Yurt Dışındaki Kat Maliki Apartman Toplantısına Vekâletle Nasıl Katılır? KMK m.31 | 2026
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan kat maliki, Türkiye’deki apartman veya ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu toplantısına bizzat gelmeden Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 uyarınca yetkili vekil aracılığıyla katılabilir ve oyunu vekili eliyle kullanabilir. Ancak temsil sınırsız değildir. KMK m.31’in yürürlükteki son fıkrasına göre bir kişi, toplam oy sayısının %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kat mülkiyetine tabi taşınmazda 40 veya daha az bağımsız bölüm varsa bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir malik birden fazla bağımsız bölüme sahipse her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı bulunur; fakat malikin kullanacağı toplam oy bütün oyların üçte birini aşamaz. Yurt dışındaki malik vekâletnameyi toplantıdan önce açık, yazılı ve toplantı gündemine uygun şekilde düzenlemeli; gerekiyorsa belirli kararlara ilişkin özel talimat vermelidir.
Kat malikleri kurulu vekâleti, tapu satışı veya dava vekâleti ile aynı işlem değildir. Kanun KMK m.31’de “yetkili vekil” demekte; her toplantı için mutlaka noterlikçe düzenlenmiş vekâletname şartı getiren genel bir hüküm kurmamaktadır. Buna karşılık yönetim planı, toplantı çağrısı, uyuşmazlığın niteliği veya temsil yetkisinin ispat ihtiyacı nedeniyle imzalı ve açık bir vekâlet belgesinin bulunması gerekir. Yurt dışından düzenlenecek belge bakımından konsolosluk, yabancı noter, apostil ve tercüme meselesi belgenin Türkiye’de başka hangi işlemlerde kullanılacağına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
KMK m.31: her kat malikinin oy hakkı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31’e göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Bu kural, ortak gider paylaşımındaki arsa payı veya eşit pay esasından farklıdır. Toplantıdaki temel oy birimi bağımsız bölüm malikliği üzerinden belirlenir.
Örneğin bir apartmanda bir dairenin arsa payı diğerinden iki kat fazla olsa da, maliklerin yalnız birer bağımsız bölümü varsa kural olarak her biri bir oy kullanır. Bununla birlikte kanunun belirli karar türleri için sayı ve arsa payı bakımından birlikte aradığı özel çoğunluklar vardır. Bu nedenle “bir malik bir oy” kuralı, her kararın yalnız kişi sayısıyla alınacağı anlamına gelmez.
Yurt dışındaki malik vekil aracılığıyla oy kullanabilir mi?
Evet. KMK m.31 son fıkra açıkça, “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir” hükmünü içerir. Dolayısıyla Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, Birleşik Krallık, ABD veya başka bir ülkede yaşayan malikin sırf toplantı için Türkiye’ye gelmesi gerekmez. Vekil, verilen temsil yetkisi kapsamında toplantıya katılabilir, görüş açıklayabilir ve oy kullanabilir.
Vekil olarak başka bir kat maliki, aile üyesi, avukat veya hukuken temsil yetkisi verilebilen başka bir kişi belirlenebilir. Ancak aynı kişiye çok sayıda malik tarafından vekâlet verilmesi hâlinde KMK m.31’deki %5 ve 40 bağımsız bölüm altındaki yapılarda iki kişi sınırı dikkate alınmalıdır.
Bir kişi neden toplam oyların %5’inden fazlasını vekâleten kullanamaz?
KMK m.31’in yürürlükteki son fıkrası, bir kişinin oy sayısının %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyeceğini düzenler. Buradaki amaç tek bir temsilcinin çok sayıda vekâlet toplayarak kurul iradesini kontrol etmesini sınırlamaktır. Hesap anagayrimenkuldeki toplam oy sayısı üzerinden yapılır.
Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir ana gayrimenkulde bir kişi kural olarak toplam oyların %5’i olan beş oy sınırını aşacak şekilde vekil tayin edilemez. Vekilin kendi malik sıfatından doğan oyu ile vekâleten kullandığı oyların hukuki hesabı somut toplantı yapısı ve malik sayısına göre ayrıca kurulmalıdır; yönetim, vekâlet listesini toplantı başlamadan önce kontrol etmelidir.
%5 hesabında kesir ve temsil yapısı konusunda uyuşmazlık varsa toplantı tutanağına itiraz açıkça yazılmalıdır. Geçersiz vekâletle kullanılan oylar kararın sonucunu etkilemişse KMK m.33 kapsamında kararın iptali tartışması doğabilir.
