Taşkın Yapı Nedeniyle Müdahalenin Önlenmesi Dilekçesi | TMK 725 Word

On beş günlük itiraz tarihi kritik

Taşmanın ne zaman öğrenildiği, derhal yapılan itiraz, sınır ve aplikasyon ölçümü, yapı projesi ve taşan alan bilirkişi incelemesine elverişli biçimde yazılır. İyiniyetli taşkın yapı savunmasına karşı öğrenmeden itibaren yapılan itirazın tarihi ayrı gösterilir.

TMK m.725

TMK m.725 Taşkın Yapıyı Nasıl Düzenler?

TMK m.725, bir yapının komşu taşınmaz sınırını aşarak başka araziye taşması hâlinde özel bir rejim kurar. Yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse taşan kısım kendi taşınmazının bütünleyici parçası olabilir. Böyle bir hak yoksa mülkiyet ve elatmanın önlenmesi hükümleri ile m.725’in iyiniyetli taşkın yapıya ilişkin özel şartları birlikte değerlendirilir.

Dilekçede önce taşmanın gerçekten yapı unsurundan kaynaklandığı, hangi parselden hangi parsele ne kadar geçtiği ve herhangi bir irtifak hakkı bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Tapu kaydı, kadastro çapı ve aplikasyon krokisi bu nedenle ilk belgeler arasındadır.

15 Günlük İtiraz Süresi Neden Kritik?

TMK m.725, zarar gören arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemesi, yapıyı yapan kişinin iyiniyetli olması ve durum ile koşulların haklı göstermesi hâlinde uygun bedel karşılığında taşan kısım üzerinde irtifak hakkı kurulması veya bu kısmın mülkiyetinin devrinin istenebilmesine imkân tanır. Bu nedenle öğrenme ve itiraz tarihleri dosyanın merkezindedir.

İtirazın ne zaman yapıldığı noter ihtarı, KEP, yazılı teslim, belediye başvurusu veya başka güvenilir kayıtla gösterilmelidir. “Hemen itiraz ettim” şeklindeki tarihsiz anlatım yerine gerçek tarih ve belge yazılmalıdır.

Öğrenme Tarihi Nasıl Belirlenir?

On beş günlük süre yapının temelinin atıldığı veya ruhsatın alındığı tarihten otomatik olarak başlamaz; zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarih önemlidir. Yapı sınırı dışarıdan açıkça görülüyorsa, aplikasyon yapılmışsa veya malik belediyeye başvurmuşsa bu olaylar öğrenme tarihinin tespitinde delil olabilir.

Malik taşmayı ancak teknik ölçümle öğrenmişse aplikasyon raporunun tarihi önem kazanabilir. Buna karşılık yıllardır görülebilen taşmayı yeni ölçüm tarihinden öğrendiğini ileri sürmek dosyadaki diğer delillerle karşılaştırılır.

İyiniyet Şartı Ne Anlama Gelir?

TMK m.725’in taşkın yapıyı yapan kişiye irtifak veya mülkiyet devri talep etme imkânı tanıyan özel sonucu iyiniyet şartına bağlıdır. Yapıyı yapan kişi sınırı bildiği hâlde bilinçli biçimde komşu parsele taşmışsa iyiniyet korumasından yararlanamaz. Sınırın yanlış ölçülmesi, eski aplikasyon veya ruhsat projesine güvenme gibi olgular somut dosyada değerlendirilir.

İyiniyet iddiası yalnız “bilmiyordum” beyanıyla kurulmaz. Proje, ruhsat, kadastro ölçüsü, aplikasyon, inşaat öncesi sınır işaretleri ve komşunun uyarıları incelenmelidir.

Durum ve Koşulların Haklı Göstermesi Ayrı Bir Şarttır

On beş gün içinde itiraz edilmemiş ve yapı sahibi iyiniyetli olsa bile irtifak veya mülkiyet devri sonucu otomatik değildir. Kanun ayrıca durum ve koşulların bunu haklı göstermesini arar. Taşan alanın büyüklüğü, yapının ekonomik değeri, yıkımın taraflar üzerindeki etkisi, zarar gören parselin kullanım kaybı ve şehircilik koşulları birlikte değerlendirilir.

Dilekçede yalnız süreye odaklanıp bu hakkaniyet değerlendirmesini yok saymamak gerekir. Mahkeme teknik ve ekonomik bilirkişi raporlarıyla somut dengeyi inceler.

