Taşınmaz Rehni Tapuda Nasıl Kurulur? Resmî Şekil, Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti | TMK 856–858 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.856’ya göre taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve rehin sözleşmesinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. TMK m.857’ye göre paylı mülkiyette her paydaş kendi payını rehnedebilir; ancak bir pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemez. Elbirliği mülkiyetindeki taşınmaz ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnedilebilir. TMK m.858’e göre taşınmaz rehni tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

TMK 856’ya göre taşınmaz rehni nasıl kurulur?

Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. TMK m.856’nın temel kuralı budur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı olmakla birlikte, sözleşme imzalanmış olması tek başına ayni rehin hakkını doğurmaz. Tescil, taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen rehin hakkının kurulma anıdır. Bu nedenle kredi veya borç sözleşmesinde ipotek verileceğinin kararlaştırılması ile tapuda ipoteğin gerçekten kurulması birbirinden ayrılmalıdır.

Rehin sözleşmesi hangi şekilde yapılmalıdır?

TMK m.856 ikinci fıkra, taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Tarafların kendi aralarında adi yazılı sözleşme yapması, geçerli rehin sözleşmesinin yerini tutmaz. Resmî şekil yalnız ispat kolaylığı için değil, sözleşmenin geçerliliği için aranır. Bu nedenle imzalı özel protokol bulunması, tapu işlemi yapılmadan taşınmaz üzerinde ayni rehin hakkı oluşturmaz.

Resmî şeklin amacı nedir?

Resmî şekil malikin taşınmazı üzerinde ağır sonuç doğuran ayni teminat tesis ederken işlemin açık, belirli ve denetlenebilir olmasını sağlar. Rehin alacaklısı, güvence altına alınan alacak, rehin tutarı, derece, para türü ve taşınmazın sicil kimliği resmî işlemde belirlenir. Böylece sonradan tarafların rehin kapsamı hakkında birbirinden farklı özel belge sunması riski azalır. Resmî şekil tapu sicilinin aleniyet ve güven fonksiyonuyla birlikte değerlendirilmelidir.

Tescil istemini kim yapabilir?

Tescil, tasarruf yetkisine sahip malik veya usulüne uygun temsilcisi üzerinden yürütülür. Temsilciyle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin taşınmaz üzerinde rehin kurma işlemini kapsayıp kapsamadığı incelenir. Temsil yetkisinin sınırı, işlemin türü ve resmi senetteki sıfatlar birlikte kontrol edilir. Malik olmayan kişinin yetkisiz beyanı, tapuda rehin kurulması için yeterli değildir.

Tapuda hangi bilgiler kontrol edilmelidir?

Rehin kurulmadan önce taşınmazın güncel maliki, ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi, mevcut rehin ve sınırlı ayni haklar, şerhler ve beyanlar incelenmelidir. Kurulacak rehnin derecesi ve tutarı önceki kayıtlarla birlikte değerlendirilir. TMK 850–852 taşınmaz rehni türleri rehberi, ipotek türü, üst sınır ve para cinsi bakımından bu kontrolü tamamlar.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir mi?

Evet. TMK m.857 açıkça paylı mülkiyette paydaşın kendi payını rehnedebileceğini düzenler. Paydaşın rehne konu yaptığı şey taşınmazın fiziksel olarak ayrılmış bir bölümü değil, tapu sicilindeki payıdır. Rehin, pay oranı üzerinde kurulur. Diğer paydaşların payları, kendi tasarrufları bulunmadıkça bu rehin nedeniyle doğrudan yükümlü hâle gelmez.

Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra taşınmazın tamamı rehnedilebilir mi?

TMK m.857 buna açık sınırlama getirir. Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler. Bu hüküm, pay üzerinde daha önce kurulmuş rehin hakkının bütün taşınmaz üzerinde sonradan kurulacak rehinle belirsiz veya çatışmalı hâle gelmesini önler. Bu nedenle paylı taşınmazın tamamı teminat gösterilecekse mevcut pay rehinleri önceden kontrol edilmelidir.

Payın tamamı mı yoksa fiziksel bölüm mü rehnedilir?

Paylı mülkiyette tapudaki pay, hukuki bir paydır; taşınmazın belirli odası, belirli metrekaresi veya fiilen kullanılan kısmı kendiliğinden bağımsız rehin konusu olmaz. Rehinli payın oranı tapu sicilinden anlaşılır. Paydaşlar arasında kullanım taksimi bulunması da rehnin konusunu fiziksel bölüme dönüştürmez. Bağımsız taşınmaz niteliği kazanmış bölüm varsa onun sicil kaydı ayrıca değerlendirilir.

Elbirliği mülkiyetinde bir ortak kendi payını ipotek edebilir mi?

Hayır. TMK m.857, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabileceğini düzenler. Elbirliği mülkiyetinde ortakların üzerinde tek başına tasarruf edebileceği belirlenmiş payları bulunmaz. Bu nedenle bir mirasçı veya elbirliği ortağı, taşınmazdaki varsayımsal payını tek başına ipotek konusu yapamaz.

Elbirliği mülkiyetinde rehin için tüm maliklerin katılımı neden gerekir?

Elbirliği mülkiyetinde hak ortakların tümüne birlikte ait olduğundan taşınmazın bütünü üzerinde rehin kurulması ortak iradeyi gerektirir. Maliklerin tamamı adına işlem yapılmalı veya her biri adına geçerli temsil yetkisi bulunmalıdır. Bir ortağın eksikliği, yalnız onun payı bakımından değil, bütün taşınmaz üzerinde kurulmak istenen rehin işlemi bakımından önem taşır.

Miras kalan taşınmazda ipotek nasıl değerlendirilir?

Miras ortaklığı elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece mirasçıların taşınmaz üzerinde belirlenmiş payı tek başına rehnedilemez. Önce miras ortaklığının hukuki yapısı ve tapu kaydı incelenir. Paylı mülkiyete geçilmişse her paydaş kendi payı üzerinde TMK m.857 kapsamında tasarruf edebilir. Elbirliği devam ediyorsa taşınmazın bütünü için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir.

Rehin sözleşmesi ile kredi sözleşmesi aynı belge midir?

Hayır. Temel kredi, ödünç veya satış ilişkisi alacağın doğum sebebini belirler; rehin sözleşmesi ise bu alacağın taşınmazla güvenceye bağlanmasını sağlar. İki işlem aynı ekonomik dosyanın parçaları olabilir ancak hukuki işlevleri farklıdır. Temel borç sözleşmesi adi yazılı şekilde geçerli olsa bile taşınmaz rehninin kuruluş sözleşmesi TMK m.856 nedeniyle resmî şekle tabidir.

Borcun doğmamış olması ipotek kurulmasına engel midir?

Taşınmaz rehni gelecekte doğabilecek veya miktarı kuruluş anında kesin olmayan alacaklar için de ilgili kanuni şartlarla kurulabilir. Böyle durumlarda üst sınır ipoteği gündeme gelebilir. Ancak rehin sözleşmesinin resmî şekilde yapılması ve tescil yine gerekir. Borcun gelecekte doğacak olması, m.856’daki şekil ve tescil şartını ortadan kaldırmaz.

TMK 858’e göre taşınmaz rehni nasıl sona erer?

TMK m.858, taşınmaz rehninin tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ereceğini düzenler. Rehin sicilde kayıtlı bir ayni hak olduğundan, borcun ödenmesi ile rehin kaydının tapudan kaldırılması aynı işlem değildir. Alacağın sona ermesi terkin için hukuki sebep oluşturabilir; fakat sicildeki rehin kaydı gerekli işlem yapılıncaya kadar görünmeye devam eder.

Borcun ödenmesi ipoteği kendiliğinden tapudan siler mi?

Hayır. Borcun ödendiğine ilişkin banka yazısı, makbuz veya taraf beyanı tescilin terkin edilmesiyle aynı değildir. İpotek fekki için tapu sicilinde terkin işlemi tamamlanmalıdır. İpotek fek ve tapudan terkin rehberi uygulama adımlarını ayrıca açıklar. Kredi kapandıktan sonra güncel tapu kaydı alınarak rehnin gerçekten silindiği kontrol edilmelidir.

Taşınmaz tamamen yok olursa rehin ne olur?

TMK m.858 taşınmazın tamamen yok olmasını rehnin sona erme sebeplerinden biri olarak düzenler. Burada taşınmazın hukuki ve fiilî varlığının bütünüyle ortadan kalkması söz konusudur. Yapının yıkılması her durumda arsanın da yok olduğu anlamına gelmez; arsa tapu sicilinde varlığını sürdürebilir. Bu nedenle bina hasarı ile taşınmazın tamamen yok olması aynı kavram değildir.

Kamulaştırma hâlinde rehin otomatik sona mı erer?

TMK m.858 kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümlerini saklı tutar. Bu nedenle kamulaştırma hâlinde yalnız “taşınmaz el değiştirdi, rehin bitti” sonucu çıkarılamaz. Kamulaştırma bedelinin ve rehinli alacaklının durumunun özel mevzuata göre değerlendirilmesi gerekir. Rehin hakkının bedel üzerinde nasıl korunacağı veya hangi ödeme mekanizmasının uygulanacağı kamulaştırma hükümleriyle birlikte ele alınır.

Terkin işlemi öncesi hangi kayıtlar kontrol edilir?

Fek işleminde yalnız kredi bakiyesi değil, tapudaki rehin kaydının alacaklısı, derecesi, tutarı ve varsa devir kayıtları incelenmelidir. Alacak başka kişiye devredilmişse terkini istemeye yetkili kişi de buna göre belirlenir. Yanlış alacaklıdan alınan yazı veya eski kurum unvanına göre hazırlanan belge tapu işlemini geciktirebilir. Güncel sicil ve alacaklı bilgisi işlem günü esas alınmalıdır.

2026 tapu rehni kuruluş ve terkin kontrol listesi

• Taşınmazın güncel malik ve sicil bilgilerini doğrulayın.
• Rehin sözleşmesinin resmî şekilde düzenlendiğini kontrol edin.
• Tescil işlemi tamamlanmadan ayni rehin hakkı doğduğunu varsaymayın.
• Temsilci varsa vekâlet yetkisinin rehin işlemine uygunluğunu kontrol edin.
• Paylı mülkiyette rehin konusu payı açıkça belirleyin.
• Pay üzerinde önceden rehin varsa bütün taşınmaz rehni bakımından TMK 857’yi kontrol edin.
• Elbirliği mülkiyetinde bütün maliklerin işlemde yer almasını sağlayın.
• Borcun ödenmesi ile tapu terkini işlemini birbirinden ayırın.
• Fek sonrasında güncel tapu kaydından terkini doğrulayın.
• Kamulaştırma veya taşınmazın yok olması hâlinde özel hükümleri ayrıca inceleyin.

Sık sorulan sorular

1. İpotek sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?

Hayır. TMK m.856 rehin sözleşmesinin geçerliliğini resmî şekle bağlar.

2. İpotek ne zaman kurulur?

Taşınmaz rehni kural olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

3. Paydaş kendi hissesini ipotek edebilir mi?

Evet. TMK m.857 paydaşın kendi payını rehnedebilmesine izin verir.

4. Bir pay ipotekliyken bütün taşınmaz ipotek edilebilir mi?

TMK m.857’ye göre pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemez.

5. Elbirliği mülkiyetinde tek ortak ipotek verebilir mi?

Hayır. Taşınmaz ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnedilebilir.

6. Mirasçı tek başına miras taşınmazını ipotek edebilir mi?

Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa tek mirasçı varsayımsal payını tek başına rehnedemez.

7. Borç ödenince ipotek kendiliğinden silinir mi?

Hayır. Tapuda terkin işlemi ayrıca tamamlanmalıdır.

8. Bina yıkılınca ipotek sona erer mi?

Her zaman değil. TMK m.858 taşınmazın tamamen yok olmasını düzenler; arsa varlığını sürdürebilir.

9. Kamulaştırmada rehin ne olur?

Kamulaştırmaya ilişkin özel kanun hükümleri uygulanır.

10. Fek işleminden sonra ne yapılmalı?

Güncel tapu kaydı alınarak rehin kaydının gerçekten terkin edildiği doğrulanmalıdır.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 856–858
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.856–858’in güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)

Adi yazılı “ipotek verme taahhüdü” tapuda rehin kurar mı?

Taraflar kredi veya satış sözleşmesine ileride ipotek verileceğine ilişkin bir hüküm koyabilir. Bu hüküm taraflar arasındaki borç ilişkisi bakımından ayrıca değerlendirilebilir; ancak TMK m.856’daki resmî şekil ve tescil şartını ortadan kaldırmaz. Adi yazılı taahhüt ile taşınmaz üzerinde ayni rehin hakkı kurulmuş olmaz. Alacaklının üçüncü kişilere karşı ipotekli alacaklı sıfatı kazanması için kanunun öngördüğü resmî işlem ve tapu tescili tamamlanmalıdır.

Bu ayrım özellikle borçlu daha sonra taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğinde veya başka alacaklılar taşınmaz üzerine haciz ya da rehin koyduğunda önem kazanır. Taraflar arasındaki özel taahhüt, tapu sicilinde doğmuş ayni hakkın sağladığı sıra ve güvenceyi kendiliğinden vermez. Bu nedenle “sözleşmede ipotek maddesi var” ifadesi, tapu kaydı görülmeden “ipotek kuruldu” şeklinde raporlanmamalıdır.

Vekâletname ile ipotek kurulurken hangi yetki kontrol edilir?

Taşınmaz rehni işlemi malik yerine temsilci aracılığıyla yapılıyorsa temsil yetkisinin kapsamı işlemden önce incelenmelidir. Vekâletnamede taşınmaz üzerinde ipotek veya taşınmaz rehni kurma yetkisinin bulunup bulunmadığı, hangi taşınmazları ve varsa hangi borç ilişkisini kapsadığı açıkça değerlendirilmelidir. Genel ifadelerle verilen temsil yetkisinin somut tapu işlemi için yeterli olup olmadığı, vekâletnamenin metni ve uygulanacak temsil kuralları üzerinden belirlenir.

Temsilcinin hem borçlu hem alacaklı tarafla bağlantılı olduğu veya kendisiyle işlem yasağı gündeme geldiği durumlarda ayrıca temsil çatışması ve özel yetki kuralları incelenmelidir. Tapu müdürlüğünde kimlik ve temsil belgesinin kabul edilmiş olması, taraflar arasındaki bütün özel hukuk yetki tartışmalarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Bu nedenle yüksek tutarlı ipoteklerde vekâletname örneği işlem dosyasında saklanmalıdır.

Paylı taşınmazdaki ipotek ortaklığın giderilmesine engel olur mu?

Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payı üzerinde rehin kurabilmesi, paylı mülkiyet ilişkisinin süresiz devam edeceği anlamına gelmez. Ortaklığın giderilmesi gündeme geldiğinde pay üzerindeki rehin hakkının satış veya paylaşım sonucunda nasıl korunacağı, ortaklığın giderilmesine ilişkin özel hükümler ve icra/satış düzeni birlikte değerlendirilir. Rehinli payın bulunması, tek başına ortaklığın giderilmesi istemini ortadan kaldıran bir kural değildir.

Bu nedenle paylı taşınmazın satın alınması veya ortaklık davası öncesinde her payın rehin durumu ayrı kontrol edilmelidir. Bir payda ipotek bulunması ile taşınmazın tamamı üzerinde ipotek bulunması farklı hukuki ve ekonomik sonuç doğurur. Ekspertiz ve satış hazırlığında hangi rehnin hangi paya bağlı olduğu açıkça gösterilmelidir.

Borç ödendiği hâlde ipotek terkin edilmezse hangi riskler doğar?

Borcun tamamen ödenmesi, rehin hakkının ekonomik sebebini sona erdirebilir; ancak tapu sicilindeki kayıt kaldırılmadığı sürece taşınmazın güncel kaydında ipotek görünmeye devam eder. Bu durum yeni satış, yeni kredi, yeniden finansman veya teminat değerlendirmesinde sorun yaratabilir. Taşınmazı inceleyen üçüncü kişi sicildeki mevcut kaydı esas alır; borcun banka iç sisteminde kapalı olması tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez.

Ödeme sonrasında alacaklıdan gerekli fek/terkin belgesi alınmalı ve tapu işlemi tamamlandıktan sonra güncel kayıt yeniden kontrol edilmelidir. Alacaklı kurumun birleşmesi, unvan değiştirmesi, alacağın devredilmesi veya tasfiye sürecine girmesi terkin yetkisinin hangi kişi veya kurum tarafından kullanılacağını etkileyebilir. Bu nedenle eski tarihli borçlarda yalnız ödeme makbuzuna dayanarak kayıt temiz kabul edilmemelidir.

Taşınmaz tamamen yok olması ile yapının yıkılması neden ayrılmalıdır?

TMK m.858 rehnin taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ereceğini düzenler. Üzerinde bina bulunan bir arsanın binasının deprem, yangın veya yıkım nedeniyle ortadan kalkması her zaman taşınmazın tamamen yok olduğu anlamına gelmez. Arsa sicilde varlığını sürdürüyor ve mülkiyet konusu olmaya devam ediyorsa taşınmazın kendisi hukuk düzeninden kaybolmuş değildir.

Bu nedenle “bina yok oldu, ipotek de bitti” şeklindeki otomatik sonuç hatalı olabilir. Taşınmazın sicil varlığı, varsa sigorta veya kamulaştırma bedeli ve rehin hakkının hangi değere yöneldiği somut olayda ayrı değerlendirilmelidir. TMK m.858’in kamulaştırma hükümlerini saklı tutması da, rehinli alacaklının ekonomik güvencesinin bazı hâllerde taşınmaz yerine bedel üzerinde korunabilmesinin özel mevzuatla düzenlendiğini gösterir.