Kamulaştırmada Tescil Kararı Kesin mi? AYM E.2025/190, K.2026/38 ve 21 Şubat 2027
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. Anayasa Mahkemesi 12 Şubat 2026 tarihli E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “Tescil hükmü kesin olup,” ibaresini iptal etti. Karar 21 Mayıs 2026 tarihli ve 33260 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. AYM, iptal nedeniyle doğacak hukuk boşluğunu dikkate alarak hükmün yürürlüğünü dokuz ay erteledi. Bu nedenle iptal 21 Şubat 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Kısa ve Net Cevap
16 Eylül 2026 itibarıyla kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında verilen tescil hükmünün kesin olduğuna ilişkin mevcut kural henüz yürürlüktedir. AYM bu kuralı Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiş olmakla birlikte iptal hükmü 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar 2942 sayılı Kanun m.10/8’deki mevcut düzenleme uygulanmaya devam eder.
AYM kararı ile kamulaştırma bedeline ilişkin kanun yolu meselesi birbirine karıştırılmamalıdır. İncelenen ve iptal edilen ifade “Tescil hükmü kesin olup,” ibaresidir. Maddenin bedel kararına ilişkin istinaf veya temyiz haklarını düzenleyen kısmı ayrı değerlendirilir. Karar, 21 Şubat 2027’den sonra tescil yönünden kanun yolu sisteminin nasıl işleyeceği konusunda kanun koyucunun yeni düzenleme yapabileceği bir geçiş dönemi bırakmıştır.
İptal Edilen Kural Neredeydi?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi, idarenin satın alma usulüyle taşınmazı edinememesi hâlinde açacağı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını düzenler. Mahkeme, kamulaştırma bedelini belirledikten ve kanundaki ödeme koşulları yerine getirildikten sonra taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir.
Maddenin sekizinci fıkrasının dava konusu cümlesinde tescil hükmünün kesin olduğu, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz haklarının ise saklı bulunduğu kabul edilmekteydi. Bu sistemde taşınmazın mülkiyetinin idareye geçirilmesine ilişkin tescil bölümü kanun yolu denetimine kapalıyken, bedel yönünden kanun yolu şartları oluştuğunda üst mahkeme incelemesi yapılabiliyordu.
AYM Hangi İbareyi İptal Etti?
AYM, 2942 m.10/8’in sekizinci cümlesinde yer alan “Tescil hükmü kesin olup,” ibaresini iptal etti. Kararın sınırı bu ibaredir. Bu nedenle kararın “kamulaştırma davalarında tüm kararlar artık temyize açık” şeklinde aktarılması doğru değildir.
Kanun yoluna ilişkin değerlendirmede ayrıca 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun istinaf ve temyiz hükümleri, parasal kesinlik sınırları ve kamulaştırma hukukuna özgü özel hükümler dikkate alınmalıdır. AYM’nin bu kararı yalnız tescil hükmünün mutlak biçimde kesin sayılmasına yöneliktir.
AYM Neden Anayasa’ya Aykırı Buldu?
Mahkemenin değerlendirmesinde kamulaştırmanın mülkiyet hakkına ağır bir müdahale oluşturduğu ve Anayasa m.46 uyarınca gerçek karşılığın peşin ödenmesi güvencesinin esas olduğu vurgulandı. Tescil hükmünün bedel yönündeki yargısal denetim tamamlanmadan kesinleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin idareye geçmesini sağlarken gerçek kamulaştırma bedelinin kesin biçimde belirlenmemiş olması sonucunu doğurabiliyordu.
AYM, mahkemece belirlenen bedelin taşınmazın gerçek değerini oluşturup oluşturmadığı kesinleşmeden mülkiyetin idareye geçirilmesinin Anayasa m.46’daki peşin ödeme güvencesiyle bağdaşmadığını değerlendirdi. Kural bu nedenle Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bulundu.
Karar Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
AYM kararı 21 Mayıs 2026’da Resmî Gazete’de yayımlandı. Mahkeme iptal hükmünün yayım tarihinden itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Dokuz aylık dönem 21 Şubat 2027 tarihinde sona erecektir.