Zarar Gören Malik Hangi Talepleri İleri Sürebilir?

TMK m.683 mülkiyet hakkının korunmasını; m.730 taşınmaz malikinin yasal kısıtlamalara aykırı kullanımından doğan eski hâle getirme, tehlike ve zarar giderimi taleplerini düzenler. Taşkın yapı koşullarında zarar gören malik, elatmanın önlenmesi ve taşan kısmın kaldırılması/yıkımı gibi talepleri somut hukuki duruma göre ileri sürebilir.

Talep sonucu teknik olarak belirli olmalıdır. Hangi yapı bölümünün hangi parsel sınırını ne kadar aştığı ve ne şekilde giderim istendiği keşif ve aplikasyonla netleştirilmelidir. “Bütün binanın yıkılması” talebi, taşan kısmın niteliği ve ölçülülük değerlendirmesi yapılmadan standart olarak yazılmamalıdır.

Yapı Sahibinin İrtifak veya Mülkiyet Devri Talebi

m.725 şartları oluşmuşsa yapı sahibi uygun bedel karşılığında taşan kısım üzerinde irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Bu talep karşı dava veya savunma kapsamında usulüne uygun ileri sürülmelidir.

Bedelin belirlenmesi bilirkişi incelemesine dayanır. Taşan alanın yüzölçümü, parselde meydana gelen değer kaybı, imar etkisi ve kullanım kaybı değerlendirilir. Uygun bedelin yalnız metrekare rayiç bedeline indirgenmesi her dosyada doğru olmaz.

Aplikasyon Krokisi Neden Temel Delildir?

Taşkın yapı uyuşmazlığında komşuluk sınırının ve yapı izdüşümünün teknik olarak belirlenmesi gerekir. Lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu veya yetkili teknik birimlerden alınan aplikasyon/kroki başlangıç delili olabilir; mahkeme de keşifte fen bilirkişisiyle ölçüm yaptırır.

Haritada hangi koordinat sisteminin kullanıldığı, tapu-kadastro paftasıyla fiili sınırın uyumu ve taşan kısmın metre/metrekare olarak gösterilmesi gerekir. Eski tel çit veya duvar tek başına tapu sınırı kabul edilmemelidir.

Ruhsat ve Projeye Uygunluk Mülkiyet İhlalini Ortadan Kaldırır mı?

Belediyeden ruhsat alınmış veya yapı ruhsat projesine uygun yapılmış olsa bile yapının komşu parsele taşması özel mülkiyet uyuşmazlığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İdari ruhsat ile tapu sınırından doğan özel hukuk hakkı farklıdır.

Ruhsat ve yapı projesi yine de iyiniyet ve teknik süreç bakımından önemli delildir. Belediyeden onaylı proje, vaziyet planı ve aplikasyon evrakının getirtilmesi istenmelidir.

TMK m.738 ile Bağlantı

TMK m.738, malik kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların toprağını sarsmak, tehlikeye düşürmek veya üzerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Ayrıca komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir.

Uyuşmazlık yalnız sınır taşması değil kazı veya inşaatın komşu yapıya zarar vermesi ise m.738 ve m.730 talepleri ayrıca değerlendirilir.

İhtiyati Tedbirle İnşaat Durdurulabilir mi?

İnşaat devam ediyor ve taşmanın büyümesi ya da telafisi güç zarar doğması riski varsa HMK m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbir hükümleri çerçevesinde geçici durdurma veya sınırlandırma talep edilebilir. Tedbir için yaklaşık ispat ve acil risk somutlaştırılmalıdır.

Henüz taşma olup olmadığı teknik olarak belirsizse mahkeme geçici ölçüm veya bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Tedbir talebi bütün inşaatı gereksiz biçimde durdurmak yerine tartışmalı bölümü hedefleyen ölçülü içerikte kurulmalıdır.

Delil Tespiti Ne Zaman Yararlıdır?

İnşaat hızla ilerliyorsa, mevcut sınır işaretleri kaybolacaksa veya yapı sonradan kapatılacaksa HMK m.400 ve devamı kapsamında delil tespiti düşünülebilir. Aplikasyon, fotoğraf ve teknik durum dava öncesinde güvence altına alınabilir.

