazminatı, kamusal zarar ödemesi veya başka hukuki kaynaktan alınan bedel varsa ödeme belgeleri dosyaya alınır.

Alacaklı tazminat miktarını aşan bir ek güvence veya ödeme talebini yalnız TMK m.867’ye dayanarak kuramaz. Buna karşılık alacaklı taşınmazın değerini korumak için gerekli önlemleri almışsa yaptığı giderler bakımından kanunun tanıdığı tescilsiz öncelikli rehin hakkı ayrıca gündeme gelir. Malik bu giderlerden kişisel olarak sorumlu tutulamaz; gider alacağının güvencesi taşınmaz üzerindeki özel kanuni rehindir.

TMK 868’deki yirmide bir değer testi nasıl hesaplanır?

TMK m.868’de karşılaştırılan iki unsur, devredilen parçanın değeri ile taşınmaz rehninin güvence altına aldığı alacak miktarıdır. Devredilecek parçanın değeri alacak miktarının yirmide birinden az olmalıdır. Bu nedenle yüzölçümü oranı tek başına ölçüt değildir. Küçük yüzölçümlü fakat yüksek değerli bir bölüm kanundaki parasal eşiği aşabilir; geniş fakat düşük değerli bölüm ise farklı sonuç doğurabilir.

Hesap dosyasında rehinle güvence altındaki alacak tutarı, devredilen kısmın değerleme tarihi ve değeri, yirmide bir sonucu ve karşılaştırmanın sonucu ayrı satırlarda gösterilmelidir. Üst sınır ipoteği bulunuyorsa sicildeki azami güvence ile güncel gerçek alacağın fonksiyonları karıştırılmadan hangi tutarın m.868 testi bakımından esas alınacağı hukuki dosya üzerinden belirlenmelidir.

Kısmi devirde rehnin kaldırılması tapuda nasıl tamamlanır?

TMK m.868 şartları gerçekleştiğinde alacaklının kısmen devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaması, sicil işleminin gereksiz olduğu anlamına gelmez. Orantılı ödeme yapılmışsa bunun belgesi; kalan taşınmazın yeterli güvence oluşturduğu ileri sürülüyorsa değer ve tapu kayıtları hazırlanır. Ardından ilgili parça üzerindeki rehin kaydının terkin edilmesi için tapu işlemi tamamlanır.

Devirden sonra yeni parsel veya yeni bağımsız sicil sayfası oluşuyorsa güncel kayıtta rehin bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Satış sözleşmesine “ipotek kaldırılacaktır” yazılması tek başına sicilden rehin kaydını kaldırmaz. Kısmi devir tamamlandıktan sonra hem devredilen parçanın hem de geriye kalan taşınmazın güncel tapu kayıtları alınarak rehin yapısı doğrulanmalıdır.