Bu tarih kritik önemdedir. 16 Eylül 2026 itibarıyla AYM kararının varlığı bilinse de iptal edilen “tescil hükmü kesin” ibaresi henüz hukuk düzeninden çıkmış değildir. Dava ve kanun yolu stratejisi kurulurken yürürlük tarihi açıkça hesaba katılmalıdır.
Neden Dokuz Aylık Erteleme Yapıldı?
Anayasa’nın 153. maddesine göre AYM gerekli hâllerde iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihi bir yılı geçmemek üzere erteleyebilir. Mahkeme, tescil hükmünün kesinliğine ilişkin kuralın iptalinin derhâl yürürlüğe girmesinin hukuki boşluk oluşturacağını ve bunun kamu yararını ihlal edecek nitelikte olduğunu belirledi.
Dokuz aylık erteleme, kanun koyucuya kamulaştırma davalarında tescil ile bedel arasındaki ilişkiyi yeniden düzenleme imkânı vermektedir. Bu nedenle 21 Şubat 2027’ye kadar yeni bir kanuni düzenleme yapılması mümkündür. 2027 tarihli işlemlerde yalnız AYM kararına değil, o gün yürürlükte bulunan güncel kanun metnine bakılmalıdır.
Kamulaştırma Bedeli Kesinleşmeden Tapu İdareye Geçebilir mi?
Mevcut sistemde, 2942 m.10’un öngördüğü ödeme ve bloke şartları yerine getirildiğinde mahkeme tescil kararı verebilir ve tescil hükmü kesin sayıldığı için taşınmazın mülkiyeti idareye geçebilir. Bedelin üst mahkeme incelemesinde değişme ihtimali ise ayrıca devam edebilir.
AYM’nin eleştirisi tam da bu ayrışmaya yönelmiştir. Mülkiyetin kesin şekilde idareye geçmesi ile gerçek kamulaştırma bedelinin kesin belirlenmesi arasında anayasal açıdan sorunlu bir zaman farkı oluşabildiği tespit edilmiştir.
Bedel Hakkında İstinaf veya Temyiz Hakkı Devam Ediyor mu?
Evet. 2942 m.10, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz haklarını ayrıca düzenler. Ancak hangi kararın istinaf veya temyize açık olduğu yalnız Kamulaştırma Kanununa bakılarak belirlenmez. HMK’daki parasal kesinlik sınırları ve kanun yolu hükümleri de dikkate alınır.
Bu nedenle “tescil kesin” kuralının iptal edilmiş olması, bedel yönünden mevcut parasal temyiz sınırlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kanun yolu dilekçesinde hangi hükmün, hangi tarih itibarıyla ve hangi karar bölümü yönünden uygulanacağı açıkça gösterilmelidir.
21 Şubat 2027 Sonrasında Her Tescil Kararı İstinafa Açık mı Olacak?
Bu soruya bugün kesin biçimde “evet” demek doğru değildir. İptal hükmünün yürürlüğe girmesine kadar kanun koyucu yeni bir düzenleme yapabilir. Yeni düzenleme yapılmazsa iptal edilen mutlak kesinlik ibaresi hukuk düzeninden çıkacaktır; ancak kanun yolu sisteminin somut dosyada nasıl uygulanacağı HMK ve diğer yürürlükteki kurallarla birlikte değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla 21 Şubat 2027 tarihinden sonra verilecek kararlarda güncel mevzuat yeniden kontrol edilmelidir. İptal kararının tek başına her tescil kararına sınırsız ve koşulsuz bir temyiz yolu açtığı varsayılmamalıdır.
Devam Eden Kamulaştırma Davaları İçin Kararın Önemi
Devam eden davalarda mahkemenin karar tarihi, AYM iptal hükmünün yürürlük tarihi ve kanun yoluna başvuru tarihi ayrı ayrı önem taşıyabilir. AYM kararlarının geriye yürümezliği ve ertelenmiş yürürlük ilkeleri dikkate alınmalıdır.
Tarafların AYM kararını devam eden dosyaya sunması mümkündür. Ancak mahkeme, kararın yürürlük tarihi gelmeden iptal edilmiş normu yok sayamaz. Bu nedenle 16 Eylül 2026 itibarıyla yapılacak hukuki değerlendirme “AYM iptal etti, kural artık uygulanmaz” şeklinde kurulamaz.
İdare Açısından Sonuç Ne?
Kamulaştırma yapan idare bakımından tescilin hangi aşamada kesin sonuç doğurduğu yatırımın devamı, tapu işlemleri ve kamulaştırılan taşınmaz üzerinde tasarruf bakımından önem taşır. 21 Şubat 2027 sonrasında yeni sistemde tescil kararının kanun yolu denetimine tabi olması hâlinde, yatırım takvimi ve tapu işlem planı da etkilenebilir.
İdareler, geçiş döneminde açılan davalarda yeni kanuni düzenleme olup olmadığını takip etmeli; bedelin tam ve zamanında bloke edilmesi, mahkemece istenen fark bedellerin yatırılması ve tapu tescil yazışmalarının kanuni şartlara uygun yürütülmesini sağlamalıdır.
Taşınmaz Maliki Açısından Sonuç Ne?
Malik açısından en önemli mesele, mülkiyet idareye geçmeden önce gerçek kamulaştırma bedelinin anayasal güvenceye uygun biçimde belirlenmesi ve ödenmesidir. Bedel tespitinde emsal satışlar, taşınmazın niteliği, imar durumu, objektif değer artırıcı unsurlar ve değerlendirme tarihi gibi faktörler somut dosyaya göre incelenmelidir.
Tescil kararının kanun yoluna kapalı olması ile bedelin yanlış hesaplandığı iddiası farklı hukuki meselelerdir. AYM kararı tescil kesinliği sorununu çözerken, doğru bedelin hesaplanmasına ilişkin delil ve itiraz yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Tapu Tescili Yapıldıktan Sonra Bedel Artarsa Ne Olur?
Üst mahkemenin kamulaştırma bedelini artırması hâlinde, kanundaki ödeme ve faiz kuralları çerçevesinde fark bedelin hak sahibine ödenmesi gerekir. Tescilin daha önce gerçekleşmiş olması, malik lehine doğan fark bedel alacağını ortadan kaldırmaz.
Ancak AYM’nin kararındaki anayasal sorun, gerçek bedel kesinleşmeden mülkiyetin kesin biçimde idareye geçebilmesidir. Bu nedenle karar yalnız parasal bir fark meselesi değil, mülkiyet hakkının devrinin zamanlamasıyla ilgilidir.
Kamulaştırma Bedelinin Peşin Ödenmesi Ne Demek?
Anayasa m.46 kamulaştırmanın gerçek karşılıklarının peşin ve nakden ödenmesi esasını kabul eder; Anayasa’da belirtilen istisnai taksitli ödeme hâlleri saklıdır. AYM, tescil kesinliği kuralını değerlendirirken bu anayasal peşin ödeme güvencesini merkezde tutmuştur.
Peşin ödeme yalnız idarenin kendi hesapladığı tahminî bedelin yatırılması anlamına gelmez. Yargısal süreç sonunda taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve mülkiyet devriyle bu bedel arasındaki ilişkinin anayasal güvenceyi karşılaması gerekir.
Kamulaştırma Davasında Kontrol Edilecek Başlıca Noktalar
- Kamulaştırma kararının ve kamu yararı kararının usulüne uygunluğu,
- 2942 m.8 satın alma usulünün işletilip işletilmediği,
- Dava konusu parsel, yüzölçümü ve kamulaştırılan bölüm,
- Bedel tespitinde kullanılan emsaller,
- Değerleme tarihi ve taşınmazın nitelikleri,
- Objektif değer artırıcı unsurlar,
- İdarenin mahkemece belirlenen bedeli süresinde yatırması,
- Tescil hükmünün verildiği tarih,
- Bedel yönünden istinaf/temyiz koşulları,
- AYM E.2025/190, K.2026/38 kararının yürürlük tarihi ve varsa yeni kanuni düzenleme.
