1 Ekim 2026’dan Sonra Ev Satış Parası Satıcının IBAN’ına Gönderilir mi?
Ev satışlarında yıllardır kullanılan en yaygın yöntemlerden biri, tapu randevusundan önce veya tapu müdürlüğünde işlem sırası beklenirken satış bedelinin satıcının IBAN’ına EFT/havale ile gönderilmesidir. Bu yöntem alıcı bakımından tapu devri gerçekleşmeden paranın satıcının kontrolüne geçmesi, satıcı bakımından ise tapuyu devrettikten sonra ödemenin gecikmesi riskini taşır. 2026 yılında getirilen Güvenli Ödeme Sistemi bu riskli zaman farkını ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır.
29 Nisan 2026’da Yönetmeliğe eklenen Ek Madde 1, para ve mülkiyetin eş zamanlı değişimini sağlayan sistemi zorunlu ödeme kanalı olarak düzenledi. İlk uygulama tarihi 1 Temmuz 2026 idi; Ticaret Bakanlığı 26 Haziran 2026 tarihinde bu tarihi teknik entegrasyonlar nedeniyle üç ay erteleyerek 1 Ekim 2026 yaptı. Dolayısıyla 1 Ekim 2026 ve sonrasında yapılacak kapsam dahilindeki tapu satışlarında eski “önce IBAN’a para, sonra tapu” alışkanlığı güncel düzenlemeye göre değiştirilmelidir.
Ev satış parasının doğrudan IBAN’a gönderilmesi neden değişiyor?
Doğrudan havale yönteminde para ile tapu arasında zorunlu hukuki senkronizasyon yoktur. Alıcı tapu işleminden saatler veya günler önce para gönderirse satıcı sonradan işleme gelmeyebilir, taşınmaz üzerinde yeni bir engel çıkabilir veya taraflar arasında başka bir uyuşmazlık doğabilir. Satıcı tapuyu devredip ödemeyi sonra beklerse bu kez tahsilat riskini üstlenir.
Güvenli Ödeme Sistemi, satış bedelini tapu devriyle bağlantılı bir ödeme akışına bağlayarak bu ikili riski azaltır. Bedelin satıcıya geçmesi, sistemin öngördüğü koşullarla mülkiyet devrinin gerçekleşmesine bağlanır. Böylece tek tarafın önce asli edimini tamamen yerine getirip karşı edimi belirsiz süre beklemesi önlenir.
Bu sistem tapu işleminin hukuki incelemesini yapmaz. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi, önalım hakkı veya imar sorunu ayrıca kontrol edilir. Ödeme yöntemi güvenli olsa bile hukuken sorunlu taşınmaz satın alınabilir; alıcının due diligence yükü devam eder.
Ek Madde 1 tam olarak ne söylüyor?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Ek Madde 1/1, işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışlarında bedelin bir kısmının veya tamamının nakit, havale, elektronik fon transferi ya da Bakanlıkça belirlenen başka ödeme yöntemleriyle yapılması hâlinde satış bedelinin, taşınmaz mülkiyeti ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödeneceğini düzenler.
Burada iki önemli ifade vardır. Birincisi, hüküm yalnız emlakçıların aracılık ettiği satışlara özgü değildir. İkincisi, bedelin yalnız tamamı değil bir kısmı dahi havale/EFT gibi yöntemle ödenecekse sistem kuralı uygulanır. Satış bedelini parçalara ayırmak zorunluluğu ortadan kaldırmaz.
Ek Madde 1/5, sisteme dahil olmayacak özel satış türleri ile sistemin kurulması ve işletilmesine ilişkin usullerin Bakanlıkça belirlenmesini öngörür. Bu yüzden özel bir satışın istisna olduğu ileri sürülecekse işlem tarihinde yayımlanmış resmî usul ve esas kontrol edilmelidir.
1 Ekim 2026 öncesi ve sonrası ödeme yöntemi nasıl ayrılır?
Ticaret Bakanlığı başlangıcı 1 Ekim 2026 olarak belirlemiştir. 30 Eylül 2026 tarihine kadar yapılacak işlemler ile 1 Ekim sonrasındaki işlemler aynı zorunlu ödeme rejimine tabi değildir. Ancak bir satış sözleşmesi Eylül ayında imzalanıp tapu devri Ekim ayında yapılacaksa, fiili ödeme ve tapu işlemi gününde yürürlükte olan güncel sistem esas alınmalıdır.
Tarafların daha önce imzaladığı sözleşmede “bedel tapu günü satıcının IBAN’ına EFT edilir” yazması, emredici yeni ödeme usulünü bertaraf etmez. Sözleşme maddesi yeni sisteme uygun uygulanmalı veya gerektiğinde ek protokolle açıklığa kavuşturulmalıdır.
1 Ekim’den önce dahi alıcının büyük bedeli tapudan günler önce doğrudan satıcı hesabına göndermesi hukuki risk taşır. Yeni sistem zorunlu olmadan önce de eş zamanlı güvenli ödeme araçları kullanılabilir. Düzenleme, riskli eski alışkanlığı hukuken standardize edilmiş güvenli yönteme dönüştürmektedir.
Satış bedeli Güvenli Ödeme Sisteminde nasıl korunur?
Teknik uygulama ilgili kurum ve finansal kuruluşların entegrasyonuna göre yürür. Temel hukuk mantığında alıcı ödeme talimatını güvenli sisteme bağlar, satış işlemi belirli referans veya işlem bilgisiyle eşleştirilir ve tapu devrinin tamamlanması üzerine bedelin satıcıya aktarılması sağlanır.
Alıcı açısından amaç, tapu devri gerçekleşmeden paranın satıcının serbest kullanımına geçmemesidir. Satıcı açısından amaç ise mülkiyet devri tamamlanınca bedelin sistem üzerinden güvenli biçimde hesabına aktarılacağından emin olmaktır. İşlem başarısız olursa paranın serbest bırakılma veya iade süreci teknik usullere göre yürür.
Taraflar işlem numarası, banka kaydı, sistem dekontu ve tapu tescil bilgisini saklamalıdır. Bunlar satış bedelinin gerçekten ödendiğinin ve hangi işlemle bağlantılı olduğunun ispatında önem taşır.
Satış bedelinin yalnız bir kısmı havaleyle ödenecekse ne olur?
Ek Madde 1, satış bedelinin “bir kısmının veya tamamının” sayılan ödeme yöntemleriyle yapılmasını açıkça kapsar. Örneğin 5 milyon TL’lik satışın 4 milyon TL’sinin başka yöntemle, 1 milyon TL’sinin havaleyle ödenmesi sistem kuralını ortadan kaldırmaz.
Tarafların gerçek satış fiyatını düşük gösterip kalan kısmı “elden”, “borç iadesi” veya başka ad altında aktarması vergi, ispat ve düzenleyici risk yaratır. Ödeme kaydının satış sözleşmesi, tapu beyanı ve gerçek ekonomik işlemle uyumlu olması gerekir.
Kısmi ödeme banka kredisi niteliğindeyse Ek Madde 1/2 ayrıca uygulanır. Banka/finansman kredisiyle karşılanan tutarın dışındaki öz kaynak kısmı güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenir. Bu konu ayrı rehberde kredili satış özelinde açıklanmıştır.
Kapora daha önce satıcının IBAN’ına gönderilmişse ne olur?
Kapora, ön ödeme veya bağlanma parası tapu satış bedelinin tamamının nihai ödeme işlemiyle aynı değildir. Taraflar Ekim’den önce kapora ödemiş olabilir. Bu ödeme yazılı belgeyle satış fiyatından mahsup edilecekse tapu gününde güvenli sistemden geçirilecek kalan bedel doğru belirlenmelidir.
Kapora sözleşmede açıkça belirtilmemişse “satış bedelinin bir kısmını zaten ödedim” iddiası ispat sorunu yaratabilir. Banka dekontunda açıklama, imzalı sözleşme, emlak işletmesi makbuzu veya satıcının kabulü saklanmalıdır.
Güvenli sistem, daha önce yapılan kapora ödemesinin iade edilip edilmeyeceğine karar vermez. Satışın bozulması hâlinde kaporanın hukuki niteliği TBK ve taraf sözleşmesine göre ayrı değerlendirilir.
Satış bedeli satıcının eşi, çocuğu veya başka bir kişinin IBAN’ına gönderilebilir mi?
Taşınmazın satıcısı ile satış bedelinin alacaklısı kural olarak aynı sözleşme ilişkisinde belirlenir. Satıcı “parayı kardeşimin hesabına gönder” dediğinde alıcı, bu ödeme talimatını doğrulamadan işlem yapmamalıdır. Üçüncü kişinin hesabına yapılan ödeme sonradan “satış bedelini almadım” tartışmasına dönüşebilir.
Güvenli Ödeme Sistemi, işlemin taraflarını ve ödeme akışını belirli referans altında eşleştirdiğinden bu tür yönlendirmelerin riskini azaltmayı amaçlar. Satıcının alacak üzerindeki tasarrufuna ilişkin özel bir hukuki düzenleme varsa bu açık ve belgelendirilebilir olmalıdır.
Özellikle WhatsApp veya e-posta üzerinden son anda değiştirilen IBAN bilgileri dolandırıcılık vakalarında sık kullanılan yöntemdir. Hesap değişikliği bağımsız kanaldan doğrulanmalı; güvenli sistem dışına çıkılmamalıdır.
Vekâletle ev satışında para kimin hesabına gider?
Vekil, tapu satışını temsil yetkisiyle yapabilir; ancak vekâletnamenin bedeli tahsil etme yetkisi ayrıca önemlidir. Vekilin satış yapmaya yetkili olması, satış bedelinin vekilin kişisel hesabına gönderilmesinin zorunlu olduğu anlamına gelmez.
Güvenli ödeme kurgusunda asıl satıcı ve temsil ilişkisi doğru tanımlanmalıdır. Yurt dışından düzenlenmiş vekâletnamelerde özel satış yetkisi, taşınmazın belirlenmesi, bedel ve gerektiğinde ödeme/tahsil yetkisi kontrol edilir.
Vekilin kendisine veya üçüncü kişiye ödeme istemesi hâlinde alıcı, talebin yetki belgesine ve güvenli sistemin teknik şartlarına uygunluğunu doğrulamalıdır. Yetkisiz tahsil daha sonra vekâlet hukuku ve sebepsiz zenginleşme uyuşmazlığı doğurabilir.
Yanlış IBAN’a para gönderilirse ne olur?
Güvenli sistem dışındaki doğrudan EFT’de yanlış IBAN, sahte mesaj veya hesap ele geçirilmesi nedeniyle para başka kişiye gidebilir. Bankaya hızlı bildirim yapılması, işlem geri çağırma girişimi ve dolandırıcılık şüphesinde kolluk/savcılık başvurusu önemlidir. Paranın bankaya bildirildikten sonra otomatik döneceği varsayılmamalıdır.
Güvenli ödeme sistemi, ödeme ile taşınmaz işlemini bağladığı için bu riski önemli ölçüde azaltır. Yine de kullanıcı sahte bir internet sitesi veya sahte banka ekranı üzerinden işlem yaparsa sistem dışı dolandırıcılık riski devam eder. İşlem yalnız resmî ve doğrulanmış kanallardan yapılmalıdır.
Tarafların banka ve sistem bildirimlerini saklaması, sahte mesaj ile gerçek talimatın ayrımında delil sağlar. E-posta adresi veya telefon numarası değişikliği şüphesi varsa bağımsız doğrulama yapılmalıdır.
Tapuda satış bedeli ile bankadan gönderilen tutar farklı olabilir mi?
Gerçek satış bedelinin resmî belgelerde düşük gösterilmesi, tapu harcı ve vergi yönünden sorun doğurabilir. Güvenli ödeme sistemi gerçek para akışını kayıtlı hâle getirdiği için tapu beyanı, aracılık sözleşmesi ve ödeme kaydı arasındaki tutarsızlık daha görünür hâle gelir.
Taraflar satış fiyatını doğru beyan etmeli, mobilya veya başka mal/hizmet bedeli varsa bunları gerçek niteliğiyle ayrı belgelendirmelidir. Gerçek taşınmaz bedelini başka ad altında saklamak hukuki güvenliği zedeler.
Satıcı para hesabına düşmeden tapuyu devretmek zorunda mı?
Sistemin amacı, satıcının tapuyu devredip karşılığını belirsiz şekilde beklemesini önlemektir. Para işlem öncesinde güvenli mekanizmada hazır edilir; tescille bağlantılı olarak satıcı hesabına aktarılır. Satıcının sistem dışındaki normal EFT’nin “hesaba düşmesini” tapudan önce beklemesine gerek bırakmayan yapı kurulmuştur.
Teknik işlemin hangi aşamada “ödeme hazır” sayıldığı ilgili sistem prosedüründe gösterilir. Satıcı yalnız ekran görüntüsüne güvenmemeli, resmî sistem onayını kontrol etmelidir.
Alıcı açısından işlem günü kontrol listesi
Alıcı; tapu randevu bilgisi, satıcı kimliği, taşınmaz bilgileri, güvenli ödeme işlem referansı ve yatırılacak bedeli birbiriyle eşleştirmelidir. Son dakika değiştirilen telefon veya IBAN bilgisine karşı dikkatli olmalıdır. Tapu kaydında yeni haciz veya ipotek bulunup bulunmadığı işlem gününe yakın yeniden kontrol edilmelidir.
Para aktarımından önce sözleşmedeki kapora ve daha önceki ödemeler düşülmeli, kredi tutarı varsa Ek Madde 1/2’ye göre ayrılmalıdır. Ödeme sonrasında sistem dekontu ve yeni tapu kaydı birlikte saklanmalıdır.
Satıcı açısından işlem günü kontrol listesi
Satıcı kendi kimlik, banka ve tapu bilgilerinin tutarlı olduğunu kontrol etmelidir. Vekâletle işlem varsa vekilin yetkisi önceden doğrulanmalıdır. Sistemde görünen taşınmaz bedeli ile sözleşmede kararlaştırılan gerçek bedel uyumlu olmalıdır.
Tapu işlemi tamamlandıktan sonra sistemden gelen resmi ödeme kaydı kontrol edilmeli, yalnız alıcının gönderdiği ekran görüntüsüne dayanılmamalıdır. Ödeme gecikirse sistem/banka üzerinden resmî kayıt oluşturulmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1 Ekim 2026’dan sonra ev parasını doğrudan satıcı IBAN’ına gönderebilir miyim?
Ek Madde 1 kapsamındaki satışta zorunlu Güvenli Ödeme Sistemi kullanılmalıdır; eski tip kontrolsüz doğrudan EFT yöntemi esas değildir.
Satıcının IBAN’ı sistemde hiç kullanılmıyor mu?
Satıcı hesabı bedelin nihai aktarım adresi olabilir; fark, ödemenin tapu devriyle bağlantılı güvenli sistem üzerinden yürütülmesidir.
Satış bedelinin yarısı önceden ödendiyse kalan para ne olur?
Önceki ödeme belgelenir, kalan gerçek bedel hesaplanır ve işlem tarihindeki zorunlu sistem kuralları uygulanır.
Kapora da güvenli sistemden mi ödenir?
Kapora nihai tapu satış bedelinden farklı bir ön ödeme olabilir; hukuki niteliği sözleşmeye göre belirlenir. Tapu gününde kalan bedel sistem kurallarına göre aktarılır.
Satıcının eşinin hesabına ödeme yapabilir miyim?
Üçüncü kişi hesabına ödeme önemli ispat riski yaratır. Ödeme güvenli sistemin tanımladığı taraf ve hesap yapısıyla yapılmalıdır.
Vekilin hesabına para gider mi?
Bu, vekâletnamenin tahsil yetkisi ve sistem prosedürüne bağlıdır. Satış yetkisi tek başına vekilin kişisel hesabına ödeme zorunluluğu yaratmaz.
Kredili satışta bütün para sisteme girer mi?
Ek Madde 1/2, banka veya finansman şirketi kredisi dışındaki ödemeler için sistemi zorunlu tutar.
1 Ekim’den önce doğrudan EFT yasak mı?
Yeni zorunlu sistemin başlangıcı 1 Ekim 2026’dır. Daha önce de doğrudan EFT ciddi işlem riski taşıdığı için güvenli eş zamanlı yöntem tercih edilmelidir.
Yanlış IBAN’a para gönderirsem sistem beni korur mu?
Resmî güvenli sistem dışında yapılan yanlış EFT için otomatik koruma yoktur; bankaya ve gerekiyorsa adli mercilere derhal başvurulmalıdır.
Tapu ile ödeme kaydı saklanmalı mı?
Evet. Tapu tescil kaydı, sistem işlem belgesi ve banka dekontu birlikte muhafaza edilmelidir.
Resmî kaynaklar
İçerik 11 Eylül 2026 tarihinde Yönetmelik Ek Madde 1 ve Ticaret Bakanlığının 26 Haziran 2026 tarihli güncel duyurusu esas alınarak hazırlanmıştır. Tapu bedeli ile emlakçı hizmet bedeli ve kapora birbirinden ayrı hukuki kalemler olarak değerlendirilmiştir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Yazar profili
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
