Arazi İyileştirme Kredisi İçin Kanuni Rehin: Öncelik, Üçte İki ve 5 Yıllık Ödeme | TMK 877–878 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.877’ye göre bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değeri artarsa malik, iyileştirme giderlerinden kendi payına düşeni finanse eden alacaklı lehine tescille rehin kurabilir ve bu rehin taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir. İyileştirme kamu katkısı olmadan yapılmışsa rehin en fazla iyileştirme masraflarının üçte ikisi için kurulabilir. TMK m.878’e göre kamu katkısız iyileştirme rehnindeki alacak en fazla beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenir; alacak veya yıllık taksitlerin muacceliyetinden beş yıl sonra rehin sona erer ve sonraki alacaklılar sıralarına göre ilerler.

TMK 877 hangi iyileştirmeyi düzenler?

TMK m.877, arazinin iyileştirilmesi sonucunda değer artışı meydana gelmesi ve bu iyileştirme giderinin finansmanı için malik lehine kredi verilmesi hâlinde özel bir taşınmaz rehni rejimi kurar. Kanun kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla yapılan iyileştirme ile kamu katkısı olmadan yapılan iyileştirmeyi birbirinden ayırır. Rehin hakkının kapsamı ve önceliği bu ayrıma göre değişir.

Arazi iyileştirmesi ne anlama gelir?

Kanunda “iyileştirme” kavramı arazinin ekonomik veya fiziksel değerini artıran çalışmaları ifade eden üst kavramdır. Sulama, drenaj, arazi düzenlemesi, verimliliği artıran altyapı veya benzeri çalışmalar somut projeye göre bu kapsamda değerlendirilebilir. Hangi giderin gerçekten iyileştirme gideri olduğu, projenin teknik belgeleri ve kamu kurumu kararları üzerinden belirlenmelidir. Sıradan bakım masrafı ile kalıcı değer artışı yaratan iyileştirme birbirinden ayrılmalıdır.

Kamu kurumunun katkısı varsa rehin nasıl kurulur?

Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde artış meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden kendi payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil yoluyla rehin hakkı kurabilir. Bu rehin, malik payının finansmanını sağlayan alacaklıyı korumak için özel olarak düzenlenmiştir. Rehin hakkının doğması için kanundaki şartların yanı sıra tapu sicilinde tescil gerekir.

Bu rehin neden diğer bütün yüklerden önce gelir?

TMK m.877, kamu katkılı iyileştirmede kurulan bu özel rehnin taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce geleceğini açıkça düzenler. Önceliğin gerekçesi, krediyle finanse edilen iyileştirmenin taşınmazın değerini artırması ve mevcut hak sahiplerinin de artan değerden dolaylı olarak yararlanmasıdır. Bu özel öncelik genel rehin derecesi kurallarına göre sıradan bir sonradan ipotek gibi değerlendirilmemelidir.

Öncelik için hangi belgeler gerekir?

Kamu kurum veya kuruluşunun iyileştirme projesine katkısı, malik payına düşen gider, bu payın finansmanı için verilen ödünç ve taşınmazdaki değer artışı belgelenmelidir. Tapu tescilinde rehnin TMK m.877 kapsamındaki niteliği açıkça anlaşılmalıdır. Yalnız kredi sözleşmesine “iyileştirme kredisi” yazılması özel önceliği kendiliğinden doğurmaz; kanuni olguların gerçekten mevcut olması gerekir.

Kamu katkısı olmadan iyileştirme yapılırsa rehin kurulabilir mi?

Evet. TMK m.877 ikinci fıkra, iyileştirmenin kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılması hâlinde de malikin taşınmaz üzerinde rehin kurabilmesine izin verir. Ancak bu durumda kanun miktar bakımından açık bir üst sınır koyar: rehin en çok iyileştirme masraflarının üçte ikisi için kurulabilir.

Üçte iki sınırı nasıl hesaplanır?

Önce iyileştirme kapsamında kabul edilen toplam masraf belirlenir. Ardından bu tutarın üçte ikisi hesaplanır. Kamu katkısı bulunmayan iyileştirmede TMK m.877 uyarınca kurulabilecek özel rehin bu tutarı aşamaz. Hesabın dayanağı fatura, hakediş, sözleşme, ödeme belgesi ve teknik proje kayıtlarıyla doğrulanmalıdır. Taşınmazın yeni piyasa değerinin üçte ikisi değil, kanunda açıkça “iyileştirme masraflarının” üçte ikisi esas alınır.

Masraf tutarı ile değer artışı aynı şey mi?

