İpotek Borcu Ödenmezse Ne Olur? Taşınmazın Satışı, Lex Commissoria ve Satış Bedeli | TMK 873–876 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.873’e göre ipotek borcu ödenmezse alacaklı alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde eder; borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın mülkiyetinin otomatik olarak alacaklıya geçeceği şart geçersizdir. Aynı borç için birden fazla taşınmaz rehinliyse takip hepsi hakkında istenir, ancak icra dairesi yalnız gerektiği kadarını satar. TMK m.874 satış bedelini rehin sırasına, aynı sıradakiler arasında alacak oranına göre dağıtır. TMK m.875 rehnin ana para, takip giderleri, gecikme faizi ve belirli faizleri kapsadığını; m.876 ise zorunlu koruma giderleri ve ödenen sigorta primlerinin tescilsiz olarak rehin güvencesinden yararlanacağını düzenler.

TMK 873 borç ödenmezse ne hak verir?

TMK m.873’e göre borç ödenmezse rehinli alacaklı alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Taşınmaz rehni, borçlunun ödeme yapmaması hâlinde alacaklıya taşınmazı doğrudan sahiplenme değil, kanuni satış süreci sonunda elde edilen bedelden öncelikli tahsil imkânı verir. Bu nedenle ipotek bir mülkiyet devri sözleşmesi değil, alacağı taşınmaz değeriyle güvence altına alan ayni teminattır.

Alacaklı taşınmazı doğrudan kendi adına geçirebilir mi?

Hayır. TMK m.873, borç ödenmediğinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmünü geçersiz sayar. Bu yasak doktrinde lex commissoria yasağı olarak anılır. Borçlu ödemezse alacaklı taşınmazın satış bedelinden alacağını elde eder; önceden yazılmış bir maddeye dayanarak taşınmazı otomatik olarak kendi adına tescil ettiremez.

Lex commissoria yasağının amacı nedir?

Yasağın temel amacı, borçlunun kredi veya borç ilişkisi kurulurken ekonomik baskı altında taşınmazını gerçek değerinin çok altında kaybetmesini önlemektir. Rehinli taşınmazın değeri borçtan çok daha yüksek olabilir. Otomatik mülkiyet devri hükmü geçerli sayılsaydı alacaklı, borç miktarını aşan ekonomik değeri satış ve artan bedelin iadesi mekanizması olmadan elde edebilirdi. Kanun bu sonucu yasaklar ve cebrî satış sistemini esas alır.

Borç doğduktan sonra taraflar satış yapabilir mi?

TMK m.873’teki yasak, borç ödenmemesi hâlinde mülkiyetin önceden otomatik olarak alacaklıya geçeceğini kararlaştıran hükme yöneliktir. Borç muaccel olduktan sonra tarafların bağımsız iradeleriyle yapacağı satış, takas veya borca mahsuben devir işlemlerinin hukuki niteliği somut şartlara göre ayrıca değerlendirilir. İşlemin gerçek satış olup olmadığı, bedel, irade sakatlığı ve emredici hukuk kuralları ayrı incelenmelidir.

Birden fazla taşınmaz aynı alacağa rehinliyse hangisi satılır?

TMK m.873, aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmişse paraya çevirme isteminin taşınmazların tamamı hakkında yapılmasını düzenler. Ancak icra dairesi bunlardan yalnız alacağın karşılanması için gerektiği kadarını paraya çevirir. Böylece alacaklı bütün teminatları takibe konu edebilir; fakat gereksiz yere bütün taşınmazların satılması önlenir.

İcra dairesi ‘gerektiği kadar’ taşınmazı nasıl belirler?

Gereken miktarın belirlenmesinde güncel alacak, takip giderleri, rehnin kapsamındaki faizler, taşınmazların kıymet takdirleri ve önceki rehinlerin etkisi dikkate alınır. Bir taşınmazın satışından alacağın karşılanması mümkünse diğer taşınmazların satışına ihtiyaç kalmayabilir. Buna karşılık ilk taşınmazın tahmini veya gerçekleşen satış bedeli yetersizse diğer teminatların paraya çevrilmesi gerekebilir.

TMK 874 satış bedelini nasıl dağıtır?

TMK m.874’e göre rehinli taşınmazın satış bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Taşınmaz üzerinde birden fazla rehin varsa önceki sıra alacaklısı önce tatmin edilir; kalan bedel sonraki sıralara geçer. Rehin derecesi sistemi için TMK 869–872 rehberindeki sabit derece ve boş derece kuralları birlikte okunmalıdır.

Aynı sıradaki alacaklılar bedeli nasıl paylaşır?

