الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري: شرط 400 ألف دولار و3 سنوات وخطوات التقديم
الرئيسية العربية ← الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
الإجابة المباشرة: وفق القواعد الرسمية الحالية، يمكن للأجنبي الذي يشتري عقاراً أو عقارات مؤهلة بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله من العملة، ويضع في السجل العقاري تعهداً بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات، أن يسلك طريق الجنسية التركية الاستثنائية بالاستثمار إذا استوفى بقية الشروط والإجراءات. شراء العقار وحده لا يجعل الشخص مواطناً فوراً. يجب أولاً إتمام معاملة العقار والقيمة والدفع والتعهد بالشكل الصحيح والحصول على وثيقة المطابقة/الاستثمار المناسبة، ثم استكمال الإقامة الخاصة بالمستثمر وفق المادة 31/1-j من قانون 6458، ثم تقديم ملف الجنسية إلى الجهة المختصة.
ملخص سريع
| الحد العقاري الحالي | 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله وفق القواعد السارية |
|---|---|
| مدة عدم البيع | 3 سنوات مع تسجيل التعهد أو الشرح المطلوب في الطابو |
| الجهة التي تتحقق من العقار | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü والجهات المخولة ضمن نظام المطابقة |
| بعد المطابقة | طلب إقامة المستثمر وفق قانون 6458 ثم طلب الجنسية لدى Nüfus ve Vatandaşlık İşleri |
| هل يمكن شراء أكثر من عقار؟ | يمكن جمع أكثر من عقار ضمن القواعد الحالية إذا تحققت الشروط والقيم والإجراءات |
| هل الحصة المشتركة تكفي؟ | دليل TKGM الحالي يضع قيوداً على الملكية الحصصية لغرض الجنسية؛ يجب فحص شكل الملكية قبل الشراء |
| هل كل أرض تصلح؟ | لا؛ الأراضي الزراعية والعقارات غير المبنية الخاضعة لالتزام مشروع ليست مؤهلة وفق دليل TKGM الحالي لغرض الجنسية |
ما هو الأساس القانوني للجنسية التركية عن طريق الاستثمار؟
ينظم قانون الجنسية التركية رقم 5901 طرق اكتساب الجنسية، وتسمح المادة 12 بالحصول عليها بصورة استثنائية لفئات يحددها النظام، ومنها المستثمرون الذين يستوفون الشروط المحددة في اللائحة التنفيذية. المادة 20 من لائحة تطبيق قانون الجنسية تحدد أشكال الاستثمار والجهات التي تتحقق منها.
هذا الطريق مختلف عن الجنسية العامة بعد خمس سنوات إقامة، ومختلف عن الجنسية عن طريق الزواج. المستثمر لا يحتاج إلى إثبات خمس سنوات إقامة متصلة بالطريقة نفسها، لكنه يجب أن يحقق الاستثمار المحدد ويجتاز الفحص الإداري والأمني وغيره من الشروط المطبقة.
الحدود والقواعد قد تتغير بقرارات لاحقة، لذلك يجب دائماً فحص النص والتعليمات في تاريخ الاستثمار لا الاعتماد على إعلان قديم يتحدث عن 250 ألف دولار.
شرط 400 ألف دولار في العقار
تؤكد Nüfus ve Vatandaşlık İşleri في الأسئلة الرسمية الحالية أن المستثمر العقاري يجب أن يشتري عقاراً بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها، مع وضع قيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات. هذا الحد هو معيار الجنسية العقارية الحالي.
لا يكفي أن يكتب البائع في عقد خاص أن قيمة العقار 400 ألف إذا لم تتوافق الوثائق الرسمية والدفع ومستند تحديد القيمة مع المتطلبات. دليل TKGM الحالي يطلب أن تحقق القيم المستخدمة في السند الرسمي أو الوعد بالبيع والتحويلات المبلغ المطلوب، وتؤكد القيمة من خلال مستند تحديد مبلغ الاستثمار.
لذلك يجب فحص السعر قبل الدفع، وعدم شراء عقار مبالغ في قيمته السوقية فقط للوصول إلى الرقم. الاستثمار السيئ يبقى سيئاً حتى لو كان جزءاً من ملف جنسية.