Delil tespiti esas davanın yerine geçmez. Amaç daha sonra incelenmesi güçleşecek teknik durumu korumaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmaz mülkiyetine ve elatmanın önlenmesine ilişkin uyuşmazlıkta asliye hukuk mahkemesi görevli genel mahkemedir. HMK m.12 gereğince taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Komşu parseller aynı yargı çevresinde değilse sınır ve yetki durumu ayrıca incelenir.

Dava Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten itibaren komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. TMK m.725 kapsamındaki taşkın yapı uyuşmazlığı komşuluk hukukundan kaynaklandığından, esas dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk tamamlanmalı ve son tutanak dava dosyasına eklenmelidir.

Taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda ise ayrı olarak 6325 m.17/B uygulanır. Bu hüküm bu tür uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu ve anlaşma belgesinin özel usulünü düzenler; tek başına bütün taşınmaz devir uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına sokmaz. Taşkın yapı arabuluculuğunda taraflar irtifak hakkı veya taşan kısmın mülkiyet devri üzerinde anlaşırsa m.17/B’deki şekil ve icra edilebilirlik kuralları ayrıca gözetilir. Acil ihtiyati tedbir ve delil tespiti ihtiyaçları ise kendi usul hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Bedel ve Değerleme

İrtifak veya mülkiyet devri kararı gündeme gelirse uygun bedel bilirkişi tarafından belirlenir. Değerleme tarihinin hangi aşama için esas alınacağı, taşan kısmın parsel üzerindeki etkisi, kullanım kaybı ve imar koşulları raporda açıklanmalıdır.

Taraflar kendi ekspertiz raporlarını sunabilir; mahkeme bilirkişisinin değerleme yöntemi ve emsal seçimi denetlenmelidir.

Delil Kontrol Listesi

• İki taşınmazın güncel tapu kayıtları.
• Kadastro paftası ve çaplar.
• Aplikasyon krokisi.
• Ruhsat, vaziyet planı ve onaylı proje.
• Taşmayı öğrenme tarihini gösteren kayıtlar.
• 15 gün içindeki itirazın noter/KEP/yazılı belgesi.
• İnşaat fotoğraf ve videoları.
• Keşif ve fen bilirkişisi talebi.
• Değerleme bilirkişisi talebi.
• Varsa belediye başvuruları ve cevapları.

Uygulamada En Sık Hatalar

• 15 günlük süreyi yapının ruhsat tarihinden otomatik başlatmak.
• Öğrenme ve itiraz tarihini belgelememek.
• İyiniyet şartı olmadan m.725’teki devir hakkının doğduğunu yazmak.
• Durum ve koşulların haklı göstermesi şartını gözden kaçırmak.
• Aplikasyon olmadan taşan alanı tahmini metrekareyle dava etmek.
• Ruhsatın özel mülkiyet ihlalini tamamen ortadan kaldırdığını sanmak.
• İrtifak/devir talebindeki uygun bedel incelemesini yok saymak.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TMK m.725 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de özellikle hızlı yapılaşan Yenişehir, Mezitli ve Erdemli ile müstakil parsellerin yoğun olduğu Tarsus, Silifke ve diğer ilçelerde sınır ve aplikasyon verileri güncel kadastro kayıtlarından alınmalıdır.

Eski parselasyon, imar uygulaması veya ifraz nedeniyle sınır değişmişse eski duvar ve fiili kullanım yerine güncel hukuki parsel sınırı teknik olarak belirlenir. Sahil ve kırsal parsellerde özel imar/kıyı/tarım sınırlamaları ayrıca kontrol edilmelidir.

İlgili İçerikler

Gürültü ve diğer komşuluk taşkınlıkları için TMK m.737 dilekçesi, tapu kaydı sorunu için TMK m.1025 tapu iptal dilekçesi ve sınırın kadastro tespitinden kaynaklanması hâlinde kadastro tespitine itiraz rehberi incelenebilir.

Taşmanın Öğrenildiği Tarih İçin Delil Nasıl Kurulur?

TMK m.725 bakımından on beş günlük itiraz süresi nedeniyle öğrenme tarihi ayrı bir ispat konusudur. Yapının inşa tarihi veya ruhsat tarihi ile malikin sınır taşmasını gerçekten öğrendiği tarih aynı olmak zorunda değildir. Aplikasyon yaptırılması, belediyeye sınır ihlali başvurusu, noter ihtarı, yapı sahibine gönderilen yazılı bildirim veya taraflar arasındaki mesajlar öğrenme tarihini gösterebilir. Dava dilekçesinde bu kayıtlar kronolojik sırayla sunulmalıdır.

