Mersin Ortaklığın Giderilmesi Avukatı

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önce Mülkiyet Türünü Belirleyin

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki mal üzerinde ortaklığı sona erdirir. Tapuda pay oranları yazıyorsa paylı mülkiyet; miras paylaşılmamış ve mal terekeye aitse çoğunlukla elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Mülkiyet türü taraf teşkili, pay hesabı ve dava öncesi işlemleri etkiler.

Dava, tapu kaydındaki mülkiyet uyuşmazlığını çözmek için değil, mevcut ortaklığı aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirmek için açılır. Pay oranı yanlışsa, muris muvazaası veya tapu iptali iddiası varsa önce ya da ayrı olarak mülkiyet sorununun çözülmesi gerekebilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Arabuluculukta anlaşma zorunlu değildir; usulüne uygun başvuru ve son tutanak dava şartıdır.

Görüşmeye güncel değer, pay oranı, kullanım-gelir hesabı ve üç çözüm alternatifiyle gidilmelidir: aynen taksim, bir paydaşın diğer payları devralması ve satış. Taksitli devirde ödeme teminatı ve tapu devri sırası açıkça belirlenmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse birlikte dava edilip edilemeyeceği yetki kuralları bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Mersin merkezdeki taşınmaz için Mersin Sulh Hukuk Mahkemeleri; Tarsus, Erdemli, Silifke, Mut, Anamur veya başka ilçedeki taşınmaz için ilgili yargı çevresi gündeme gelir. Taşınır mallarda yetki ayrıca belirlenir.

Taraf Teşkili Neden Kritiktir?

Bütün paydaşların veya elbirliği ortaklarının davada yer alması gerekir. Tapuda ölü kişi görünüyorsa mirasçılık belgesi alınarak mirasçıları belirlenir. Paydaşlardan birinin dava sırasında ölmesi, devir yapması veya kısıtlanması hâlinde taraf bilgileri güncellenir.

Adres ve kimlik bilgilerindeki hata tebligatı geciktirir. Yurt dışında yaşayan paydaş, küçük veya vesayet altındaki malik, kayıp kişi ya da tüzel kişi bulunması temsil ve tebligat yönünden önceden planlanmalıdır.

• Güncel tapu ve malik listesi
• Ölen maliklerin mirasçılık belgeleri
• T.C. kimlik ve adres kayıtları
• Yabancı maliklerin pasaport/tebligat bilgileri
• Vesayet ve temsil kararları
• Haciz, ipotek ve intifa hakkı sahipleri

Aynen Taksim Hangi Şartlarda Mümkündür?

Aynen taksim için malın hukuken ve fiilen bölünebilmesi, her parçanın ekonomik değer taşıması ve pay oranlarına uygun dağılım kurulabilmesi gerekir. Taşınmazda imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe, yapıların konumu ve tarım arazisi sınırlamaları incelenir.

Değer farkı küçükse para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Ancak bölünme malın değerini önemli ölçüde düşürüyor veya mevzuata aykırı parsel oluşturuyorsa satış yoluna gidilir. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapıda bağımsız bölümler üzerinden çözüm ihtimali de teknik koşullarıyla değerlendirilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış suretiyle ortaklığı giderir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların bu yöndeki rızasına bağlı olabilir; aksi durumda genel satış usulü uygulanır. Satış bedeli, giderler ve tapudaki yüklerin etkisi sonrası pay oranlarına göre dağıtılır.

Açık artırma sonucu her zaman serbest piyasa pazarlığıyla elde edilebilecek bedeli sağlamayabilir. Dava öncesi bağımsız değerleme ve pay devri teklifi, satış riskine karşı önemlidir. Satış aşamasındaki ilan, kıymet takdiri, artırma koşulları ve ihalenin kesinleşmesi ayrı takip edilmelidir.

İpotek, Haciz ve İntifa Hakkı Ne Olur?

Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa, kira şerhi veya aile konutu şerhi davayı ve satış bedelinin dağılımını etkileyebilir. Her yükün satışla sona erip ermeyeceği ve bedel üzerinde devam edip etmeyeceği kendi hukuki niteliğine göre belirlenir.

Bir pay üzerindeki haciz nedeniyle icra dosyasındaki alacaklıların bildirilmesi ve satış bedelinden paya düşen tutarın ilgili dosyaya gönderilmesi gündeme gelebilir. Takyidat listesi dava başında ve satıştan önce yeniden alınmalıdır.

