Yeni Yapılan Konutta 5 Yıl Emlak Vergisi Muafiyeti Nasıl Uygulanır? EVK m.5/a
Yeni yapılan bir daire için “beş yıl hiç emlak vergisi ödenmez” şeklindeki yaygın ifade hukuken eksiktir. Emlak Vergisi Kanunu m.5/a tam bir vergi tatili değil, meskenin vergi değerinin belirli kısmına uygulanan geçici muafiyet düzenler. Bu nedenle doğru hesap için binanın vergi değeri, inşaatın sona erdiği yıl, fiili kullanım başlangıcı, belediyeye bildirim tarihi ve taşınmazın mesken olarak kullanılıp kullanılmadığı birlikte incelenmelidir.
Bu yazı yeni konutlara özgü m.5/a muafiyetini açıklamaktadır. Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen binalardaki beş yıllık muafiyet, organize sanayi bölgelerindeki binalar veya turizm yapıları farklı bentlere tabidir ve ayrı değerlendirilmelidir.
- EVK m.5/a’daki kural
- Muafiyet verginin tamamını kaldırır mı?
- 5 yıllık süre ne zaman başlar?
- İskân belgesi şart mı?
- Yeni konut satılırsa muafiyet sürer mi?
- Mesken dışı kullanımda ne olur?
- Mevcut binaya ilave yapılırsa
- Belediye bildirimi ne zaman verilir?
- Örnek hesap
- Sık sorulan sorular
1319 Sayılı Kanun m.5/a Yeni Konut İçin Ne Düzenliyor?
Emlak Vergisi Kanununun “Geçici muaflıklar” başlıklı 5. maddesinin (a) bendi, mesken olarak kullanılan bina veya apartman daireleri için özel bir geçici muafiyet tanır. Kanun metnine göre 2.500 TL’den az olmamak üzere vergi değerinin dörtte biri, inşaatın sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından başlayarak beş yıl süreyle geçici muafiyetten yararlanır.
Muafiyetin ilk koşulu taşınmazın mesken olarak kullanılmasıdır. Tapuda veya projede konut niteliğinde olması tek başına yeterli değildir; m.5/a, bina veya apartman dairesinin mesken olarak kullanımını esas alır. Kısmen veya tamamen mesken dışı kullanıma geçilirse kanunun muafiyetin sona ermesine ilişkin özel sonucu uygulanır.
Muafiyetin ikinci temel unsuru yeni inşa edilen bina veya yeni ilave kısmın bulunmasıdır. Eski bir konutun yalnız el değiştirmesi yeni bir beş yıllık süre başlatmaz. Satın alan kişi, şartlar varsa yalnız önceki malikten kalan süreyi kullanabilir.
Yeni Konutta 5 Yıl Boyunca Hiç Emlak Vergisi Ödenmez mi?
Hayır. EVK m.5/a hükmü, meskenin bina vergisinin tamamını beş yıl boyunca sıfırlayan bir düzenleme değildir. Kanun, meskenin vergi değerinin dörtte birini geçici muafiyete konu eder ve ayrıca bu tutarın 2.500 TL’den az olmamasını öngörür. Vergi hesabı, muafiyet uygulanmış vergi değeri üzerinden belediye tarafından yapılır.
Bu nedenle “yeni ev aldım, beş yıl emlak vergisi yok” şeklinde belediyeye hiç bildirim yapmamak yanlış sonuç doğurabilir. Yeni bina, 1319 sayılı Kanunun 33. maddesi bakımından vergi değerini tadil eden bir nedendir ve 23. madde bildirim yükümlülüğünü düzenler.
Gerçek tahakkuk, taşınmazın vergi değeri ve tabi olduğu bina vergisi oranı üzerinden hesaplanır. Büyükşehir belediyesi sınırlarında oranların artırımlı uygulanması gibi diğer kanuni kurallar ayrıca dikkate alınır. Geçici muafiyet, bu genel sistem içinde vergi değerinin m.5/a’daki kısmını geçici olarak dışarıda bırakır.
Beş Yıllık Muafiyet Süresi Hangi Yılda Başlar?
Kanun açık biçimde “inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren” ifadesini kullanır. Örneğin bir konut inşaatı 2026 yılı içinde sona ermişse m.5/a’daki geçici muafiyet 2027 bütçe yılından itibaren başlar ve şartlar devam ettiği sürece beş yıllık kanuni dönem uygulanır.
İnşaatın tamamlanmasından önce bina veya dairenin fiilen kullanılmaya başlanması önemlidir. Gelir İdaresi Başkanlığının özelgelerinde, bina inşaatının sona ermesinden önce mesken olarak kullanılmaya başlanması hâlinde inşaatın sona erdiğinin kabul edilebildiği ve taşınmazın bina vasfı kazandığı açıklanmıştır. Bu nedenle yalnız yapı kullanma izin belgesinin tarihine bakılması yeterli olmayabilir.
