Mersin Ortaklığın Giderilmesi Avukatı

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önce Mülkiyet Türünü Belirleyin

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki mal üzerindeki birlikte mülkiyeti sona erdirmeye yönelir. Mülkiyet türü güncel tapu kaydı ve ortaklığın hukuki kaynağı üzerinden belirlenir. Mirasçılık belgesinde miras oranlarının gösterilmiş olması, tek başına her taşınmazda paylı mülkiyet kurulduğu anlamına gelmez. Paylaşılmamış miras ortaklığında elbirliği mülkiyeti ile tapuda ayrı paylara dayanan paylı mülkiyet birbirinden ayrılır; bu ayrım taraf listesini ve paylaşma talebini etkiler.

Tek paydaşın paylaşma talebi sınırsız değildir. TMK m.698 uyarınca hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunup bulunmadığı incelenir. Paylaşmayı isteme hakkının sözleşmeyle sınırlandırılması en çok on yıl içindir; taşınmazdaki devam sözleşmesi resmî şekle tabidir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteme yasağı da ayrıca değerlendirilir. Bir paydaşın sadece satışa karşı çıkması ile kanundan veya geçerli sözleşmeden doğan bu sınırlamalar aynı değildir.

Dava, tapu kaydındaki mülkiyet uyuşmazlığını çözmek için değil, mevcut ortaklığı aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirmek için açılır. Pay oranı yanlışsa, muris muvazaası veya tapu iptali iddiası varsa önce ya da ayrı olarak mülkiyet sorununun çözülmesi gerekebilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Geçici m.3’te, o tarihte ilk derece mahkemelerinde veya kanun yolu incelemesinde görülmekte olan davalar için geçiş istisnası vardır. Günümüzde açılacak olağan bir ortaklığın giderilmesi davası, bu eski dosya istisnasıyla karıştırılmaz. Resmî açıklama için Adalet Bakanlığı dava şartı arabuluculuk rehberine başvurulmalıdır.

Başvuru zorunluluğu, anlaşma zorunluluğu değildir. Arabulucu paydaşı payını satmaya, belirli bir bedeli kabul etmeye veya hakkından vazgeçmeye zorlamaz. Anlaşma sağlanmadığında son tutanak alınır ve dava yoluna gidilir. Başvuruda taşınmazın ada-parseli, güncel malik listesi ve paylaşma talebi doğru gösterilir. Tapuda ölen malik varsa mirasçıları ve temsil durumu belirlenir; eksik kişi veya farklı taşınmazla yürütülen görüşme, dava öncesi aşamayı tartışmalı hâle getirir.

Görüşmeye taşınmazın güncel değeri, pay oranları, kullanım ve gelir kayıtlarıyla hazırlanılır. Aynen taksim, bir paydaşın diğer payları devralması ve gönüllü üçüncü kişi satışı ayrı alternatiflerdir. Ödeme tutarı, banka hesabı, vade, teminat, tapu işleminin sırası ve taşınmazın teslim tarihi açık yazılır. Örneğin pay devri bedelinin hangi aşamada ödeneceğinin belirsiz bırakılması, anlaşma sağlansa bile yeni bir ifa uyuşmazlığı yaratır. Paydaşların kişisel alacakları ile satış bedelinden doğacak payları tek kalem sayılmaz.

Arabuluculuk anlaşma belgesi de şekil denetimine tabidir. Kanunun m.18/B/2–3 hükümleri uyarınca taşınmazla ilgili sınırlamalara ve işlem kurallarına uyulur; bu kapsamdaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmada görevli yer, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Sadece imzalı bir anlaşma belgesinin bulunması, tapudaki mülkiyet kaydının kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Gerekli şerh ve tapu işlemleri ayrıca takip edilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK m.4/1-b uyarınca görevli mahkeme, malın değerinden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazdaki ortaklığın giderilmesinde HMK m.12/1 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Davacının, diğer paydaşın veya avukatın başka yerde bulunması bu kesin yetkiyi ortadan kaldırmaz. Mersin’de avukatlık bürosu bulunması da Türkiye’deki bütün taşınmazlar için Mersin mahkemelerini yetkili hâle getirmez.

Birden fazla taşınmaz varsa HMK m.12/3’te açık bir kural vardır: taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılır. Bu düzenleme, taraf yapısı ve taleplerin birlikte görülmesine ilişkin usul incelemesini ortadan kaldırmaz; fakat farklı yerdeki her parsel için mutlaka ayrı dava zorunlu olduğu da söylenmez. Dilekçede hangi taşınmazın bulunduğu yerin esas alındığı, diğer taşınmazların kimlikleri ve bütün ilgili paydaşlar açık gösterilir.

