Yabancı Kuruculu Vakıf Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi? 5737 m.12 ve Tapu Kanunu m.35

5737 m.12 yabancı kuruculu vakıf için ne diyor?

Vakıflar Kanununun 12 nci maddesi vakıfların mal edinebileceğini ve malları üzerinde tasarrufta bulunabileceğini genel kural olarak kabul eder. Ancak aynı maddede özel bir cümle bulunur: kurucularının çoğunluğu yabancı uyruklu olan vakıfların taşınmaz mal edinmeleri hakkında 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi uygulanır.

Bu hüküm, yabancı kurucu bulunan her vakfın otomatik olarak yabancı vakıf sayıldığı anlamına gelmez. Türkiye’de Türk Medenî Kanunu ve 5737 sayılı Kanun uyarınca kurulan vakıf, Türkiye’de kurulu bir özel hukuk tüzel kişisidir. Ancak kurucu çoğunluğunun yabancı olması halinde taşınmaz edinimine özel bir yabancılık denetimi getirilmiştir.

Dolayısıyla inceleme iki aşamalıdır: vakfın kuruluş ve tüzel kişilik statüsü 5737 sayılı Kanun ile Türk Medenî Kanununa göre; taşınmaz edinimindeki özel sınırlamalar ise m.12’nin açık göndermesi nedeniyle Tapu Kanunu m.35 çerçevesinde değerlendirilir.

Kurucuların çoğunluğunun yabancı olması nasıl tespit edilir?

Kuruluş senedinde gösterilen kurucuların vatandaşlıkları esas alınır. Gerçek kişi kurucular bakımından pasaport, vatandaşlık ve nüfus kayıtları; tüzel kişi kurucular bakımından tüzel kişinin tabi olduğu hukuk ve kuruluş belgeleri incelenir. “Çoğunluk” sayısal olarak kurucu toplamının yarısından fazlasının yabancı uyruklu olması anlamına gelir.

Birden fazla vatandaşlığı bulunan kurucunun Türk vatandaşlığının bulunup bulunmadığı ayrıca önem taşır. Türk vatandaşlığı devam eden çift vatandaş, yalnız yabancı pasaport taşıdığı için yabancı uyruklu kurucu gibi değerlendirilmemelidir. Vatandaşlık statüsü resmi kayıt üzerinden belirlenir.

Kurucuların tüzel kişi olması, sonradan kurucu sıfatının değişmesi veya vakıf senedinde kuruculuk ile üyelik kavramlarının iç içe kullanılması halinde kuruluş mahkemesi dosyası incelenmelidir. Taşınmaz edinimi öncesinde tapu müdürlüğüne sunulacak vakıf senedi ve güncel kurucu tablosu tereddütsüz olmalıdır.

Tapu Kanunu m.35 hangi temel yabancılık sınırlamalarını içerir?

2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimini kanuni sınırlamalar, ülke bazlı belirlemeler, yüzölçümü sınırları ve güvenlik/ülke menfaatleri çerçevesinde düzenler. Güncel sistemde yabancı gerçek kişiler için karşılıklılık şartı kaldırılmış; ancak edinim her ülke ve her taşınmaz bakımından sınırsız hale getirilmemiştir.

Madde, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin hukukuna göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini; bu ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinemeyeceğini düzenler. Bu kural doğrudan yabancı ülkede kurulmuş tüzel kişilere ilişkindir.

5737 m.12, Türkiye’de kurulan fakat kurucularının çoğunluğu yabancı olan vakıf bakımından m.35’e özel gönderme yaptığı için, tapu müdürlüğü edinimi bu özel bağlantı üzerinden değerlendirir. Bu nedenle yalnız genel “Türk tüzel kişileri taşınmaz alabilir” kuralına dayanmak yeterli değildir.

Türkiye’de kurulmuş yabancı kuruculu vakıf ile yabancı ülkede kurulmuş vakıf aynı mı?

Hayır. Türkiye’de mahkeme tesciliyle kurulan yeni vakıf, Türk hukukuna göre kurulmuş bir vakıf tüzel kişisidir. Yabancı ülkede kurulmuş bir vakfın Türkiye’de şube veya temsilcilik açması ise farklı hukuki rejime tabidir. Bu iki yapı taşınmaz edinimi bakımından da aynı başlık altında değerlendirilemez.

Tapu Kanunu m.35’in yabancı tüzel kişilere ilişkin genel sınırlaması, yabancı ülkede kurulmuş tüzel kişileri hedefler. 5737 m.12 ise ayrıca, Türk hukukuna göre kurulan fakat kurucularının çoğunluğu yabancı olan vakfa m.35’in uygulanacağını düzenleyerek özel bir bağlantı kurar.

Tapu başvurusunda vakfın kuruluş ülkesi, tescil kararı, vakıf senedi ve kurucu vatandaşlık yapısı açıkça sunulmalıdır. Yabancı bir vakfın Türkiye şubesi ile Türkiye’de kurulmuş yabancı kuruculu vakfın evrakı ve edinim yetkisi birbirine karıştırılmamalıdır.

