Yüklenici ve Zanaatkârın Kanuni İpotek Hakkı Nasıl Tescil Edilir? 3 Ay, Sıra ve Öncelik | TMK 895–897 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.895’e göre bir taşınmaz üzerinde yapı veya başka bir işte emek ya da emekle birlikte malzeme sağlayan yüklenici ve zanaatkâr, kanuni ipotek hakkının tescilini işin üstlenilmesinden itibaren isteyebilir; ancak tescil en geç işin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde yapılmalıdır. Tescil için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece belirlenmiş olması gerekir. Malik alacak için yeterli güvence gösterirse kanuni ipotek tescil edilemez. TMK m.896, aynı taşınmazdaki yapı alacaklılarının kanuni ipoteklerinin tescil tarihleri farklı olsa bile kendi aralarında aynı sırada olduğunu düzenler. TMK m.897 ise yapı alacaklılarının belirli şartlarda önceki rehinli alacaklılara karşı korunmasını, işin başlamasının tapuya şerh edilmesinin etkisini ve yapı alacaklılarını zarara uğratan bazı rehin işlemlerinin sonuçlarını düzenleyen özel öncelik hükümleri içerir.

Kimler TMK 895 kapsamında yapı alacaklısıdır?

TMK m.893 ve m.895’in koruduğu grup, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde emek ya da emekle birlikte malzeme sağlayarak alacak kazanan zanaatkâr ve yüklenicilerdir. Kanunun koruma mantığı, verilen emek ve malzemenin taşınmaza katılarak onun değerini artırması ve yapı alacaklısının alacağını taşınmazdan ayırıp geri almasının çoğu zaman mümkün olmamasıdır. Genel yüklenici, alt yüklenici veya belirli bir imalatı yapan zanaatkârın hakkı somut iş ve alacak ilişkisinin niteliğine göre değerlendirilir. Sadece taşınmazla ilgisi zayıf, teslim edilmiş bağımsız ticari mallara dayanan her alacak otomatik olarak bu kapsamda değildir. İşin taşınmaz üzerindeki yapı faaliyetine hangi ölçüde katıldığı ve alacağın hangi emek veya malzemeden doğduğu sözleşme ve hakediş kayıtlarından belirlenmelidir.

Hangi alacaklar kanuni ipotekle güvence altına alınır?

Kanuni ipotek, yapı veya diğer iş nedeniyle malik ya da yükleniciden doğan emek ve malzeme alacağını güvence altına alır. İş bedeli, hakediş ve taşınmaza katılan malzeme bu bağlamda temel kalemlerdir. Buna karşılık sözleşme dışı, ilgisiz veya başka hukuki ilişkiden doğan alacaklar kanuni ipoteğin kapsamına otomatik olarak girmez. Tescilde güvence altına alınacak miktar somutlaştırılmalıdır. Alacağın tamamı tartışmalıysa, tartışmasız kısım ile uyuşmazlık konusu kalemler ayrılabilir. Kanun tescil için alacağın malikçe kabulünü veya mahkemece belirlenmesini aradığından, salt tek taraflı fatura düzenlemek yeterli değildir. Sözleşme, keşif, hakediş, teslim-tesellüm, fatura, banka hareketleri ve teknik raporlar alacağın kaynağını ve miktarını ortaya koyan temel belgelerdir.

Tescil ne zaman istenebilir?

TMK m.895, yapı alacaklısının kanuni ipotek hakkının tescilini yüklenilen işin üstlenilmesinden itibaren isteyebilmesine izin verir. Bu düzenleme, alacaklının mutlaka işin tamamen bitmesini beklemesini gerektirmez. Ancak tescilin yapılabilmesi için güvence altına alınacak alacağın hukuken belirlenebilir olması ve kanunun öngördüğü kabul veya tespit koşulunun gerçekleşmesi gerekir. İş sürerken ortaya çıkan hakedişler ve kabul edilen alacak bölümleri bakımından tescil gündeme gelebilir. Bununla birlikte en kritik son tarih işin tamamlanmasından itibaren üç aydır. Bu nedenle yapı alacaklısı işi bitirdikten sonra uyuşmazlığın kendiliğinden çözüleceğini beklememeli; alacağın kabulü veya yargısal tespiti ve tescil işlemi için süre yönetimini hemen başlatmalıdır.

Üç aylık süre ne zaman başlar?

Yapı alacaklısı bakımından üç aylık süre taşınmazın tapuda devredildiği tarihten değil, alacaklının üstlendiği işin tamamlandığı tarihten başlar. Bu ayrım satıcının kanuni ipoteğindeki TMK m.894 süresinden farklıdır. İşin tamamlanması, sözleşmenin bütün proje bakımından sona ermesiyle her zaman aynı tarih olmayabilir. Bir alt yüklenicinin kendi üstlendiği iş kalemi daha önce bitmiş olabilir. Bu nedenle her yapı alacaklısı kendi edimini esas almalıdır. Süre hesabında geçici kabul, kesin kabul, son hakediş veya fatura tarihi otomatik olarak belirleyici kabul edilmemeli; fiilen üstlenilen işin tamamlandığı tarih somut belgelerden çıkarılmalıdır. Üç ay dolmadan tescilin yapılması gerektiği için alacağın tespiti davası ve geçici hukuki koruma ihtiyacı da zamanında planlanmalıdır.

İşin tamamlanması nasıl belirlenir?

İşin tamamlanması, yüklenici veya zanaatkârın sözleşme kapsamında üstlendiği esaslı işlerin yerine getirilmesiyle belirlenir. Sonradan yapılan küçük onarım, ayıp giderme veya tali müdahaleler, tamamlanma tarihini sınırsız biçimde ileri taşıyan yeni bir başlangıç oluşturmaz. Aksi yaklaşım üç aylık kanuni sürenin öngörülebilirliğini ortadan kaldırır. Tamamlanma tarihinin ispatı için şantiye teslim tutanakları, hakedişler, iş programları, yapı denetim kayıtları, e-postalar, işveren/yüklenici yazışmaları ve teknik bilirkişi incelemeleri kullanılabilir. Alt yüklenici bakımından ana projenin henüz bitmemiş olması, kendi işinin daha önce tamamlandığı gerçeğini değiştirmeyebilir. Bu nedenle süre hesabı “bina ne zaman bitti?” sorusundan ziyade “kanuni ipotek isteyen kişi kendi üstlendiği işi ne zaman tamamladı?” sorusuyla yapılmalıdır.

Malikin alacağı kabul etmesi ne anlama gelir?

TMK m.895, tescil için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece hüküm altına alınmış olmasını arar. Malik alacağı miktarıyla birlikte açıkça kabul ederse tescil bakımından uyuşmazlık azalır. Kabul; imzalı hakediş, mutabakat, borç ikrarı veya başka açık belgeyle ortaya konabilir. Malikin yalnız işin yapıldığını kabul etmesi, talep edilen bütün bedeli kabul ettiği anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle tutar bakımından netlik gerekir. Özellikle iş doğrudan malik yerine ana yüklenici ile sözleşme yapan alt yüklenici tarafından yapılmışsa malikin hangi borcu kabul ettiği dikkatle incelenmelidir. Kanuni ipoteğin tescili, malikin hiç bilmediği ve miktarı tek taraflı belirlenmiş bir alacağın sicile doğrudan geçirilmesi için kullanılabilecek otomatik yol değildir.

Alacak kabul edilmezse ne yapılır?

Malik alacağı veya miktarını kabul etmiyorsa yapı alacaklısı alacağın mahkemece belirlenmesini sağlamalıdır. Üç aylık tescil süresi nedeniyle dava ve sicil koruması birlikte planlanmalıdır. Alacağın miktarını uzun sürede kesinleştiren bir dava açıp tescil süresini görmezden gelmek kanuni ipotek güvencesini tehlikeye sokar. Somut olayın niteliğine göre geçici tescil şerhi ve diğer koruyucu sicil araçları değerlendirilmelidir. Mahkeme incelemesinde sözleşme, hakedişler, yapılan iş miktarı, ayıp veya eksik iş iddiaları ve ödemeler ele alınır. Kanuni ipotek talep edilen miktarın gerçek alacakla uyumlu olması gerekir. Alacak tespit edilince tescilin taşınmaz, alacaklı ve tutar bakımından açık hükme bağlanması uygulamadaki tereddütleri azaltır.

Malik yeterli güvence verirse ne olur?

