Tapu Kaydı Kim Tarafından Sildirilebilir veya Değiştirilebilir? | TMK 1014 (2026)

Tapu işlemlerinde “tescil” kadar “terkin” ve “değişiklik” de önemlidir. İpotek borcu ödendiğinde ipoteğin silinmesi, irtifak hakkının sona ermesi, yanlış yazılmış hak kapsamının değiştirilmesi veya bir ayni hakkın tamamen kaldırılması tapu kütüğünde yeni işlem gerektirir. Türk Medenî Kanunu m.1014, bu işlem için kimin iradesinin gerektiğini açık biçimde düzenler.

Madde, sicilde hak sahibi görünen kişinin korunmasını esas alır. Tapuda bir hak tescil edilmişse, o hakkın lehtarı yazılı beyan vermeden başkası kural olarak kaydı terkin ettiremez veya değiştiremez. Böylece mülkiyet, ipotek, intifa veya başka ayni hakların üçüncü kişi talebiyle keyfî biçimde silinmesi engellenir.

1. TMK m.1014 ne düzenler?
2. Terkin ne demektir?
3. Tescilin değiştirilmesi ne demektir?
4. Kim yazılı beyan vermelidir?
5. İpotek nasıl terkin edilir?
6. İrtifak hakkının terkini
7. Hak sahibi rıza vermezse ne yapılır?
8. TMK m.1026 sona eren hak istisnası
9. Terkin öncesi kontrol listesi
10. Sık sorulan sorular

TMK m.1014 Tapu Tescilinin Terkin ve Değişikliğini Nasıl Düzenler?

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1014’e göre bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir. Hüküm kısa olmasına rağmen tapu sicilinin güvenliği bakımından temel önemdedir.

Tescilin kurulması bakımından malik beyanı ve istisnalar TMK m.1013’te düzenlenirken, mevcut tescilli hakkın kaldırılması veya kapsamının değiştirilmesi TMK m.1014’e tabidir. TMK m.1013 tescil istemi rehberi ile bu yazı birlikte okunduğunda sicilde hakkın doğumu ve sona erdirilmesi arasındaki sistem açıklaşır.

Kanun “malikin beyanı” değil, tescilin kendilerine hak sağladığı kişilerin beyanını arar. Bu nedenle ipoteğin silinmesinde yalnız taşınmaz malikinin talebi yeterli değildir; ipotek alacaklısının hakkı söz konusudur. İntifa hakkının terkini için intifa hakkı sahibinin, geçit hakkının terkini için ilgili hak sahibinin iradesi önemlidir.

Özel kanunların ve TMK’nın başka maddelerinin terkin konusunda getirdiği istisnalar saklıdır. Özellikle hakkın maddi hukuk bakımından sona erdiği ve sicilde artık hukuki değeri kalmadığı hâller TMK m.1026’da ayrıca düzenlenmiştir.

Tapuda Terkin Ne Demektir?

Terkin, tapu kütüğündeki bir kaydın silinmesi yoluyla sicilden çıkarılmasıdır. Terkin, ayni hakkın sona ermesiyle bağlantılı olabilir; ancak maddi hakkın sona ermesi ile sicildeki kaydın teknik olarak silinmesi her zaman aynı anda gerçekleşmez.

Örneğin ipoteğin teminat altına aldığı borç ödenmiş olabilir. Borcun sona ermesi, ipotek kaydının tapudan otomatik silindiği anlamına gelmez. İpotek alacaklısının gerekli terkin beyanı ve tapu işlemi tamamlanmalıdır. Sicilde kayıt devam ettiği sürece üçüncü kişiler güncel tapu kaydında ipoteği görür.

Benzer şekilde süreli irtifak hakkı sona ermiş veya hakkın dayandığı sebep ortadan kalkmış olabilir. Sicil kaydının terkin edilmesi için ilgili madde ve belge prosedürü uygulanır.

Terkin işlemi yevmiye sistemine alınır ve kütükte mevcut kayıtla ilişkilendirilir. İşlem sırası ve tarih gerektiğinde tapuda yevmiye numarası rehberi üzerinden değerlendirilmelidir.

Tescilin Değiştirilmesi Ne Anlama Gelir?

Değişiklik, bir tescili tamamen silmeden kapsamını, miktarını, derecesini, süresini veya diğer temel unsurunu değiştiren sicil işlemidir. Örneğin rehin miktarı veya kapsamı değiştirilecekse, hakkın lehtarının hukuki konumu etkilenebilir.

TMK m.1014, değişikliği de terkin gibi hak sahibinin yazılı beyanına bağlar. Bunun nedeni, mevcut ayni hakkın sicildeki kapsamının malik veya üçüncü kişi tarafından tek taraflı daraltılmasını önlemektir.

