Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? 2026

Kısa cevap: Ev satılınca kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu madde 310 gereğince yeni malik, tapu devriyle kira sözleşmesinin tarafı olur ve eski malikin hak ile borçlarını üstlenir. Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı taşıyorsa TBK 351’deki yazılı bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye isteyebilir. Satış tek başına tahliye nedeni değildir.

Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirmez

Kiralanan taşınmaz el değiştirince mevcut kira ilişkisi devam eder. Yeni malik, tapu tesciliyle kiraya veren sıfatını kazanır; ayrıca kiracıyla yeni sözleşme imzalaması gerekmez. Eski sözleşmenin süresi, kira bedeli, artış günü ve kullanım koşulları yeni maliki bağlar. Kiracının “satılık” ilanı veya tapu devri nedeniyle anahtarı hemen teslim etme zorunluluğu yoktur.

Yeni Malik Hangi Hakları Devralır?

Yeni malik kira bedelini isteme, sözleşmeye aykırılık halinde ihtar gönderme ve kanuni tahliye nedenlerine dayanma hakkını devralır. Buna karşılık taşınmazı kullanıma elverişli tutma, ayıpları giderme ve güvence hesabına ilişkin yükümlülükleri de üstlenir. Tapu devrinden önce doğan borçların hangi malike ait olduğu alacağın tarihi ve devir anlaşması üzerinden belirlenir. Kiracı satış sözleşmesinin tarafı değildir.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteyebilir

Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açar. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yatırım yapmak, daha yüksek kira almak veya evi boş satmak isteği TBK 351 kapsamındaki ihtiyaç değildir. Mahkeme mevcut konutları, yaşam koşullarını ve ihtiyacın dava boyunca sürmesini inceler.

Bir Aylık Bildirim ve Altı Aylık Dava Süresi

Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim süresinde yapılırsa edinmeden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır. Bir aylık bildirim kiracıya ulaşmalıdır; noter veya teslim kanıtlı yöntem kullanılır. Altı ay dolmadan açılan dava erken, bir aylık bildirim olmadan bu özel yola dayanan dava ise süre yönünden sorunludur.

Sözleşme Sonunda Dava Açma Seçeneği

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme yolunun yanında, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanır. Hangi yolun daha erken sonuç verdiği tapu tarihi ile sözleşme bitişine göre hesaplanır. Belirli süreli sözleşmenin tarihi, uzama yılı ve bildirimin içeriği dosyada gün gün karşılaştırılmalıdır.

Kiracı Kirayı Kime Öder?

Kiracı tapu devrini öğrendikten ve yeni malikin hesap bilgisi güvenli biçimde bildirildikten sonra kirayı yeni malike öder. Satıştan haberi olmadan eski malike yapılan ödeme, iyiniyet ve bildirim tarihine göre incelenir. Çelişkili hesap taleplerinde tapu kaydı, kimlik ve yazılı talep doğrulanmalıdır. Elden ödeme yerine açıklamalı banka transferi kullanılmalı; ay ve taşınmaz adresi dekonta yazılmalıdır.

Kira Bedeli Satışla Artar mı?

Satış yeni malike tek taraflı ve sınırsız kira artışı hakkı vermez. Mevcut sözleşmedeki artış dönemi ve TBK 344 uygulanır. Yeni malik “evi yeni aldım” diyerek ara dönemde farklı bedel dayatamaz. kira artış oranı hesaplama aracı yasal dönem artışını gösterir. Kira tespit davası ile uyarlama talepleri kendi süre ve şartlarına tabidir.

Depozito Yeni Malike Geçer mi?

Güvence kira ilişkisinin parçasıdır ve sözleşme devam ettiği için kiracının iade hakkı korunur. Eski ve yeni malik satış sırasında depozitonun devrini kendi aralarında kayıt altına almalıdır. Kiracı ödeme dekontunu ve güvence belgesini saklar. Yeni malik “depozitoyu eski malik aldı” diyerek sözleşme sonundaki iade sorumluluğunu otomatik olarak reddedemez; taraflar arası iç ilişki kiracının hakkını ortadan kaldırmaz.

Evi Göstermek Zorunlu mu?

Kiracı, satış için taşınmazın görülmesine gerekli ölçüde izin vermelidir. Gösterim gün ve saatleri önceden bildirilir; kiracının özel hayatı ve kullanım hakkı korunur. Malik anahtarla izinsiz giremez, kilidi değiştiremez veya elektrik-su hizmetini kestiremez. Taraflar haftalık makul bir planı yazılı kurmalıdır. Sürekli ve habersiz gösterim talebi ile tüm gösterimleri reddetmek hukuka uygun değildir.

Tahliye Taahhüdü Satıştan Sonra Geçer mi?

Usulüne uygun tahliye taahhüdü kira ilişkisine bağlı hak olarak yeni malik tarafından ileri sürülür. Belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tarihinin gerçek olması ve kanuni sürede takip veya dava açılması gerekir. Satış, geçersiz veya boş imzalı taahhüdü geçerli hale getirmez. Yeni malik belgenin aslını, düzenleme tarihini ve önceki malik ile olan devri ispatlamalıdır.

Zorunlu Arabuluculuk ve Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Arabuluculuk süreci TBK 351’deki dava açma süresiyle birlikte planlanır; başvurunun süreye etkisi kanuna göre hesaplanır. Anlaşma varsa tahliye tarihi, kira ödemeleri, anahtar teslimi ve depozito açık yazılır. Anlaşma çıkmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava takip edilir.

Mersin ve Türkiye Genelinde Süre Takibi

Mersin’de satılan taşınmazlar için tapu edinme tarihi, noter bildirimi ve kira sözleşmesi birlikte denetlenir. Türkiye’nin diğer illerinde de aynı TBK süreleri uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin ofisinde tapu kaydı, ihtiyaç belgeleri, kira ödemeleri ve tebligatı inceler; dava ve arabuluculuk dosyalarını Türkiye genelinde takip eder.