Taşınmazı Kullanan Paydaş Satışı Engelleyebilir mi?

Paydaşın evde oturması, dükkânı işletmesi veya araziyi ekmesi tek başına ortaklığın giderilmesini engellemez. Ancak kullanım, muhdesat, kira geliri veya ecrimisil bakımından ayrı talepler doğurabilir. Ortaklığın giderilmesi davası geçmiş kullanım bedelini kendiliğinden hükme bağlamaz.

Diğer paydaşların yararlanma isteği, engellenme tarihi, rıza ve istisnalar kullanım tazminatında incelenir. İhtar, yazışma, kira sözleşmesi, banka kaydı ve abonelikler korunmalıdır.

Muhdesat İddiası ve Yapının Kime Ait Olduğu

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin paydaşlardan biri tarafından meydana getirildiği ileri sürülüyorsa muhdesat aidiyeti uyuşmazlığı doğabilir. Bu iddia, satış bedelinin dağıtımını ve değer hesabını etkileyebilir. Taraflar kabul etmiyorsa ayrı dava veya ön sorun gündeme gelebilir.

Yapı ruhsatı, faturalar, banka ödemeleri, vergi, tanık ve kullanım kayıtları toplanmalıdır. “Ben yaptım” beyanı tek başına yeterli değildir; arsa ve muhdesat değerleri teknik olarak ayrılır.

Kıymet Takdiri Nasıl Denetlenir?

Bilirkişi; taşınmazın konumu, imar hakkı, yapı durumu, yüzölçümü, ulaşım, kira getirisi, emsal satışlar ve takyidatları değerlendirir. Emsallerin gerçek satış olup olmadığı, tarih ve konum benzerliği, yüzölçümü ve imar farkları raporda açıklanmalıdır.

Belediye rayici piyasa değeri değildir. Rapora itiraz, “değer düşük” demek yerine hatalı emsal, eksik yapı alanı, yanlış imar veya hesap yöntemini somutlaştırmalıdır. Satış aşamasında uzun zaman geçmişse güncel değer gerekip gerekmediği kontrol edilir.

Dava Masrafı ve Bedel Dağıtımı

Başvuru harcı, tebligat, keşif, bilirkişi, satış ve ilan giderleri doğabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama gideri ve vekâlet ücreti paylara göre veya kararın niteliğine göre dağıtılabilir. Satış bedelinden takyidatlar, vergi ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar hak sahiplerine ödenir.

Dava öncesi değer ve masraf tablosu hazırlanarak mahkeme satışı ile gönüllü satış karşılaştırılmalıdır. Küçük payın bedeli, uzun yargılama ve satış giderleri nedeniyle ekonomik olarak azalabilir.

Dava Süreci

1. Tapu, taraf ve takyidatların doğrulanması.
2. Dava şartı arabuluculuk ve son tutanak.
3. Sulh hukuk mahkemesinde dava.
4. Tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat.
5. Keşif, imar ve bilirkişi incelemesi.
6. Aynen taksim olanağının değerlendirilmesi.
7. Mümkün değilse satış kararı.
8. Satış, ihale ve bedelin dağıtılması.

Sık Yapılan Hatalar

• Güncel tapu almadan eksik paydaşla dava açmak.
• Arabuluculuk son tutanağını almamak.
• Tapu iptali uyuşmazlığını ortaklığın giderilmesiyle çözmeye çalışmak.
• Aynen taksim için teknik proje ve imar verisi sunmamak.
• Tarım arazisi sınırlamalarını görmezden gelmek.
• Muhdesat iddiasını satış aşamasına bırakmak.
• Kıymet takdirine genel ifadelerle itiraz etmek.
• Kullanım tazminatını bu davada otomatik beklemek.

Ortaklığın Giderilmesinde Mal ve Paydaş Kontrolü

Mersin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığında güncel tapu kaydı, bütün paydaşlar, pay oranları, taşınmazın fiilî kullanımı ve varsa muhdesat iddiaları belirlenmelidir. Eksik taraf veya yanlış taşınmaz bilgisi yargılamayı uzatabilir.

Aynen taksim olanağı teknik ve hukuki verilerle değerlendirilmeden satış tek seçenek kabul edilmemelidir. Dava şartı arabuluculuk, değer tespiti, satış giderleri ve paydaşlar arası diğer alacaklar ayrı başlıklar hâlinde planlanmalıdır.