İpotek Eklenti ve Kira Gelirlerini Kapsar mı? Zamanaşımı ve Rehnin Kapsamı | TMK 862–864 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.862’ye göre ipotek, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükler; beyanlar sütununa eklenti olarak yazılan makine ve otel döşemeleri aksi ispat edilmedikçe eklenti sayılır ve üçüncü kişilerin hakları korunur. TMK m.863’e göre kiraya verilmiş rehinli taşınmazın kira bedelleri, rehnin paraya çevrilmesi takibinin veya iflâsın başlamasından satışa kadar belirli şartlarla rehnin kapsamına girer. TMK m.864’e göre rehnin tapuya tescilinden sonra güvence altındaki alacak için zamanaşımı işlemez.

TMK 862 rehnin kapsamını nasıl belirler?

TMK m.862’ye göre taşınmaz rehni yalnız çıplak arazi veya ana yapıyla sınırlı değildir; taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlü kılar. Bu hüküm, ipoteğin ekonomik güvence değerini taşınmazın bütün ekonomik birliği üzerinden korur. Rehinli taşınmazın hangi unsurlarının bütünleyici parça veya eklenti olduğu Türk Medeni Kanununun eşya hukuku kurallarıyla belirlenir.

Bütünleyici parça ipotek kapsamına girer mi?

Evet. Taşınmazın bütünleyici parçaları ayrı mülkiyet konusu olamadıkları ölçüde ana taşınmazla birlikte rehnin kapsamındadır. Yapının ayrılmaz unsurları için ayrıca tek tek rehin tescili aranmaz. Bir unsurun gerçekten bütünleyici parça olup olmadığı fiziksel bağlantı, ekonomik işlev ve TMK’daki tanıma göre değerlendirilir. Tarafların yalnız sözleşmede farklı ad kullanması eşyanın gerçek hukuki niteliğini değiştirmez.

Eklenti de rehnin kapsamına girer mi?

TMK m.862 eklentileri de rehnin kapsamına dahil eder. Eklenti, ana taşınmaza sürekli olarak özgülenen fakat bütünleyici parça olmayan taşınır maldır. Bir eşyanın eklenti sayılması için TMK’nın eklenti şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Eşyanın binada bulunması tek başına yeterli değildir; ana şeyin işletilmesine, korunmasına veya yararlanılmasına sürekli biçimde özgülenmiş olması gerekir.

Makine ve otel döşemeleri nasıl değerlendirilir?

TMK m.862, rehnin kurulması sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi eşyaların açıkça eklenti olarak gösterilip tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılması hâlinde özel bir karine kurar. Bu eşyalar kanuna göre eklenti niteliğinde olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Böylece özellikle işletme niteliğindeki taşınmazlarda rehin kapsamı daha öngörülebilir hâle gelir.

Beyanlar sütununa yazmak neden önemlidir?

Beyan kaydı, kanunun öngördüğü karinenin kurulmasına hizmet eder. Eşyanın açıkça eklenti olarak gösterilmesi ve beyanlar sütununa yazılması, rehin kapsamının sonradan tartışılmasını azaltır. Bununla birlikte beyan kaydı, kanunen eklenti olamayacak bir şeyi mutlak biçimde eklentiye dönüştürmez; aksinin ispatı mümkündür. Tapu beyanlar hanesi rehberi bu sicil işlevini açıklar.

Üçüncü kişinin eklenti üzerindeki hakkı korunur mu?

Evet. TMK m.862 üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki haklarını açıkça saklı tutar. Taşınmazda kullanılan bir makinenin başka bir kişiye ait olması veya üzerinde üçüncü kişinin ayni hakkı bulunması hâlinde, yalnız taşınmaz malikinin onu eklenti olarak kullanması üçüncü kişinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Mülkiyet ve diğer ayni hak kayıtları ayrıca incelenmelidir.

Kiraya verilmiş ipotekli taşınmazda kira gelirleri rehne girer mi?

TMK m.863 belirli dönem için kira bedellerini rehnin kapsamına alır. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri rehnin kapsamındadır. Kanun böylece takip sürecinde taşınmazın gelir üretmeye devam etmesinin rehinli alacaklı bakımından ekonomik değerini korur.

Takipten önceki kira alacakları otomatik olarak rehin kapsamında mı?

TMK m.863’teki özel kapsam, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başlaması veya iflâsın ilânı ile başlar ve paraya çevirme anına kadar işler. Bu nedenle her geçmiş kira alacağının sırf taşınmaz ipotekli diye m.863 kapsamında ipotek teminatına girdiği söylenemez. Zaman aralığı kanun metnine göre belirlenmelidir.

Kiracıya karşı rehin hakkı ne zaman ileri sürülebilir?

TMK m.863, rehin hakkının kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebileceğini düzenler. Kiracının hangi kişiye ödeme yapacağı bakımından bildirim önemlidir. Takip açılmış olsa bile kiracıya karşı sonuç doğuracak kanuni aşama ayrıca tamamlanmalıdır.

Kiracı bildirimden önce malike ödeme yaparsa ne olur?

Kanunun kiracıya karşı ileri sürülebilirliği bildirim veya iflâs ilanına bağlaması, ödeme yönünün belirlenmesinde önem taşır. Somut ödeme tarihinin, takip tarihinin ve kiracıya bildirimin ulaştığı tarihin birlikte incelenmesi gerekir. Kiracıya henüz ileri sürülemeyen rehin hakkına dayanılarak geçmişte yapılan her ödemenin otomatik olarak geçersiz sayıldığı sonucu çıkarılmamalıdır.

Malik gelecekteki kira bedelleri üzerinde işlem yapabilir mi?

TMK m.863, rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukuki işlemlerin bazı hâllerde rehinli alacaklıya karşı geçersiz olacağını düzenler. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip kira alacağı muaccel olmadan önce başlatılmışsa, malikin bu gelecekteki kira üzerinde yaptığı işlemler önceki rehinli alacaklıya karşı ileri sürülemez.

Başka alacaklının kira alacağına haczi ne olur?

TMK m.863 yalnız malikin tasarruflarını değil, diğer alacaklıların henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerine koydurduğu hacizleri de düzenler. Rehnin paraya çevrilmesi takibi kira alacaklarının muacceliyetinden önce başlamışsa bu hacizler önceki rehinli alacaklıya karşı geçerli değildir. Takip ve muacceliyet tarihleri bu nedenle kronolojik olarak belirlenmelidir.

Kira sözleşmesinin kendisi ipotek nedeniyle sona erer mi?

TMK m.863 kira bedellerinin rehnin kapsamına girmesini düzenler; ipotek kurulmuş olması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracılık ilişkisinin devamı, taşınmazın paraya çevrilmesi ve yeni malik bakımından kira sözleşmesinin sonucu ayrı kira ve icra hukuku hükümlerine tabidir. Kira bedeli üzerinde rehinli alacaklının hakkı ile kira sözleşmesinin varlığı birbirine karıştırılmamalıdır.

TMK 864 zamanaşımı bakımından hangi kuralı getirir?

TMK m.864 çok net bir hüküm içerir: rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez. Bu sonuç taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacağın tescil sonrası zamanaşımı rejimini etkiler. Rehnin geçerli biçimde tescil edilmiş olması ve alacağın bu rehinle bağlantısı öncelikle belirlenmelidir.

Zamanaşımı hiç mi başlamaz, yoksa durur mu?

TMK m.864’ün lafzı tescilden sonra alacak için zamanaşımının işlemeyeceğini söyler. Somut olayda tescilden önce işlemiş süre, rehnin sona ermesi veya alacağın rehin kapsamından çıkması gibi konular ayrıca ilgili zamanaşımı hükümleriyle değerlendirilir. “İpotekli bütün borçlar sonsuza kadar her koşulda zamanaşımına uğramaz” şeklinde sınırları belirsiz bir ifade yerine m.864’ün tescil sonrası kuralı doğru kurulmalıdır.

Rehin terkin edilirse zamanaşımı bakımından ne kontrol edilir?

Rehin tapudan terkin edildiğinde m.864’ün tescile bağlı özel korumasının devam edip etmediği alacağın o tarihteki hukuki durumuna göre değerlendirilir. Alacağın vadesi, daha önce işlemiş süreler, kesilme veya durma sebepleri ve uygulanacak genel zamanaşımı süresi ayrı hesaplanmalıdır. Tapu terkini ile temel borcun sona ermesi aynı işlem olmadığı için iki tarih birbirine karıştırılmamalıdır.

Rehnin kapsamı dosyada nasıl tespit edilir?

Önce güncel tapu kaydı ve rehin resmi senedi incelenir. Taşınmazın bütünleyici parçaları, eklenti olarak beyan edilen eşyalar ve üçüncü kişilerin hakları ayrı listeye alınır. Taşınmaz kiradaysa kira sözleşmeleri, takip veya iflâs tarihi, kiracı bildirimleri ve ödeme kayıtları kronolojik hale getirilir. Zamanaşımı bakımından rehnin tescil ve varsa terkin tarihleri ayrıca kaydedilir.

İpotek değerlemesinde eklentiler neden ayrıca incelenir?

Taşınmazın teminat değeri hesaplanırken ekonomik bütünlüğe dahil makine, tesisat ve döşemelerin hukuki statüsü sonucu etkileyebilir. Bir eşyanın rehin kapsamında olduğu varsayılırken üçüncü kişiye ait olup olmadığı veya beyanlar sütununda nasıl gösterildiği kontrol edilmelidir. Ekonomik değerleme raporu ile eşya hukukundaki eklenti niteliği aynı kavram değildir; hukuki kapsam kanundan ve sicilden belirlenir.

2026 rehin kapsamı ve kira kontrol listesi

• Güncel tapu kaydındaki rehin türü, derece ve alacaklıyı doğrulayın.
• Bütünleyici parça ve eklentileri hukuki niteliklerine göre ayırın.
• Beyanlar sütununda eklenti olarak gösterilen eşya listesini alın.
• Üçüncü kişilerin makine veya eklenti üzerindeki haklarını kontrol edin.
• Kiraya verilmişse kira sözleşmesi ve dönemlerini listeleyin.
• Rehnin paraya çevrilmesi takip tarihini veya iflâs ilanını belirleyin.
• Kiracıya bildirim tarihini ayrı kaydedin.
• Henüz muaccel olmayan kira bedellerine ilişkin devir veya hacizleri kontrol edin.
• Rehnin tescil tarihini zamanaşımı hesabında esas alın.
• Terkin tarihi ile temel borcun sona erme tarihini birbirinden ayırın.

Sık sorulan sorular

1. İpotek binanın eklentilerini kapsar mı?

TMK m.862’ye göre taşınmaz rehni bütünleyici parçalar ve eklentileri de kapsar.

2. Otel mobilyası otomatik eklenti midir?

Rehin kurulurken açıkça eklenti gösterilip beyanlar sütununa yazılmışsa, kanunen aksi ispat edilmedikçe eklenti sayılır.

3. Üçüncü kişiye ait makine ipotek nedeniyle alacaklıya geçer mi?

TMK m.862 üçüncü kişilerin eklenti üzerindeki haklarını saklı tutar.

4. İpotek kira gelirlerini kapsar mı?

TMK m.863’teki dönem ve şartlar gerçekleştiğinde belirli kira bedelleri rehnin kapsamına girer.

5. Kiracıya bildirim gerekir mi?

Rehin hakkının kiracıya karşı ileri sürülmesi için kanunda bildirim veya iflâs ilanı şartı düzenlenmiştir.

6. Takipten önceki bütün kiralar rehin kapsamında mı?

Hayır. TMK m.863 özel zaman aralığını takip/iflâs başlangıcından paraya çevirmeye kadar düzenler.

7. Gelecekteki kiralar devredilebilir mi?

Malikin işlemi, takip kira muaccel olmadan başlamışsa önceki rehinli alacaklıya karşı geçersiz olabilir.

8. Başka alacaklının kira haczi her durumda geçerli mi?

Hayır. TMK m.863’teki takip ve muacceliyet sırası önemlidir.

9. İpotek tescilinden sonra alacak zamanaşımına uğrar mı?

TMK m.864’e göre rehin tapuya tescil edildikten sonra alacak için zamanaşımı işlemez.

10. İpotek fekki ile borcun sona ermesi aynı mı?

Hayır. Tapu terkini ve temel borcun hukuki durumu ayrı ayrı değerlendirilir.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 862–864
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.862–864’ün güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)

Eklenti karinesinin aksi nasıl ortaya konur?

TMK m.862, rehin kurulurken makine veya otel döşemesi gibi eşyanın açıkça eklenti gösterilip beyanlar sütununa yazılması hâlinde bir karine kurar; ancak bu karine kesin değildir. Eşyanın kanuna göre eklenti niteliğinde olamayacağı ispat edilirse sırf beyan kaydı nedeniyle rehin kapsamına dahil olduğu kabul edilmez. İncelemede eşyanın malikliği, ana taşınmaza özgülenme biçimi, kullanım amacı ve sökülüp başka yerde bağımsız kullanılabilme durumu belge üzerinden değerlendirilmelidir.

Özellikle kiralanmış makine, finansal kiralama konusu ekipman veya üçüncü kişiden ödünç alınan demirbaşlarda mülkiyet belgeleri önemlidir. Tapu beyanlarındaki eklenti kaydı ile üçüncü kişinin mülkiyet iddiası çelişiyorsa sözleşmeler, faturalar, seri numaraları ve teslim kayıtları karşılaştırılmalıdır. TMK m.862 üçüncü kişi haklarını saklı tuttuğundan, değerleme raporunda eşyanın ekonomik olarak taşınmaza bağlı görülmesi tek başına üçüncü kişinin ayni hakkını ortadan kaldırmaz.

Kiracıya yapılan takip bildirimi nasıl belgelenmelidir?

TMK m.863’te rehin hakkının kiracıya karşı ileri sürülebilmesi bildirim veya iflâs ilanıyla bağlantılıdır. Bu nedenle takip dosyasında kiracının kimliği, kira sözleşmesindeki adresi, bildirimin hangi tarihte gönderildiği ve ne zaman ulaştığı açıkça tutulmalıdır. Taşınmazda birden fazla kiracı varsa her kira ilişkisi ayrı değerlendirilmeli; tek bir genel bildirim yapıldığı varsayılmamalıdır.

Kira bedelinin hangi tarihten sonra kime ödeneceği konusunda kiracının tereddütte kalmaması da uyuşmazlığı azaltır. Bildirim tarihi ile kira döneminin muacceliyet tarihi yan yana yazıldığında, hangi kira bedellerinin TMK m.863 kapsamına girdiği daha net belirlenir. Tahsilat kayıtları da aynı kronolojiye eklenmelidir.

Gelecekteki kira devri ile hacizlerde kronoloji nasıl kurulur?

TMK m.863, malikin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı işlemler ile diğer alacaklıların koydurduğu hacizlerin, belirli durumda önceki rehinli alacaklıya karşı geçersiz olduğunu düzenler. Bunun için rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibin kira alacağı muaccel olmadan önce başlamış olması gerekir. Dolayısıyla üç tarih önemlidir: kira alacağının muacceliyet tarihi, malikin devir veya tasarruf tarihi ve rehinli alacaklının takip tarihi.

Başka alacaklının haciz tarihi de aynı tabloya eklenir. Bu tarihlerden biri bilinmeden yalnız “kira haczedilmişti” veya “kira önceden devredilmişti” denilerek öncelik sonucu çıkarılamaz. TMK m.863 kronolojik önceliği özel olarak düzenlediği için dosya tarih sırasına göre kurulmalıdır.

TMK 864 bakımından tescil tarihi neden kritik?

TMK m.864’ün özel sonucu rehnin tapu kütüğüne tescilinden sonra başlar. Bu nedenle ipotek sözleşmesinin imzalandığı tarih ile tescil tarihi aynı kabul edilmemelidir. Rehin hakkı geçerli biçimde tescil edilmişse, güvence altındaki alacak için tescilden sonra zamanaşımı işlemez. Uyuşmazlıkta tapu kayıt tarihinin doğru tespit edilmesi bu yüzden temel adımdır.

Tescilden önce alacak için zamanaşımı süresinin işlemeye başlayıp başlamadığı, o dönemde kesilme veya durma sebebi bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir. TMK m.864 önceki dönemi silen bağımsız bir af kuralı gibi okunmamalıdır. Kanunun açık sonucu tescilden sonraki zamanaşımı işlemesine ilişkindir.

Terkin sonrası zamanaşımı hesabı nasıl dosyalanır?

Rehin terkin edildiğinde temel alacak ayrıca sona ermemiş olabilir. Böyle bir durumda alacağın vadesi, rehnin tescil ve terkin tarihleri, tescil öncesinde geçmiş süreler ve diğer zamanaşımı kesilme veya durma sebepleri tek kronolojide gösterilmelidir. “İpotek kalktı, borç da zamanaşımına uğradı” veya “bir kez ipotek vardı, artık hiç zamanaşımı işlemez” şeklindeki mutlak ifadeler doğru hesap yerine geçmez.

Dosyada tapu terkin belgesi ile alacak hesap ekstresi ayrı belgeler olarak saklanmalıdır. Temel borcun ifa, ibra, takas veya başka nedenle sona erip ermediği de ayrıca incelenir. TMK m.864 taşınmaz rehninin zamanaşımına etkisini düzenler; temel borcun bütün sona erme sebeplerini düzenleyen bir hüküm değildir.