Karar Eski Dosyalara Otomatik Uygulanır mı?
AYM iptal kararları kural olarak geriye yürümez. Ayrıca bu kararda iptal hükmünün yürürlüğü açıkça dokuz ay ertelenmiştir. Bu nedenle kesinleşmiş eski tescil kararlarının yalnız bu iptal kararı gerekçe gösterilerek kendiliğinden ortadan kalktığı söylenemez.
Kesin hüküm, devam eden yargılama ve olağanüstü kanun yolları farklı hukuki kurumlar olduğundan her dosyanın usul durumu ayrı incelenmelidir.
AYM Kararı Bedel Tespit Yöntemini Değiştirdi mi?
Hayır. E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararın konusu 2942 m.10/8’deki “Tescil hükmü kesin olup,” ibaresidir. Arazi veya arsa bedelinin hangi esaslarla belirleneceği bu kararın doğrudan konusu değildir.
Bedel hesabında Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi ve taşınmazın niteliğine göre ilgili değerleme kriterleri uygulanmaya devam eder. Bu nedenle yalnız AYM kararına odaklanıp bedel delillerini ihmal etmek hak kaybına yol açabilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kamulaştırmada tescil kararı şu anda kesin mi?
16 Eylül 2026 itibarıyla 2942 m.10/8’deki mevcut kesinlik kuralı yürürlüktedir.
2. AYM hangi ifadeyi iptal etti?
“Tescil hükmü kesin olup,” ibaresini iptal etti.
3. İptal ne zaman yürürlüğe girecek?
21 Şubat 2027 tarihinde.
4. AYM kararından sonra bedel kararı da otomatik temyize açık mı?
Hayır. Bedel yönünden HMK ve özel kanun yolu hükümleri ayrıca uygulanır.
5. Karar tüm kamulaştırma işlemlerini iptal etti mi?
Hayır. Yalnız 2942 m.10/8’deki tescil hükmünün kesinliğine ilişkin ibare iptal edildi.
6. 2026’da verilen tescil kararına bu iptal hemen uygulanır mı?
İptal hükmü henüz yürürlükte değildir; 21 Şubat 2027 tarihi dikkate alınmalıdır.
7. Kanun koyucu yeni düzenleme yapabilir mi?
Evet. Dokuz aylık erteleme süresi içinde yeni bir kanuni sistem kurulabilir.
8. Tescil yapılmışsa bedel farkı istenebilir mi?
Bedel yönünden kanun yolu sonucunda fark doğarsa ilgili ödeme ve faiz hükümleri kapsamında talep gündeme gelir.
9. Karar geriye yürür mü?
AYM iptal kararları kural olarak geriye yürümez.
10. 2027’de dava açarken ne kontrol edilmeli?
21 Şubat 2027 itibarıyla yürürlükte olan güncel 2942 ve HMK metinleri ile varsa yeni kanun değişikliği kontrol edilmelidir.
Resmî Kaynaklar
- AYM E.2025/190, K.2026/38
- 21 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
İlgili Yazılar
- Kamulaştırmada Satın Alma Usulü – 2942 m.8
- Kamulaştırma Bedeli Peşin mi Ödenir?
- Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Sonuç
AYM E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararla Kamulaştırma Kanunu m.10/8’deki “Tescil hükmü kesin olup,” ibaresini Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir. Ancak iptal 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecektir. 16 Eylül 2026 itibarıyla mevcut kesinlik hükmü uygulanmaya devam etmektedir. 2027 sonrasında ise tescil kararının kanun yolu rejimi, iptal hükmüyle birlikte o tarihte yürürlükte olacak yeni veya mevcut kanun hükümlerine göre değerlendirilmelidir.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik 16 Eylül 2026 tarihinde Anayasa Mahkemesinin 12 Şubat 2026 tarihli E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 ve Anayasa m.13, m.35 ve m.46 birlikte incelenerek hazırlanmıştır. İptal kararının 21 Şubat 2027’ye kadar yürürlüğe girmediği açıkça ayrıştırılmıştır.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