TMK m.895, malik yapı alacaklısının alacağı için yeterli güvence gösterirse kanuni ipotek tescilinin istenemeyeceğini düzenler. Amaç, alacaklıya eşdeğer ve yeterli başka teminat sağlanmışsa taşınmaz üzerinde ayrıca kanuni ipotek kurulmasını gereksiz kılmaktır. Güvencenin yeterliliği yalnız nominal tutara göre değil, paraya çevrilebilirlik, kapsam, süre ve risk bakımından değerlendirilmelidir. Banka teminat mektubu, nakit teminat veya başka güçlü güvence örnekleri somut koşullara göre yeterli olabilir. Tartışmalı, tahsili güç veya alacağın tamamını kapsamayan bir güvence yeterli sayılmamalıdır. Malik güvence teklif ettiğinde yapı alacaklısı teminatın koşullarını yazılı olarak incelemeli; teminatın alacağı, faiz ve gerekli yan kalemleri hangi ölçüde karşıladığı belirlenmelidir.

Önceden feragat geçerli midir?

TMK m.893 yapı alacaklılarını korumak amacıyla kanuni ipotek hakkından önceden feragati geçersiz kılar. İş sözleşmesine “yüklenici hiçbir koşulda kanuni ipotek istemeyecektir” şeklinde iş başlamadan konulan kayıt, kanunun emredici korumasını ortadan kaldırmaz. Bu düzenleme, ekonomik olarak daha zayıf yüklenici veya zanaatkârın daha iş başlamadan ayni güvenceden vazgeçmeye zorlanmasını önler. Ancak somut alacak doğduktan ve hak belirli hâle geldikten sonraki tasarruflar aynı kapsamda değerlendirilmez; gerçekleşmiş hak üzerinde yapılan anlaşmanın niteliği ayrıca incelenir. Sözleşme hazırlığında kanuni ipoteği yasaklamaya çalışmak yerine ödeme takvimi, banka teminatı, hakediş kontrolü ve güvence mekanizmaları açıkça kurulmalıdır.

Yapı alacaklılarının kendi arasındaki sıra nasıldır?

TMK m.896’nın temel kuralı, aynı taşınmaz üzerinde kanuni ipotek hakkı tescil edilen zanaatkâr ve yüklenicilerin kendi aralarında tescil tarihine göre öncelik kazanmamasıdır. Bu alacaklılar kendi aralarında aynı sırada kabul edilir. Böylece işe daha sonra katılan veya tescil işlemini birkaç gün sonra tamamlayan yapı alacaklısı sırf tarih farkı nedeniyle diğerinin arkasına düşmez. Korumanın mantığı, bütün yapı alacaklılarının emek ve malzemeleriyle taşınmazın değerini birlikte artırmalarıdır. Bu eşit sıra yalnız yapı alacaklılarının kendi aralarındaki ilişkide önemlidir; taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş banka ipoteği veya başka rehinlerle ilişki TMK m.897 ve genel rehin sırası kurallarına göre ayrıca değerlendirilir.

Önce tescil eden daha üstün olur mu?

Yapı alacaklıları birbirleri arasında hayır. TMK m.896, tescil tarihine bakılmaksızın aynı sırayı öngörür. Ancak bu sonuç, tescil süresinin önemsiz olduğu anlamına gelmez. Her yapı alacaklısı kendi hakkını TMK m.895’teki üç aylık süre içinde tescil ettirmek zorundadır. Süreyi kaçıran kişi yapı alacaklılarının eşit sırasına katılamaz. Ayrıca daha önce tesis edilmiş diğer rehin haklarıyla çatışmada yapı alacaklılarının genel olarak hepsinin otomatik biçimde öne geçtiği de söylenemez. TMK m.897 belirli koşullara bağlı özel koruma getirir. Bu nedenle “eşit sıra” kavramı yalnız m.896 kapsamındaki yapı alacaklıları arasındaki iç sırayı ifade eder.

TMK 897’nin öncelik koruması nedir?