TMK m.874, aynı sırada birden fazla alacaklı varsa o sıraya düşen satış bedelinin alacakları oranında dağıtılacağını düzenler. Eşit sayıda alacaklı bulunması eşit miktarda ödeme yapılacağı anlamına gelmez. Her alacaklının o sıradaki toplam alacak içindeki oranı hesaplanır ve ilgili sıraya düşen bedel bu orana göre paylaştırılır.

Satış bedeli bütün alacakları karşılamazsa ne olur?

Rehinli taşınmazın satış bedeli, rehin sırası içinde alacağın tamamını karşılamayabilir. Bu durumda rehin teminatının sağladığı tahsil satış bedeliyle sınırlı kalır; varsa kişisel borçlunun kalan borçtan sorumluluğu temel borç ilişkisine ve icra hukuku hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir. Üçüncü kişinin yalnız ipotek verdiği dosyada onun kişisel borçlu olup olmadığı özellikle ayrılmalıdır.

TMK 875 ipoteğin hangi alacakları güvence altına aldığını düzenler?

TMK m.875 taşınmaz rehninin güvence kapsamını üç ana başlıkta sayar: ana para; takip giderleri ve gecikme faizi; iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Bu kapsam, satış bedelinden rehinli sıra içinde hangi kalemlerin talep edilebileceğini belirler.

Ana para dışında takip giderleri de rehin kapsamında mı?

Evet. TMK m.875 takip giderlerini açıkça rehin güvencesine dahil eder. Rehnin paraya çevrilmesi için yapılan kanuni takip masrafları, ana paradan ayrı bir kalem olsa da rehin teminatından yararlanır. Dosyada hangi giderin takip gideri olduğu belgeyle gösterilmeli ve rehinli alacak hesabında ana para, faiz ve giderler ayrı satırlarda tutulmalıdır.

Gecikme faizi ipotek güvencesinde mi?

TMK m.875 gecikme faizini de güvence kapsamına alır. Ancak uygulanacak faiz oranı temel borç sözleşmesi, emredici faiz sınırları ve varsa özel tüketici/ticaret mevzuatına göre belirlenir. Rehnin faiz alacağını güvence altına alması, hukuken geçersiz veya kanuni sınırı aşan faiz şartını geçerli hâle getirmez.

Üç yıllık faiz kuralı nedir?

TMK m.875, iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faizi rehin güvencesine dahil eder. Buradaki üç yıllık dönem, temel alacağın bütün faizinin yok olması anlamına gelmez; rehinli teminatın kapsamını belirleyen özel bir sınırdır. Hangi faiz dönemlerinin bu üç yıla girdiği takip veya iflâs tarihine göre hesaplanmalıdır.

Son vadeden başlayarak işleyen faiz ne demektir?

Kanun, üç yıllık muaccel faiz yanında son vadeden başlayarak işleyen faizi de güvence kapsamına dahil eder. Bu nedenle takip tarihinden sonraki faiz hesabı, borcun vadesi ve sözleşmedeki faiz rejimiyle birlikte ele alınır. Hesap çizelgesinde üç yıllık geçmiş faiz, son vadeden sonraki işleyen faiz ve gecikme faizi kavramlarının birbirine karıştırılmaması gerekir.

Faiz oranı sonradan artırılabilir mi?

TMK m.875 son cümle, daha önce belirlenmiş faiz oranının sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamayacağını düzenler. Taşınmaz üzerinde sonraki sırada rehin hakkı kazanmış kişiler, önceki rehnin kayıtlı ve öngörülebilir kapsamına göre risk değerlendirir. Önceki alacaklı ile borçlu sonradan anlaşarak sonraki alacaklıların satış bedelinden alacağı payı azaltacak biçimde faiz oranını artıramaz.

TMK 876 hangi masrafları güvenceye bağlar?

TMK m.876, alacaklının rehinli taşınmazın korunması için yaptığı zorunlu masraflardan doğan alacaklarının tescile gerek olmaksızın rehinli alacak gibi güvenceden yararlanacağını düzenler. Taşınmazın fiziksel veya hukuki değerinin korunması için zorunlu harcamalar bu kapsamda değerlendirilebilir. Masrafın gerçekten zorunlu ve taşınmazın korunmasına yönelik olması önemlidir.

Malikin ödemediği sigorta primini alacaklı öderse ne olur?

TMK m.876 özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerinin alacaklı tarafından ödenmesini örnek olarak sayar. Alacaklı, rehinli taşınmazın sigorta korumasının devamı için primi öderse bundan doğan alacağı tescil gerekmeksizin rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır. Ödeme belgesi, poliçe ve primin kimin borcu olduğu dosyada saklanmalıdır.

