Arnavutköy Hukuk Rehberi: Kamulaştırma, İmar Planı ve Tapu İşlemleri

1. Arnavutköy arazi uyuşmazlığında dosyaya nasıl başlanır?

İlk adım, taşınmazın yalnız mahalle adını değil ada ve parselini kesinleştirmektir. Eski tapu, emlak ilanı veya aile içi anlatım güncel sicilin yerine geçmez. Web Tapu veya tapu müdürlüğünden alınan kayıt; malik, yüzölçümü, nitelik, şerh, beyan, irtifak ve takyidat yönünden incelenir. Parsel bölünmüş, tevhit edilmiş veya imar uygulamasında yeni numara almışsa eski–yeni kayıt bağlantısı kurulur.

İkinci adım, hukuki sorunun kaynağını saptamaktır. Parselin planda yol, yeşil alan veya kamu hizmeti alanında kalması ile idarenin araziye fiilen girip kullanması aynı durum değildir. Kamulaştırma kararı alınması, bedel tespiti davası açılması ve tapunun idare adına tescili de birbirinden ayrı aşamalardır. Malik elindeki tek yazıya bakarak bütün sürecin bittiğini varsaymamalıdır.

Üçüncü adım tarihtir. Belediye duyurusu, plan askısı, noter yazısı, mahkeme tebligatı ve banka bildirimi aynı süreyi başlatmaz. Belgenin başlığı, gönderen kurum, tebliğ şekli ve teslim günü kaydedilir. Süre hesabı yapılırken telefonla edinilen bilgi değil resmî işlem tarihi esas alınır.

Arnavutköy’ün geniş yüzölçümü ve gelişen ulaşım altyapısı nedeniyle aynı mahallede tarım arazisi, konut gelişme alanı, orman sınırı veya ulaşım projesi bağlantılı farklı statüler görülebilir. Komşu parseldeki yapılaşma hakkı, incelenen parsele otomatik olarak uygulanmaz. Pafta ve plan notu parsel özelinde okunur.

2. Arnavutköy’de imar planına itiraz ve iptal davası nasıl ayrılır?

İmar planı genel ve düzenleyici bir idari işlemdir. Planın ölçeği, üst ölçekli plana uygunluğu, yetkili idare, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı yönünden denetlenir. Malik yalnız taşınmazının değer kaybettiğini söylemekle yetinmez; plan kararının teknik ve hukuki sakatlığını somutlaştırır.

Plan askıya çıktığında pafta, lejant, plan açıklama raporu ve plan notları birlikte incelenir. Harita üzerindeki renk tek başına kullanım hakkını açıklamaz. Yapılaşma koşulu, çekme mesafesi, fonksiyon, etap, uygulama hükmü ve başka kurum görüşüne bağlı sınırlama plan notunda yer alır. Askı döneminde yapılan itiraz, hangi plan kararının hangi gerekçeyle değiştirilmesinin istendiğini açıkça göstermelidir.

İtiraz dilekçesine güncel tapu, ada–parsel krokisi ve ilgili plan parçası eklenir. “Mağdur oldum” biçimindeki genel açıklama yerine, üst ölçek uyumsuzluğu, eşitlik, ulaşım bağlantısı, teknik altyapı dengesi veya mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale iddiası belgeyle açıklanır. Dava aşamasında yeni bir konu yaratmamak için askı itirazı dikkatli kurulmalıdır.

Planın iptali, her durumda malike doğrudan yapı ruhsatı verilmesi sonucunu doğurmaz. İptal kararı hukuka aykırı plan işlemini ortadan kaldırır; idarenin kararın gerekçesine uygun yeni planlama yapması gerekir. Ruhsat, parselasyon ve başka uygulama işlemleri kendi koşullarına tabidir.

Genel ölçütler için imar planının iptali davası rehberi incelenebilir. Resmî mevzuat metinleri Mevzuat Bilgi Sisteminden güncel hâliyle kontrol edilmelidir.

3. İmar işlemine karşı idari dava süresi nasıl hesaplanır?