Kiracı, tapu devrini e-Devlet veya Web Tapu üzerinden doğrulamalı; yalnızca telefonla hesap numarası gönderen kişiye ödeme yapmamalıdır. Dolandırıcılık riskine karşı yeni malik kimliği, tapu kaydı ve IBAN sahibi eşleştirilir.

Yeni malik ihtiyaç bildirimi göndermişse kiracı “altı ay sonunda doğrudan tahliye” sonucunu çıkarmamalıdır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye için arabuluculuk ve mahkeme kararı gerekir; zorla çıkarma yapılamaz.

Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir. Kira artış dönemi, tapu tarihi ve temerrüt başlangıcı ayrı hesaplanır.

İhtiyaç iddiası dava sırasında ortadan kalkarsa tahliye nedeni de ortadan kalkar. Yeni malikin başka uygun konutunun bulunması tek başına her dosyayı bitirmez; konutların yeri, büyüklüğü, kullanım durumu ve aile ihtiyacı somut kayıtlarla karşılaştırılır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı neden olmadan üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden kiralama yasağına aykırılık, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat sonucunu doğurur. Kiracı tahliye ve yeni ilan kayıtlarını saklamalıdır.

Örnek olayda ev 1 Eylül 2026’da satın alınmış ve yeni malik 20 Eylül’de noter bildirimi göndermiştir. Bir aylık bildirim şartı yerine getirilmiştir. Yeni malik özel edinme yolunu seçerse 1 Mart 2027’den sonra dava açar; bu tarihten önce zorunlu arabuluculuk sürecini süre hesabıyla uyumlu yürütür.

Sözleşmenin bitiş tarihi 31 Aralık 2026 ise yeni malik sözleşme sonuna dayanan yolu seçerek 31 Aralık’tan itibaren bir aylık dava süresini kullanır. Hangi yol seçilirse seçilsin gerçek ve zorunlu ihtiyaç ispatlanmalıdır. Tapu devri yalnız başına mahkemenin tahliye kararı vermesine yetmez.

Satış tapuda tamamlanmadan alıcı kiraya veren sıfatını kazanmaz. Satış vaadi sözleşmesi, kapora veya emlak ilanı kira alacağının muhatabını tek başına değiştirmez. Kiracı tapu tescil tarihini doğrular ve bu tarihten sonraki dönem için yeni malikin yazılı ödeme talimatına uyar. Eski malik ile alıcının satış bedeline ilişkin anlaşmazlığı kiracıya ikinci ödeme yükü getirmez.

Yeni malik taşınmazı teslim alırken kiracıyla durum tespit tutanağı yapabilir. Bu tutanak yeni kira sözleşmesi değildir; sayaç, demirbaş, mevcut ayıp, depozito ve iletişim bilgilerinin devrini belgeler. Kiracının eski sözleşmeyi feshettiğine veya yeni koşulları kabul ettiğine ilişkin cümleler ancak açık iradeyle yazılır. Boş ya da okunmayan belge imzalanmamalıdır.

Kiracının tapuya şerh edilmiş kira hakkı, sonraki maliklere karşı ayrıca güçlü koruma sağlar; fakat konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 310 zaten malik değişikliğinde sözleşmenin devamını düzenler. Şerhin süresi, metni ve tapu kaydı yine kontrol edilir. İpotek alacaklısının cebrî satışı gibi özel durumlarda satış türü ve şerh tarihi ayrıca incelenir.

Satış günü kira borcu iki malik arasında bölünüyorsa kiracı toplam aylık bedelden fazlasını ödemez. Eski ve yeni malik kendi aralarındaki devir hesabını satış sözleşmesine göre çözer. Kiracı aynı ay için iki ayrı tam kira talebi alırsa tapu tarihini ve önceki dekontu yazılı olarak sunar.

Dosya kontrol notu: Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? 2026 incelemesinde ev satışı ve kiracı, yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira sözleşmesi başlıkları tek bir belgeye göre değil; sözleşme, resmî kayıt, taraf bildirimleri, ücret hareketleri ve olayların tarih sırası birlikte okunarak belirlenir. Bir belgedeki ifade diğer kayıtlarla çelişiyorsa belgenin düzenlenme zamanı, teslim şekli ve gerçek uygulama esas alınır. Başvuru yapılmadan önce süreler takvime yazılmalı, talep kalemleri ayrı hesaplanmalı ve bütün dijital kayıtların değişmemiş örnekleri saklanmalıdır.

Kanun Metni ve Resmî Kaynaklar

Türk Borçlar Kanunu madde 310 ve 351 özetini açın

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı taşıyorsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimle durumu kiracıya açıklayıp altı ay sonra dava açar; sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu da saklıdır.

Malik değişikliği ve ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden kontrol edilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Satış Sonrası Kira ve Tahliye Süreleri

Tapu tarihi, kira sözleşmesi, ihtiyaç bildirimi, ödemeler ve depozito birlikte incelendiğinde tarafların yükümlülükleri belirlenir.

Hukuki değerlendirme talep edin

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil Bakırcı, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlı kurucu avukattır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde hukuki danışmanlık, dava takibi ve hukuki içerik hazırlama çalışmalarını yürütmektedir.

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin

Hazırlayan

Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472

İnceleyen

Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507

Son içerik kontrolü

1 Eylül 2026

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hukuki değerlendirme, yürürlükteki mevzuat, somut olayın özellikleri ve hukuka uygun deliller üzerinden yapılır; sonuç garantisi verilmez.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi

Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye

Google Maps’te yol tarifiİletişim bilgileri

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri