Mersin Hisseli Tapularda İzale-i Şuyu Davası

Kısa ve net cevap

Mersin’de hisseli tapu paydaşları kullanım, paylaşım veya satış konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi istenebilir. Hisseli tapu uyuşmazlığında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Hisseli tapu bakımından halk arasında “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdiren iki taraflı sonuç doğuran bir davadır. Davayı açan paydaş kadar diğer paydaşlar da ortaklığın sona ermesinden etkilenir. Bu nedenle tapu kaydı, paydaşların tamamı, mirasçılık durumu ve taşınmazın hukuki niteliği baştan doğru belirlenmelidir.

Hisseli Tapuda Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti

Mülkiyet türü	Temel özellik	Pratik sonuç
Paylı mülkiyet	Her paydaşın tapuda belirli bir pay oranı vardır.	Pay üzerinde tasarruf mümkün olabilir; önalım ve diğer sınırlamalar ayrıca değerlendirilir.
Elbirliği mülkiyeti	Ortakların belirlenmiş bağımsız payları yoktur; hak ortaklığın tamamına yayılır.	Miras ortaklığında sık görülür; tereke ve bütün mirasçılar yönünden inceleme gerekir.

Hisseli tapu kaydında oranların yazılı olması, arazinin fiilen o oranlarda bölündüğü anlamına gelmez. “Benim kullandığım bölüm” şeklindeki fiili paylaşım; resmi ifraz, geçerli taksim veya tapu kaydıyla aynı sonucu doğurmayabilir.

TMK 698: Paylaşmayı isteme hakkı

Hisseli tapu uyuşmazlıklarında temel dayanaklardan olan Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi mümkündür. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

Bu düzenleme, her paydaşın kural olarak ortaklığı sona erdirme hakkı bulunduğunu gösterir. Ancak “sürekli amaca özgüleme”, geçerli paylaşmama anlaşması veya uygun olmayan zaman iddiası somut olayda ayrıca incelenir.

TMK 699: Aynen taksim veya satış

TMK 699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilebilir. Paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verebilir.

Aynen bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle önemli bir değer kaybı doğuracaksa açık artırmayla satışa karar verilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Dava öncesi zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren hisseli tapu ve diğer ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna gidilebilir. Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağının eklenmemesi usulî sonuç doğurabilir.

Arabuluculuk görüşmesinde satış, pay devri, belirli taşınmazın bir paydaşa bırakılması, kullanım düzeni veya bedel ödeme takvimi gibi çözümler değerlendirilebilir. Tapuda işlem gerektiren bir anlaşmanın şekli ve icra edilebilirliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Hisseli tapu ortaklığının giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynından doğan dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse yetki ve dava birleştirme ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir.

Mersin merkez veya ilçelerinde bulunan taşınmazlar bakımından tapu kaydındaki ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri esas alınır. Adresin günlük kullanımda Mersin olarak bilinmesi tek başına yetkili adliyeyi belirlemeye yetmez.

Davada kimler taraf olmalıdır?

Hisseli tapu kaydındaki veya miras ortaklığındaki bütün hak sahiplerinin davada yer alması gerekir. Ölmüş paydaş varsa mirasçıları belirlenmeli; mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları incelenmelidir. Yurt dışında bulunan paydaş, küçük veya kısıtlı hak sahibi, adresi bilinmeyen kişi ya da tapu kaydında kimlik farklılığı bulunması tebligat ve taraf teşkili sürecini uzatabilir.

Yurt dışındaki mirasçıların Türkiye’ye gelmeden işlem yapabilmesi vekâletnamenin kapsamına bağlıdır. Bu konu için yurt dışındaki mirasçı ve ortaklığın giderilmesi rehberine bakabilirsiniz.

Aynen taksim ne zaman mümkün olabilir?

Aynen taksim için yalnızca yüzölçümünün büyük olması yeterli değildir. İmar durumu, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe, tarımsal arazi sınırlamaları, yapıların konumu, ekonomik bütünlük ve değer kaybı incelenir. Belediye, kadastro ve ilgili idarelerden gelen bilgilerle bilirkişi ve keşif değerlendirmesi yapılabilir.

Özellikle tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun ve özel büyüklük kuralları önemlidir. Plansız biçimde yapılan fiili kullanım veya harici taksim, resmi bölünme şartlarını kendiliğinden sağlamaz.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Aynen bölünme mümkün değilse satış kararı verilebilir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri ilgili satış birimince yürütülür. Kıymet takdiri, ilan, artırma ve bedelin dağıtımı aşamalarında tapudaki paylar, muhdesat iddiası, haciz ve diğer takyidatlar önem taşır.

Satış bedelinin paylaştırılması kural olarak pay oranlarına göre yapılır. Ancak yapı, ağaç veya başka bütünleyici parçanın belirli kişiye ait olduğu iddiası varsa bunun usulüne uygun biçimde ileri sürülmesi ve gerektiğinde ayrı uyuşmazlık olarak çözülmesi gerekebilir.

Muhdesat, ecrimisil ve önalım aynı dava mıdır?

Hayır. Taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kime ait olduğu, haksız kullanım tazminatı ve pay satışından doğan önalım hakkı farklı hukuki taleplerdir. Ortaklığın giderilmesi dosyasıyla bağlantılı olsalar da her birinin şartı, süresi ve görevli mahkemesi ayrı değerlendirilmelidir.

Hisseli Tapu İçin Başvuru Öncesi Belgeler

• Güncel ve tedavüllü tapu kaydı ile takyidat bilgileri,
• Taşınmazın ada, parsel, niteliği ve yüzölçümü,
• Paydaşların kimlik ve adres bilgileri,
• Ölmüş paydaşlar için mirasçılık belgesi,
• İmar durumu, çap, kroki ve varsa yapı belgeleri,
• Fiili kullanım ve muhdesata ilişkin fotoğraf, fatura ve tanık bilgileri,
• Önceki anlaşmalar, paylaşmama sözleşmesi veya kullanım protokolü,
• Arabuluculuk son tutanağı.

Mersin’de hisseli tapu dosyasının değerlendirilmesi

Mersin, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur, Mezitli, Yenişehir, Akdeniz ve diğer ilçelerdeki taşınmazlarda imar ve tarımsal nitelik farklı sonuçlar doğurabilir. Tapu kaydıyla fiili durum karşılaştırılmalı; paydaş, miras ve takyidat sorunları dava öncesinde belirlenmelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun gayrimenkul uyuşmazlıkları çalışma alanı hakkında bilgi almak veya belge incelemesi talep etmek için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Adalet Bakanlığı – 1 Eylül 2023 dava şartı arabuluculuk açıklaması

Tek bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Kural olarak evet. Geçerli bir paylaşmama yükümlülüğü veya kanuni engel yoksa paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Hisseli tapu mutlaka satışla mı sona erer?

Hayır. Önce aynen taksimin mümkün ve uygun olup olmadığı değerlendirilir. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı yaratacaksa satış gündeme gelir.

Satış sadece paydaşlar arasında yapılabilir mi?

TMK 699 uyarınca artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Paydaşlardan biri taşınmazı kullanıyorsa dava engellenir mi?

Fiili kullanım tek başına ortaklığın giderilmesini engellemez. Kullanım anlaşması, özgüleme veya uygun olmayan zaman iddiası varsa ayrıca incelenir.

Ölmüş paydaş varsa ne yapılır?

Mirasçıların belirlenmesi ve davaya dahil edilmesi gerekir. Mirasçılık belgesi ve tebligat işlemleri tamamlanmadan taraf teşkili sağlanamaz.

Taşınmaz üzerindeki evi ben yaptım, bedeli nasıl korunur?

Muhdesatın aidiyeti ve değeri usulüne uygun biçimde ileri sürülmelidir. Diğer paydaşların kabulü yoksa ayrı tespit uyuşmazlığı doğabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Paydaş sayısı, tebligat, keşif, bilirkişi, imar araştırması ve satış aşaması süreyi etkiler. Dosya görülmeden kesin süre vermek mümkün değildir.