Her düzeltme “tescil değişikliği” değildir. Açık yazım hataları veya kimlik bilgilerindeki maddi yanlışlıklar, tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin özel kurallar çerçevesinde ele alınabilir. Buna karşılık hakkın esasına dokunan değişiklikte tescilden yararlanan kişinin rızası veya mahkeme kararı gerekir.

Bu ayrım, tapu müdürlüğüne yapılan başvurunun doğru türde seçilmesini sağlar. Maddi hata düzeltmesi ile ayni hakkın içeriğini değiştiren işlem aynı prosedüre tabi değildir.

Terkin veya Değişiklik İçin Kim Yazılı Beyan Vermelidir?

Kanunun ölçütü, “tescil kendisine hak sağlayan kişi”dir. Mülkiyet tescilinde malik, rehin tescilinde rehin alacaklısı, irtifakta irtifak hakkı sahibi bu kapsama girebilir. Bir kaydın birden fazla kişiye hak sağlaması hâlinde ilgili bütün hak sahiplerinin iradesi gerekebilir.

Hak sahibi tüzel kişiyse yetkili organ veya temsilcinin işlem yetkisi belgelenir. Banka lehine ipotekte bankanın yetkili temsilcisi veya elektronik terkin mekanizması kullanılabilir. Gerçek kişi adına vekil işlem yapacaksa vekâletnamenin terkin/değişiklik yetkisini kapsaması gerekir.

Tapuda hak sahibi görünen kişi ölmüşse mirasçılık ve intikal durumu ayrıca ele alınır. Hakkın mirasla devam edip etmediği, kişiye bağlı hak ise ölümle sona erip ermediği ilgili maddi hukuk hükmüne göre belirlenir.

Bu nedenle “malik istiyor, silinsin” yaklaşımı yeterli değildir. Önce silinecek kaydın kime hak sağladığı belirlenir.

İpotek Borcu Ödendiğinde Tapu Kaydı Nasıl Silinir?

İpotek, taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tescilli rehin hakkıdır. Borcun ödenmesi alacağı sona erdirebilir; ancak tapudaki ipotek kaydının terkini ayrı sicil işlemidir. TMK m.1014 gereğince tescilden yararlanan rehin alacaklısının terkin iradesi kural olarak gereklidir.

Uygulamada banka ipoteklerinde alacaklı bankanın terkin talebi elektronik sistem üzerinden veya mevzuata uygun belgeyle tapuya iletilebilir. Özel kişi lehine ipotekte hak sahibinin kimliği ve iradesi doğrulanır.

Malik, banka borcunun ödendiğini gösteren dekontu tek başına sunarak her durumda ipoteği sildiremez. Ödeme belgesi alacağın sona erdiğini gösterebilir; sicil terkininde hak sahibinin beyanı ve özel prosedür tamamlanmalıdır.

Alacaklı haksız biçimde terkin beyanı vermiyorsa maddi hakkın sona erdiği ispatlanarak uygun dava veya TMK m.1026 çerçevesindeki yol değerlendirilir.

İntifa, Geçit ve Diğer İrtifak Hakları Nasıl Terkin Edilir?

İrtifak hakları TMK m.1008 kapsamında tescil edilen ayni haklardır. Hak sahibi feragat ettiğinde veya hakkın sona erme sebebi gerçekleştiğinde kütükteki kaydın terkin edilmesi gerekir.

Kişiye bağlı intifa veya oturma hakkı ölüm gibi kanuni nedenle sona erebilir. Taşınmaz lehine geçit hakkı ise yararlanan taşınmaza bağlıdır; malikin değişmesi hakkı sona erdirmez. Terkin için hakkın türüne göre ilgili hak sahibinin veya ilgililerin beyanı belirlenir.

Taşınmaz lehine irtifak hem yüklü hem yararlanan taşınmaz sayfasında gösterildiğinden, terkin işleminin iki kayda da doğru biçimde yansıtılması gerekir. TMK m.1018 bu çift kayıt sistemini ayrıca düzenler.

İrtifak fiilen kullanılmıyor diye otomatik olarak ortadan kalkmaz. Hakkın maddi hukuk bakımından sona erip ermediği ve terkin şartları ilgili irtifak hükümleriyle birlikte incelenir.

Hak Sahibi Terkin veya Değişikliğe Rıza Vermiyorsa Ne Yapılır?

Hak maddi hukuk bakımından devam ediyorsa hak sahibinin rızası olmadan sırf malik istemiyle terkin yapılamaz. Malik, sözleşmeyle veya tek taraflı beyanla başkasının ayni hakkını yok edemez.

Buna karşılık hak hukuken sona ermiş veya tescil baştan itibaren geçersiz/yolsuz ise mahkeme yoluyla sicilin düzeltilmesi istenebilir. Uyuşmazlık sebebine göre TMK m.1025 yolsuz tescil, m.1026 sona eren hakların terkini veya m.1027 sicilin düzeltilmesi hükümleri uygulanabilir.