TMK 876’daki masraf rehni ayrıca tapuya yazılır mı?

Kanun bu alacakların tescile gerek olmaksızın rehinli alacak gibi güvenceden yararlanacağını açıkça düzenler. Dolayısıyla koruma masrafı için ayrıca sözleşmesel ipotek tescili aranmaz. Ancak masrafın miktarı ve zorunlu niteliği uyuşmazlıkta ispatlanmalıdır. Bu hüküm TMK m.865 ve 867’deki koruma giderlerine ilişkin özel öncelikli rehinlerle de sistematik olarak birlikte değerlendirilmelidir.

Satış dosyasında alacak hesabı nasıl hazırlanmalıdır?

Alacak hesabında ana para, takip giderleri, gecikme faizi, TMK m.875 kapsamındaki üç yıllık faiz, son vadeden sonraki faiz ve TMK m.876 zorunlu masrafları ayrı kalemler hâlinde gösterilmelidir. Her kalemin dayanağı, tarih aralığı ve hesap yöntemi belirtilmelidir. Tek bir toplam rakam sunmak rehin güvencesinin hangi bölümünün hangi hukuki sebebe dayandığını denetlemeyi güçleştirir.

Birden fazla taşınmazlı takipte kıymet takdiri neden kritik?

TMK m.873 yalnız gereken kadar taşınmazın satılmasını öngördüğünden, hangi taşınmazların paraya çevrilmesinin yeterli olacağı kıymet takdirleriyle yakından bağlantılıdır. Eksik veya güncelliğini yitirmiş değerleme gereksiz satışa ya da alacağın karşılanamamasına yol açabilir. Kıymet takdiri, önceki rehinler ve tahmini satış maliyetleri birlikte değerlendirilmelidir.

2026 ipoteğin paraya çevrilmesi kontrol listesi

• Rehinli alacağın güncel ana para tutarını belirleyin.
• Taşınmaz sayısı ve her birinin güncel kıymet takdirini ayrı gösterin.
• Birden fazla taşınmazda takip isteminin tamamını kapsadığını kontrol edin.
• Satışın yalnız alacağı karşılayacak kadar taşınmazla sınırlı tutulmasını değerlendirin.
• Rehin derecesi ve önceki alacaklıları listeleyin.
• Aynı sıradaki alacaklılarda oransal dağıtım hesabı yapın.
• Ana para, takip gideri, gecikme faizi ve diğer faizleri ayrı hesaplayın.
• TMK 875’teki üç yıllık faiz dönemini takip/iflâs tarihine göre belirleyin.
• Sonraki alacaklıların zararına faiz artışı bulunup bulunmadığını kontrol edin.
• TMK 876 kapsamındaki zorunlu masraf ve sigorta primi ödemelerini belgeleyin.

Sık sorulan sorular

1. İpotek borcu ödenmezse ev doğrudan bankanın mı olur?

Hayır. TMK m.873 böyle bir önceden kararlaştırılmış mülkiyet devri şartını geçersiz sayar.

2. Alacaklı ne yapabilir?

Alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etmek için rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir.

3. Aynı borç için üç taşınmaz ipotekliyse hepsi satılır mı?

Takip istemi hepsi hakkında yapılır; icra dairesi yalnız gerektiği kadarını paraya çevirir.

4. Satış bedeli nasıl dağıtılır?

Rehin sıralarına göre dağıtılır; aynı sıradakiler alacakları oranında pay alır.

5. İpotek yalnız ana parayı mı güvence altına alır?

Hayır. TMK m.875 takip gideri, gecikme faizi ve maddede belirtilen faizleri de kapsar.

6. Kaç yıllık geçmiş faiz ipotek kapsamında?

TMK m.875, takip veya iflâs tarihine kadar muaccel olmuş üç yıllık faizi özel olarak güvence kapsamına alır.

7. Faiz oranı sonradan artırılabilir mi?

Sonraki rehinli alacaklıların zararına olacak şekilde artırılamaz.

8. Alacaklı sigorta primini öderse ne olur?

TMK m.876 uyarınca bu alacak tescilsiz şekilde rehin güvencesinden yararlanır.

9. Lex commissoria nedir?

Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli malın otomatik olarak alacaklıya geçmesini öngören ve TMK m.873 uyarınca geçersiz olan şarttır.

10. Satış bedeli borcu karşılamazsa ne olur?

Rehin teminatı satış bedeliyle sınırlı kalır; kalan kişisel borç temel borç ilişkisi ve icra hukuku hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 873–876
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.873–876’nın güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)

Lex commissoria yasağı ile borç muaccel olduktan sonraki gerçek satış nasıl ayrılır?

