Hesaplama yöntemi ve hukuki dayanak
Beş yıllık süre kontrol edilir; Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 ve üzerindeyse maliyet endekslenir. İstisna ve giderler sonrası matraha 2026 gelir vergisi tarifesi uygulanır.
Resmî / birincil kaynağı aç (yeni sekmede)
Taşınmaz satışında önce beş yıl, sonra endeksleme kontrol edilir
Bu araç hangi soruyu cevaplar?
Taşınmazını bedel karşılığı edindikten sonra satan gerçek kişinin değer artış kazancı doğup doğmadığını ve yaklaşık vergi tutarını görmesini sağlar. Edinme-satış tarihleriyle beş yıllık süre incelenir; Yİ-ÜFE artışı gerekli eşiği sağlıyorsa maliyet endekslenir. Belgeli giderler ve yıllık istisna düşüldükten sonra 2026 gelir vergisi tarifesi dilimler hâlinde uygulanır.
Hukuki değerlendirmede kritik ayrım
Miras veya bağış yoluyla edinme, ticari organizasyon kapsamında devamlı satış, tapudaki iktisap tarihi ve kat karşılığı işlemler farklı vergisel sonuç doğurabilir. Tapuda gösterilen bedel, gerçek satış tutarı ve ödeme kayıtları birbiriyle uyumlu olmalıdır. Araç beyanname verme yükümlülüğünü kesinleştirmez; edinim şekli ve belgeler üzerinden sınıflandırma gerekir.
Sonuçtan sonra kontrol edilecekler
- Edinme biçimini ve tapu tescil tarihini resmi belge üzerinden doğrulayın.
- Yİ-ÜFE endekslerini doğru aylar için kullanıp yüzde on eşiğini kontrol edin.
- Tapu harcı, komisyon ve belgeli iyileştirme giderlerini ayrı dosyalayın.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ayrıntılı kullanım rehberi
Gayrimenkul değer artış kazancı aracı, ivazlı edinilen taşınmazın beş yıl içinde elden çıkarılması hâlinde endekslenmiş maliyet, belgeli gider, yıllık istisna ve gelir vergisi tarifesini birlikte uygular. Miras veya bağışla edinimler için aynı hesap doğrudan kullanılmaz.
Hesaplamadan önce gerekenler
- Tapudaki iktisap ve satış tarihleri ile gerçek devir bedelleri
- Alıştan ve satıştan önceki aya ait doğru Yİ-ÜFE endeksleri
- Belgelendirilebilen tapu harcı, komisyon ve değer artırıcı giderler
- Satış yılındaki istisna ve gelir vergisi tarife dilimleri
Araç hangi sırayı izler?
- İktisap ile satış arasındaki beş yıllık süre önce kontrol edilir.
- Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya üzerindeyse alış maliyeti endekslenir.
- Satış bedelinden endeksli maliyet, giderler ve 2026 istisnası düşülerek kalan matraha artan oranlı tarife uygulanır.
Sonuç nasıl yorumlanır?
Sıfır vergi sonucu, her zaman beyanname verilmeyeceği anlamına gelmez; edinim biçimi ve diğer gelirler kontrol edilmelidir. Araç tek taşınmaz senaryosunu esas alır ve gerçek belgelerin yerine geçmez.
Sınırlar ve dosya kontrolü
- Miras veya bağış yoluyla edinimde değer artış kazancı rejimi farklıdır.
- Ticari organizasyon ve devamlı satış ticari kazanç sayılabilir.
- Aynı yıldaki diğer kazançlar vergi dilimini ve beyan sonucunu etkileyebilir.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi hakkında merak edilenler
Taşınmaz beş yıl sonra satılırsa vergi çıkar mı?
Bedelsiz edinim ve ticari faaliyet gibi özel durumlar saklı olmak üzere, beş yıllık sürenin aşılması değer artış kazancı hesabını etkiler.
Maliyet her durumda Yİ-ÜFE ile artırılır mı?
Hayır. İlgili endeks artışının kanundaki eşiği sağlaması gerekir; alış ve satıştan önceki ayların endeksleri kullanılmalıdır.
Beş yıllık süre hangi tarihten başlar?
Kural olarak tapu tesciliyle kazanılan iktisap tarihi önemlidir; bazı özel durumlarda fiilî teslim veya başka tarih tartışılabilir. Tapu ve edinim belgesi birlikte kontrol edilmelidir.
Yİ-ÜFE endekslemesinde hangi aylar seçilir?
Alış ve satış ayları değil, her işlemin gerçekleştiği aydan önceki ayın endeksi kullanılır. Yanlış ay seçimi yüzde 10 eşiğini ve endeksli maliyeti değiştirir.
2026 istisnası satış bedelinden mi düşülür?
İstisna, satış hasılatından doğrudan değil; satıştan endeksli maliyet ve kabul edilen giderler çıkarıldıktan sonra kalan safi kazançtan düşülür.
Birden fazla taşınmaz satışı nasıl ele alınır?
Aynı yıldaki işlemler tek tek hesaplandıktan sonra beyan yönünden birlikte değerlendirilir. Devamlılık ve organizasyon varsa faaliyetin ticari kazanç sayılması ihtimali ayrıca incelenir.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Bedelle edinilen taşınmazın iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, şartları varsa değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Miras veya bağış gibi ivazsız edinimler ile beş yıllık süreyi aşan satışlar farklı değerlendirilir.
Safî kazanç: Satış bedeli − endekslenmiş alış maliyeti − satıcının üzerinde kalan belgeli gider ve vergiler. Bu tutardan satış yılına ait istisna düşülür; kalan matraha yıllık gelir vergisi tarifesi kademeli uygulanır.
Yİ-ÜFE endeksleme örneği
Alış maliyeti 2.000.000 TL ve uygulanabilir endeks katsayısı 1,25 ise endekslenmiş maliyet 2.500.000 TL’dir. Satış bedeli 4.000.000 TL, indirilebilir giderler 100.000 TL ise istisna öncesi kazanç 4.000.000 − 2.500.000 − 100.000 = 1.400.000 TL olur.
Endeksleme yapılabilmesi için Yİ-ÜFE artışının kanundaki eşiği sağlaması gerekir. İktisap tarihi tapu tescilinden farklı kabul edilebilen özel durumlar, ticari faaliyet kapsamındaki satışlar ve takas işlemleri standart hesap dışında incelenmelidir. Araç güncel istisna ve tarife girdileriyle ön vergi tahmini verir.