Muafiyet süresi her satışta yeniden başlamaz. Yeni malik, mesken olarak kullanım şartı devam ediyorsa sadece kalan süre için aynı muafiyet hükmünden yararlanabilir. Bu, m.5/a’nın açık kuralıdır.
Geçici Muafiyet İçin Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmış Olması Şart mı?
Gelir İdaresi Başkanlığının konuya ilişkin özelgesinde, m.5/a kapsamındaki geçici muafiyetten yararlanmak için mutlaka iskân belgesinin alınmış olması şartının bulunmadığı açıklanmıştır. Bina fiilen mesken olarak kullanılmaya başlanmışsa bu kullanım, inşaatın sona ermesi ve bina vasfının kazanılması bakımından önem taşır.
Aynı özelgede su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin tesis edilmesinin inşaatın sona erdiğine karine teşkil edebileceği de belirtilmiştir. Dolayısıyla yeni konut dosyasında yalnız ruhsat ve iskân değil; fiili kullanım başlangıcı ile abonelik tarihleri de belediye değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Bu durum, imar hukuku bakımından yapı kullanma izin belgesine ilişkin yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. Buradaki açıklama yalnız Emlak Vergisi Kanununun geçici muafiyet başlangıcının tespiti yönündendir.
Yeni Konut Satılırsa 5 Yıllık Muafiyet Yeni Malik İçin Baştan mı Başlar?
Hayır. Kanun, bina veya apartman dairesinin mesken olarak kullanılması şartıyla satın alma veya başka suretle iktisap edilmesi hâlinde muafiyetin kalan süre için uygulanacağını açıkça düzenler. Satış yeni bir beş yıllık dönem doğurmaz.
Örneğin m.5/a muafiyeti 2025 yılında başlayan bir konut 2027 yılında satılırsa yeni malik, şartlar devam ediyorsa kanuni beş yıllık dönemin kalan kısmından yararlanabilir. Satış yılına göre sıfırdan beş yıl hesaplanmaz.
Paylı mülkiyet hâlinde yeni malikin payı ve emlak vergisi sorumluluğu ayrıca önem taşır. Paylı mülkiyetin hisse oranına göre vergilendirilmesi için paylı mülkiyette emlak vergisi rehberi incelenebilir.
Yeni Konut Ofis veya İşyeri Olarak Kullanılırsa Muafiyet Ne Zaman Sona Erer?
EVK m.5/a, binanın veya apartman dairesinin kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması hâlinde tanınmış muafiyetin, bu durumun meydana geldiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşeceğini düzenler. Bu nedenle kullanım değişikliği, muafiyetin devamı bakımından doğrudan sonuç doğurur.
Örneğin yeni bir daire 2026’dan itibaren m.5/a şartlarını taşıyor ve 2028 yılı içinde tamamen ofis kullanımına geçiriliyorsa, muafiyetin sona erme yılı kanunun takip eden bütçe yılı kuralına göre belirlenir. Belediye sicilindeki kullanım niteliğinin de fiili duruma uygun güncellenmesi gerekir.
Meskenin yalnız bir bölümünün işyeri olarak kullanılması hâlinde de kanunun “kısmen veya tamamen” ifadesi dikkate alınır. Muafiyetin uygulaması somut kullanım biçimi ve belediye kayıtları üzerinden yapılmalıdır.
Mevcut Binaya Yeni Kat veya İlave Yapılırsa Geçici Muafiyet Uygulanır mı?
EVK m.5/a, mevcut binalara ilave yapılmasını da özel olarak düzenler. Kanunun 33. maddesinin birinci bendine göre beyan edilen değerden yeni ilave kısma isabet eden değer için, m.5/a’daki geçici muafiyet aynı şart ve süreyle uygulanır.
Bu nedenle mevcut binanın tamamı yeni bina kabul edilmez. Muafiyet, ilave edilen kısmın vergi değerine isabet eden bölüm bakımından değerlendirilir. Kat ilavesi, bağımsız bölüm eklenmesi veya bina hacmini etkileyen yeni inşaatlarda belediyeye verilen bilgilerle ilave kısmın değeri ayrıştırılmalıdır.
Yeni ilave, 1319 m.33 bakımından vergi değerini tadil eden neden olduğundan bildirim yükümlülüğü de gündeme gelir. Eski bina değerinin tamamına m.5/a muafiyeti uygulanması kanunun ilave kısma özgü düzenlemesine aykırıdır.
Yeni Bina İçin Emlak Vergisi Bildirimi Ne Zaman Verilir?
1319 sayılı Kanunun 23. maddesine göre yeni inşa edilen binalar için inşaatın sona erdiği bütçe yılı içinde emlak vergisi bildirimi verilir. İnşaat sona ermeden bina kısmen kullanılmaya başlanmışsa kullanılan kısım için kullanımın başladığı bütçe yılı içinde bildirim yükümlülüğü doğar.
Bina bütçe yılının son üç ayı içinde bitmiş veya kullanılmaya başlanmışsa bildirim, olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Bu süre, emlak vergisinin Mayıs ve Kasım taksit ödeme tarihlerinden farklıdır. Genel ödeme takvimi için 2026 emlak vergisi ödeme tarihleri rehberi ayrıca incelenebilir.
Muafiyet hakkı bulunduğu düşüncesi bildirim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yeni bina ve kullanım başlangıcına ilişkin bilgiler belediye emlak siciline doğru biçimde işlenmelidir.
Yeni Konut Geçici Muafiyeti Nasıl Hesaplanır?
Örnek: Belediyenin 1319 sayılı Kanun uyarınca belirlediği vergi değeri 4.000.000 TL olan yeni bir mesken düşünelim. M.5/a uyarınca vergi değerinin dörtte biri olan 1.000.000 TL geçici muafiyet kapsamında değerlendirilir; kalan vergi değeri üzerinden tabi olunan bina vergisi oranı uygulanır. Bu örnek hesap yöntemini göstermek içindir; gerçek vergi değeri ve oran ilgili belediye kayıtlarından alınmalıdır.
Kanundaki “2.500 TL’den az olmamak üzere” alt sınır, düşük vergi değerli taşınmazlarda muafiyet tutarının asgari sınırını belirler. Günümüzde taşınmaz değerleri bakımından dörtte birlik tutar çoğunlukla bu seviyenin çok üzerindedir; ancak kanun metnindeki alt sınır yürürlüktedir.
Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa verginin hangi kişi adına tahakkuk edeceği ayrı konudur. Bunun için intifa hakkı ve emlak vergisi rehberi kullanılabilir.
Uygulama Kontrol Listesi
- İnşaatın fiilen sona erdiği veya kullanımın başladığı tarihi belirleyin.
- Taşınmazın mesken olarak kullanıldığını doğrulayın.
- Belediye emlak vergisi bildirimini m.23 süresinde verin.
- Muafiyet başlangıç yılının takip eden bütçe yılı olarak işlendiğini kontrol edin.
- Beş yıllık sürenin satışla yeniden başlamadığını dikkate alın.
- Satış varsa önceki muafiyet başlangıcını ve kalan süreyi belgeleyin.
- Mesken dışı kullanım değişikliğini belediyeye bildirin.
- Mevcut binaya ilave varsa yalnız ilave kısma isabet eden değeri ayırın.
- Belediye tahakkukunda dörtte birlik muafiyetin doğru uygulandığını kontrol edin.
- Yanlış tahakkuk varsa VUK m.116 ve devamı kapsamında düzeltme yolunu değerlendirin.
Resmî Kaynaklar
- Adalet Bakanlığı Mevzuat – 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.5
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Yeni meskende m.5/a geçici muafiyet özelgesi
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Emlak Vergisi Kanunu
Sık Sorulan Sorular
Yeni ev alan herkes beş yıl emlak vergisi ödemez mi?
Hayır. M.5/a tam vergi muafiyeti değil, meskenin vergi değerinin kanunda belirtilen kısmına uygulanan geçici muafiyettir.
Beş yıllık süre evin satın alındığı tarihte mi başlar?
Hayır. Süre inşaatın sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Sonraki satışlar yeni süre başlatmaz.
İskân alınmadıysa muafiyet uygulanamaz mı?
GİB özelgesine göre m.5/a için iskân belgesinin alınmış olması mutlak şart değildir; fiili mesken kullanımı ve inşaatın sona erdiğinin tespiti önemlidir.
Elektrik ve su aboneliği inşaatın bittiğini gösterir mi?
GİB özelgesinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin inşaatın sona erdiğine karine teşkil edebileceği belirtilmiştir.
Yeni daireyi iki yıl sonra satarsam alıcı beş yıl daha muaf olur mu?
Hayır. Alıcı yalnız mevcut beş yıllık dönemin kalan süresinden yararlanabilir.
Daireyi ofise çevirirsem muafiyet sürer mi?
Mesken olarak kısmen veya tamamen kullanılmama hâlinde muafiyet, bu durumun meydana geldiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşer.
Mevcut binaya bir kat eklersem bütün bina için yeni muafiyet doğar mı?
Hayır. M.5/a mevcut binaya ilavede yalnız ilave kısma isabet eden değer bakımından geçici muafiyet öngörür.
Yeni konut için belediyeye bildirim şart mı?
Evet. M.23 yeni bina ve kullanılmaya başlanan kısımlar bakımından bildirim yükümlülüğünü düzenler.
Bina yılın son ayında bittiyse bildirim için süre nedir?
Bütçe yılının son üç ayında biten veya kullanılmaya başlanan bina için olay tarihinden itibaren üç ay içinde bildirim verilir.
Muafiyet belediye tarafından uygulanmamışsa ne yapılır?
İnşaat ve kullanım tarihleriyle birlikte belediyeye kayıt düzeltme başvurusu yapılabilir; vergi hatası varsa VUK m.116 ve devamı hükümleri değerlendirilir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
