Mieteinnahmen in der Türkei bei Wohnsitz in Deutschland

Gesetzliche Grundlage

Die Beträge von Freibetrag, Tarif und Erklärungsschwellen ändern sich jährlich. Für jedes Steuerjahr werden ausschließlich die amtlichen Werte dieses Jahres verwendet.

Beschränkte Steuerpflicht bei Deutschlandwohnsitz

Nach Art. 4 GVK ist unbeschränkt steuerpflichtig, wer in der Türkei einen steuerlichen Wohnsitz hat oder sich dort – vorbehaltlich der Sonderfälle des Art. 5 – in einem Kalenderjahr ununterbrochen länger als sechs Monate aufhält. Wer keinen dieser Tatbestände erfüllt, ist nach Art. 6 GVK mit den gesetzlich bestimmten türkischen Einkünften beschränkt steuerpflichtig. Miete aus einer türkischen Immobilie bleibt auch bei Zahlung auf ein deutsches Konto türkische Einkunft.

Besteht nach innerstaatlichem Recht in beiden Staaten Ansässigkeit, entscheidet Art. 4 DBA in der Reihenfolge ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt und Staatsangehörigkeit; erforderlichenfalls folgt das Verständigungsverfahren. Die pauschale Angabe „183 Tage“ ersetzt diese Prüfung nicht.

Welche Zahlungen Mieteinnahmen sind

Nach Art. 72 GVK werden Mieten für vergangene und laufende Jahre im Jahr des tatsächlichen Zuflusses erfasst; im Voraus vereinnahmte Mieten für künftige Jahre werden dagegen den jeweiligen künftigen Jahren zugeordnet. Eine Kaution ist nicht automatisch Einkommen, solange sie rückzahlbar bleibt. Wird sie wirksam mit Mietschuld verrechnet, ändert sich ihre steuerliche Behandlung.

Zahlungen in Euro werden am Tag des Zuflusses zum maßgeblichen Devisenankaufskurs der türkischen Zentralbank in Türkische Lira umgerechnet. Private Überweisungsvermerke werden mit Mietvertrag und tatsächlichem Zahlungseingang abgeglichen.

Wohnungsfreibetrag nach Art. 21

Für das Steuerjahr 2026 beträgt der Freibetrag für Wohnraummiete 58.000 TL. Gewerberaummiete fällt nicht unter diese Befreiung. Wer gewerbliche, landwirtschaftliche oder freiberufliche Einkünfte mit Jahreserklärung melden muss, erhält den Wohnraumfreibetrag nicht. Dasselbe gilt 2026, wenn die in Art. 21 bezeichnete Bruttosumme aus Arbeitslohn, Kapital- und Immobilieneinkünften sowie sonstigen Einkünften 1.500.000 TL überschreitet.

Wird eine über 58.000 TL liegende Wohnraummiete nicht fristgerecht oder zu niedrig erklärt, entfällt der Freibetrag nach Art. 21 grundsätzlich. Erklärt der Steuerpflichtige die versäumten oder fehlenden Wohnraummieten jedoch vor einer Feststellung der Finanzverwaltung unter Einhaltung der Reue- und Berichtigungsvoraussetzungen des Art. 371 VUK nach, bleibt der Wohnraumfreibetrag anwendbar; nach dem GİB-Leitfaden fällt dann kein Steuerverlustzuschlag, sondern der gesetzliche Reuezuschlag an. Für andere Steuerjahre gelten ausschließlich die amtlich bekannt gemachten Jahresbeträge und Tarifgrenzen.

Einkommensteuertarif 2026

Der Tarif wird auf das nach Freibetrag und zulässigen Aufwendungen verbleibende steuerpflichtige Einkommen angewandt; er ist nicht mit einem pauschalen Prozentsatz auf die Bruttomiete gleichzusetzen.

Tatsächliche Aufwendungen nach Art. 74

Art. 74 nennt abzugsfähige Kosten wie bestimmte Verwaltungs-, Versicherungs-, Reparatur- und Abschreibungspositionen. Für Einkünfte ab 1. Januar 2025 ist der Abzug von Schuldzinsen auf vermietete, als Wohnung genutzte Immobilien ausgeschlossen; die gesetzliche Zinsregel gilt nur noch für andere vermietete Immobilien. Jede Ausgabe benötigt Zusammenhang mit der Vermietung und Beleg.

Bei teilweise selbst genutzter Immobilie werden Kosten sachgerecht aufgeteilt. Anschaffungskosten und laufende Reparatur werden steuerlich nicht automatisch gleich behandelt.

Pauschalkosten wählen

Art. 74 GVK erlaubt anstelle der tatsächlichen Aufwendungen einen Pauschalabzug von 15 % der nach dem Wohnraumfreibetrag verbleibenden Mieteinnahmen. Wer die Pauschalmethode wählt, darf erst nach Ablauf von zwei Jahren zur Methode der tatsächlichen Aufwendungen zurückkehren.

Vor Wahl werden tatsächliche Belege und pauschaler Abzug verglichen. Die Entscheidung wird mit dem Steuerjahr dokumentiert.