Taşınmazın bulunduğu yer neden ayrıca incelenir?

Yabancıların taşınmaz ediniminde askeri yasak ve güvenlik bölgeleri, özel güvenlik bölgeleri, ülke bazlı sınırlamalar ve Cumhurbaşkanı tarafından getirilen coğrafi veya niteliksel kısıtlamalar etkili olabilir. Bu nedenle yabancı kuruculu vakfın edinmek istediği taşınmazın yalnız tapu malik bilgisi değil, edinime açık bir bölgede bulunup bulunmadığı da kontrol edilir.

Arsa veya tarla gibi yapısız taşınmazlar yabancılık mevzuatında ayrıca proje ve kullanım şartlarına bağlanabilir. Vakıf taşınmazı hangi amaçla edinmek istiyorsa vakıf senedindeki amaç ile taşınmazın imar/kullanım niteliği uyumlu olmalıdır.

Tapu müdürlükleri yabancılık işlemlerinde merkezi kayıt ve kurum görüşlerinden yararlanır. Vakıf yönetimi satış sözleşmesinden veya yüksek tutarlı kapora ödemesinden önce edinim engeli bulunup bulunmadığını ön incelemeyle netleştirmelidir.

Tapu başvurusunda hangi belgeler gerekir?

Vakıf senedinin güncel örneği, kuruluş ve tescil kararı, güncel yönetici ve temsil belgeleri, vergi kimlik bilgileri, taşınmaz edinimine ilişkin yetkili organ kararı ve kurucuların vatandaşlık yapısını gösteren kayıtlar temel dosyadır. Temsilci işlem yapacaksa geçerli vekâletname veya yetki belgesi bulunmalıdır.

Taşınmazın güncel tapu kaydı, takyidatları, imar bilgisi ve satın alma bedeli ayrıca hazırlanır. Yabancı kurucuların pasaport veya vatandaşlık belgelerinin Türk makamlarınca kabul edilebilir tasdik ve tercüme şartlarını taşıması gerekir. Yabancı dilde belge, usulüne uygun tercüme olmadan hukuki değerlendirmeye esas alınmamalıdır.

Tapu müdürlüğü, m.35 kapsamında ilave ülke veya güvenlik araştırması gerektiriyorsa bu süreç tamamlanmadan devir yapılamaz. Yönetim, randevu öncesinde ilgili Tapu Müdürlüğünden güncel işlem listesi alarak eksik evrak riskini azaltmalıdır.

Satın alma kararı vakıf içinde nasıl alınmalıdır?

Taşınmaz edinme yetkisi vakıf senedinde hangi organa verilmişse karar o organ tarafından alınmalıdır. Kararda taşınmazın açık kimliği, edinme amacı, bedeli, ödeme şekli ve temsil edecek kişiler gösterilmelidir. Vakfın amacıyla ilgisiz veya bütçesini aşan taşınmaz edinimi yöneticilerin m.10 kapsamındaki sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Satın alma öncesinde bağımsız değerleme her edinimde m.12 metninde açık zorunluluk olarak yazılmamış olsa da yüksek değerli taşınmazda vakıf yararını belgelemek için güçlü bir yönetim aracıdır. İlişkili kişiden satın alma varsa ekspertiz ve piyasa karşılaştırması zorunlu özenin parçası haline gelir.

Finansman bağış veya yurt dışından kaynak aktarımıyla sağlanacaksa 5737 m.25’teki yurt dışı bağış ve banka kanalı/bildirim hükümleri ayrıca uygulanmalıdır. Taşınmaz edinimi ile para transferinin hukuki dayanakları aynı işlem dosyasında tutulmalıdır.

Tapu tescilinden sonra VGM’ye ayrıca bildirim gerekir mi?

Evet. M.12’nin genel taşınmaz bildirim hükmü yabancı kuruculu vakıf için de geçerlidir. Taşınmaz vakıf adına tapuya tescil edildiğinde, yöneticiler iktisap edilen taşınmazı tescil tarihinden itibaren bir ay içinde Vakıflar Genel Müdürlüğüne bildirmelidir.

Bu bildirim, tapu müdürlüğünün m.35 kapsamında yaptığı yabancılık kontrolünün yerine geçmez; iki ayrı süreçtir. Tapu müdürlüğü edinimin hukuken mümkün olup olmadığını ve tescili; VGM ise vakıf malvarlığı ve denetim kayıtlarının güncellenmesini yürütür.

Bildirimde tapu kaydı, organ kararı, iktisap belgesi ve VGM’nin güncel formunda istenen bilgiler sunulur. Evrak kayıt numarası saklanmalı ve taşınmaz yıllık beyannamede de doğru şekilde gösterilmelidir.

Kurucu vatandaşlık yapısı sonradan değişirse ne olur?

Vakıf hukukunda “kurucu” sıfatı, dernek üyeliği gibi serbestçe girilip çıkılan bir üyelik sistemi değildir. Kuruluş anındaki vakfeden irade ve tescil dosyası önem taşır. Kurucunun sonradan vatandaşlık kazanması veya kaybetmesi, taşınmaz edinimi sırasında kurucu çoğunluğunun nasıl değerlendirileceği konusunda resmi kayıtlarla birlikte incelenmelidir.

Vakıf senedindeki yeni üyeler veya mütevelli heyeti üyeleri otomatik olarak “kurucu” haline gelmez. Bu nedenle yönetim organının mevcut üyelerinin vatandaşlık dağılımını kurucu çoğunluğu hesabıyla karıştırmak yanlıştır. M.12 kurucuların çoğunluğundan söz eder.

Taşınmaz ediniminden önce vakfın kuruluş mahkemesi dosyası ve VGM sicil kayıtları incelenmeli, kurucuların kim olduğu tereddütsüz belirlenmelidir. Tapu Müdürlüğüne yanlış kurucu listesi sunulması gerçeğe aykırı beyan ve işlem güvenliği bakımından ciddi risk yaratır.

Yabancı kuruculu vakıfta taşınmaz satışı da m.35’e tabi midir?

M.12’nin özel cümlesi taşınmaz edinimini Tapu Kanunu m.35’e bağlar. Vakfın sahip olduğu taşınmazı satması ise malın başlangıçta özgülenen mi yoksa sonradan edinilen mi olduğuna göre m.12’nin satış/değiştirme hükümleri kapsamında incelenir.

Başlangıç malvarlığındaki taşınmaz için haklı sebep, Denetim Makamı görüşü ve mahkeme kararı; sonradan edinilen taşınmaz için bağımsız ekspertiz raporu ve yetkili organ kararı gereklidir. Alıcının yabancı olması halinde bu kez alıcının m.35 kapsamındaki edinim yeterliği ayrıca tapu müdürlüğünce incelenir.

Dolayısıyla “vakfın kurucuları yabancı olduğu için satış yapamaz” şeklinde genel bir sonuç doğru değildir. Satış yetkisi vakıf malının edinim türüne, alıcıya ve taşınmazın özel hukuki statüsüne göre ayrı değerlendirilir.

Resmî kaynaklar ve site içi bağlantılar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 5737 sayılı Vakıflar Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 2644 sayılı Tapu Kanunu
• Vakıflar Genel Müdürlüğü – Mevzuat

Yabancıların Türkiye’de vakıf kurma şartları için Yabancılar Türkiye’de Vakıf Kurabilir mi?; taşınmaz bildirimi için 1 Aylık VGM Bildirim Rehberi; sonradan edinilen taşınmazın satışı için Ekspertiz ve Organ Kararı Rehberi incelenebilir.

Sık Sorulan Sorular

1. Yabancı kişi Türkiye’de vakıf kurabilir mi?

5737 sayılı Kanun yabancı kuruculu vakıfları kabul eder; kuruluş ve yönetim şartları ayrıca uygulanır.

2. Kurucuların çoğunluğu yabancıysa taşınmaz alınabilir mi?

Edinim, 5737 m.12’nin açık göndermesi nedeniyle Tapu Kanunu m.35 kapsamında değerlendirilir.

3. Bir yabancı kurucu olması m.35’i otomatik uygular mı?

M.12, kurucuların çoğunluğunun yabancı uyruklu olması ölçütünü kullanır.

4. Yönetim kurulunun çoğunluğu yabancıysa aynı sonuç doğar mı?

Kanun kurucu çoğunluğundan söz eder; mevcut yönetim üyeleri kurucu kavramıyla karıştırılmamalıdır.

5. Yabancı ülkede kurulmuş vakıf ile aynı mı?

Hayır. Türkiye’de kurulmuş vakıf ile yabancı ülkede kurulmuş vakfın şube veya temsilciliği farklı hukuki yapılardır.

6. Tapu tescilinden sonra VGM bildirimi gerekir mi?

Evet. Bir ay içinde bildirim yapılır.

7. Arsa ediniminde ek şart olabilir mi?

Evet. Tapu Kanunu m.35 ve yabancılık mevzuatında yapısız taşınmazlar için proje ve kullanım şartları bulunabilir.

8. Taşınmazın yeri önemli mi?

Evet. Güvenlik bölgeleri ve coğrafi sınırlamalar edinimi etkileyebilir.

9. Çift vatandaş kurucu nasıl değerlendirilir?

Türk vatandaşlığı dahil resmi vatandaşlık statüsü kayıt üzerinden belirlenir.

10. Taşınmaz edinmeden önce hangi iki kurumun mevzuatı kontrol edilmeli?

Vakıflar Genel Müdürlüğü ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel düzenlemeleri birlikte kontrol edilmelidir.