Hayır. İyileştirme için 1.000.000 TL harcanmış olması taşınmaz değerinin tam 1.000.000 TL arttığı anlamına gelmeyebilir. TMK m.877 kamu katkısız iyileştirmede rehin sınırını masraf tutarı üzerinden kurar. Kamu katkılı ilk fıkrada ise iyileştirme sonucunda taşınmaz değerinde artış meydana gelmesi şartı açıkça önem taşır. Teknik masraf hesabı ile gayrimenkul değerleme sonucu ayrı belgelerdir.

Bu rehin için tapu tescili gerekir mi?

Evet. TMK m.877, alacaklı lehine rehin hakkının tescil suretiyle kurulacağını düzenler. Kredi verilmiş ve iyileştirme tamamlanmış olsa bile tapu tescili olmadan bu özel taşınmaz rehni kurulmuş sayılmaz. Resmî şekil ve tescil bakımından genel taşınmaz rehni hükümleri de göz önünde tutulmalıdır. TMK 856–858 rehberi kuruluş esaslarını açıklar.

TMK 878 hangi durum için özel ödeme planı getirir?

TMK m.878, iyileştirmenin kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapıldığı hâli düzenler. Bu durumda rehinli alacağın en çok beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenmesi gerekir. Kanun yalnız rehin miktarına üçte iki sınırı koymakla kalmaz; borcun ödeme süresini ve taksit yapısını da özel olarak sınırlar.

Beş yıllık süre azami mi?

Evet. TMK m.878 “en çok beş yıl içinde” eşit taksitlerle ödeme yapılmasını öngörür. Taraflar daha kısa bir ödeme süresi kararlaştırabilir; ancak bu özel rejim kapsamında beş yılı aşan bir taksit planı oluşturulmamalıdır. Sözleşmede taksit sayısı, vade tarihleri ve eşitlik hesabı açık biçimde gösterilmelidir.

Taksitlerin eşit olması zorunlu mu?

TMK m.878 kamu katkısız iyileştirme rehninde alacağın eşit taksitlerle ödenmesini öngörür. Bu nedenle ilk yıllarda sembolik, son yılda çok yüksek balon ödeme öngören plan kanunun açık eşit taksit kuralıyla uyuşmaz. Faiz veya diğer yan kalemlerin ödeme planına etkisi ayrıca temel borç sözleşmesi ve emredici hükümler çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Rehin hakkı ne zaman sona erer?

TMK m.878 ikinci fıkra, alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından beş yıl sonra rehin hakkının sona ereceğini düzenler. Bu süre, kamu katkısız iyileştirme rehninin sınırsız biçimde sicilde kalmasını engeller. Hangi alacak veya taksit için muacceliyetin hangi tarihte doğduğu ödeme planından açıkça belirlenmelidir.

Sonraki alacaklılar ne zaman ilerler?

TMK m.878, rehin hakkı sona erdiğinde sonraki alacaklıların sıralarına göre ilerleyeceğini açıkça düzenler. Bu sonuç, genel sabit derece sistemindeki “önceki ipotek silinince sonraki derece otomatik ilerlemez” kuralından özel bir ayrılmadır. TMK m.871 genel kuralı koyarken, TMK m.878 arazi iyileştirme rehninin sona ermesi için özel ilerleme sonucu öngörür.

TMK 878 ile sabit derece sistemi neden birlikte okunmalı?

Genel taşınmaz rehni hukukunda TMK m.871 boşalan derecenin sonraki alacaklıya otomatik geçmediğini düzenler. Ancak TMK m.878, özel iyileştirme rehninin alacak veya taksit muacceliyetinden beş yıl sonra sona ermesiyle sonraki alacaklıların sıralarına göre ilerleyeceğini açıkça söyler. Özel hüküm nedeniyle bu dosyalarda genel boş derece kuralı tek başına uygulanmamalıdır. TMK 869–872 rehberi genel sistemi açıklar.

Kamu katkısının miktarı rehin tutarını nasıl etkiler?

Kamu katkılı iyileştirmede özel rehin, malikin iyileştirme giderlerinden kendi payına düşen kısmı karşılamak için aldığı ödünçle bağlantılıdır. Bu nedenle toplam proje bedeli ile malikin finansman ihtiyacı aynı kabul edilmemelidir. Kamu katkısı, malik payı ve kredi tutarı ayrı ayrı belirlenmeli; tescil edilecek rehin gerçekten malik payının finansmanına dayanmalıdır.

Kredi başka amaçla kullanılmışsa özel rehin önceliği uygulanır mı?

TMK m.877’deki özel rehin, iyileştirme giderlerinden malike düşen payı karşılamak üzere verilen ödünçle bağlantılıdır. Kredinin fiilen başka amaçla kullanılması veya iyileştirme projesiyle bağının bulunmaması özel öncelik iddiasını tartışmalı hâle getirebilir. Kredi kullandırım belgeleri ile proje ödemelerinin eşleştirilmesi bu nedenle önemlidir.

Tapu incelemesinde hangi kayıtlar kontrol edilir?

Taşınmazın güncel tapu kaydı, iyileştirme rehninin tescil tarihi, tutarı ve derecesi; önceki ve sonraki yükler; kamu katkı belgesi; proje giderleri ve kredi sözleşmesi birlikte incelenmelidir. Kamu katkılı rehnin bütün yüklerden önce gelmesi, sicil sırasının ve kanuni önceliğin doğru anlaşılmasını gerektirir. Kamu katkısız rehin bakımından üçte iki sınırı ve TMK m.878 ödeme süresi ayrıca hesaplanmalıdır.

Borç ödenirse rehin nasıl kaldırılır?

Borç veya taksitler ödendiğinde alacağın sona ermesi ile tapudaki rehin kaydının terkin edilmesi farklı aşamalardır. Alacaklıdan gerekli terkin/fek belgesi alınmalı ve tapu sicilindeki kayıt kaldırılmalıdır. TMK m.878’deki beş yıllık kanuni sona erme süresiyle borcun erken ödenmesi aynı durum değildir. Erken ödeme hâlinde sicil işlemi bekletilmeden sonuçlandırılmalıdır.

Uyuşmazlıkta hangi tarih çizelgesi hazırlanmalıdır?

Dosyada iyileştirme projesinin başlangıç ve bitişi, kamu katkısı kararı, malik payının belirlenmesi, kredi kullandırım tarihi, rehin tescil tarihi, her taksit vadesi, ödemeler ve varsa terkin tarihi kronolojik tabloda gösterilmelidir. TMK m.878’in beş yıllık sona erme hesabı, muacceliyet tarihleri bilinmeden doğru yapılamaz.

2026 arazi iyileştirme rehni kontrol listesi

• İyileştirme projesinin kapsamını ve araziye sağladığı kalıcı değer artışını belgeleyin.
• Kamu kurum veya kuruluşu katkısı bulunup bulunmadığını açıkça belirleyin.
• Kamu katkılı projede malik payına düşen gideri ayrı hesaplayın.
• Kredinin gerçekten bu malik payını finanse ettiğini ödeme belgeleriyle eşleştirin.
• Özel rehnin tapuda tescil edildiğini doğrulayın.
• Kamu katkısız projede toplam iyileştirme masrafının üçte ikisi sınırını hesaplayın.
• Ödeme planının en fazla beş yıl ve eşit taksitli olduğunu kontrol edin.
• Her taksidin muacceliyet tarihini kaydedin.
• Rehnin beş yıllık sona erme hesabını muacceliyetlere göre yapın.
• Rehin sona erdiğinde sonraki alacaklıların ilerlemesini tapu kayıtlarıyla doğrulayın.

Sık sorulan sorular

1. Arazi iyileştirme kredisi için özel ipotek kurulabilir mi?

TMK m.877’deki şartlar varsa tescille özel rehin kurulabilir.

2. Kamu katkısı varsa rehin hangi sıradadır?

Kanun, bu rehnin taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce geleceğini düzenler.

3. Kamu katkısı yoksa rehin tutarı ne kadar olabilir?

En fazla iyileştirme masraflarının üçte ikisi kadar olabilir.

4. Üçte iki taşınmaz değerine göre mi hesaplanır?

Hayır. TMK m.877 iyileştirme masraflarının üçte ikisini esas alır.

5. Kamu katkısız rehin borcu kaç yılda ödenir?

TMK m.878’e göre en çok beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenir.

6. Balon ödeme yapılabilir mi?

Kanun eşit taksit kuralı getirdiğinden ödeme planı buna uygun kurulmalıdır.

7. Rehin ne zaman sona erer?

Alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından beş yıl sonra sona erer.

8. Önceki derece boşalınca sonraki alacaklı ilerler mi?

TMK m.878 özel olarak sonraki alacaklıların rehin sona erince sıralarına göre ilerleyeceğini düzenler.

9. Kredi başka amaçla kullanılmışsa özel öncelik kesin midir?

Hayır. Kredinin iyileştirme giderlerindeki malik payını finanse etme bağlantısı somut belgelerle kurulmalıdır.

10. Borç erken ödenirse tapudaki rehin ne olur?

Alacak sona erdiğinde gerekli terkin işlemi yapılarak tapu kaydı kaldırılmalıdır.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 877–878
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.877–878’in güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)

Kamu katkılı iyileştirme rehninin önceliği normal derece sırasından nasıl ayrılır?

TMK m.877 kamu katkılı iyileştirme için kurulan rehne, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelme özelliği tanır. Bu, sıradan bir rehin sözleşmesinde tarafların kendi aralarında “birinci sırada” yazmalarından farklıdır; öncelik doğrudan kanundan kaynaklanır. Özel rehnin TMK m.877 şartlarını gerçekten taşıyıp taşımadığı bu nedenle belirleyicidir. Şartlar yoksa yalnız işlem başlığında “iyileştirme rehni” yazılması kanuni üstünlük yaratmaz.

Tapu sicilinde bu rehnin hukuki niteliği açıkça izlenebilmelidir. Önceden kurulmuş ipotekler bulunsa dahi kanunun verdiği özel öncelik söz konusu olabilir. Buna karşılık kamu katkısız ikinci fıkra rehni bakımından maddenin ilk fıkrasındaki “diğer bütün yüklerden önce gelir” sonucu otomatik olarak genellenmemelidir.

Üçte iki hesabında hangi giderler iyileştirme masrafına dahil edilir?

Kamu katkısı olmadan yapılan iyileştirmede rehin üst sınırı toplam iyileştirme masraflarının üçte ikisidir. Bu nedenle önce proje kapsamında gerçek iyileştirme giderlerinin listesi hazırlanmalıdır. İnşaat, altyapı, malzeme, işçilik ve teknik hizmet gibi kalemlerin projeyle bağlantısı belgelenirken, iyileştirme dışındaki kişisel harcamalar veya ilgisiz finansman giderleri toplam masrafa eklenmemelidir.

Fatura ve ödeme belgelerinin yanında teknik proje, hakediş, kabul veya tamamlanma kayıtları kullanılmalıdır. Bir giderin ödendiğinin ispatı tek başına onun TMK m.877 anlamında arazi iyileştirme masrafı olduğunu kanıtlamaz; gider ile taşınmazdaki iyileştirme arasında bağlantı kurulmalıdır. Hesap tablosunda toplam kabul edilen iyileştirme masrafı ve bunun üçte ikisi ayrı satırlarda gösterilmelidir.

Beş yıllık eşit taksit kuralı örnek hesapla nasıl uygulanır?

Kamu katkısız iyileştirme için 600.000 TL tutarında rehinli alacak bulunduğunu varsayalım. TMK m.878 en fazla beş yıl ve eşit taksit kuralı getirdiğinden ana para üzerinden beş yıllık ödeme planında yıllık taksitler 120.000 TL olacak şekilde kurulabilir. Taraflar üç yıllık daha kısa bir plan da yapabilir; ancak beş yılı aşan bir plan bu özel rejimin azami süre sınırıyla uyuşmaz.

Faiz veya başka yan alacakların taksit hesabına etkisi temel borç sözleşmesi ve uygulanacak emredici hükümlerle ayrıca değerlendirilir. “Eşit taksit” kontrolü yapılırken sözleşmedeki ödeme tablosu açık olmalı; ilk yılları çok düşük, son yılı büyük balon ödeme içeren yapı kanunun eşit taksit yaklaşımına aykırılık riski taşır.

Rehin sona erince sonraki alacaklıların ilerlemesi nasıl doğrulanır?

TMK m.878, alacak veya yıllık taksitlerin muacceliyetinden beş yıl sonra özel rehin hakkının sona ereceğini ve sonraki alacaklıların sıralarına göre ilerleyeceğini düzenler. Bu nedenle sona erme tarihi geldiğinde yalnız borç hesabı değil, tapu sicilindeki sonraki rehinlerin yeni sıra konumu da kontrol edilmelidir.

Genel sabit derece sisteminde boşalan derece sonraki alacaklıya kendiliğinden geçmezken TMK m.878 özel bir ilerleme sonucu öngörür. Bu özel hüküm uygulanırken ilgili rehnin gerçekten TMK m.877–878 rejimine tabi olduğu, muacceliyet tarihleri ve beş yıllık sürenin tamamlandığı belgelenmelidir. Güncel tapu kaydı alınarak sonraki hakların sicildeki durumu doğrulanmalıdır.