Gewerberaummiete und Quellensteuer

Gehört der Mieter zu den in Art. 94 Abs. 1 GVK genannten Abzugsverpflichteten, behält er auf die Bruttomiete des Geschäftsraums 20 % Einkommensteuer ein und führt sie an die Finanzverwaltung ab. Bruttomiete, Nettobetrag und Einbehalt werden getrennt gebucht; der Vermieter verlangt den amtlichen Nachweis des Steuerabzugs.

Bei beschränkt Steuerpflichtigen wird eine Gewerberaummiete, die vollständig dem türkischen Quellensteuerabzug unterlag, nach Art. 86 Abs. 2 GVK nicht zusätzlich in die Jahreserklärung aufgenommen. Fehlt der vorgeschriebene Einbehalt oder erfasst die Zahlung weitere, nicht abschließend besteuerte Einkünfte, wird die Erklärungspflicht nach Art. 85 und 86 gesondert berechnet.

Jahreserklärung und Zahlung

Art. 86 entscheidet, ob eine Erklärung erforderlich ist. Für im Kalenderjahr 2026 erzielte erklärungspflichtige Mieteinnahmen ist die Jahreserklärung nach Art. 92 GVK vom 1. bis zum 31. März 2027 einzureichen. Die Einkommensteuer wird nach Art. 117 in zwei gleichen Raten bis Ende März und Ende Juli 2027 gezahlt.

Zahlungen für Wohn- und Gewerberaummieten müssen unabhängig von ihrer Höhe über eine Bank oder die PTT geleistet und mit deren Belegen dokumentiert werden. Gesetzliche Ausnahmen bestehen insbesondere für Zahlungen über Gericht oder Vollstreckungsamt sowie für Sachleistungen. Vertrag, Zahlungsbeleg und Mieterkonto werden zusammengeführt.

DBA und deutsche Erklärung

Art. 6 DBA erlaubt der Türkei die Besteuerung der Einkünfte aus der dort belegenen Immobilie. Bei einer in Deutschland ansässigen Person nimmt Deutschland diese Einkünfte nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. a DBA von der Bemessungsgrundlage aus und berücksichtigt sie bei der Bestimmung des Steuersatzes; für privat gehaltenes, keiner Betriebsstätte zugeordnetes Immobilienvermögen gilt damit Freistellung mit Progressionsvorbehalt, nicht die Anrechnung der türkischen Steuer.

Für Deutschland werden Mietvertrag, türkische Erklärung, Bescheid und Zahlungsbelege bereitgestellt. Betriebsstättenvermögen und die Sonderfälle des Art. 22 werden getrennt geprüft.

Mietrückstände und uneinbringliche Forderung

Steuerliche Erfassung richtet sich nach Art. 72 und dem tatsächlichen Zufluss. Eine nur geschuldete, aber nicht erhaltene Miete wird nicht wie eingegangenes Geld behandelt. Eine spätere Zahlung für ein vergangenes oder laufendes Jahr ist grundsätzlich im Jahr ihrer Vereinnahmung zu erfassen; nur im Voraus erhaltene Miete für künftige Jahre wird diesen Jahren zugeordnet.

Rückstände werden parallel zivilrechtlich verfolgt. Steuerakte und Vollstreckungsakte bleiben getrennt, verwenden aber dieselben Miet- und Zahlungsbelege.

Fallbeispiel: Euro-Miete auf deutsches Konto

Ein Eigentümer in Hamburg vermietet eine Wohnung in Mersin und erhält Euro auf ein deutsches Konto. Die türkische Quellenzuordnung bleibt bestehen. Jede Monatszahlung wird in Lira umgerechnet; tatsächliche Kosten und Art.-21-Freibetrag werden nach dem Steuerjahr geprüft.

Die türkische Erklärung und Zahlung werden dokumentiert. Für die deutsche Erklärung erhält der Steuerberater den türkischen Bescheid und die Zahlungsbelege. Keine Seite unterstellt, dass das andere Land automatisch informiert oder dieselbe Bemessung verwendet.

Arbeitsplan und Unterlagen

1. Steuerliche Ansässigkeit und türkische Einkunftsquelle bestimmen.
2. Mietvertrag, Nutzung und Mieterstatus prüfen.
3. Bruttozahlungen und Währungsumrechnung erfassen.
4. Art.-21-Freibetrag des Jahres prüfen.
5. Tatsächliche oder pauschale Kosten gesetzlich wählen.
6. Quellensteuerbescheinigungen einbeziehen.
7. Jahreserklärung und Zahlung fristgerecht erledigen.
8. Deutsche DBA-Unterlagen vollständig weitergeben.

• Mietvertrag
• Bank- und Quittungsnachweise
• Grundbuch
• Kosten- und Rechnungsbelege
• Versicherung und Finanzierung
• Quellensteuerbescheinigungen
• türkische Erklärung und Bescheid
• deutsche Ansässigkeitsunterlagen

Für jedes Steuerjahr entsteht eine eigene, abgeschlossene Berechnung; Werte und Wahlrechte werden nicht ungeprüft auf das Folgejahr übertragen.