Taşınır mallar için taşınmazın bulunduğu yere ilişkin kesin yetki kuralı aynen uygulanmaz. Ayrıca terekenin paylaşılması talebi ile belirli taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi aynı ad altında değerlendirilmez; HMK m.11’in mirastan doğan davalara ilişkin kapsamı talebin niteliğine göre incelenir. Mersin merkez, Tarsus, Erdemli, Silifke, Mut veya Anamur bağlantılı dosyada il adıyla yetinilmez; güncel tapu kaydındaki konum ve görevli adli yargı çevresi esas alınır.

Taraf Teşkili Neden Kritiktir?

Bütün paydaşların veya elbirliği ortaklarının davada yer alması gerekir. Tapuda ölü kişi görünüyorsa mirasçılık belgesi alınarak mirasçıları belirlenir. Paydaşlardan birinin dava sırasında ölmesi, devir yapması veya kısıtlanması hâlinde taraf bilgileri güncellenir.

Adres ve kimlik bilgilerindeki hata tebligatı geciktirir. Yurt dışında yaşayan paydaş, küçük veya vesayet altındaki malik, kayıp kişi ya da tüzel kişi bulunması temsil ve tebligat yönünden önceden planlanmalıdır.

• Güncel tapu ve malik listesi
• Ölen maliklerin mirasçılık belgeleri
• T.C. kimlik ve adres kayıtları
• Yabancı maliklerin pasaport/tebligat bilgileri
• Vesayet ve temsil kararları
• Haciz, ipotek ve intifa hakkı sahipleri

Aynen Taksim Hangi Şartlarda Mümkündür?

Aynen taksim için malın hukuken ve fiilen bölünebilmesi, her parçanın ekonomik değer taşıması ve pay oranlarına uygun dağılım kurulabilmesi gerekir. Taşınmazda imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe, yapıların konumu ve tarım arazisi sınırlamaları incelenir.

Değer farkı küçükse para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Ancak bölünme malın değerini önemli ölçüde düşürüyor veya mevzuata aykırı parsel oluşturuyorsa satış yoluna gidilir. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapıda bağımsız bölümler üzerinden çözüm ihtimali de teknik koşullarıyla değerlendirilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

TMK m.699’a göre aynen bölme koşullara uygun değilse ve özellikle mal önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir. Aynen taksim talebinde, bölümlerin değerleri denk değilse para eklenerek denkleştirme olanağı incelenir. Sadece bir paydaşın satış istemesi, teknik ve hukuki bölünme incelemesinin atlanacağı anlamına gelmez. Taşınmazın imar, yüzölçümü, yapı ve kullanım bilgileri bu incelemede birlikte değerlendirilir.

Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu, mahkemenin isteğe bağlı aradığı bir ek koşul değil, TMK m.699’daki açık şarttır. Pay ve kişi çoğunluğu yeterli değildir. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davasını açmak veya kanuni koşulları oluşan genel açık artırmayla satışı istemek için bütün paydaşların onayı aranmaz. Bir paydaşın sınırlı artırmaya rıza göstermemesi, her türlü paylaşmayı süresiz engelleme yetkisi vermez.

HMK m.322/2 uyarınca satış için mahkemece bir memur görevlendirilir; satışta İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır. Bu nedenle dava dosyasındaki karar, satış dosyasındaki kıymet takdiri, artırma ilanı ve bedel dağıtımı ayrı aşamalardır. Sırf bilirkişi raporu düzenlendi diye taşınmazın satıldığı veya mülkiyetin bir paydaşa geçtiği kabul edilmez. Satış dosyasındaki bildirimler ve başvuru yolları ayrıca izlenir; dava başındaki değer tespiti ile satış aşamasının değer denetimi karıştırılmaz.

Açık artırma sonucu her zaman serbest piyasa pazarlığıyla elde edilebilecek bedeli sağlamayabilir. Dava öncesi bağımsız değerleme ve pay devri teklifi, satış riskine karşı önemlidir. Satış aşamasındaki ilan, kıymet takdiri, artırma koşulları ve ihalenin kesinleşmesi ayrı takip edilmelidir.

İpotek, Haciz ve İntifa Hakkı Ne Olur?

Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa, kira şerhi veya aile konutu şerhi davayı ve satış bedelinin dağılımını etkileyebilir. Her yükün satışla sona erip ermeyeceği ve bedel üzerinde devam edip etmeyeceği kendi hukuki niteliğine göre belirlenir.

Bir pay üzerindeki haciz nedeniyle icra dosyasındaki alacaklıların bildirilmesi ve satış bedelinden paya düşen tutarın ilgili dosyaya gönderilmesi gündeme gelebilir. Takyidat listesi dava başında ve satıştan önce yeniden alınmalıdır.