تعهد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات
العقار الذي يدخل في ملف الجنسية يجب أن يحمل في السجل تعهداً أو بياناً بأنه لن يباع خلال ثلاث سنوات وفق النظام. هذه ليست عبارة في عقد جانبي؛ يجب أن تسجل بالطريقة الرسمية في الطابو.
تبدأ المدة وفق نوع المعاملة وتاريخ التسجيل المحدد في النظام. إذا تحولت معاملة وعد بالبيع لاحقاً إلى بيع خلال مدة الالتزام، توجد قواعد لانتقال بقية مدة التعهد إلى التسجيل النهائي.
يجب عدم ترتيب بيع أو نقل يناقض التعهد خلال المدة. وإذا كانت هناك حاجة قانونية للتصرف بسبب ظرف استثنائي، يجب تقييم أثره على الجنسية قبل القيام به.
هل يمكن جمع عدة عقارات للوصول إلى 400 ألف دولار؟
يمكن في النظام الحالي استخدام أكثر من عقار إذا استوفت المعاملات الشروط وبلغ مجموع الاستثمار المطلوب، مع مراعاة أن كل عقار وكل دفعة يجب أن تكون قابلة للتتبع ومشمولة في إجراءات المطابقة.
لكن جمع عدد كبير من العقارات الصغيرة يزيد تعقيد الفحص والتقييم والتحويلات والتعهدات. يجب إعداد جدول لكل عقار: المالك، القيمة، رقم الطابو، الدفع، التقييم والقيود.
لا تفترض أن عقاراً اشتري قبل سنوات يمكن ضمه تلقائياً إلى استثمار جديد؛ التواريخ والقواعد الانتقالية مهمة.
أي عقارات لا تصلح لغرض الجنسية؟
دليل TKGM الحالي يوضح أن الأراضي الزراعية والعقارات غير المبنية التي تخضع لالتزام تطوير مشروع وفق المادة 35 لا تستخدم لغرض الجنسية العقارية بالطريقة نفسها. كذلك يجب أن يكون شكل الملكية والمعاملة مطابقاً للدليل.
شراء حقل رخيص ثم تقييمه برقم مرتفع لا يحل المشكلة إذا كان نوع الأصل غير مؤهل. يجب تحديد نوع العقار في السجل لا الاعتماد على وصف التسويق.
كما يجب الانتباه إلى المناطق التي لا يستطيع الأجنبي التملك فيها أصلاً بسبب القيود العسكرية أو الأمنية أو الاستراتيجية.
هل الحصة المشتركة في العقار تكفي؟
ينص دليل TKGM الحالي على أن التملك على شكل حصة مشتركة بواسطة عدة أجانب لا يصلح بالطريقة العادية لتقديم طلب الجنسية العقارية عن تلك الحصة. مثال ذلك شراء أجنبيين لعقار واحد بنسب مختلفة لا يجعل كل منهما قادراً على استعمال حصته بصورة مستقلة لمعيار الجنسية وفق الدليل.
أما شراء شخص أجنبي كامل عقار كان مملوكاً سابقاً لعدة أشخاص فيمكن تقييمه وفق القواعد إذا تحققت الشروط. لذلك شكل الملكية يجب أن يحدد قبل توقيع العقد.
لا تستخدم نموذجاً من ملف إقامة عقارية عادي لملف الجنسية؛ الشروط ليست متطابقة.
كيف تُحدد قيمة الاستثمار؟
بعد تحديث نظام التقييم، تستخدم TKGM مستند «Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi» في تقييم المبلغ. يجب أن تحقق القيم الرسمية والتحويلات المتطلبات في تاريخ المعاملة.
المستندات الصادرة بعد 9 ديسمبر 2024 لها نظام صلاحية وتحقق محدث؛ تشير TKGM إلى أن TTB له مدة صلاحية ستة أشهر في النظام الجديد. لذلك يجب عدم استخدام تقرير قديم دون فحص صلاحيته.
إذا كانت القيمة أقل من 400 ألف، لا يمكن ببساطة كتابة فرق في ورقة منفصلة. يجب أن تحقق عناصر المعاملة نفسها الشروط المقررة.
الدفع والتحويل البنكي
التوثيق المالي عنصر أساسي. يجب أن تكون دفعات الثمن قابلة للتتبع، وأن تتوافق مع البائع والعقار والقيمة المعلنة. كما توجد قواعد بيع العملة ودليل DAB في صفقات الأجانب.