TMK m.1025 yolsuz tescil rehberi ve TMK m.1027 sicil düzeltme rehberi bu farklı dava yollarını ayrıntılı açıklar.

Hak sahibinin yalnız işlem yapmak istememesi ile hakkın hukuken sona ermiş olması ayrılmalıdır. Birinci durumda hak devam eder; ikinci durumda terkin için kanunun tanıdığı zorlayıcı yollar kullanılabilir.

TMK m.1026 Sona Eren Ayni Haklarda Nasıl Bir İstisna Getirir?

TMK m.1026, bir ayni hakkın sona ermesiyle tescilin hukuki değerini kaybettiği hâllerde yüklü taşınmaz malikine terkini isteme imkânı tanır. Tapu görevlisi istemi yerine getirirse hak sahibi bunu öğrendiği tarihten itibaren otuz gün içinde terkinin iptali için dava açabilir.

Bu hüküm, TMK m.1014’teki genel “hak sahibinin beyanı” kuralının yanında sona ermiş haklar için özel mekanizma oluşturur. Ancak malik, hakkın sona erdiğini yalnız kendi beyanıyla kabul ettirerek her kaydı sildiremez; maddi sona erme ve prosedür koşulları bulunmalıdır.

TMK m.1026 ayrıca tapu görevlisine, hakkın sona erdiğinin belirlenmesi için hâkimden karar isteme imkânı da verir. Bu yeni tapu içerik kümesinde m.1026 ayrı bir yazıda ayrıntılı işlenecektir.

Dolayısıyla terkin dosyasında önce hak devam ediyor mu, sona mı erdi, yoksa baştan mı yolsuz tescil edildi sorusu cevaplanmalıdır.

Tapu Kaydının Terkin veya Değişikliği Öncesi 10 Kontrol

1. Silinecek veya değiştirilecek kaydın tam türünü belirleyin.
2. Kaydın kime hak sağladığını güncel kütükten tespit edin.
3. Hak sahibinin kimlik veya tüzel kişi yetki belgelerini kontrol edin.
4. Vekil işlem yapıyorsa vekâlet kapsamını inceleyin.
5. Hakkın sona erme sebebini dayanak belgeyle doğrulayın.
6. Birden fazla hak sahibi varsa gerekli bütün rızaları alın.
7. Yevmiye ve eski tescil belgelerini eşleştirin.
8. TMK m.1026 veya özel kanun istisnası bulunup bulunmadığını değerlendirin.
9. Terkin/değişiklik sonrası güncel tapu kaydını alın.
10. Eski tapu belgesini güncel kayıt yerine kullanmayın.

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Medenî Kanunu m.1014, m.1026 ve m.1027
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – terkin ve tescil işlemleri
• TKGM Web Tapu
• Resmî Gazete – güncel tapu mevzuatı

Tapu Terkin ve Değişiklik İşlemleri Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu kaydını malik tek başına sildirebilir mi?

Kayıt başkasına hak sağlıyorsa kural olarak hayır. TMK m.1014, hak sahibinin yazılı beyanını arar.

İpotek borcu ödenince ipotek otomatik silinir mi?

Hayır. Borcun sona ermesi ile tapu sicilindeki rehin kaydının terkini ayrı işlemlerdir.

Bankanın terkin beyanı gerekir mi?

Banka lehine ipoteğin terkininde hak sahibi bankanın mevzuata uygun terkin iradesi gerekir; elektronik terkin sistemi kullanılabilir.

İntifa hakkı sahibi ölürse ne olur?

İntifa kişiye bağlıysa ölümle sona erer; sicildeki kaydın terkin işlemi gerekli belgelerle tamamlanır.

Geçit kullanılmıyorsa malik tek başına silebilir mi?

Sırf fiilî kullanılmama terkin için yeterli değildir. Hakkın sona erme koşulları ve hak sahibinin rızası veya mahkeme kararı incelenir.

Tescilin değişikliği de rızaya bağlı mı?

Evet. TMK m.1014 terkin yanında değişikliği de tescilin hak sağladığı kişilerin yazılı beyanına bağlar.

Hak sahibi rıza vermezse ne yapılır?

Hak hukuken sona ermiş veya kayıt yolsuzsa uygun mahkeme yoluyla terkin/düzeltme talep edilebilir.

TMK m.1026 ne zaman uygulanır?

Ayni hak sona ermiş ve tescil hukuki değerini kaybetmişse yüklü taşınmaz malikinin terkin istemine ilişkin özel mekanizmayı düzenler.

Terkin işlemi geçmişe etkili midir?

Hakkın ne zaman sona erdiği ve terkinin etkisi maddi hukuk sebebine göre belirlenir; yalnız sicilde silinme tarihinden genelleme yapılmaz.

Terkin sonrası eski tapu belgesi geçerli kayıt mıdır?

Hayır. Güncel kütük kaydı esas alınır; eski belge tarihsel durumu gösterir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →