Vergi Borcunda Hacizli Taşınmaz Nasıl Satılır? Satış Komisyonu ve Elektronik İhale | 6183 m.90 (2026)
Kısa ve net cevap: 6183 sayılı Kanun’un 90. maddesine göre haczedilen taşınmazların satışı, alacaklı kamu idaresince oluşturulan satış komisyonu tarafından yürütülür. Satış fiziki açık artırma yanında Kanunun elektronik satış hükümleri çerçevesinde elektronik ortamda da gerçekleştirilebilir. Satış komisyonunun kuruluşu, çalışma usulü, taşınmazın rayiç değerinin belirlenmesi, şartname, ilan, teminat, ihale ve bedelin tahsili birbirinden ayrı aşamalardır. Taşınmazın tapuda hacizli olması tek başına satışın yapılmış olduğu anlamına gelmez; m.90’dan m.99’a kadar uzanan özel satış prosedürünün tamamlanması gerekir.
Kanuni dayanak: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.90; bağlantılı olarak m.88, m.91-99 ve elektronik satış bakımından m.97/A. İçerik 18 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır.
6183 m.90 taşınmaz satışında neyi düzenler?
Madde 90, haczedilmiş taşınmazın satış yetkisini ve organizasyonunu düzenleyen başlangıç hükmüdür. Menkul mallarda satış tahsil dairesi eliyle yürütülürken taşınmazların yüksek ekonomik değeri, tapu devri ve ayni hakların etkisi nedeniyle satış komisyonu sistemi öngörülmüştür.
Komisyon, taşınmazı doğrudan keyfi bir bedelle satmaz. Kanunun devam maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenen kıymet takdiri, satış şartnamesi, ilan, artırma, ikinci satış, ihale bedelinin ödenmesi, teferruğ ve ihalenin feshi aşamalarını uygular.
Taşınmaz satış prosedürünün kanuni temeli hacizdir. M.88 uyarınca tapu siciline haciz işlendikten sonra tahsil dairesi, kamu alacağının tahsili için satış aşamasına geçebilir. Borç satıştan önce tamamen ödenirse veya haciz hukuken kaldırılırsa satışın amacı ortadan kalkar.
Satıştan elde edilen bedel kamu idaresinin geliri olarak sınırsız biçimde tutulmaz. Takip giderleri, öncelikli haklar ve kamu alacağı m.74 ve ilgili sıra hükümlerine göre mahsup edilir; kalan tutar varsa borçluya ödenir.
Taşınmaz satış komisyonu nedir?
Satış komisyonu, hacizli taşınmazın cebri satış işlemlerini yürütmek üzere alacaklı kamu idaresi tarafından oluşturulan idari organdır. Komisyonun kuruluş ve çalışma esasları Kanun ve Hazine ve Maliye Bakanlığı düzenlemeleri çerçevesinde belirlenir.
Komisyon üyelerinin satış konusu taşınmazla veya taraflarla kişisel çıkar ilişkisi bulunmaması gerekir. 6183 m.109’daki yasaklar, satış ve takip işlemlerinde görev alan kişilerin belirli yakınlık ve temsil ilişkilerinde işlem yapmasını sınırlar.
Komisyonun varlığı, tahsil dairesinin dosyadaki diğer işlemlerini ortadan kaldırmaz. Tahsil dairesi haciz ve kamu alacağı dosyasını yürütür; satış komisyonu taşınmazın paraya çevrilmesi aşamasında özel görev üstlenir.
Satış kararları, ilan ve ihale sonuçları resmi tutanaklarla dosyalanmalıdır. Komisyonun hangi tarihte toplandığı, hangi taşınmazı hangi rayiçle satışa çıkardığı ve ihale sonucunu nasıl karara bağladığı denetlenebilir olmalıdır.
Satış komisyonunun başlıca görevleri nelerdir?
Komisyonun ilk önemli görevi taşınmazın satışa hazırlık sürecini yürütmektir. M.91 uyarınca rayiç değer belirlenir; gerektiğinde bilirkişi görüşünden yararlanılır. Ardından m.92’ye uygun satış şartnamesi hazırlanır.
M.93 çerçevesinde satış ilanı yapılır ve ilgililere gerekli bildirimler gönderilir. İhaleye katılacakların teminat şartları, taşınmazın hukuki ve fiziki özellikleri, ihale tarihi ve ödeme koşulları ilan ve şartnamede açıkça gösterilir.
Artırma sırasında m.94-95’teki asgari teklif ve ikinci satış hükümleri uygulanır. İhale bedelini ödemeyen alıcı varsa m.97 devreye girer; taşınmaz satılamazsa m.96 ve m.98’deki devam işlemleri değerlendirilir.
Komisyon yalnız alıcı bulmaya değil, borçlunun malının gerçek değere mümkün olduğunca yakın ve kanuni koşullarda satılmasına da dikkat etmelidir. Cebri satışın amacı kamu alacağını tahsil etmek olsa da borçlunun malvarlığının gereksiz değer kaybına uğratılmaması gerekir.
Taşınmazın rayiç değeri satıştan önce nasıl belirlenir?
M.91, satış komisyonunun taşınmaza rayiç değer biçmesini ve gerekli olduğunda bilirkişi görüşü almasını öngörür. Rayiç değer, ilan sitelerindeki tek bir talep fiyatı değil; taşınmazın satış tarihine yakın gerçek piyasa değeridir.
Konum, imar durumu, yüzölçümü, bağımsız bölüm niteliği, yapı yaşı, kullanım durumu, kira getirisi, hukuki takyidatlar ve emsal satışlar kıymet üzerinde etkili olur. Tarla veya arsa bakımından imar ve tarımsal nitelik, ticari taşınmazda gelir potansiyeli ayrıca önem taşır.
Rayiç değer, m.94’teki asgari ihale teklifinin hesaplanmasında doğrudan kullanılır. Bu nedenle hatalı kıymet yalnız teorik bir değerleme sorunu değil, satış sonucunu belirleyen temel unsurdur.
Taşınmaz değerlemesinin ayrıntıları için 6183 m.91 rayiç değer rehberi kullanılabilir.
Satış şartnamesi neden önemlidir?
M.92 satış şartnamesinde taşınmazın malik, yer, nitelik, rayiç değer, teminat, takyidatlar ve alıcıya geçecek masraflar gibi temel bilgilerin yer almasını öngörür. İhaleye katılan kişi teklifini bu şartlar üzerinden verir.
Şartnamede taşınmazın tapu bilgisi ile fiili durumun uyumlu olması gerekir. Bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü, kullanım türü veya üzerinde bulunan yapı yanlış gösterilirse alıcının teklif iradesi etkilenebilir.
İpotek ve diğer ayni hakların hangilerinin satış bedelinden karşılanacağı, hangilerinin taşınmazla birlikte devam edeceği konusu doğru yazılmalıdır. M.92 özellikle vadesi gelmiş rehinli alacakların satış bedelinden öncelikle ödenmesi sistemini dikkate alır.
Şartname ihale öncesi incelenebilmeli ve katılımcıların erişimine sunulmalıdır.
Taşınmaz satışı ne kadar önce ilan edilir?
M.93 satışın en az 15 gün önceden ilan edilmesini öngörür. İlanda taşınmazın temel özellikleri, satış yeri veya elektronik teklif dönemi, tarih-saat ve şartnameye erişim bilgileri gösterilir.
İlan yalnız alıcı bulmak için reklam işlevi görmez; cebri satışın şeffaflığını ve rekabetini sağlayan kanuni unsurdur. Yetersiz veya hatalı ilan taşınmazın daha düşük bedelle satılmasına ve ihale uyuşmazlığına yol açabilir.
Borçluya ve sicilde hak sahibi olduğu anlaşılan kişilere Kanunun öngördüğü bildirimlerin yapılması gerekir. Tebliğ tarihleri m.99 kapsamındaki fesih başvurularında önem taşıyabilir.
Elektronik satışlarda elektronik ilan metni ve sistem kayıtları ayrıca belirleyicidir.
Taşınmaz elektronik ortamda satılabilir mi?
Evet. Güncel 6183 sistemi hacizli taşınmazların elektronik açık artırma yoluyla satışına imkan verir. M.90 genel satış komisyonu rejimi içinde elektronik yöntemi kabul eder; m.97/A elektronik satışın özel kurallarını tamamlar.
Elektronik sistemde teklif başlangıç ve bitiş tarihleri, teminat yatırma koşulları, taşınmaz bilgileri ve satış şartnamesi ilan edilir. Katılımcılar kanunda ve sistem düzenlemelerinde belirtilen şekilde teklif verir.
Elektronik yöntem satış komisyonunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Rayiç değer, teminat, asgari ihale bedeli, öncelikli haklar ve satış sonucu yine 6183’ün maddi kurallarına göre değerlendirilir.
Fiziksel ve elektronik ilanlar arasında uyuşmazlık bulunursa güncel kanuni sistemde elektronik ilan metninin etkisi m.97/A çerçevesinde ayrıca incelenmelidir.
Taşınmaz ihalesine katılmak için teminat gerekir mi?
Evet. M.92 ve m.94 çerçevesinde ihaleye katılacakların rayiç değerin kanunda belirtilen oranında teminat göstermesi gerekir. Güncel düzenlemede bu oran yüzde 7,5’tir ve kabul edilebilir teminat türleri 6183 m.10’daki ilgili değerlerle bağlantılıdır.
Teminat, kişinin teklifinin ciddi olduğunu ve ihale yükümlülüklerini yerine getireceğini güvence altına alır. İhaleyi kazanıp bedeli ödemeyen alıcı bakımından teminat m.97’deki sorumluluk hesabında etkili olabilir.
Teminatın son yatırma zamanı, şekli ve elektronik satıştaki işlem adımları ilan ve şartnamede açıkça gösterilmelidir.
Yetersiz veya süresinde yatırılmamış teminatla verilen teklif geçerli katılım sonucu doğurmaz.
İhale bedeli ödenmezse ne olur?
Taşınmaz kendisine ihale edilen kişi bedeli satış şartlarında ve kanunda belirtilen şekilde ödemezse m.97’deki yeniden satış ve mali sorumluluk mekanizması devreye girer. İlk ihalenin sonuçlanmış olması tek başına tapu devrini garanti etmez.
Alıcının teklif bedeli ile sonraki satış bedeli arasındaki fark, diğer zararlar ve tecil faizi oranındaki faiz sorumluluğu gündeme gelebilir. Teminat varsa mahsup edilir.
Asıl kamu borçlusunun borcu ise satış bedeli fiilen tahsil edilip m.74’e göre mahsup edilene kadar devam eder.
İhale bedelinin ödenmemesi taşınmazın yeniden satışa çıkarılmasına ve satış takviminin uzamasına yol açar.
6183 m.90 taşınmaz satış dosyası kontrol listesi
- Taşınmaz haczinin m.88’e göre tapuya işlendiğini doğrulayın.
- Satış komisyonunun usulüne uygun oluşturulduğunu kontrol edin.
- Komisyon üyelerinde m.109 kapsamındaki yasak veya çıkar ilişkisi olup olmadığını inceleyin.
- M.91 rayiç değer tespitini ve bilirkişi raporlarını alın.
- M.92 satış şartnamesindeki taşınmaz ve takyidat bilgilerini tapuyla karşılaştırın.
- M.93 ilan süresini ve ilan içeriğini kontrol edin.
- Elektronik satış varsa sistem başlangıç-bitiş ve ilan kayıtlarını saklayın.
- Teminat oranı ve kabul edilen teminat türlerini doğrulayın.
- M.94-95 asgari ihale bedeli ve ikinci satış kurallarını uygulayın.
- Bedel ödenmezse m.97 işlemlerini ayrı takip edin.
- Satış bedelinin m.74’e göre mahsup edildiğini kontrol edin.
| Aşama | Temel madde |
|---|---|
| Haciz | m.88 |
| Satış komisyonu | m.90 |
| Rayiç değer | m.91 |
| Satış şartnamesi | m.92 |
| İlan | m.93 |
| İhale ve teminat | m.94-95 |
| Bedelin ödenmemesi | m.97 |
| Teferruğ / fesih | m.98-99 |
Sık Sorulan Sorular
Vergi hacizli evin satışını kim yapar?
6183 m.90 kapsamında alacaklı kamu idaresince oluşturulan satış komisyonu taşınmaz satış sürecini yürütür.
Taşınmaz elektronik ihaleyle satılabilir mi?
Evet. Güncel 6183 sistemi elektronik ortamda taşınmaz açık artırmasına imkan verir.
Haciz tapuya konulunca ev hemen satışa çıkar mı?
Hayır. Rayiç değer, şartname, ilan ve ihale dahil m.90-99’daki satış aşamaları tamamlanmalıdır.
Taşınmaz ihalesinde teminat oranı nedir?
Güncel 6183 düzenlemesinde rayiç değerin yüzde 7,5’i oranında teminat sistemi uygulanır; kabul edilen teminat türleri Kanuna göre belirlenir.
İpotekli taşınmaz açık artırmayla satılabilir mi?
Evet. İpotek ve diğer öncelikli hakların satış bedelindeki sırası ve şartnameye etkisi ayrıca değerlendirilir.
Satış komisyonu taşınmaza kendisi fiyat biçebilir mi?
M.91 uyarınca satış komisyonu rayiç değeri belirler ve gerekli gördüğünde bilirkişi görüşünden yararlanır.
Satış ilanı kaç gün önce yapılır?
M.93 uyarınca satış en az 15 gün önceden ilan edilir.
İhaleyi kazanan ödeme yapmazsa ne olur?
M.97 uyarınca yeniden satış ve alıcı bakımından ihale farkı, zarar ve faiz sorumluluğu gündeme gelir.
Sonuç
6183 m.90, hacizli taşınmazın satışını satış komisyonu üzerinden yürütülen özel bir cebri satış sistemine bağlar. Hacizden sonra taşınmazın rayiç değeri belirlenir, şartname hazırlanır, en az 15 günlük ilan yapılır ve teminatlı açık artırmaya geçilir. Elektronik satış mümkündür. İhale bedelinin ödenmemesi, taşınmazın satılamaması ve ihalenin feshi ise devam maddelerindeki özel sonuçlara tabidir. Dosya denetiminde yalnız ihale günü değil, m.88’den m.99’a kadar bütün satış zinciri birlikte incelenmelidir.
İlgili rehberler: m.88 taşınmaz haczi · m.74 satış bedeli mahsubu · m.21 rüçhan hakkı
Resmî kaynaklar: 6183 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat kaydı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