TMK m.897, yapı alacaklılarının emeği ve malzemesiyle taşınmaz değerinin artmasına rağmen bu değer artışının önceki rehinli alacaklıların lehine tamamen kaybolmasını önlemeyi amaçlayan özel bir koruma düzenler. Kanunun aradığı koşullar gerçekleştiğinde yapı alacaklıları, taşınmazın satış bedelinden pay alamadıkları ölçüde belirli bir değer artışı üzerinden önceki rehinli alacaklılara karşı talepte bulunabilir. Bu koruma otomatik ve sınırsız bir “her zaman birinci sıra” hakkı değildir. Önceki alacaklının durumu, rehin hakkının kuruluşu, yapı alacaklılarının zarar görmesi ve kanunun öngördüğü bilme veya bilmesi gerekme unsurları somut dosyada incelenir. Tescil tarihleri ve taşınmazın yapı öncesi/sonrası değeri bu hesabın merkezindedir.

Önceki ipotekli alacaklı hangi durumda etkilenebilir?

TMK m.897’nin uygulanması için önceki rehinli alacaklının sırf daha önce ipotek almış olması tek başına sorumluluk yaratmaz. Kanun, yapı alacaklılarının emek ve malzemeleriyle oluşturulan değer artışının belirli koşullarda önceki rehinli alacaklı lehine sonuç doğurmasını sınırlar. Özellikle önceki alacaklının rehin işlemi ve taşınmazdaki yapı yükleri arasındaki ilişki, yapı alacaklılarının zarar göreceğinin bilinip bilinemeyeceği ve satışta ortaya çıkan değer incelenir. Bu nedenle yapı başlamadan önceki taşınmaz değeri, yapı sonrası değer ve rehin miktarları bilirkişi incelemesiyle ayrıştırılabilir. Her banka ipoteğini sırf önceki tarihli olduğu için m.897 kapsamında haksız saymak doğru değildir; hükmün somut şartları tek tek oluşmalıdır.

İşin başlaması şerhi neden önemlidir?

TMK m.897, yapım işinin başlamasının tapu siciline bildirilmesi ve şerh edilmesiyle sonraki rehin işlemleri bakımından koruyucu sonuçlar bağlar. Amaç, üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde yapı faaliyeti başladığını ve yapı alacaklılarının ileride kanuni ipotek hakkı doğabileceğini sicilden görebilmesidir. İşin başlamasının şerh edilmesinden sonra, yapı alacaklılarının tescil isteme süresi sona erinceye kadar kanunun izin verdiği sınırlar dışında yeni rehinlerle onların konumunun ağırlaştırılması önlenir. Uygulamada şerhin tarihi, hangi iş için verildiği ve son tescil süresi dikkatle takip edilmelidir. Sicildeki şerh, yapı alacaklısının kendi üç aylık tescil süresini ortadan kaldırmaz; yalnız üçüncü kişilere karşı koruyucu fonksiyon görür.

Rehin hakkının devri yapı alacaklısını etkiler mi?

Önceki rehinli alacaklının hakkını devretmesi, yapı alacaklılarının TMK m.897’den doğan korumasını bertaraf etmek için kullanılamaz. Kanun, yapı alacaklılarının zararına sonuç doğuran belirli devir ve tasarrufların sorumluluğunu ayrıca düzenler. Bu nedenle taşınmazdaki önceki ipotek başka bankaya veya kişiye devredilmişse yalnız son alacaklıya bakılmamalı; rehin hakkının hangi tarihte ve hangi koşullarda kurulduğu ve devredildiği zincir hâlinde incelenmelidir. İpotekli alacağın genel devri bakımından TMK 891–894 rehberi geçerlilik ve tapu tescili ayrımını açıklar. Yapı alacaklısının özel önceliği ise m.897’nin şartlarına göre ayrıca belirlenir.

Tescil dosyasında hangi belgeler gerekir?

Yapı sözleşmesi, alt yüklenici sözleşmesi, keşif ve metraj, hakedişler, faturalar, banka ödemeleri, şantiye tutanakları, teslim ve kabul belgeleri, işin tamamlanma tarihini gösteren kayıtlar ve güncel tapu kaydı temel belgelerdir. Malikin alacağı kabul ettiği belge varsa dosyaya eklenir; kabul yoksa mahkeme tespiti ve geçici sicil koruması planlanır. Taşınmaz üzerindeki mevcut ipotek ve hacizler derece ve tarihleriyle çıkarılır. İşin başlaması şerhi varsa yevmiye numarası ve tarihi kaydedilir. Birden çok yapı alacaklısı varsa her birinin işi, alacağı, tamamlanma tarihi ve tescil durumu ayrı tablo hâline getirilmelidir. Üç aylık sürenin hangi gün sona ereceği açıkça hesaplanmalıdır.