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 uyarınca özel kanunda ayrı süre yoksa idare mahkemesinde genel dava açma süresi altmış gündür. Düzenleyici işlem olan imar planlarında ilan, askı, itiraz ve uygulama işlemi ilişkisi ayrıca değerlendirilir. Her dosyada “askı bitti, mutlaka altmış gün daha var” şeklinde otomatik hesap kurulmaz.

İYUK m.11 kapsamında üst makama veya işlemi yapan makama başvuru, kanundaki şartlarla dava süresini durdurur. Başvurunun konusu, tarihi ve idareye giriş kaydı saklanır. CİMER üzerinden gönderilen genel bilgi talebi, her durumda usulüne uygun itiraz veya İYUK m.11 başvurusu yerine geçmez.

Planın uygulanmasına yönelik ruhsat, parselasyon, kamulaştırma veya başka bireysel işlem tebliğ edilmişse düzenleyici işlemle uygulama işleminin birlikte dava konusu edilip edilemeyeceği incelenir. Bu imkân, süresinde dava edilmeyen her eski plana sınırsız başvuru hakkı vermez. Uygulama işleminin planla gerçek hukuki bağlantısı bulunmalıdır.

Elektronik tebligat varsa tebliğ tarihi UETS kaydından alınır. Belediye ilan panosu, internet duyurusu ve plan askı tutanağı ayrı belgelerdir. Dava süresi riskinde ekran görüntüsü yerine onaylı veya doğrulanabilir kayıt temin edilir.

4. Kamulaştırma sürecinde malik hangi aşamaları görür?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazın bedeli ödenerek idare adına geçirilmesini düzenler. Süreçte yetkili idarenin kamu yararı kararı, kamulaştırma kararı, kıymet takdiri, satın alma usulü ve anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası ayrı aşamalardır.

Kanunun 8. maddesindeki satın alma usulünde idare maliki uzlaşma görüşmesine davet eder. Bu yazı, malikin önerilen bedeli kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Teklifin dayandığı yüzölçümü, nitelik ve emsal bilgileri incelenir. Görüşme tutanağında kabul edilmeyen bedel kabul edilmiş gibi imzalanmamalıdır.

Anlaşma olmazsa idare Kanun m.10 kapsamında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescilini ister. Mahkeme tarafları duruşmaya çağırır, bilirkişi incelemesi yaptırır ve bedeli belirler. Malik tebligatı cevapsız bıraktığında dava kendiliğinden durmaz.

Kamulaştırma kararının idari unsurlarına karşı açılacak dava ile bedelin tartışıldığı adli yargı dosyası aynı değildir. Kanundaki özel süreler ve mahkemenin bildirimleri birlikte izlenir. Bir dosyada verilen karar diğer dosyada ileri sürülecek iddiayı etkileyebileceği için iki yargı kolundaki takvim tek kronolojide tutulur.

5. Arnavutköy’de kamulaştırma bedeli hangi verilere göre belirlenir?

Kamulaştırma Kanunu m.11, taşınmazın türüne göre değerleme ölçütlerini düzenler. Arsalarda değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar; arazilerde mevki ve şartlara göre net gelir; yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı esas alınır. Vergi değeri tek başına gerçek kamulaştırma bedeli değildir.

Emsal seçiminde satış tarihi, konum, imar hakkı, yüzölçümü, yola cephe, altyapı ve satışın olağan koşullarda gerçekleşip gerçekleşmediği karşılaştırılır. İstanbul’un başka ilçesindeki yüksek fiyatlı ilan, Arnavutköy’deki parsel için doğrudan emsal oluşturmaz. Aynı mahallede bulunmak da kullanım kararı farklı iki parseli eşit yapmaz.

Tarım arazisinde ürün deseni, verim, üretim gideri ve kapitalizasyon faizi raporda açıklanmalıdır. Yalnız dönüm başına genel bedel yazılması yeterli değildir. Fiilen tarım yapılmaması arazinin hukuki niteliğini tek başına değiştirmez; plan ve kadastro kayıtları birlikte görülür.

