Taşınmaz Rehni Türleri Nelerdir? Üst Sınır ve Yabancı Para Rehni | TMK 850–852 (2026)

Kısa ve net cevap: Türk Medeni Kanunu m.850’ye göre taşınmaz rehni yalnız üç biçimde kurulabilir: ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi. TMK m.851 uyarınca belirli bir alacak için rehin kurulacaksa alacak miktarı gösterilir; alacak miktarı belli değilse taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirlenir. Kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verdiği krediler için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Aynı rehin derecesinde birden fazla para türü kullanılamaz. TMK m.852’ye göre kanuni sınırlamalar saklı kalmak şartıyla faiz oranı taraflarca kararlaştırılabilir.

TMK 850’ye göre taşınmaz rehninin üç türü

TMK m.850 emredici biçimde taşınmaz rehninin ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabileceğini düzenler. Tarafların kendi adlandırmalarıyla dördüncü bir taşınmaz rehni türü yaratması mümkün değildir. Tapu kaydındaki hukuki tür, alacağın niteliğini, rehnin alacakla bağlantısını, borçlunun kişisel sorumluluğunu ve senet düzenlenip düzenlenmeyeceğini etkiler.

Taşınmaz rehni ile rehnin güvence altına aldığı temel borç ilişkisi aynı kavram değildir. Kredi, ödünç, satış bedeli veya başka bir alacak rehinle güvence altına alınabilir; ancak rehin hakkı taşınmaz üzerinde kurulan ayni haktır. Borç ilişkisinin tarafları ile taşınmaz malikinin aynı kişi olması zorunlu değildir.

Tapu işlemine başlamadan önce ilk soru “ipotek var mı?” değil, “hangi taşınmaz rehni türü kuruluyor?” olmalıdır. Çünkü ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi aynı başlık altında yer alsa da hukuki sonuçları aynı değildir. Bu ayrım, sonradan fek, alacağın devri veya rehnin paraya çevrilmesi gündeme geldiğinde doğrudan önem taşır.

İpotek nedir?

İpotek, uygulamada en sık kullanılan taşınmaz rehni türüdür. İpotek mevcut veya ileride doğacak bir alacağı taşınmaz değeriyle güvence altına alır. İpotek alacağa bağlı bir teminat hakkıdır; rehinli taşınmazın maliki borçlu olabileceği gibi üçüncü kişi de olabilir. Üçüncü kişi ipoteğinde malik, ayrıca kişisel borç üstlenmedikçe yalnız taşınmazla rehin sorumluluğu taşır.

İpotek kurulduğunda taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı ortadan kalkmaz. Malik taşınmazı kullanmaya ve kanuni sınırlar içinde tasarruf etmeye devam eder. Bununla birlikte rehin hakkı sicildeki derecesi ve kapsamı içinde taşınmazı yükler. Borç ödenmez ve kanuni şartlar oluşursa alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir.

İpotek terkin edilmedikçe tapu sicilindeki kayıt önemini korur. Borcun ödendiği iddiası ile sicildeki ipotek kaydının kaldırılması aynı işlem değildir. Borç sona erdikten sonra terkin için gerekli belge ve tapu işlemi ayrıca tamamlanmalıdır. İpotek fek ve tapudan terkin rehberi bu sonraki aşamayı açıklar.

İpotekli borç senedi nedir?

İpotekli borç senedi TMK m.898 ve devamında özel olarak düzenlenen taşınmaz rehni türüdür. Kanun sisteminde kişisel alacak ile taşınmaz değerini kıymetli evrak niteliğindeki senet üzerinde bir araya getirir. Bu nedenle sıradan ipotek kaydından farklıdır. Senedin düzenlenmesi, taşınmazın değerinin belirlenmesi ve tapu siciliyle senet içeriğinin uyumu özel kurallara tabidir.

İpotekli borç senedi kurulurken yalnız “ipotek” sözcüğünün kullanılması bu hukuki türü oluşturmaz. Tapu sicili ve senet düzenleme süreci kanundaki özel modele uygun olmalıdır. Temel borç ilişkisinin ipotekli borç senedine bağlanmasının yenileme etkisi TMK m.910’da ayrıca düzenlenmiştir.

İpotekli borç senedi uygulamada klasik ipoteğe göre daha az görülse de TMK m.850’de açık biçimde kabul edilen taşınmaz rehni türüdür. Bir dosyada “ipotek senedi” veya “borç senedi” ifadesiyle karşılaşıldığında belgenin hukuki niteliği tapu kaydı ve senet üzerinden doğrulanmalıdır.

İrat senedi nedir?

İrat senedi TMK m.903 ve devamında düzenlenir. İrat senedinde borç ve taşınmaz arasındaki bağ, ipotekten farklı özel bir sorumluluk sistemine sahiptir. Taşınmazın değeri, rehin senedinin düzenlenmesi ve borç ilişkisi kanunda özel olarak yapılandırılmıştır. Bu nedenle irat senedi de yalnız “taşınmaz üzerine borç yazılması” değildir.

Taşınmaz yüküyle irat senedi arasında bağlantı vardır. Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yüküne, TMK m.842 uyarınca irat senedi hükümleri uygulanır. Taşınmaz yükü rehberi bu bağlantının taşınmaz yükü tarafını açıklar.

İpotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi arasında seçim yapılırken yalnız kuruluş kolaylığı değil, borcun niteliği, kişisel sorumluluk, senet düzeni ve taşınmaz değerinin hukuki işlevi değerlendirilmelidir.

Belirli alacak ile üst sınır arasındaki fark: TMK 851

TMK m.851 bir taşınmaz rehninde güvence altına alınan alacağın belirli olmasını esas alır. Miktarı belli bir alacak söz konusuysa rehin, Türk parasıyla gösterilen bu belirli miktar için kurulabilir. Alacağın miktarı kuruluş anında belli değilse, taraflar taşınmazın alacaklının bütün istemlerini karşılamak üzere güvence altına alacağı bir üst sınır belirler.

Bu ikinci yapı uygulamada “üst sınır ipoteği” olarak adlandırılır. Üst sınır, o tarihte kesinleşmiş borç miktarı değildir; taşınmazın rehin sorumluluğunun ulaşabileceği azami sınırı gösterir. Cari hesap, gelecekte kullandırılacak kredi veya borç miktarının zaman içinde değiştiği ilişkilerde üst sınırın işlevi özellikle önemlidir.

Üst sınırın tapu kaydında yüksek gösterilmiş olması tek başına borcun bu tutarda doğduğunu ispatlamaz. Alacaklının talebinde temel borç ilişkisinden kaynaklanan gerçek alacak ayrıca belirlenir. Tersinden, gerçek alacağın üst sınırı aşması taşınmazın rehin sorumluluğunu kendiliğinden artırmaz.

Anapara ipoteği ile üst sınır ipoteği neden ayrılır?

Alacak miktarı kuruluş sırasında belirli ve kesin ise tescilde güvence altına alınan bu miktar üzerinden klasik anapara ipoteği kurulabilir. Borcun doğmuş ve miktarının hesaplanabilir olması, rehin kapsamının başlangıçta daha belirgin olmasını sağlar. Buna karşılık alacak miktarının kredi kullanımları, cari hesap hareketleri veya gelecekte doğacak borçlar nedeniyle değişeceği ilişkilerde üst sınır ipoteği kullanılır.

Bu ayrım özellikle takip aşamasında önemlidir. Üst sınır ipoteğinde sicildeki üst sınır, temel borcun varlığını ve tutarını tek başına ispatlayan belge değildir. Alacaklı kredi sözleşmesi, hesap hareketleri ve diğer kayıtlarla gerçek alacağını ortaya koymalıdır. Taşınmazın rehin sorumluluğu ise sicildeki üst sınırı aşamaz. Anapara ipoteğinde de hangi yan alacakların rehin kapsamında olduğu TMK’nın özel hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Tapuda “limit ipoteği”, “azami meblağ ipoteği” veya benzeri ifadelerle karşılaşıldığında yalnız kullanılan başlığa değil tescil içeriğine ve temel borcun yapısına bakılır. Rehin türü ile kredi sözleşmesinin birbirini doğrulaması, takipte ve terkin işleminde uyuşmazlığı azaltır.

Üçüncü kişi başkasının borcu için taşınmazını ipotek edebilir mi?

Evet. Taşınmaz malikinin, başka bir kişinin borcunu güvence altına almak üzere kendi taşınmazı üzerinde ipotek kurması mümkündür. Bu durumda temel borcun borçlusu ile rehinli taşınmazın maliki farklı kişilerdir. Malik ayrıca kefalet, borca katılma veya başka bir kişisel teminat üstlenmemişse rehin sorumluluğu taşınmazın paraya çevrilmesi riskiyle sınırlıdır.

Bu ayrım sözleşme metninde açık tutulmalıdır. “Borçlu”, “ipotek veren malik” ve “alacaklı” sıfatlarının aynı belgede birbirine karıştırılması, üçüncü kişinin kişisel borç altına girip girmediği konusunda uyuşmazlık doğurabilir. İpotek resmi senedinin yanında varsa ayrı kişisel teminat sözleşmesi de kendi geçerlilik şartları bakımından ayrıca incelenir.

Üçüncü kişi ipoteğinde borcun sona ermesi, rehnin fekki, malikin ödeme yapması ve alacaklıya karşı sahip olabileceği haklar farklı hukuki başlıklardır. Bu nedenle taşınmaz malikinin yalnız “borç benim değil” savunması, geçerli bir rehin kaydını tek başına ortadan kaldırmaz.

Yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir mi?

TMK m.851 yabancı para rehni bakımından özel şart getirir. Yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Hangi yabancı paralar üzerinden rehin hakkı kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Bu hüküm “taraflar isterse her borç için istenen yabancı para cinsinden ipotek kurabilir” şeklinde okunamaz. Kanun yabancı para rehnini kredi kuruluşunun yabancı para veya yabancı para ölçüsüyle verdiği kredi bağlantısında düzenlemiştir. Somut işlemde kredi kuruluşu sıfatı, kredi para birimi ve sicilde yazılacak rehin derecesinin para türü kontrol edilmelidir.

Yabancı para rehni ile Türk lirası krediye ilişkin dövize endeksli özel sözleşme hükümleri birbirinden ayrılmalıdır. Tapu sicilindeki rehin türü ve para cinsi kanundaki koşullara uygun olmalıdır.

Aynı derecede birden fazla para türü kullanılabilir mi?

Hayır. TMK m.851 aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamayacağını açıkça düzenler. Her rehin derecesi bakımından sicilde gösterilen para türü belirli olmalıdır. Bu kural, rehin derecesinin miktarını ve önceliğini hesaplanabilir tutar.

Yabancı para üzerinden kurulan rehin derecesi boşalırsa yerine tescil tarihindeki karşılığı esas alınarak Türk parası veya yabancı para üzerinden yeni rehin kurulabilir. Türk parasıyla kurulmuş derecenin boşalması hâlinde de tescil tarihindeki karşılık üzerinden yabancı para rehni kurulmasına kanun izin verir.

Derecenin boşalması, sonraki derecenin kendiliğinden öne geçtiği anlamına gelmez. Türk hukukundaki sabit dereceler sistemi TMK m.870 ve devamında ayrıca düzenlenmiştir.

Yabancı para karşılığı hangi kurla hesaplanır?

TMK m.851, Türk parası ile yabancı para karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alış kurunun esas alınacağını düzenler. Bu açık kural, tarafların farklı bankalardaki gişe kuru veya satış kuru üzerinden rehin derecesi karşılığı hesaplamasını engeller.

İşlem dosyasında hangi tarihin hesap günü olduğu ve o günün TCMB döviz alış kuru kayda bağlanmalıdır. Resmî kur verilerine TCMB kur sayfasından ulaşılabilir.

Kur değişimi borcun ekonomik büyüklüğünü etkileyebilir; ancak sicildeki derece, para türü ve kanuni dönüşüm mekanizması kendi kurallarına tabidir. Tapu kaydı değiştirilmeden yalnız piyasa kurundaki değişim nedeniyle rehin türü veya derecesi değişmez.

Taşınmaz rehninde faiz oranı serbestçe belirlenebilir mi?

TMK m.852, sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla tarafların faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabileceğini düzenler. Maddenin en önemli kısmı “sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla” ibaresidir. Bu nedenle m.852, başka kanunlardaki emredici faiz sınırlamalarını ortadan kaldıran sınırsız bir serbesti vermez.

Faizin türü, dönemi, değişken veya sabit olması ve temerrüt hâlindeki sonuçları temel borç ilişkisinde açıkça düzenlenmelidir. Rehin kaydı ise alacağın hangi kapsamda taşınmaz değeriyle güvence altına alındığını gösterir.

Tüketici işlemleri, ticari işler ve kredi sözleşmeleri aynı faiz rejimine tabi değildir. Somut dosyada yalnız TMK m.852’ye bakılarak kesin faiz oranı sonucu çıkarılmamalı; temel borç ilişkisinin tabi olduğu özel kanun ve emredici sınırlar da uygulanmalıdır.

Tapu sicili ile temel borç ilişkisi neden birlikte okunur?

Taşınmaz rehni sicilde görünür; fakat rehnin güvence altına aldığı borcun kaynağı çoğu zaman ayrı bir kredi, satış, ödünç veya cari hesap sözleşmesidir. Tapu kaydı rehin hakkının türünü, derecesini, para birimini ve güvence sınırını gösterirken temel sözleşme borcun neden doğduğunu, muacceliyetini ve hesap yöntemini açıklar.

Bu nedenle takip, ödeme veya fek aşamasında yalnız tapu kaydına ya da yalnız kredi sözleşmesine bakmak yeterli değildir. Üst sınırın ne olduğu sicilden; gerçek borcun ne kadar olduğu hesap ve sözleşme kayıtlarından; rehin kapsamındaki yan alacakların durumu ise TMK’nın özel hükümlerinden belirlenir.

Belge setindeki tutar veya para birimi çelişkileri işlemden önce giderilmelidir. Tapuda Türk lirası derece bulunurken temel borç belgesinin yabancı para olduğunu kabul edip sicili incelememek veya tersini yapmak, rehin sorumluluğu hesabını hatalı hâle getirebilir.

Taşınmaz rehni ile taşınmaz yükü arasındaki fark

Taşınmaz rehni bir alacağın taşınmaz değeriyle güvence altına alınmasına hizmet eder. Taşınmaz yükü ise TMK m.839 kapsamında taşınmaz malikini bir verme veya yapma edimiyle yükümlü kılan ayrı bir sınırlı ayni haktır. Her iki kurumun taşınmazla bağlantılı olması onları aynı hâle getirmez.

Taşınmaz yükünün para alacağını güvence altına almak için kurulması hâlinde TMK m.842 irat senedi hükümlerine özel gönderme yapar. Bu gönderme dahi iki kurumun baştan itibaren aynı olduğunu değil, belirli amaçla kurulan taşınmaz yüküne hangi kuralların uygulanacağını gösterir.

Tapu incelemesinde bu nedenle “yük”, “ipotek” ve “rehin” ifadeleri birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Sicildeki kayıt türü ve dayanak resmi senet esas alınır.

2026 için tapu ve kredi dosyası kontrol listesi

• Rehin türünü açıkça belirleyin: ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi.
• Temel alacağın belirli mi yoksa değişken/belirsiz mi olduğunu tespit edin.
• Belirsiz alacakta üst sınırın tapuda açıkça gösterildiğini kontrol edin.
• Üçüncü kişi ipoteğinde malikin ayrıca kişisel teminat verip vermediğini ayırın.
• Yabancı para rehninde kredi kuruluşu ve kredi para birimi şartını doğrulayın.
• Aynı derecede tek para türü bulunduğunu kontrol edin.
• Para türü dönüşümünde tescil tarihindeki TCMB döviz alış kurunu kullanın.
• Faiz hükmünü temel sözleşme ve özel sınırlayıcı mevzuatla birlikte inceleyin.
• Rehin derecesini ve varsa boş derece düzenini ayrı başlıkta kontrol edin.
• Borcun ödenmesi ile ipoteğin terkinini aynı işlem kabul etmeyin.

Sık sorulan sorular

1. Taşınmaz rehni kaç şekilde kurulabilir?

TMK m.850’ye göre yalnız ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.

2. Üst sınır ipoteği ne zaman kullanılır?

Alacağın miktarı kuruluş anında belli değilse taşınmazın güvence altına alacağı azami tutar belirlenir.

3. Üst sınır borcun gerçek miktarı mıdır?

Hayır. Taşınmazın rehin sorumluluğunun azami sınırıdır; gerçek alacak temel borç ilişkisinden belirlenir.

4. Yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir mi?

TMK m.851’de belirtilen kredi kuruluşu ve yabancı para kredi şartları altında kurulabilir.

5. Aynı derecede hem euro hem dolar rehni olabilir mi?

Hayır. Kanun aynı derecede birden fazla para türünü yasaklar.

6. Kur dönüşümünde hangi kur esas alınır?

Hesap günündeki TCMB döviz alış kuru esas alınır.

7. Faiz oranı tamamen sınırsız mı?

Hayır. TMK m.852 sınırlayıcı diğer hükümleri saklı tutar.

8. Üçüncü kişi başkasının borcu için ipotek verebilir mi?

Evet. Kişisel borç ile taşınmazın rehin sorumluluğu birbirinden ayrılır.

9. İrat senedi de taşınmaz rehni midir?

Evet. TMK m.850’de sayılan üç taşınmaz rehni türünden biridir.

10. Borç ödenince ipotek kendiliğinden tapudan silinir mi?

Hayır. Borcun sona ermesi ile tapu sicilindeki terkin işlemi ayrı olarak tamamlanmalıdır.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 850–852
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat
• TCMB — döviz kurları

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.850–852’nin güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)