En sık yapılan hatalar

Birinci hata, üç aylık süreyi fatura tarihinden başlatmaktır. İkinci hata, ana projenin bitiş tarihini her alt yüklenici için otomatik tamamlanma tarihi saymaktır. Üçüncü hata, malikin kabulü veya mahkeme tespiti olmadan tek taraflı fatura ile tescilin kesin yapılabileceğini varsaymaktır. Dördüncü hata, yeterli güvence verilmişken yine de kanuni ipotek tescilinin zorunlu olduğunu düşünmektir. Beşinci hata, yapı alacaklıları arasında ilk tescil edenin her zaman öncelikli olduğunu sanmaktır. Altıncı hata, TMK m.897’yi bütün önceki ipotekleri otomatik olarak geriye düşüren genel kural gibi uygulamaktır. Yedinci hata ise işin başlaması şerhinin üç aylık tescil süresini uzattığını düşünmektir.

2026 kontrol listesi

• Yapı alacaklısının taşınmaz üzerinde hangi işi yaptığını belirleyin.
• Emek ve malzeme alacağının taşınmazla bağlantısını belgeleyin.
• İşin gerçek tamamlanma tarihini somut kayıtlardan çıkarın.
• Üç aylık son tescil gününü takvime kesin olarak yazın.
• Malikin alacağı kabul edip etmediğini kontrol edin.
• Kabul yoksa yargısal tespit ve geçici sicil korumasını birlikte planlayın.
• Malikin sunduğu teminatın gerçekten yeterli olup olmadığını değerlendirin.
• Önceden feragat kayıtlarına güvenmeyin.
• Diğer yapı alacaklılarının tescillerini kontrol edin; kendi aralarında eşit sırayı uygulayın.
• Önceki ipotekleri tarih, miktar ve değer artışı ilişkisiyle inceleyin.
• İşin başlaması şerhi bulunup bulunmadığını tapudan kontrol edin.
• Tescil sonrası derece, tutar, alacaklı ve taşınmaz bilgisini yeniden doğrulayın.

Sık sorulan sorular

1. Yüklenici kanuni ipotek hakkını ne zaman isteyebilir?

İşi üstlendiği andan itibaren şartları oluştuğunda isteyebilir; son tarih işin tamamlanmasından itibaren üç aydır.

2. Üç ay fatura tarihinden mi başlar?

Hayır. Kanuni ölçüt işin tamamlanma tarihidir.

3. Malik borcu kabul etmiyorsa ipotek kurulamaz mı?

Alacağın mahkemece belirlenmesi yoluna gidilebilir; süre yönetimi ayrıca korunmalıdır.

4. Malik banka teminatı verirse ipotek yine de tescil edilir mi?

Yeterli güvence gösterilmişse TMK m.895 kanuni ipotek tescilini engeller.

5. Alt yüklenici de kanuni ipotek isteyebilir mi?

Kanunun yapı alacaklısı şartlarını taşıyan alacak bakımından somut ilişkiye göre bu hak gündeme gelebilir.

6. Önceden “ipotek istemeyeceğim” denirse hak kaybolur mu?

TMK m.893 yapı alacaklısının önceden feragatini geçersiz sayan koruma getirir.

7. Önce tescil eden yüklenici diğerlerinden önde midir?

Hayır. TMK m.896 yapı alacaklılarının kendi aralarında aynı sırada olduğunu düzenler.

8. Yapı alacaklısı bankadan her durumda önce mi gelir?

Hayır. Önceki rehinlerle ilişki TMK m.897’nin özel koşullarına göre incelenir.

9. İşin başlaması şerhi ne işe yarar?

Yapı faaliyeti ve muhtemel kanuni ipotek hakları konusunda sicil üzerinden üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.

10. Şerh varsa üç aylık süre uzar mı?

Hayır. Yapı alacaklısının TMK m.895’teki tescil süresi ayrıca işlemeye devam eder.

Resmî kaynaklar ve ilgili site içi rehberler

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK m.895–897
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuatı
• Kanuni ipotek, satıcı ve mirasçı hakkı — TMK 891–894
• Taşınmaz rehni tapuda nasıl kurulur? — TMK 856–858
• İpotekli borç senedi — TMK 898–901

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.895–897’nin güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)