Yapı bulunan taşınmazda ruhsat, yapı sınıfı, yaş, eksik işler ve yıpranma payı incelenir. Ruhsatsız veya kayıt sorunu bulunan bölümün değeri sıfır kabul edilmeden önce kanuni değerleme ölçütleri ve yapının fiilî niteliği tartışılır. Ağaç, kuyu, duvar ve diğer bütünleyici parçalar da raporda ayrı gösterilmelidir.

Bilirkişi raporuna itiraz, yalnız bedelin düşük olduğu cümlesinden ibaret bırakılmaz. Hatalı yüzölçümü, yanlış plan fonksiyonu, uygun olmayan emsal, eksik değerleme tarihi veya hesap hatası tek tek belirtilir. Tapu ve belediye kayıtlarıyla çelişki tablo hâlinde sunulur.

6. Acele kamulaştırmada el koyma ile nihai bedel neden farklıdır?

Kamulaştırma Kanunu m.27’deki acele kamulaştırma, olağanüstü ve kanunda gösterilen durumlarda kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza acele el konulmasını sağlar. Acele el koyma dosyasında belirlenen tutar, olağan m.10 bedel tespiti ve tescil sürecindeki nihai bedel değildir.

Mahkemenin acele el koyma kararı ile idari acele kamulaştırma kararı farklı hukuki işlemlerdir. İdari kararın yetki, sebep ve kamu yararı yönünden denetimi idari yargıda; bedel ve tescil süreci adli yargıda yürür. Tebligat alınır alınmaz dosya numaraları ayrıştırılmalıdır.

Bankaya bloke edilen tutarın çekilmesi, somut tutanak ve beyanlar görülmeden bütün dava ve itiraz haklarından vazgeçildiği şeklinde yorumlanmaz. Ancak imzalanan sulh, feragat veya anlaşma belgeleri ayrı sonuç doğurur. Ödeme işlemiyle irade açıklaması birbirine karıştırılmamalıdır.

İdarenin acele el koymadan sonra olağan kamulaştırma işlemlerini tamamlayıp tamamlamadığı izlenir. Taşınmazın fiilen kullanılması dosyanın kapanmış olduğunu göstermez. Tescil ve nihai bedel aşamalarının ayrıca sonuçlandırılması gerekir.

7. Kamulaştırmasız el atma iddiası nasıl sınıflandırılır?

İdarenin özel mülkiyetteki taşınmaza kamulaştırma işlemi tamamlanmadan yol, tesis veya başka kamu kullanımıyla fiilen el atması ile taşınmazı uzun süre planda kamu hizmetine ayırarak kullanımını hukukî yönden sınırlaması aynı tür uyuşmazlık değildir. Görevli yargı ve talep sonucu bu ayrımdan etkilenir.

Fiilî el atmada ilk deliller güncel tapu, kadastro çapı, uydu görüntüsü, fotoğraf, idari yazışma ve keşiftir. El atılan bölümün yüzölçümü teknik ölçümle belirlenir. Yol veya tesisin komşu parselde bulunması, incelenen parsele de el atıldığı sonucunu doğurmaz.

Hukukî el atma iddiasında planın yürürlük tarihi, parselin hangi hizmete ayrıldığı, uygulama programı ve idarenin uzun süreli tutumu incelenir. Sadece plan fonksiyonunu görmek yetmez; yürürlükteki yasal düzen ve somut mülkiyet kısıtlaması birlikte değerlendirilir.

İdareye başvuru yapılacaksa talep açık yazılır. Bilgi edinme başvurusu, tazminat veya kamulaştırma istemi değildir. Başvurunun cevabı ve cevapsız kalma tarihi idari dava takvimine göre saklanır.