40 veya daha az bağımsız bölüm varsa en fazla iki kişiye vekâlet
KMK m.31, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlar için ek bir sınırlama getirir: Bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu hüküm özellikle küçük ve orta büyüklükte apartmanlarda önemlidir.
Örneğin 24 bağımsız bölümlü apartmanda bir yöneticiye veya komşuya beş ayrı kat malikinin vekâlet vermesi KMK m.31’deki iki kişi sınırına aykırıdır. Toplantı öncesinde vekâletlerin kime verildiği görülmeli; fazla vekâlet varsa malikler farklı temsilciler belirlemelidir. “Bütün yurt dışındaki malikler tek kişiye vekâlet versin” uygulaması bu tür binalarda geçerli değildir.
Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oy sınırı
KMK m.31’in ikinci fıkrasına göre anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir; ancak sahip olduğu oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabında kesirler dikkate alınmaz.
Örneğin 12 bağımsız bölümlü binada bir kişinin altı dairesi bulunsa bile bütün oyların üçte biri dört olduğundan malik en fazla dört oy kullanabilir. Bu sınırlama malikin kendi çok sayıdaki bağımsız bölümlerinden kaynaklanan oy gücüne ilişkindir. Vekâleten temsil sınırı ayrıca KMK m.31 son fıkraya göre hesaplanır.
Bir dairenin birden fazla maliki varsa kim oy kullanır?
KMK m.31, bir bağımsız bölümün birden fazla maliki olması hâlinde kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri bir kişinin temsil edeceğini düzenler. Örneğin miras nedeniyle üç kardeş aynı dairede paylı malik olmuşsa üç ayrı oy oluşmaz; bağımsız bölümün tek oy hakkı vardır ve hissedarlar kendilerini temsil edecek kişiyi belirler.
Hissedarların bu temsil konusunda anlaşamaması, toplantıda aynı bağımsız bölüm için birden fazla oy kullanılabileceği anlamına gelmez. Yönetim malik ve pay durumunu güncel tapu kaydı üzerinden kontrol etmeli; hisseli bağımsız bölümün temsil belgesini dosyada saklamalıdır.
Ehliyetsiz kat maliki nasıl temsil edilir?
KMK m.31’e göre kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni temsilcisi temsil eder. Vasi, veli veya diğer kanuni temsil mekanizmasının kapsamı Türk Medeni Kanunu ve varsa vesayet makamı kararına göre değerlendirilir. Kanuni temsil ile isteğe bağlı vekâlet birbirinden farklıdır.
Kat malikleri kurulu vekâletnamesi noterlikten mi olmalı?
KMK m.31, kat malikleri kurulunda oy kullanacak vekil için “yetkili vekil” ifadesini kullanır ancak genel olarak noterlikçe düzenlenmiş vekâletname şartı koymaz. Bu nedenle sırf olağan kat malikleri kurulu toplantısında temsil için yazılı, imzalı ve temsil kapsamını açıkça gösteren özel vekâlet belgesi uygulamada yeterli olabilir.
Bununla birlikte toplantıda taşınmazın aynına ilişkin özel bir hukuki işlem kararlaştırılması, başka bir resmî işlem yapılması veya yönetim planında ispat standardını etkileyen düzenleme bulunması hâlinde ayrı şekil şartları doğabilir. Toplantı vekâleti, tapuda satış veya ipotek tesisi yetkisi vermez. Tapu satış vekâletinin şekil ve içeriği ayrı değerlendirilmelidir.
Uyuşmazlık ihtimali yüksek bir toplantıda vekâlet belgesinde malikin adı, bağımsız bölüm numarası, vekilin kimliği, toplantı tarihi, temsil ve oy kullanma yetkisi ve gerekiyorsa belirli gündem maddelerine ilişkin talimat açıkça yazılmalıdır.
Yurt dışında yaşayan malik vekâleti nasıl düzenlemeli?
Yurt dışındaki malik yalnız apartman toplantısında oy kullanılması için temsil yetkisi verecekse belgenin Türkiye’deki yönetimce kabul edilebilir ve imzası ispatlanabilir şekilde hazırlanması önemlidir. Türk konsolosluğunda düzenlenen veya yabancı ülkede düzenlenip gerektiğinde apostil/tasdik ve tercüme işlemleri tamamlanan vekâlet belgeleri daha güçlü ispat sağlar.
Ancak her apartman toplantısı vekâletinin mutlaka apostilli yabancı noter belgesi olması gerektiğine ilişkin KMK m.31’de genel bir kural yoktur. Şekil, yapılacak işlemin niteliğine göre belirlenmelidir. Vekil yalnız toplantıya katılacaksa yazılı temsil belgesi ile tapuda satış yapacaksa gereken resmî vekâletname birbirine karıştırılmamalıdır.
Yurt dışından genel temsil işlemleri için Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Hukuki Destek ve tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberleri kullanılabilir.
Talimatlı vekâlet verilebilir mi?
Evet. Malik vekiline genel olarak toplantıya katılma ve oy kullanma yetkisi verebileceği gibi, belirli gündem maddeleri yönünden “evet”, “hayır” veya “çekimser” oy kullanması konusunda talimat verebilir. Vekil ile malik arasındaki vekâlet ilişkisi Türk Borçlar Kanunu m.502 ve devamı hükümlerine tabidir. TBK m.505 uyarınca vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür; haklı sebep olmaksızın talimattan ayrılması sorumluluk doğurabilir.
Yurt dışındaki malik özellikle yüksek tutarlı yenileme, yönetici seçimi, işletme projesi, ortak alan kullanımı veya dava açılması gibi maddelerde talimatlı vekâlet verebilir. Talimat yönetim kuruluna değil, vekile yöneliktir. Toplantı tutanağına vekilin hangi oyları kullandığı açıkça yazılmalıdır.
Toplantı çağrısı yurt dışındaki malike nasıl yapılmalıdır?
KMK m.29, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanmasını düzenler. Toplu yapılarda takvim farklılığı olabilir. Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir; bu toplantı için çağrının ve sebebin kanundaki şekil ve süreye uygun bildirilmesi gerekir.
Yurt dışında yaşamak malikin çağrı hakkını ortadan kaldırmaz. Yönetimde güncel adres, e-posta ve diğer iletişim bilgilerinin bulunması pratikte önemlidir. Usulsüz çağrı ve toplantıya katılma imkânının fiilen ortadan kalkması, karar iptali davasında ayrıca değerlendirilebilir.
KMK m.30: toplantı ve karar yeter sayısı
KMK m.30’a göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının zamanı kanundaki süreye göre belirlenir ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda özel yeter sayı öngörülen kararlar saklıdır.
Bu nedenle vekâletnameler yalnız “kaç kişi toplantıya katıldı?” sorusunu değil toplantı nisabını da etkileyebilir. Geçersiz vekâletler çıkarıldığında toplantı yeter sayısı kalmıyorsa alınan kararların hukuki geçerliliği tartışılır.
KMK m.32: kurul kararları kimi bağlar?
KMK m.32 uyarınca anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine göre verilecek kararlar doğrultusunda yönetilir. Usulüne uygun kurul kararları toplantıya katılmayan veya karşı oy veren kat maliklerini de bağlar; ancak kanuna, yönetim planına veya usule aykırı kararlar için KMK m.33’teki iptal ve hâkimin müdahalesi yolları kullanılabilir.
Geçersiz vekâletle alınan karara karşı KMK m.33
KMK m.33’e göre kat malikleri kurulu kararları aleyhine; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde kanundaki süre istisnası ayrıca uygulanır.
Vekil sınırının aşılması, yetkisiz kişinin oy kullanması, hisseli bağımsız bölüm için birden fazla oy kullanılması veya toplantı nisabının gerçekte oluşmaması karar sonucuna etkiliyse iptal sebebi olarak ileri sürülebilir. Davacı, toplantı tutanağı, hazirun cetveli, vekâlet belgeleri, tapu kayıtları ve çağrı belgelerini temin etmelidir.
Toplantı tutanağında hangi bilgiler bulunmalı?
Toplantı tutanağında toplantı tarihi ve yeri, gündem, hazır bulunan malik ve vekiller, temsil edilen bağımsız bölümler, toplantı yeter sayısı, kullanılan oylar, alınan kararların tam metni ve karşı oylar açık biçimde bulunmalıdır. Vekâlet belgeleri toplantı evrakının ekinde saklanmalıdır.
Yurt dışındaki malik toplantıya vekille katılıyorsa, vekil karar defterindeki oy ve muhalefet kaydını kontrol etmeli ve gerekiyorsa karşı oy gerekçesinin tutanağa yazılmasını istemelidir. KMK m.33’teki iptal süresinin korunması bakımından bu kayıt önemlidir.
Yurt dışındaki malik için örnek vekâlet kapsamı
Toplantı vekâlet belgesinde şu unsurlar bulunabilir: malikin adı-soyadı ve kimlik/pasaport bilgisi; ana taşınmazın açık adresi; bağımsız bölüm numarası; vekilin adı-soyadı ve kimlik bilgisi; belirli tarihli olağan/olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına ve ertelenirse ikinci toplantıya katılma; gündem maddeleri hakkında görüş açıklama ve oy kullanma; karar tutanağını imzalama; muhalefet şerhi koyma; toplantı belgelerinin örneğini alma yetkisi.
Bu kapsam yalnız örnek kontrol listesidir; somut toplantı gündemi ve yapılacak işlemin niteliğine göre metin değiştirilmelidir. Tapu devri, sulh, feragat, dava açma veya başka özel yetki gereken işlemler ayrıca yazılmalıdır.
Yurt dışındaki kat maliki için 12 maddelik kontrol listesi
- Güncel tapuda malik ve bağımsız bölüm bilgisini doğrulayın.
- Yönetim planını ve toplantı çağrısını alın.
- Toplantı tarihi, saati, yeri ve gündemi kontrol edin.
- Vekilin kimlik bilgilerini açık yazın.
- Temsil edilecek bağımsız bölümü belirtin.
- Toplantıya katılma ve oy kullanma yetkisini açıkça verin.
- Gerekirse belirli gündem maddeleri için oy talimatı yazın.
- 40 veya daha az bağımsız bölüm varsa vekilin en fazla iki kişiyi temsil ettiğini kontrol edin.
- Daha büyük yapılarda toplam %5 vekâlet sınırını kontrol edin.
- Vekâlet belgesini toplantıdan önce yönetime ulaştırın.
- Toplantı sonrası hazirun cetveli ve karar tutanağının örneğini alın.
- Karara itiraz varsa KMK m.33 sürelerini derhâl hesaplayın.
Resmî kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m.29, 30, 31, 32 ve 33
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Genelgesi
Resmî Gazete – 7579 sayılı Kanun (2026 tarihli güncel Kat Mülkiyeti değişiklikleri)
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışındaki kat maliki apartman toplantısına vekil gönderebilir mi?
Evet. KMK m.31, kat malikinin oyunu yetkili vekil eliyle kullanabileceğini açıkça düzenler.
Vekâletname mutlaka noterlikten mi olmalı?
KMK m.31 sırf kurulda oy kullanmak için genel bir noterlik şartı koymaz. Ancak yazılı ve ispatlanabilir yetki bulunmalı; yapılacak başka işlemler özel şekle tabi ise onların şekil şartı ayrıca uygulanmalıdır.
Bir kişi kaç kat malikinin vekili olabilir?
Toplam oyların %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ayrıca 40 veya daha az bağımsız bölüm bulunan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
40 daireli binada yönetici 10 kişiden vekâlet alabilir mi?
Hayır. KMK m.31 uyarınca 40 veya daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Bir malik 5 daireye sahipse 5 oy kullanabilir mi?
Her bağımsız bölüm için oy hakkı vardır; ancak malik toplam oyların üçte birinden fazla oy kullanamaz.
Miras kalan tek dairenin üç mirasçısı üç oy kullanabilir mi?
Hayır. Bir bağımsız bölümün tek oy hakkı vardır; birden fazla malik içlerinden vekâlet verecekleri bir kişi tarafından temsil edilir.
Vekile “bu gündem maddesinde hayır oyu ver” denilebilir mi?
Evet. Vekâlet ilişkisi kapsamında talimat verilebilir; TBK m.505 uyarınca vekil açık talimata uymakla yükümlüdür.
Geçersiz vekâletle kullanılan oy kararın iptaline yol açar mı?
Geçersiz temsil karar veya toplantı yeter sayısını etkiliyorsa KMK m.33 kapsamında iptal sebebi olarak ileri sürülebilir.
Toplantıya katılmayan malik ne kadar sürede iptal davası açar?
KMK m.33’e göre kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılabilir; yokluk ve mutlak butlan hâlleri saklıdır.
Vekâletle tapu satışı da yapılabilir mi?
Kat malikleri kurulu toplantısı vekâleti tapu satışı yetkisi vermez. Tapu satışı için ilgili resmî şekil ve açık satış yetkisi bulunan ayrı vekâletname gerekir.
Türkiye geneli dosya takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir. Yurt dışında yaşayan kat malikinin dosyasında tapu ve bağımsız bölüm bilgisi, yönetim planı, toplantı çağrısı, gündem, vekâlet belgesi, hazirun cetveli ve karar tutanağı birlikte incelenir. Geçersiz temsil veya usulsüz kurul kararı varsa KMK m.33 süreleri ayrıca hesaplanır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
