OSB’de Fabrika Kiracısı Katılımcının Yükümlülüklerinden Sorumlu mu? | Yönetmelik m.63/4
Kısa ve net cevap: Evet. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/4, sanayi tesislerinin işletilmesine ilişkin olarak Kanun ve Yönetmelikle katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracıların da sorumlu olduğunu açıkça düzenler. Bu nedenle OSB’de bir fabrikayı kiralayan şirket, yalnız kiraya verenle yaptığı kira sözleşmesine göre hareket eden sıradan bir kullanıcı değildir. Üretim faaliyeti boyunca 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, OSB Uygulama Yönetmeliği, OSB iç talimatları ve faaliyet türüne göre çevre, yangın, atıksu, enerji ve işyeri mevzuatından doğan yükümlülüklere uymak zorundadır. Kira sözleşmesinde “tüm idari sorumluluk kiraya verene aittir” yazılması, Yönetmelik m.63/4’ün kiracıya doğrudan yüklediği sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Kiracı sorumluluğunun hukuki dayanağı
4562 sayılı Kanun, OSB içindeki sanayi parsellerinin tahsis amacı, altyapı kullanımı ve bölge düzeni bakımından özel bir hukuk rejimi kurar. Kanunun 18. maddesi tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağını, 20. maddesi ise OSB altyapısının kurulması ve işletilmesi ile katılımcıların bu altyapıdan yararlanma esaslarını düzenler. Tesisin üçüncü kişiye kiralanması bu rejimi sona erdirmez.
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63, kiralamanın şartlarını ve kiracının konumunu belirler. Dördüncü fıkra, sanayi tesislerinin işletilmesine ilişkin olarak Kanun ve Yönetmelikle katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracıların da sorumlu olduğunu söyler. “Da sorumludur” ifadesi önemlidir: mevzuat, kiracıyı katılımcıdan bağımsız, hiçbir OSB yükümlülüğü taşımayan bir üçüncü kişi olarak görmez.
Bu sorumluluk, kiracının yalnız kira süresi içinde ve yürüttüğü faaliyetle ilgili işletme yükümlülüklerinde gündeme gelir. Arsanın ilk tahsisi, geçmiş dönem arsa bedeli veya kiraya verenin kira öncesi kişisel borçları gibi hususlar ile kiracının fiili işletmesinden doğan yükümlülükler birbirinden ayrılmalıdır. Her uyuşmazlıkta yükümlülüğün kaynağı, hangi döneme ait olduğu ve hangi kişiye yöneltildiği somut hüküm üzerinden belirlenir.
Kiracının sorumluluğu hangi alanları kapsar?
Yönetmelik m.63/4 genel bir işletme sorumluluğu kuralıdır. Bu nedenle kiracının sorumluluğu tek bir aidat veya izin kalemiyle sınırlı değildir. Tesisin üretim amacı, OSB’nin sektörel yapısı, parselin tahsis amacı, altyapı kullanım koşulları, elektrik ve doğalgaz güvenliği, su ve atıksu yönetimi, katı atık, hafriyat, yangın tedbirleri, acil eylem planı, özel güvenlik ve OSB’nin yetkisi dâhilindeki teknik talimatlar faaliyetin niteliğine göre kiracıyı bağlar.
Kiracı, başvuru aşamasında faaliyetini açıklayan bilgi ve belgeleri OSB’ye sunar. Ayrıca elektrik, su, doğalgaz, çalışan sayısı, atık miktarı ve atık özellikleri gibi teknik verileri içeren form doldurur. Bu bilgilerin amacı, kiracının üretim faaliyetinin OSB altyapısıyla uyumunu önceden belirlemektir. Kiracı sonradan üretim prosesini değiştirip tüketim veya atık karakterini esaslı biçimde artırırsa, ilk başvurudaki verilerin arkasına sığınamaz.
Kiracının noter tasdikli taahhütnamesi de bu yapının parçasıdır. OSB fabrika kiracısının noter taahhütnamesi başlıklı rehberde açıklandığı üzere kiracı, OSB mevzuatı ile iç talimatname ve sözleşmelere uygun faaliyet göstereceğini noter tasdikli belgeyle taahhüt eder.
Elektrik, su ve doğalgaz bakımından kiracının yükümlülükleri
4562 sayılı Kanun m.20 uyarınca OSB sınırları içindeki altyapı ve genel hizmet tesislerinin kurulması ve işletilmesi hakkı OSB’ye aittir. Bölgede faaliyet gösteren kuruluşlar altyapı ihtiyaçlarını OSB tesislerinden karşılamak zorundadır. OSB izni olmaksızın altyapı ihtiyacının başka yerden karşılanması, münferit altyapı tesisi kurulması veya OSB’den alınan altyapı kullanım hakkının başka kişiye devredilmesi mümkün değildir.
Kiracı bu sisteme dâhil olduğunda elektrik, su ve doğalgaz kullanımında OSB’nin teknik ve mali prosedürlerine uymak zorundadır. Sayaç, bağlantı gücü, güvence bedeli, tesis güvenliği, iç tesisat şartları ve kullanım limitleri ilgili düzenlemelere tabidir. Kira sözleşmesinin kiracıya “sınırsız enerji kullanımı” verdiğini söylemesi OSB’nin teknik kapasitesini veya mevzuat sınırlarını değiştirmez.
Üstelik kiralama OSB tarafından onaylanmamışsa Yönetmelik m.63/3 uyarınca tesise elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmez. Bu konu OSB onayı olmadan elektrik, su ve doğalgaz rehberinde ayrıca incelenmiştir. Kiracının işletme sorumluluğu, öncelikle usulüne uygun kiralama onayıyla başlayan fiili faaliyet dönemi bakımından anlam kazanır.
Atıksu, atık ve çevre yükümlülükleri
Sanayi tesislerinde çevre yükümlülükleri kiracının fiili üretiminden doğar. Yönetmelik m.66 ve devamı OSB atıksu altyapısı, bağlantı izin belgesi, deşarj koşulları ve arıtma sistemini düzenler. Kiracı üretim prosesi sonucu atıksu oluşturuyorsa OSB kanalizasyonuna bağlantı, ön arıtma, numune ve analiz koşullarına uymak zorundadır.
4562 m.20, niteliği bakımından gerekliyse katılımcıların münferiden ön arıtma tesisi kurmasını da öngörür. “Tesis kiralık olduğu için arıtma yatırımını mal sahibi yapmalıdır” biçimindeki özel hukuk düzenlemesi, OSB’nin fiili işletmeciye yönelen teknik talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Taraflar gideri kendi aralarında paylaşabilir; ancak çevre ve atıksu bakımından mevzuata uygunluk sağlanmadan üretime devam edilemez.
Katı atık ve hafriyat bakımından Yönetmelik m.68 hükümleri uygulanır. Üretimden kaynaklanan atıkların doğru sınıflandırılması, geçici depolanması, taşınması ve lisanslı bertaraf süreçleri ilgili çevre mevzuatına uygun yürütülmelidir. Kiracı, kendisinin oluşturduğu atığın sorumluluğunu yalnız taşınmaz malikine yükleyemez. Tehlikeli atık, ambalaj atığı, yağ, kimyasal çamur veya proses artığı gibi özel nitelikli atıklar ayrıca kendi mevzuatına tabidir.
Yangın ve acil durum yükümlülükleri
OSB Uygulama Yönetmeliği m.69, yangın güvenliği bakımından işletmelere ve OSB’ye görevler yükler. Tesisin yangına karşı gerekli tedbirleri alması, ilgili rapor ve kontrolleri tamamlaması, personelin eğitilmesi ve acil eylem planının hazırlanması üretim faaliyetinin ayrılmaz parçasıdır. Fabrikanın kiralık olması, yangın riskini veya işletmecinin fiili sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Kiracı üretim prosesini değiştirirse yangın yükü de değişebilir. Yanıcı veya parlayıcı kimyasal kullanımı, LPG veya doğalgaz sistemi, fırın, boya hattı, yüksek raflı depo veya özel söndürme ihtiyacı tesisin önceki kullanımına göre farklı tedbirler gerektirebilir. Bu nedenle “binanın eski itfaiye raporu var” gerekçesiyle yeni faaliyet için gerekli kontrol ve izinler atlanmamalıdır.
Acil durumlarda OSB itfaiyesi veya ortak güvenlik sistemiyle koordinasyon da önemlidir. Kiracı personeli tahliye güzergâhlarını, toplanma alanlarını, acil müdahale prosedürlerini ve OSB’ye yapılacak bildirimleri bilmelidir. Bu yükümlülüklerin kira sözleşmesinde kimin finanse edeceği ayrıca düzenlenebilir; fakat fiili işletmecinin güvenlik borcu devam eder.
Kira sözleşmesi kiracının mevzuat sorumluluğunu değiştirebilir mi?
Kira sözleşmesi taraflar arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Hangi bakım giderinin kime ait olacağı, altyapı yatırımını kimin finanse edeceği, çevre danışmanlığı, sigorta, vergi, ortak gider ve ruhsat masraflarının paylaşımı sözleşmeyle belirlenebilir. Ancak taraflar arası sözleşme, 4562 sayılı Kanun veya Yönetmeliğin emredici hükümlerini bertaraf edemez.
Örneğin sözleşmede “atıksu ile ilgili bütün sorumluluk mal sahibine aittir” denilmiş olsa bile, kiracı kendi üretiminden mevzuata aykırı deşarj yaparsa fiili davranışından doğan idari ve özel hukuk sonuçları ayrıca değerlendirilir. Benzer şekilde kiracı elektrik iç tesisatını mevzuata aykırı kullanırsa, kira sözleşmesindeki mali paylaşım OSB’nin güvenlik tedbirlerini uygulamasına engel olmaz.
Bu nedenle iyi hazırlanmış bir OSB kira sözleşmesi, mevzuat sorumluluğunu ortadan kaldırmaya değil; hangi tarafın hangi işlemi ne zaman yapacağını ve giderin nihai olarak kimde kalacağını açıklaştırmaya odaklanmalıdır. OSB’den gelen ihtarların derhal diğer tarafa bildirilmesi, denetimlere erişim, aykırılığın giderilme süresi, giderlerin rücuu ve sözleşmenin feshi gibi hükümler uyuşmazlık riskini azaltır.
Kiraya verenin sorumluluğu kiracı gelince sona erer mi?
Hayır. Yönetmelik m.63/4’ün “kiracılar da sorumludur” ifadesi, kiraya veren katılımcının bütün yükümlülüklerinin ortadan kalktığını söylemez. Katılımcı sıfatına bağlı yükümlülükler devam eder. Tesisin OSB’deki hukuki statüsü, parselin tahsis amacı, tapu ve OSB ile mali ilişkiler kiraya veren bakımından önemini korur.
Kiracının fiili işletme davranışlarından doğan sorumluluğu ile katılımcının parsel ve OSB üyeliğine ilişkin sorumluluğu ayrıştırılmalıdır. Örneğin kiracının üretim atığının yanlış yönetimi başka, kiraya verenin OSB’ye geçmiş dönem vadesi geçmiş borcu başka bir hukuki konudur. İki tarafın sorumlulukları aynı olayda kesişebilir; ancak bunun otomatik olarak eşit veya müteselsil sorumluluk anlamına geldiği varsayılmamalıdır. İlgili özel hüküm ve sözleşme incelenmelidir.
Kiraya veren, kiracının faaliyetinin başvuruda belirtilen kullanım amacına uygun kalmasını da sözleşmesel olarak takip etmelidir. Tahsis amacı dışında kullanım, yalnız kiracı ile OSB arasında bir sorun olarak görülmemelidir; parselin temel hukuki statüsünü etkileyebilir.
OSB denetimi ve aykırılığın giderilmesi
Yönetmelik m.64, OSB işletmesinde belirlenmiş prensip ve yüklenimlere aykırı davranışların yazılı bildirimlere rağmen sürdürülmesi hâlinde OSB’nin aykırılığı engellemek için gerekli tedbirleri almasını öngörür. Kiracı açısından bu hüküm, OSB’den gelen teknik veya idari ihtarların görmezden gelinemeyeceğini gösterir.
Bir aykırılık tespit edildiğinde önce dayanak hüküm, tutanak, ölçüm veya analiz sonucu ve giderilmesi istenen husus açıkça belirlenmelidir. Teknik eksiklik varsa giderim planı hazırlanmalı; yanlış bir tespit söz konusuysa itiraz hukuki ve teknik belgelerle yapılmalıdır. Süreleri kaçırmak veya yalnız sözlü itirazla yetinmek, sonraki işlemlerde ispat sorununa yol açar.
OSB’nin aldığı tedbir, ihlalin niteliği ve ilgili mevzuatla orantılı olmalıdır. Kiracının üretim faaliyetini ilgilendiren bir işlem aynı zamanda kira sözleşmesinin ifasını da etkileyebilir. Bu nedenle OSB yazışmaları kiraya verene, kiracıya ve varsa teknik danışmanlara eş zamanlı iletilmelidir.
Kiracı için pratik kontrol listesi
Kiracı, sözleşmeden önce ilk olarak OSB yönetim kurulu onay sürecini teyit etmelidir. Tapudan itibaren bir yıllık süre, kiraya verenin borçsuzluğu, faaliyet uygunluğu ve noter taahhütnamesi tamamlanmadan tesisi üretim amacıyla devralmamalıdır. Yönetim kurulu onayı bu sürecin merkezindedir.
İkinci olarak üretim prosesine ilişkin izin matrisi hazırlanmalıdır: elektrik gücü, su, doğalgaz, atıksu, ön arıtma, çevre izni, atık, yangın, işyeri ruhsatı ve varsa sektörel izinler tek listede toplanmalıdır. Üçüncü olarak kira sözleşmesinde bu yükümlülüklerin yerine getirilme ve finansman sorumluluğu açıkça paylaşılmalıdır.
Dördüncü olarak faaliyet başladıktan sonra OSB’ye bildirilen teknik değerlerle fiili üretim izlenmelidir. Kapasite artırımı, yeni makine, kimyasal proses, vardiya artışı veya ürün değişikliği; enerji, su, atıksu ve yangın yükünü etkiliyorsa gerekli bildirim ve izinler yapılmalıdır. Beşinci olarak OSB’den gelen her yazılı bildirim kayıt altına alınmalı ve süresi içinde cevaplandırılmalıdır.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Temel hükümler 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ve m.20 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63-70’tir. Güncel mevzuat için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kaynakları kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Kiracı OSB aidatından otomatik olarak sorumlu olur mu?
m.63/4 işletmeye ilişkin yükümlülükleri düzenler. Aidat veya belirli mali borç bakımından ilgili OSB kararı, sözleşme ve borcun muhatabı ayrıca incelenmelidir.
2. Kiracı çevre kurallarından sorumlu mu?
Evet. Kendi üretiminden doğan atık, atıksu ve çevre yükümlülüklerine uymak zorundadır.
3. Kira sözleşmesi tüm sorumluluğu mal sahibine yükleyebilir mi?
Taraflar gider paylaşımı yapabilir; ancak emredici mevzuatın kiracıya yüklediği sorumluluk sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz.
4. Elektrik iç tesisatı kiracının sorumluluğunda olabilir mi?
Fiili işletme ve sözleşme koşullarına göre teknik bakım sorumluluğu kiracıya verilebilir; OSB güvenlik ve bağlantı kuralları her hâlde uygulanır.
5. Kiracı üretim faaliyetini değiştirebilir mi?
Faaliyet değişikliği tahsis amacı, OSB uygunluğu ve teknik/çevresel izinler bakımından önceden değerlendirilmelidir.
6. Kiracı noter taahhütnamesi verir mi?
Evet. Yönetmelik m.63/2-b bu belgeyi kiracıdan ister.
7. Kiraya veren tamamen sorumluluktan çıkar mı?
Hayır. Katılımcı sıfatına bağlı yükümlülükleri devam eder; m.63/4 kiracının da sorumlu olduğunu düzenler.
8. OSB ihtarına kiracı cevap vermek zorunda mı?
İhtarın muhatabı ve konusu dikkate alınır; kiracının fiili faaliyetinden kaynaklanan aykırılıkların süresinde giderilmesi gerekir.
9. Kiracı kendi enerji kaynağını kurabilir mi?
4562 m.20 uyarınca kendi ihtiyacı için elektrik üretim tesisi kurulması OSB iznine tabidir.
10. Kiracıya hizmet verilebilmesi için kiralama onayı gerekir mi?
Evet. m.63/3 uyarınca onaysız üçüncü kişi kullanımında elektrik, su ve doğalgaz dâhil hizmet verilmez.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB kira, üretim ve ticari uyuşmazlıklar için Mersin ofis konumu ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