لا تدفع مبالغ كبيرة نقداً بلا إيصال، ولا تحول إلى حساب شخص لا علاقة له بالبائع من دون تفسير قانوني واضح. في ملف الجنسية، أي فجوة بين العقد والتحويل والتقييم قد تؤدي إلى رفض المطابقة.
إذا كان التمويل من قرض أو جهة تمويل، يجب فحص التعليمات الحديثة؛ في يناير 2026 نشرت TKGM توجيهاً خاصاً بمنع تملك الأجانب بعقارات ممولة بقروض من شركات tasarruf finansman المعنية.
من يمكن أن يكون البائع؟
قواعد الجنسية العقارية تتضمن شروطاً بشأن الطرف البائع وتاريخ ملكيته وعلاقته بالجنسية أو الشركات في بعض الحالات. لذلك لا يكفي أن يكون العقار مسجلاً باسم شخص قادر على البيع؛ يجب فحص ما إذا كانت الصفقة مؤهلة لمسار الجنسية.
إذا كان البائع أجنبياً أو شركة ذات هيكل أجنبي، يجب إجراء تدقيق إضافي وفق تعليمات TKGM. لا توقّع قبل تحديد أهلية البائع للمعاملة المقصودة.
هذا أحد الأسباب التي تجعل فحص الجنسية مختلفاً عن فحص شراء عقار عادي.
هل يمكن استخدام عقد الوعد بالبيع؟
النظام يسمح في حالات محددة باستعمال عقد وعد بالبيع موثق لدى الكاتب العدل عندما يكون العقار ضمن شروط الملكية الطابقية أو الارتفاق الطابقي، ويُدفع المبلغ المطلوب مقدماً ويُسجل في الطابو تعهد بعدم نقل أو شطب الوعد لمدة ثلاث سنوات.
دليل TKGM الحالي يضع قيوداً مهمة: لا يُقبل تجميع عدة عقود وعد بالبيع بالطريقة نفسها، ويجب أن يكون المبلغ المطلوب مدفوعاً ضمن التوقيت المحدد. لذلك لا تعتمد على جدول أقساط طويل إذا كان لا يطابق القواعد.
في المشروع قيد الإنشاء يجب أيضاً فحص المطور والرهن والتسليم، لأن الحصول على الجنسية لا يضمن أن الشقة ستُسلّم بلا مشكلة.
ما هي وثيقة المطابقة؟
بعد تسجيل تعهد عدم البيع وإتمام شروط الاستثمار، ترسل مديرية الطابو بيانات المعاملة إلى الجهة المخولة لإصدار وثيقة المطابقة أو وثيقة إثبات الاستثمار. TKGM توضح أن الوثيقة تُرسل عند صدورها إلى Göç İdaresi وNüfus ve Vatandaşlık İşleri وإلى صاحب العلاقة.
هذه الوثيقة تثبت أن الاستثمار العقاري تحقق وفق متطلبات المسار، لكنها لا تعني أن الجنسية صدرت. هي مرحلة تسبق الإقامة وطلب الجنسية.
إذا ظهرت مشكلة في القيمة أو البائع أو التحويل، يجب حلها قبل توقع إصدار المطابقة.
إقامة المستثمر وفق المادة 31/1-j
بعد وثيقة المطابقة، يتقدم المستثمر إلى الإقامة القصيرة الخاصة بالفئة الاستثمارية وفق المادة 31/1-j من قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458. هذه الإقامة تختلف عن الإقامة السياحية وعن الإقامة بسبب امتلاك مسكن عادي.
يجب تقديم مستندات الهوية والتأمين أو غيرها وفق النموذج الساري، مع وثيقة الاستثمار. لا تفترض أن وجود عقار يجعل بطاقة الإقامة تصدر من دون إجراءات.
بعد استكمال هذه المرحلة، ينتقل الملف إلى طلب الجنسية لدى مديرية النفوس والمواطنة المختصة أو المكاتب المشتركة حيث ينطبق النظام.
ما الذي يتضمنه ملف الجنسية؟
إضافة إلى وثيقة المطابقة والإقامة، يطلب ملف الجنسية وثائق الهوية والحالة المدنية والميلاد والزواج عند وجوده، وصوراً ومستندات أخرى وفق القائمة الحالية. الوثائق الأجنبية قد تحتاج أبوستيل أو تصديقاً وترجمة.