Taşınmazı Kullanan Paydaş Satışı Engelleyebilir mi?

Paydaşın evde oturması, dükkânı işletmesi veya araziyi ekmesi tek başına ortaklığın giderilmesini engellemez. Ancak kullanım, muhdesat, kira geliri veya ecrimisil bakımından ayrı talepler doğurabilir. Ortaklığın giderilmesi davası geçmiş kullanım bedelini kendiliğinden hükme bağlamaz.

Diğer paydaşların yararlanma isteği, engellenme tarihi, rıza ve istisnalar kullanım tazminatında incelenir. İhtar, yazışma, kira sözleşmesi, banka kaydı ve abonelikler korunmalıdır.

Muhdesat İddiası ve Yapının Kime Ait Olduğu

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin paydaşlardan biri tarafından meydana getirildiği ileri sürülüyorsa muhdesat aidiyeti uyuşmazlığı doğabilir. Bu iddia, satış bedelinin dağıtımını ve değer hesabını etkileyebilir. Taraflar kabul etmiyorsa ayrı dava veya ön sorun gündeme gelebilir.

Yapı ruhsatı, faturalar, banka ödemeleri, vergi, tanık ve kullanım kayıtları toplanmalıdır. “Ben yaptım” beyanı tek başına yeterli değildir; arsa ve muhdesat değerleri teknik olarak ayrılır.

Kıymet Takdiri Nasıl Denetlenir?

Bilirkişi; taşınmazın konumu, imar hakkı, yapı durumu, yüzölçümü, ulaşım, kira getirisi, emsal satışlar ve takyidatları değerlendirir. Emsallerin gerçek satış olup olmadığı, tarih ve konum benzerliği, yüzölçümü ve imar farkları raporda açıklanmalıdır.

Belediye rayici piyasa değeri değildir. Rapora itiraz, “değer düşük” demek yerine hatalı emsal, eksik yapı alanı, yanlış imar veya hesap yöntemini somutlaştırmalıdır. Satış aşamasında uzun zaman geçmişse güncel değer gerekip gerekmediği kontrol edilir.

Dava Masrafı ve Bedel Dağıtımı

Başvuru harcı, tebligat, keşif, bilirkişi, satış ve ilan giderleri doğabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama gideri ve vekâlet ücreti paylara göre veya kararın niteliğine göre dağıtılabilir. Satış bedelinden takyidatlar, vergi ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar hak sahiplerine ödenir.

Dava öncesi değer ve masraf tablosu hazırlanarak mahkeme satışı ile gönüllü satış karşılaştırılmalıdır. Küçük payın bedeli, uzun yargılama ve satış giderleri nedeniyle ekonomik olarak azalabilir.

Dava Süreci

1. Tapu, taraf ve takyidatların doğrulanması.
2. Dava şartı arabuluculuk ve son tutanak.
3. Sulh hukuk mahkemesinde dava.
4. Tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat.
5. Keşif, imar ve bilirkişi incelemesi.
6. Aynen taksim olanağının değerlendirilmesi.
7. Mümkün değilse satış kararı.
8. Satış, ihale ve bedelin dağıtılması.

Sık Yapılan Hatalar

• Güncel tapu almadan eksik paydaşla dava açmak.
• Arabuluculuk son tutanağını almamak.
• Tapu iptali uyuşmazlığını ortaklığın giderilmesiyle çözmeye çalışmak.
• Aynen taksim için teknik proje ve imar verisi sunmamak.
• Tarım arazisi sınırlamalarını görmezden gelmek.
• Muhdesat iddiasını satış aşamasına bırakmak.
• Kıymet takdirine genel ifadelerle itiraz etmek.
• Kullanım tazminatını bu davada otomatik beklemek.

Ortaklığın Giderilmesinde Mal ve Paydaş Kontrolü

Mersin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığında güncel tapu kaydı, bütün paydaşlar, pay oranları, taşınmazın fiilî kullanımı ve varsa muhdesat iddiaları belirlenir. Mirasçılık belgesindeki pay ile belirli bir taşınmazın tapu payı aynı veri sayılmaz. Miras ortaklığı ve miras intikal işlemleri birlikte incelenerek malikin kim olduğu netleştirilir.

Aynen taksim olanağı teknik ve hukuki verilerle değerlendirilmeden satış tek seçenek kabul edilmez. Dava şartı arabuluculuk, değer tespiti, satış giderleri ve paydaşlar arası diğer alacaklar ayrı başlıklar hâlinde planlanır. Talep yalnız belirli taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesine ilişkinse, dava dışında kalan bütün terekenin de paylaşıldığı sonucu çıkarılmaz.