Taşma çıplak gözle açıkça görülebiliyor ve malik uzun süredir aynı yerde yaşıyorsa, çok daha sonraki teknik ölçüm tarihinin ilk öğrenme tarihi olduğu iddiası diğer delillerle karşılaştırılır. Buna karşılık sınırın zeminde belirsiz olduğu ve taşmanın ancak fen ölçümüyle ortaya çıktığı durumda aplikasyon tarihi önem kazanabilir. Bu nedenle 15 günlük sürenin başlangıcı şablondan değil somut delilden çıkarılmalıdır.

İtirazın İçeriği Nasıl Olmalıdır?

İtiraz, komşu parseldeki yapının hangi kısmının hangi sınırı aştığına yönelik olmalıdır. Noter ihtarı, KEP veya teslimi ispatlanabilir yazıda taşınmazların ada-parsel bilgileri, taşan bölüm ve sınır ihlalinin giderilmesi talebi açıkça gösterilmelidir. Belirsiz bir “inşaata karşıyım” beyanı ile TMK m.725 anlamındaki taşmaya itiraz aynı şey değildir.

İtiraz yapılmışsa gönderim ve tebliğ kayıtları birlikte saklanmalıdır. Yapı sahibi itirazdan sonra inşaata devam etmişse bu olgu iyiniyet değerlendirmesinde ayrıca önem taşır. İyiniyet yalnız yapının ilk başladığı anda değil, sınır ihlali öğrenildikten sonraki davranışlarla birlikte incelenmelidir.

Aplikasyon ve Keşif Raporunda Hangi Veriler Bulunmalıdır?

Fen bilirkişisi veya yetkili ölçüm belgesinde iki parselin hukuki sınırı, yapı izdüşümü, taşan kısmın genişlik ve yüzölçümü, varsa kat veya çıkma nedeniyle oluşan farklı taşmalar açıkça gösterilmelidir. Ölçüm güncel kadastro verisine dayanmalı; eski duvar, tel çit veya fiilî kullanım çizgisi tapu sınırı yerine kullanılmamalıdır.

Taşan bölümün yalnız zemin katta mı yoksa üst kat çıkmasında mı bulunduğu da hukuki ve teknik çözümü etkileyebilir. Dava talebi bilirkişi krokisindeki harf ve ölçülerle eşleştirilirse hükmün infazı kolaylaşır. Yıkım veya eski hâle getirme talebinin hangi yapı bölümünü kapsadığı tereddütsüz olmalıdır.

İyiniyetli Yapı Sahibinin Bedel Talebi Nasıl Denetlenir?

Yapı sahibinin uygun bedel karşılığında irtifak veya mülkiyet devri istemesi için kanundaki bütün koşullar birlikte gerçekleşmelidir. Zarar gören malikin süresinde itiraz etmemiş olması tek başına yeterli değildir; yapı sahibinin iyiniyeti ile durum ve koşulların haklı göstermesi de ayrıca aranır. Bu üç unsurdan biri yoksa m.725’in yapı sahibine tanıdığı özel sonuç otomatik doğmaz.

Uygun bedel belirlenirken yalnız taşan alanın çıplak metrekare değeri değil, bu taşmanın geride kalan parselin kullanımına ve değerine etkisi de teknik olarak incelenebilir. Bilirkişi raporunda kullanılan emsaller, imar koşulları ve taşan kısmın konumu açıklanmalıdır. Taraflar rapora karşı somut emsal ve teknik itiraz sunmalıdır.

Taşkın Yapı Dosyasında Son Kontrol

• İki parselin güncel tapu ve kadastro kayıtlarını alın.
• Öğrenme tarihini belgeleyen ilk kayıt ile 15 günlük itirazı karşılaştırın.
• İtirazın taşmaya özgü ve karşı tarafa ulaştığına ilişkin kanıtı saklayın.
• Fen bilirkişisi ölçümünde taşan kısmı metre ve metrekare olarak gösterin.
• Ruhsat ve projenin sınır taşmasını özel hukuk bakımından ortadan kaldırmadığını gözetin.
• Yapı sahibinin iyiniyet, itirazsızlık ve hakkaniyet koşullarını ayrı ayrı değerlendirin.
• Talep sonucunu keşif krokisiyle infaza elverişli biçimde eşleştirin.

SSS