يجب مطابقة أسماء الشخص والزوج والأطفال في كل الوثائق. اختلاف حرف في الاسم قد يؤخر المعالجة إذا لم يُشرح رسمياً.
السلطات تجري أيضاً فحوصاً أمنية وإدارية، لذلك لا يمكن لمحامٍ أو وسيط ضمان تاريخ إصدار القرار.
هل يشمل الطلب الزوج والأطفال؟
يسمح نظام الاستثمار في حالات معينة بإدراج الزوج والأطفال القصر أو المعالين ضمن النطاق القانوني، لكن يجب إثبات العلاقة الأسرية بوثائق رسمية. لا يفترض أن الطفل البالغ المستقل يدخل تلقائياً.
إذا كانت هناك حضانة أو زواج سابق أو اختلاف أسماء، يجب جمع الأحكام والموافقات والمستندات اللازمة قبل التقديم.
كل فرد يخضع أيضاً للفحوص والإجراءات الخاصة بالهوية والأمن.
ماذا لو رُفضت المطابقة أو الجنسية؟
يجب أولاً تحديد المرحلة التي وقع فيها الرفض. رفض قيمة العقار أو المطابقة يختلف عن رفض الإقامة أو القرار النهائي في الجنسية. لكل قرار جهة وأساس وطريق اعتراض محتمل.
احصل على القرار المكتوب وأسبابه. لا تستثمر مبلغاً إضافياً فوراً فقط لأن وسيطاً قال إن «النظام يريد عقاراً آخر» من دون مستند رسمي.
إذا كان القرار الإداري غير مشروع، يمكن تقييم الطعن أمام القضاء الإداري ضمن المهل القانونية.
ماذا يحدث إذا بعت العقار قبل انتهاء ثلاث سنوات؟
التعهد بعدم البيع جزء من شرط الاستثمار. مخالفة التعهد قبل انتهاء المدة قد تؤثر في أساس الجنسية وتخلق عواقب قانونية خطيرة. لذلك لا تُبرم وعد بيع أو نقل يخالف القيد من دون استشارة.
بعد انتهاء الثلاث سنوات يمكن تقييم البيع وفق قواعد العقار والضرائب والعقود، لكن يجب التأكد من انقضاء القيد والإجراءات اللازمة في السجل.
الجنسية لا تحول كل التزامات الصفقة إلى غير ذات أثر بأثر رجعي.
الفرق بين الجنسية والإقامة العقارية
الإقامة بسبب العقار تستخدم حالياً معياراً إدارياً يبلغ 200 ألف دولار في نموذج e-İkamet للعقار السكني، بينما الجنسية الاستثمارية العقارية تستخدم حد 400 ألف دولار وتعهد عدم البيع ثلاث سنوات. لا تجمع الرقمين أو تعتبر أن أحدهما يحل محل الآخر.
قد يشتري أجنبي شقة بقيمة 250 ألف دولار ويكون مؤهلاً للإقامة العقارية لكنه لا يحقق حد الجنسية. وقد يشتري عقاراً تجارياً مؤهلاً في صفقة جنسية ضمن شروطها بينما لا يصلح كمسكن للإقامة العقارية.
راجع دليلنا الجديد عن الإقامة عن طريق شراء عقار بعد نشره النهائي.
الفحص القانوني قبل الاستثمار
يجب فحص الطابو والرهن والحجز والمالك والبائع والتقييم ووضع البناء والعقود قبل دفع المبلغ. الجنسية ليست سبباً لتجاوز الفحص؛ على العكس، قيمة الاستثمار الكبيرة تجعل الأخطاء أكثر كلفة.
تأكد من عدم وجود قيد يمنع البيع أو أن المطور يملك حق التصرف. وإذا كان العقار مؤجراً، افحص حقوق المستأجر. وإذا كان قيد الإنشاء، افحص ضمانات التسليم.
لدينا دليل شامل قيد الإعداد عن شراء عقار في تركيا للأجانب سيجمع خطوات الفحص العام.
