TOKİ Ön Sözleşmesi Uzaktan Yapılabilir mi? 2985 m.6 Değişikliği | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunun 11. maddesiyle 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 6. maddesine eklenen hüküm uyarınca, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının konut satışlarında satıştan önce yapılacak ön sözleşme ile bu sözleşmeye ilişkin diğer belgeler yazılı olarak veya mesafeli biçimde uzaktan iletişim aracı vasıtasıyla yapılabilir. Bu düzenleme tapu devrinin kendisini uzaktan yapılan adi bir sözleşmeyle tamamlamaz; satış öncesi ön sözleşme ve buna ilişkin belgelerin kurulma yöntemini düzenler. Uygulama usul ve esaslarını belirleme yetkisi TOKİ Başkanlığına verilmiştir.
TOKİ Ön Sözleşmelerinde 2026 Değişikliğinin Hukuki Dayanağı
7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanunun 11. maddesiyle 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 6. maddesine yeni bir fıkra eklenmiştir.
Yeni hüküm, TOKİ’nin konut satışlarında satış öncesinde yapılacak ön sözleşme ile bu sözleşmeye ilişkin diğer belgelerin yazılı veya mesafeli olarak uzaktan iletişim aracı vasıtasıyla yapılabilmesini açıkça mümkün hale getirmiştir. Kanun ayrıca bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisini Toplu Konut İdaresi Başkanlığına vermiştir.
Düzenlemenin kapsamı dikkatle okunmalıdır. Kanun “konut satışları kapsamında satış öncesinde yapılacak ön sözleşme ile bu sözleşmeye ilişkin diğer belgeler” ifadesini kullanır. Bu nedenle hükmün doğrudan konusu satış öncesi sözleşmesel süreçtir; taşınmaz mülkiyetini devreden tapu tescil işlemi aynı cümlenin konusu değildir.
Hangi Belgeler Uzaktan Düzenlenebilir?
Kanun iki belge grubunu açıkça sayar. Birincisi TOKİ konut satışından önce imzalanan ön sözleşmedir. İkincisi, bu ön sözleşmeye ilişkin diğer belgelerdir. Başvuru, ödeme planı kabulü, bilgilendirme, taahhüt, muvafakat veya satış öncesi dosyanın parçası olan başka belgelerin hangi kapsamda değerlendirileceği TOKİ’nin belirleyeceği usul ve esaslara göre tespit edilir.
Bir belgenin elektronik ortamda görüntülenebilmesi ile hukuken uzaktan kurulabilmesi aynı şey değildir. 2985 m.6’daki yeni hüküm, kanuni dayanak sağlayarak ön sözleşmenin ve bağlı belgelerin fiziki olarak aynı yerde bulunmadan kurulabilmesine imkan tanır. Ancak kullanılan sistemin kimlik, irade ve belge bütünlüğünü güvenilir biçimde ortaya koyması gerekir.
Satış işleminin hangi aşamasında hangi belgenin uzaktan imzalanabileceği, TOKİ’nin proje ve satış türüne göre belirlediği uygulama kurallarından kontrol edilmelidir. Kanun, bütün TOKİ belgelerinin istisnasız uzaktan düzenleneceğini söylememektedir.
TOKİ Konutunun Tapu Devri de Bu Maddeyle Uzaktan Tamamlanır mı?
Hayır. 2985 m.6’ya eklenen fıkra, açıkça satış öncesinde yapılacak ön sözleşme ve ilgili belgeleri düzenlemektedir. Taşınmaz mülkiyetinin devri Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve tapu sicili mevzuatındaki şekil ve tescil kurallarına tabidir.
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu sicilinde tescille kazanılır. TOKİ ile alıcı arasında ön sözleşmenin uzaktan kurulmuş olması, alıcının o anda bağımsız bölüm maliki olduğu anlamına gelmez. Satışın şartları tamamlandıktan sonra tapu devri, işlem tarihinde yürürlükte bulunan tapu mevzuatına uygun şekilde gerçekleştirilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Web Tapu veya başka elektronik hizmetlerinin ayrıca uzaktan işlem imkanları bulunabilir. Bunlar 2985 m.6’daki TOKİ ön sözleşme hükmünden ayrı hukuki altyapılara dayanır. İki sistem birbirine karıştırılmamalıdır.