8. Tapu ve miras zinciri kamulaştırma dosyasını nasıl etkiler?

Tapuda malik olarak ölen kişi görünüyorsa mirasçılar kamulaştırma tebligatından önce mirasçılık belgesi ve intikal durumunu çözmelidir. Mirasın ölümle kazanılması, idarenin ve mahkemenin güncel taraf listesini kendiliğinden bildiği anlamına gelmez. Eksik mirasçı tebligatı süre ve taraf teşkili sorununa yol açar.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçının tek başına bütün taşınmaz bedeli üzerinde tasarruf yetkisi yoktur. Paylaştırma, temsil veya tereke temsilcisi ihtiyacı dosyaya göre belirlenir. Bir mirasçının uzlaşma tutanağını imzalaması, diğer mirasçıların iradesini otomatik olarak ikame etmez.

Tapuda haciz, ipotek veya intifa hakkı varsa kamulaştırma bedelinin ödenmesi ve hakların bedele yansıması incelenir. Malik yalnız net bedeli değil, takyidat sahiplerinin hukuki durumunu da görmelidir. Tescilden sonra eski tapu üzerindeki hakların sonucu mahkeme kararından ve kanundan okunur.

Yurt dışında yaşayan mirasçının vekâletnamesinde kamulaştırma bedelini alma, sulh, feragat, tapu ve banka işlemleri için gereken özel yetkiler somut işleme göre düzenlenir. Genel ifadeli vekâletname her adımda yeterli kabul edilmemelidir. yurt dışındaki malikin kamulaştırma rehberi belge zincirini ayrıntılandırır.

9. Teknik delil ve bilirkişi incelemesi nasıl denetlenir?

İmar ve kamulaştırma dosyalarında teknik belge, hukuki argümanın yerine geçmez; onu doğrular. Harita mühendisi ölçümü, şehir plancısı değerlendirmesi, ziraat veya inşaat bilirkişisi hesabı ilgili uzmanlık alanıyla sınırlıdır. Bilirkişinin mahkeme adına hukuki karar vermesi istenmez.

Rapor geldiğinde önce doğru parselin incelenip incelenmediği kontrol edilir. Ada–parsel, yüzölçümü, koordinat ve plan fonksiyonu tapu ve belediye kaydıyla eşleştirilir. Ardından emsal veya gelir hesabının veri kaynakları incelenir. Hesap formülü açıklanmayan sonuç denetlenebilir değildir.

Keşif günü taşınmazın sınırları gösterilir; yapı, ağaç, kuyu, yol bağlantısı ve fiilî el atma alanı fotoğraflanır. Daha önce hazırlanmış özel rapor varsa mahkeme bilirkişisine sunulur, fakat resmî bilirkişi raporunun yerine otomatik geçmez.

Çelişkili rapor halinde ek rapor veya yeni heyet ihtiyacı somut çelişkiyle gerekçelendirilir. “Raporu kabul etmiyoruz” cümlesi yeterli itiraz değildir. Yanlış emsal, eksik unsur ve matematik hatası ayrı başlıklarda gösterilir.

10. Arnavutköy dosyası Mersin’den Türkiye geneli nasıl takip edilir?

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin adresindedir. Arnavutköy’de veya İstanbul’da şubemiz bulunduğu ileri sürülmez. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki, vekâlet ve usul kuralları kapsamında Mersin’den koordine edilir.

Uzaktan ön incelemede tapu, plan, belediye yazısı, kamulaştırma tebligatı, mahkeme evrakı ve fotoğraflar ayrı klasörlenir. Her belgenin geliş tarihi kaydedilir. UYAP dosyası varsa safahat ve tebligat kayıtları karşılaştırılır; idari başvuru ile adli dava numarası birbirinden ayrılır.

Dilekçe ve elektronik dosya işlemleri UYAP üzerinden yürütülür. Keşif, duruşma veya kurumda fizikî işlem gerektiğinde dosyanın bulunduğu yer esas alınarak plan yapılır. Mersin merkezli çalışma, yetkili İstanbul mahkemesini veya Arnavutköy’de yapılması gereken incelemeyi değiştirmez.

Türkiye geneli vekâletle dosya takibi sayfası çalışma düzenini; İstanbul hukuk erişim rehberi ise ilgili adli kurum bağlantılarını açıklar.