الشراء بالوكالة من خارج تركيا
يمكن تنفيذ كثير من الخطوات بالوكالة إذا كانت الصلاحيات مناسبة، بما في ذلك شراء العقار والتعهدات المطلوبة عندما تنص الوكالة عليها بصورة صحيحة. الوكالة الخاصة بمسار الجنسية يجب أن تراجع قبل إصدارها لأن بعض التعهدات تحتاج صلاحية صريحة.
يمكن إصدار الوكالة من قنصلية تركية أو في الخارج مع التصديق والترجمة المناسبين. لا ترسل وكالة واسعة غير مفهومة لمجرد السرعة.
راجع دليل توكيل محامٍ في تركيا من الخارج بعد اكتمال نشره.
متابعة ملف الاستثمار من مقر مرسين وفي أنحاء تركيا
المقر الفعلي الوحيد لمكتب باكيرجي وكيسكين للمحاماة في مرسين. ويمكن من مرسين تنسيق الملفات المقبولة المتعلقة بعقارات واستثمارات في مدن تركية مختلفة وفق مكان العقار والاختصاص والإجراءات ونطاق التوكيل. لا يعني ذلك وجود فروع في المدن الأخرى.
يمكن مراجعة العقار والعقود والتحويلات والوكالات قبل إتمام الاستثمار، ثم متابعة مراحل الطابو والمطابقة والإقامة والجنسية وفق الجهة المختصة. لا يقدم المكتب ضماناً بالحصول على الجنسية أو بمدة محددة للقرار.
لغة العمل الأساسية تركية، ويمكن للمحامي خليل باكيرجي التواصل بالإنجليزية بمستوى متقدم؛ وعند الحاجة إلى العربية يمكن تنظيم خدمة ترجمة أو ترجمة شفوية عربية مستقلة.
أسئلة شائعة عن الجنسية التركية بالاستثمار
كم قيمة العقار المطلوبة للجنسية حالياً؟
الحد الحالي هو 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله وفق القواعد الرسمية السارية.
كم مدة عدم بيع العقار؟
ثلاث سنوات مع تسجيل التعهد أو القيد المطلوب في السجل العقاري.
هل أستطيع شراء عدة عقارات؟
يمكن جمع أكثر من عقار وفق القواعد إذا استوفت المعاملات والقيم والشروط، مع قيود خاصة على بعض صور الوعد بالبيع.
هل الحصة في شقة تكفي؟
دليل TKGM الحالي يضع قيوداً على التملك الحصصي لغرض الجنسية؛ يجب فحص شكل الملكية قبل الصفقة.
هل يمكن استخدام أرض زراعية؟
الدليل الحالي يستبعد الأراضي الزراعية وبعض العقارات غير المبنية الخاضعة لالتزام مشروع من مسار الجنسية العقارية.
هل شراء العقار وحده يجعلني مواطناً؟
لا. يلزم المطابقة، والإقامة الاستثمارية، وطلب الجنسية والفحوص والقرار الإداري.
هل يدخل الزوج والأطفال في الملف؟
يمكن أن يشمل النظام أفراداً من الأسرة وفق شروط السن والاعتماد والعلاقة، ويجب إثباتها بالوثائق.
هل أحتاج إلى الإقامة قبل شراء العقار؟
لا يلزم عموماً امتلاك إقامة قبل التملك، لكن بعد المطابقة توجد مرحلة إقامة استثمارية ضمن مسار الجنسية.
هل يمكن توكيل محامٍ من الخارج؟
يمكن تنفيذ كثير من الخطوات بالوكالة الصحيحة، مع مراجعة الصلاحيات والتصديق والترجمة.
هل الجنسية مضمونة بعد شراء 400 ألف دولار؟
لا. تحقيق الاستثمار شرط مهم لكنه لا يلغي بقية الفحوص والشروط والسلطة المختصة في اتخاذ القرار.
المراجع الرسمية
المكتب في مرسين
İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersinهذا هو المقر الفعلي الوحيد. تُنسق منه الملفات المقبولة في أنحاء تركيا وفق الاختصاص والإجراءات.
التواصل بشأن مسألة قانونية
يمكن في الرسالة الأولى بيان موضوع المسألة والدولة أو المدينة وتاريخ التبليغ أو آخر إجراء ذي صلة باختصار. يرجى عدم إرسال أرقام الهوية أو البيانات الصحية أو المستندات الشخصية. المراسلة وحدها لا تُعد استشارة قانونية ولا تنشئ علاقة توكيل.