TMK m.873’teki yasak, rehin kurulurken veya borç henüz ödenmemişken “vadesinde ödeme olmazsa taşınmaz otomatik olarak alacaklının olur” şeklindeki önceden kararlaştırılmış sonucu hedefler. Buna karşılık borç muaccel olduktan sonra tarafların gerçek ve serbest iradeyle yeni bir satış sözleşmesi yapması farklı bir hukuki işlemdir. Böyle bir işlemin geçerliliği; gerçek satış iradesi, bedel, resmî şekil, temsil, irade sakatlığı ve emredici hukuk hükümleri bakımından ayrıca değerlendirilir.

Bu ayrım nedeniyle yalnız alacaklının taşınmazı sonradan edinmiş olması, işlemi otomatik olarak lex commissoria yasağına aykırı hâle getirmez. Esas soru, mülkiyet devrinin borç ödenmemesi şartına önceden bağlanmış otomatik sonuç mu, yoksa muacceliyetten sonra kurulmuş bağımsız bir tasarruf işlemi mi olduğudur. Dosyada rehin sözleşmesinin tarihi, borcun vadesi ve devir sözleşmesinin tarihi birlikte incelenmelidir.

Birden fazla rehinli taşınmazda satış sırası nasıl yönetilmelidir?

TMK m.873 takip isteminin bütün rehinli taşınmazlar hakkında yapılmasını, fakat icra dairesinin yalnız gerektiği kadar taşınmazı paraya çevirmesini düzenler. Uygulamada hangi taşınmazın önce satılacağı, değer, önceki rehinler, satış kabiliyeti ve alacağın karşılanma ihtimaliyle yakından bağlantılıdır. Amaç, alacaklının teminatını korurken borçlu bakımından gereksiz ölçüde fazla taşınmazın satılmasını önlemektir.

Bu nedenle takip dosyasında her taşınmaz için kıymet takdiri, önceki derece alacakları, tahmini satış giderleri ve net karşılanabilir tutar ayrı tabloda gösterilmelidir. İlk satıştan sonra kalan gerçek borç yeniden hesaplanmalı; alacak karşılanmışsa diğer taşınmazların satışına devam edilmemelidir. “Hepsi ipotekli, hepsi satılır” şeklindeki otomatik yaklaşım TMK m.873’ün gerektiği kadar satış ilkesine uygun değildir.

TMK 875 faiz çizelgesi nasıl hazırlanmalıdır?

Rehinli alacak hesabında faiz tek satırda gösterilmemelidir. Önce ana para belirlenir; sonra takip giderleri ve gecikme faizi ayrı kaydedilir. Ardından iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz dönemi tespit edilir. Son olarak son vadeden başlayarak işleyen faiz ayrı hesaplanır. Bu ayrım, hangi kalemin rehin güvencesinden hangi hukuki nedenle yararlandığını görünür hâle getirir.

Takip talep tarihi veya iflâs açılış tarihi faiz hesabının önemli kesim noktasıdır. Üç yıllık dönemin başlangıcı bu tarihten geriye doğru belirlenirken alacağın vade yapısı ve daha önce ödenmiş faizler dikkate alınır. Faiz oranının sonradan değiştirilmiş olması hâlinde de TMK m.875’in sonraki alacaklıları koruyan son cümlesi uygulanarak artışın onların zararına sonuç doğurup doğurmadığı kontrol edilmelidir.

TMK 876 kapsamındaki zorunlu masraf nasıl ispatlanır?

Bir giderin TMK m.876 kapsamında rehin güvencesinden yararlanabilmesi için rehinli taşınmazın korunması amacıyla yapılmış zorunlu masraf niteliği açıkça ortaya konulmalıdır. Fatura, ödeme makbuzu, bakım veya onarım kaydı, sigorta poliçesi ve malikin ödemediğine ilişkin belgeler dosyada birlikte tutulmalıdır. Alacaklının tercih ettiği her harcama sırf taşınmaz için yapılmış olduğu gerekçesiyle zorunlu koruma masrafı sayılmaz.

Özellikle sigorta primi ödemesinde poliçenin rehinli taşınmaza ait olduğu, prim borcunun malike düştüğü ve ödemenin alacaklı tarafından yapıldığı belgelenmelidir. TMK m.876 bu alacaklar için ayrıca tescil aramaz; ancak tescilsiz güvence bulunması ispat yükünü ortadan kaldırmaz. Satış bedeli dağıtımında masrafın miktarı ve kanuni dayanağı denetlenebilir olmalıdır.