OSB Çalışanları İçin Lojman Yapabilir mi? | Yönetmelik m.65/5
Kısa ve net cevap: Evet; ancak Yönetmelik m.65/5 çok net ve sınırlı bir model öngörür. OSB’ler veya katılımcılar, yalnızca Hazineye ait arazilerin satın alınması veya tahsisi yoluyla, müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onayıyla, OSB’de çalışanlar için OSB sınırları dışında lojman yapabilir. Lojmanların devir veya tahsis prensiplerini Bakanlık belirler; tahsis şekli, oturma süresi, kira, bakım, onarım, yönetim ve diğer uygulama esasları ise müteşebbis heyet veya genel kurul kararıyla düzenlenir. Bu hüküm OSB sanayi parseli içinde konut yapma izni değildir.
OSB çalışanları için lojman yapma yetkisinin hukuki dayanağı
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.65/5, OSB çalışanlarının barınma ihtiyacına yönelik özel bir taşınmaz edinim ve lojman modeli kurar. Hüküm, OSB veya katılımcının herhangi bir taşınmaz üzerinde serbestçe lojman projesi geliştirebileceğini söylemez; arazi türünü, yerini, karar merciini ve Bakanlık onayını açıkça sınırlar.
Bu nedenle lojman projesi planlanırken genel gayrimenkul yatırım mantığıyla hareket edilmemelidir. Önce m.65/5’in dört çekirdek şartı kontrol edilmelidir: arazi Hazineye ait olmalı; satın alma veya tahsis yoluyla edinilmeli; lojman OSB sınırları dışında bulunmalı; müteşebbis heyet/genel kurul kararı ile Bakanlık onayı alınmalıdır.
Bu özel sistem, OSB sanayi alanlarının konut kullanımına açılmasını engellerken çalışanların yakın çevrede barınma ihtiyacına hukuki çözüm sağlar. Lojman yapılması OSB’nin sanayi parsellerindeki tahsis amacını değiştirmez.
Lojmanı kim yapabilir?
Yönetmelik m.65/5 iki ayrı süjeyi açıkça sayar: OSB’ler veya katılımcılar. Dolayısıyla lojman projesini yalnız OSB tüzel kişiliği değil, OSB’deki katılımcı sanayi işletmesi de belirlenen şartlarla gerçekleştirebilir.
Katılımcı bakımından “OSB çalışanı” kavramı, projenin OSB’deki istihdam ihtiyacıyla bağlantısını korur. Lojman modeli genel konut geliştirme veya üçüncü kişilere satış amacıyla kullanılamaz. Projenin amacı çalışanların barınması olmalıdır.
Birden fazla katılımcının ortak lojman projesi planlaması hâlinde arazi edinimi, maliyet paylaşımı, tahsis sistemi, yönetim ve bakım sorumluluğu ayrıca sözleşmeyle düzenlenmelidir. Ancak özel sözleşme Yönetmelikteki Hazine arazisi ve Bakanlık onayı şartlarını ortadan kaldırmaz.
Neden yalnızca Hazineye ait arazi kullanılabilir?
m.65/5’in lafzı “yalnızca Hazineye ait arazilerin satın alınması veya tahsisi yoluyla” ifadesini kullanır. Bu nedenle hükmün özel lojman yetkisi, özel kişiye ait herhangi bir arsayı satın alıp OSB lojmanı yapma yetkisi olarak yorumlanamaz.
Arazi ya Hazine mülkiyetinde olmalı ve ilgili mevzuata göre satın alınmalı ya da Hazine tarafından lojman amacıyla tahsis edilmelidir. Hangi idari kurumun işlemi yürüteceği, bedel, tahsis süresi ve kullanım koşulları Hazine taşınmaz mevzuatına göre ayrıca belirlenir.
Arazinin tapu kaydında Hazine adına kayıtlı olması tek başına proje izni değildir. OSB mevzuatındaki organ kararı ve Bakanlık onayı yanında imar, planlama, ruhsat ve Hazine işlemleri de tamamlanmalıdır.
Lojman OSB sınırları içinde yapılabilir mi?
m.65/5 kapsamındaki lojman OSB sınırları dışında yapılır. Hüküm bu yeri açıkça belirlemiştir. Bu nedenle sanayi parselinde veya OSB ortak kullanım alanında çalışan konutu/lojman blokları oluşturmak için m.65/5’e dayanılmaz.
OSB içindeki sanayi parsellerinin temel amacı üretim ve sanayi faaliyetidir. Konut kullanımı; imar planı, tahsis amacı, altyapı ve güvenlik bakımından bu yapıdan farklıdır. Yönetmelik çalışan lojmanını bölge sınırı dışına taşıyarak sanayi ve konut kullanımını ayırır.
OSB sınırına yakın bir arazi seçilecekse resmî sınır koordinatları ve imar planı kontrol edilmelidir. “OSB’ye komşu” olmak ile “OSB sınırları dışında” olmak farklı kavramlardır; kadastro ve onaylı sınır verisi esas alınmalıdır.
Lojman projesine hangi OSB organı karar verir?
Yönetmelik m.65/5, müteşebbis heyet veya genel kurul kararı arar. OSB’nin yönetim aşamasına göre yetkili organ belirlenir. Yönetim kurulu tek başına bu özel yatırım kararının yerine geçemez.
Kararda proje ihtiyacı, hedef çalışan grubu, arazi, finansman, yaklaşık maliyet, edinim/tahsis yöntemi ve yönetim modeli açıkça ortaya konulmalıdır. Bakanlık onayı başvurusu bu kurumsal karar üzerinden yürütülür.
Katılımcının kendi çalışanları için lojman yapması durumunda şirketin kendi yetkili organ kararları da ayrıca gerekir. OSB mevzuatındaki karar/onay sistemi ile şirketler hukukundaki yatırım yetkisi birlikte sağlanmalıdır.
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onayı zorunlu mu?
Evet. m.65/5, müteşebbis heyet veya genel kurul kararının yanında Bakanlığın onayını açıkça şart koşar. Bu nedenle OSB organ kararı veya Hazine tahsisi tek başına yeterli değildir.
Bakanlık, projenin OSB çalışanlarına yönelik amacını, arazi statüsünü, mali yapıyı ve mevzuata uygunluğu değerlendirebilir. Güncel başvuru belgeleri proje tarihinde Bakanlığın resmî kanallarından teyit edilmelidir.
Bakanlık onayı alınmadan inşaat veya kesin arazi taahhütlerine girişmek, yatırımın hukuki elverişliliği açısından risklidir. Arazi edinimi, Bakanlık onayı, imar planı ve ruhsat süreçleri birbirine bağlı bir takvimle yürütülmelidir.
Lojmanların çalışanlara tahsisi nasıl yapılır?
Yönetmelik m.65/5, lojmanların devrine veya tahsisine ilişkin prensiplerin Bakanlıkça belirleneceğini düzenler. Bu nedenle OSB veya katılımcı, lojmanları istediği kuralla üçüncü kişilere tahsis edemez.
Tahsis sistemi çalışanların görevi, çalışma yeri, aile durumu, hizmet süresi veya Bakanlıkça belirlenen başka objektif ölçütlere dayanabilir. Güncel Bakanlık prensipleri proje ve tahsis tarihinde kontrol edilmelidir.
Lojmanın tahsisi mülkiyet devriyle aynı değildir. Çalışana belirli koşullarla oturma hakkı verilmesi, taşınmazın malikini değiştirmez. Devir yapılacaksa m.65/5’teki Bakanlık prensipleri ve taşınmaz hukukunun ilgili hükümleri ayrıca uygulanır.
Oturma süresi, kira, bakım ve yönetim nasıl belirlenir?
m.65/5 bu alanları doğrudan OSB’nin yetkili üst organına bırakır. Lojmanların tahsis şekli, oturma süresi, kira, bakım, onarım ve yönetimine ilişkin usul, esas ve şartlar müteşebbis heyet veya genel kurul kararıyla belirlenir.
Bu nedenle lojman yönergesi hazırlanması pratik açıdan gereklidir. Yönergede kimlerin başvurabileceği, puanlama/öncelik, tahsis süresi, iş sözleşmesi sona erdiğinde tahliye, kira ve ortak giderler, depozito, bakım sorumluluğu, misafir ve kullanım kuralları, hasar ve teslim prosedürü açıkça düzenlenmelidir.
İş ilişkisi ile lojman kullanım ilişkisi birbirinden ayrıştırılmalıdır. Çalışanın iş sözleşmesinin sona ermesi hâlinde lojman hakkının akıbeti önceden belirlenmeli; tahliye süresi ve teslim şartları açık yazılmalıdır.
Bakım ve onarımda ortak alan, yapısal bakım ve kullanıcı kaynaklı hasarlar ayrı sınıflandırılmalıdır. Kira veya kullanım bedeli belirlenirken Bakanlık prensipleri ve yetkili organ kararı esas alınmalıdır.
Lojman projesinde imar ve yapı ruhsatı gerekir mi?
Evet. m.65/5 lojman yapma yetkisinin OSB hukuku ayağını düzenler; konut yapısının imar ve yapı mevzuatındaki izinlerini kaldırmaz. Hazine arazisinin plan kararının konut/lojman kullanımına uygun olması veya gerekli plan değişikliklerinin yapılması gerekir.
Yapı ruhsatı, mimari/statik/elektrik/mekanik projeler, yangın güvenliği, otopark ve altyapı bağlantıları ilgili belediye veya yetkili idare nezdinde tamamlanmalıdır. Arazi OSB sınırları dışında olduğundan yapı ruhsatı yetkisi OSB’nin kendi sınır içi ruhsat yetkisiyle karıştırılmamalıdır.
Su, kanalizasyon, elektrik ve doğalgaz bağlantısının hangi idare veya dağıtım sistemi üzerinden sağlanacağı da arazi konumuna göre belirlenir. OSB’nin iç altyapı yetkisi sınır dışındaki konut projesine otomatik olarak uzanmaz.
Finansman modeli geliştirilirken Hazine tahsis şartları da dikkate alınmalıdır. Tahsisli arazi üzerinde ipotek, devir veya başka ayni hak tesisi sınırlı olabilir; işlem öncesi ilgili Hazine mevzuatı incelenmelidir.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Temel dayanak Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.65/5 ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunudur. Hazine taşınmazının satın alınması/tahsisi ve imar işlemleri bakımından ilgili Hazine ve imar mevzuatı ayrıca uygulanır. Güncel OSB metni için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve Bakanlık Kanunlar kaynakları kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. OSB kendi çalışanları için lojman yapabilir mi?
Evet. m.65/5’teki Hazine arazisi, organ kararı, Bakanlık onayı ve OSB sınırı dışı şartlarıyla yapabilir.
2. Özel kişiden arsa satın alıp bu hükme göre lojman yapılabilir mi?
m.65/5 özel yetkiyi yalnız Hazineye ait arazilerin satın alınması veya tahsisi üzerinden düzenler.
3. Lojman OSB sanayi parselinde yapılabilir mi?
Hayır. m.65/5 kapsamındaki lojman OSB sınırları dışında yapılır.
4. Katılımcı fabrika kendi işçileri için lojman yapabilir mi?
Evet. Hüküm OSB’ler yanında katılımcıları da kapsar; tüm şartlar uygulanır.
5. Yönetim kurulu kararı yeterli mi?
Hayır. Yönetmelik müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ile Bakanlık onayını arar.
6. Lojmanların tahsis prensibini kim belirler?
Devir veya tahsise ilişkin prensipler Bakanlıkça belirlenir.
7. Kirayı kim belirler?
Kira ve kullanım esasları, Bakanlık prensiplerine uygun olarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararıyla düzenlenir.
8. Çalışanın işten ayrılması hâlinde lojmanda kalabilir mi?
Oturma süresi ve tahliye koşulları yetkili organın lojman esaslarında ve kullanım sözleşmesinde açıkça belirlenmelidir.
9. Bakanlık onayı imar ruhsatı yerine geçer mi?
Hayır. İmar planı ve yapı ruhsatı gibi genel izinler ayrıca tamamlanır.
10. OSB altyapısı lojmana otomatik hizmet verir mi?
Hayır. Lojman OSB sınırları dışında olduğundan dış alanın yetkili altyapı idareleri ve bağlantı kuralları ayrıca uygulanır.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB yatırımları, Hazine taşınmazları ve lojman projeleri için Mersin ofis konumu ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