Uzaktan İşlemde Kimlik Doğrulama Neden Önemlidir?
Mesafeli sözleşmede taraflar aynı fiziki ortamda bulunmadığından, işlemi yapan kişinin gerçekten hak sahibi veya başvuru sahibi olduğunun güvenilir biçimde belirlenmesi gerekir. TOKİ’nin kullanacağı elektronik sistemde kimlik doğrulama yöntemi, hesabın güvenliği ve kişinin irade beyanının kaydı uyuşmazlık halinde temel ispat unsurlarıdır.
Elektronik imza kullanılan işlemlerde 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu hükümleri önem kazanabilir. Bununla birlikte kanun, yalnız güvenli elektronik imzayla işlem yapılabileceğini söylememiş; “yazılı veya mesafeli olarak uzaktan iletişim aracı vasıtasıyla” ifadesini kullanmıştır. Hangi kimlik doğrulama araçlarının kabul edileceği TOKİ’nin uygulama usullerine göre belirlenir.
Kişisel şifre, e-Devlet hesabı, SMS doğrulama kodu veya elektronik imza gibi araçlar üçüncü kişilere verilmemelidir. Uzaktan sözleşmede hesabın başkası tarafından kullanılması, işlem iradesi ve sorumluluk bakımından ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
“Mesafeli Olarak Uzaktan İletişim Aracıyla” İşlem Ne Demektir?
Kanundaki ifade, tarafların eş zamanlı olarak aynı mekanda bulunmasını zorunlu kılmayan iletişim araçlarını kapsayan bir hukuki imkan yaratır. İnternet tabanlı platform, güvenli hesap, görüntülü görüşme veya Başkanlıkça kabul edilen başka elektronik iletişim yöntemi uygulamada kullanılabilir.
Ancak kullanılacak yöntemin somut ayrıntısı doğrudan kanun metninden çıkarılamaz. Kanun bu uygulamanın usul ve esaslarını belirleme yetkisini TOKİ’ye bırakmıştır. Bu nedenle başvuru sahibi, işlem tarihinde TOKİ’nin resmi duyurularında ve satış şartnamesinde açıklanan yöntemi kullanmalıdır.
Sosyal medya hesabı, kişisel mesajlaşma uygulaması veya yetkisiz üçüncü kişilerin gönderdiği bağlantılar TOKİ’nin resmi uzaktan işlem yöntemi yerine geçmez. Dolandırıcılık riskine karşı yalnız resmi platform ve resmi ödeme hesapları kullanılmalıdır.
TOKİ Başkanlığının Usul ve Esas Belirleme Yetkisi
2985 m.6’daki yeni fıkra, uygulama usul ve esaslarını belirleme yetkisini doğrudan Toplu Konut İdaresi Başkanlığına verir. Böylece her satış kampanyasında kullanılacak belge, doğrulama ve iletişim yönteminin teknik ayrıntıları Başkanlık tarafından düzenlenebilir.
Bu yetki kanunun sınırları içinde kullanılmalıdır. TOKİ, hangi ön sözleşme ve ek belgelerin uzaktan düzenlenebileceğini, doğrulama adımlarını, belge formatını, kayıt saklama usulünü ve gerektiğinde fiziki işlem zorunluluğunu belirleyebilir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin emredici tapu ve medeni hukuk kuralları bu yetkiyle bertaraf edilemez.
Bu nedenle internet üzerinde eski bir TOKİ satış duyurusunda yer alan yöntem ile 2026 sonrası yeni bir projede uygulanan yöntem farklı olabilir. Her proje bakımından güncel resmi satış şartları kontrol edilmelidir.
Tüketici Hukuku Bakımından Sonuçları
TOKİ konut satışında alıcının tüketici sayıldığı ve işlemin tüketici işlemi niteliği taşıdığı durumlarda, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri de gündeme gelebilir. Ön bilgilendirme, sözleşme şartlarının açık ve anlaşılır olması, haksız şart yasağı ve uyuşmazlık çözüm yolları işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
2985 m.6’daki uzaktan işlem yetkisi, tüketicinin kanundan doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Sözleşmede tüketici aleyhine emredici hükümlere aykırı kayıt bulunması, sırf elektronik ortamda onaylandığı için geçerli hale gelmez.
Ön sözleşme imzalanmadan önce konutun projesi, teslim tarihi, satış bedeli, taksit ve vade yapısı, gecikme hükümleri, devir sınırlamaları ve sözleşmenin sona erme şartları okunmalıdır. “Elektronik onay” butonuna basılması da hukuki irade açıklamasıdır.
Yurt Dışından TOKİ Ön Sözleşmesi İçin Vekâletname Gerekir mi?
Kişi yeni uzaktan işlem sisteminde kendi adına ve TOKİ’nin kabul ettiği kimlik doğrulama yöntemiyle ön sözleşmeyi kurabiliyorsa sırf yurt dışında bulunması nedeniyle mutlaka vekil tayin etmesi gerekmez. Yeni düzenlemenin önemli işlevlerinden biri fiziki bulunma zorunluluğunu azaltmaktır.
Buna karşılık sistemin uzaktan yapılamayan bir işlem aşaması varsa veya kişi işlemi avukat ya da başka bir vekil üzerinden yürütmek istiyorsa vekâletnamenin kapsamı önemlidir. Taşınmaz satışı, tapu devri veya özel yetki gerektiren işlemlerde Türk Borçlar Kanunu, Noterlik Kanunu ve tapu mevzuatındaki özel şekil şartları ayrıca uygulanır.
Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde konsolosluk, apostil ve tercüme şartları belgenin düzenlendiği ülkeye göre değişebilir. Bu konuda Yurt Dışındaki Müvekkiller bölümündeki vekâletname rehberlerine bakılabilir.
Uzaktan TOKİ Sözleşmesi Uyuşmazlığında Hangi Kayıtlar Önemlidir?
- Ön sözleşmenin elektronik veya yazılı tam metni,
- Sözleşmenin onaylandığı tarih ve saat,
- Kullanılan kimlik doğrulama yöntemi,
- SMS, e-posta veya sistem doğrulama kayıtları,
- TOKİ başvuru ve proje numarası,
- Ödeme planı ve banka dekontları,
- Satış şartnamesi ve resmi duyurular,
- Uzaktan iletişim sistemindeki işlem logları,
- Varsa elektronik imza doğrulama kayıtları,
- İptal, cayma veya değişiklik taleplerine ilişkin yazışmalar.
Uyuşmazlıkta ekran görüntüsü yardımcı olabilir; ancak resmi sistem kayıtları daha güçlü ispat niteliği taşıyabilir. Başvuru sahibinin sözleşme ve eklerini işlem tamamlandıktan sonra kendi cihazına kaydetmesi veya resmi sistemden indirmesi yararlıdır.
Dolandırıcılık Riskine Karşı Nelere Dikkat Edilmeli?
Uzaktan sözleşme imkanı, sahte TOKİ bağlantıları ve ödeme talepleri bakımından yeni riskler de doğurabilir. Başvurular yalnız TOKİ’nin resmi internet sitesi, e-Devlet entegrasyonu veya resmi olarak ilan edilen kanallar üzerinden yürütülmelidir.
Kişisel banka hesabına “kapora”, “dosya masrafı” veya “ön sözleşme bedeli” gönderilmesi talep ediliyorsa hesabın TOKİ’nin resmi duyurusunda yer alıp almadığı kontrol edilmelidir. Sözleşme bağlantısının alan adı ve güvenlik sertifikası doğrulanmalıdır.
Şüpheli bir ödeme veya sahte başvuru tespit edildiğinde banka ile derhal iletişime geçilmesi, delillerin korunması ve fiilin niteliğine göre savcılık veya kolluk başvurusu yapılması gerekir.
Ön Sözleşme ile Kesin Satış Sözleşmesi Arasındaki Fark
Ön sözleşme, tarafların ileride kesin satış işlemini gerçekleştirmesine yönelik yükümlülüklerini belirleyen sözleşmedir. Kesin taşınmaz satışında ise mülkiyetin devri hedeflenir ve taşınmaz satışının geçerliliği özel şekil şartlarına tabidir.
TOKİ’nin standart satış sisteminde ödeme planı ve teslim sürecine göre farklı belge adları kullanılabilir. Belgenin başlığından çok hukuki içeriği önemlidir. 2985 m.6’daki yeni hüküm, “satış öncesinde yapılacak ön sözleşme”yi açıkça uzaktan işlem kapsamına almıştır.
Tapu ve gayrimenkul işlemleriyle ilgili güncel rehberler için Gayrimenkul ve Kira Hukuku kategorisine bakabilirsiniz.
2026 Değişikliğinde Yapılmaması Gereken Hatalar
- Uzaktan ön sözleşmeyi tapu devriyle aynı işlem saymak.
- Her TOKİ belgesinin zorunlu olarak uzaktan düzenleneceğini varsaymak.
- Resmi olmayan bağlantı ve ödeme hesaplarını kullanmak.
- Elektronik onayın hukuki sonuç doğurmadığını düşünmek.
- Proje bazındaki güncel TOKİ usul ve şartlarını okumamak.
- Uzaktan işlem yapabilme imkanını vekâletnamenin bütün durumlarda gereksiz olduğu şeklinde yorumlamak.
- Sözleşme ve elektronik işlem kayıtlarını saklamamak.
Sıkça Sorulan Sorular
1. TOKİ ön sözleşmesi internetten yapılabilir mi?
Evet. 2985 sayılı Kanun m.6’ya 7579 sayılı Kanunla eklenen hüküm, ön sözleşmenin mesafeli olarak uzaktan iletişim aracıyla yapılmasına izin verir.
2. Düzenleme ne zaman yürürlüğe girdi?
7579 sayılı Kanunun yayımlandığı 22 Mayıs 2026 tarihinde.
3. TOKİ tapusu da bu maddeyle uzaktan devredilir mi?
Hayır. Madde satış öncesi ön sözleşme ve ilgili belgeleri düzenler. Tapu tescili kendi mevzuatına tabidir.
4. Hangi belgeler uzaktan yapılabilir?
Kanun ön sözleşme ve bu sözleşmeye ilişkin diğer belgeleri kapsar. Ayrıntılı uygulama usulünü TOKİ belirler.
5. Elektronik imza zorunlu mu?
Kanun tek bir doğrulama yöntemini zorunlu kılmamıştır. Kullanılacak yöntem TOKİ’nin güncel usul ve esaslarına göre belirlenir.
6. Yurt dışındaki kişi vekil olmadan işlem yapabilir mi?
TOKİ’nin kabul ettiği uzaktan kimlik doğrulama ve işlem yöntemi kullanılıyorsa ön sözleşme bakımından mümkün olabilir. Tapu ve özel yetki gerektiren sonraki işlemler ayrıca değerlendirilir.
7. Elektronik sözleşme kaybedilirse ne yapılmalı?
Resmi TOKİ sistemi veya ilgili başvuru kanalı üzerinden sözleşme örneği ve işlem kaydı talep edilmelidir.
8. Uygulama ayrıntılarını kim belirler?
2985 m.6 uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı belirler.
Resmî Kaynaklar
- Resmî Gazete – 22 Mayıs 2026, 7579 sayılı Kanun
- TBMM – 7579 sayılı Kanun tam metni
- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu
Hukuki inceleme: İçerik 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu m.6 ve 7579 sayılı Kanunun 11. maddesi esas alınarak 16 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır.
Yazar: Av. Halil İbrahim Bakırcı – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yürütülmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
