Sit İlan Edilince İmar Planı Durur mu? 3 Ay, 3 Yıl ve 60 Gün | 2863 m.17 (2026)
Kısa ve net cevap: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.17’ye göre bir alanın koruma bölge kurulunca sit ilan edilmesi, o alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur. Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar kurul üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarını belirler. Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar üç yıl içinde koruma amaçlı imar planını hazırlatıp kurula sunmak zorundadır. Kurulun uygun gördüğü plan ilgili idarece altmış gün içinde onaylanmazsa kanundaki şartlarla kesinleşerek yürürlüğe girer.
Bu rehber 22 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki 2863 sayılı Kanun m.17 esas alınarak hazırlanmıştır. Sit kararı yalnızca tapuya şerh düşülmesi anlamına gelmez; planlama ve yapılaşma rejimini doğrudan değiştirir.
- Sit ilanının planlara ilk etkisi
- Üç aylık geçiş dönemi koruma esasları
- Üç yıllık koruma amaçlı imar planı süresi
- Üç yıllık sürenin uzatılması
- İdarenin iki aylık görüşme süresi
- Altmış günlük onay ve kendiliğinden yürürlük
- Plan yürürlüğe girince geçiş şartlarının durumu
- Sit ilanından önce alınan yapı ruhsatları
- Subasman tamamlanmamışsa ve kesin yapılanma yasağı varsa
- Takas ve yapılanma hakkı aktarımı
- Koruma amaçlı imar planı değişiklikleri
- Dosyada tarih sıralaması ve delil düzeni
- Belge kontrol listesi
- Sık sorulan sorular
Sit ilanının planlara ilk etkisi
2863 sayılı Kanun m.17’nin başlangıç kuralı açıktır: bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilan edilmesi, o alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur. Bu sonuç için belediyenin mevcut planı ayrıca iptal etmesini beklemek gerekmez. Sit kararı özel koruma rejimini devreye sokar ve önceki plan kararlarının sit statüsü göz ardı edilerek uygulanmasını engeller. Sit alanının etkileşim-geçiş sahası bulunuyorsa 1/25.000 ölçekli plan kararları ve notları da sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilir. Bu nedenle yalnızca parsel bazındaki eski imar durumuna bakılarak inşaata başlanamaz.
Eski planın teknik sistemde görünmeye devam etmesi ile hukuken uygulanabilir olması aynı şey değildir. Başvuru sahibinin sit ilan tarihi, sit sınırı ve yürürlükteki kurul kararını birlikte kontrol etmesi gerekir. Sit ilanından sonra belediye ekranında eski yapılaşma koşulları görünse bile koruma bölge kurulunca belirlenen geçiş dönemi koşulları ve daha sonra yürürlüğe girecek koruma amaçlı imar planı esas alınır. Böylece m.17, planlama boşluğu oluşmasını önler ve koruma kararının fiilen uygulanmasını güvenceye alır.
Üç aylık geçiş dönemi koruma esasları
Koruma amaçlı imar planı hazırlanması zaman aldığından kanun sit alanını bu sürede kuralsız bırakmaz. Koruma bölge kurulu, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarını belirlemek zorundadır. Bu karar; yapılaşma, onarım, kullanım, altyapı, çevre düzenlemesi ve alanın özelliğine göre başka müdahaleler için geçici fakat bağlayıcı bir hukuki çerçeve oluşturur. Uygulamaya geçmeden önce yalnızca sit ilan kararının değil, üç aylık geçiş dönemi kararının da dosyaya alınması gerekir.
Geçiş dönemi kararının “geçici” olması bağlayıcılığını azaltmaz. Karar yürürlükte olduğu sürece yapılacak işlemlerin bu şartlara uygun olması gerekir. Koruma amaçlı imar planının daha sonra farklı bir çözüm getirmesi, geçiş döneminde yapılan işlemin o dönemdeki kurallara aykırılığını ortadan kaldırmaz. Bu sebeple başvurunun ve fiili uygulamanın hangi tarihte yapıldığı, o tarihte hangi geçiş kararının yürürlükte olduğu ve kararın sonradan değiştirilip değiştirilmediği ayrıca kontrol edilmelidir.
Üç yıllık koruma amaçlı imar planı süresi
Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar sit alanında üç yıl içinde koruma amaçlı imar planını hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır. Kanun bu yükümlülüğü süreye bağlayarak sit alanının geçici kararlarla süresiz yönetilmesini engeller. Planın yalnızca masa başında hazırlanmış olması yeterli değildir; kurul incelemesine sunulması gerekir. Böylece plan, sit alanının arkeolojik, tarihî, mimari, sosyo-ekonomik ve mülkiyet verilerini birlikte değerlendiren özel koruma planı niteliğini kazanır.
Koruma amaçlı imar planı sıradan bir imar planı kopyası değildir. Kanunun tanımı gereği alan araştırmasına dayanır ve planlama kararları ile koruma esaslarını birlikte içerir. Plan müellifinin şehir plancısı olması ve alanın konumu, sit statüsü ve özelliklerine göre gerekli uzmanlık alanlarının planlama ekibine katılması öngörülmüştür. Bu nedenle üç yıllık sürenin amacı yalnızca bir belge üretmek değil, uygulanabilir ve bilimsel koruma verilerine dayalı planı kurul önüne getirmektir.
Üç yıllık sürenin uzatılması
Kanun, zorunlu nedenlerle üç yıllık süre içinde koruma amaçlı imar planı yapılamaması halinde koruma bölge kurulunun gerekçeli olarak süreyi uzatabileceğini düzenler. Uzatma otomatik değildir. Zorunlu nedenin bulunması ve kurulun bu nedeni kararda açıklaması gerekir. Bu nedenle “üç yıl doldu, artık sit kısıtı bitti” sonucu hukuken doğru değildir. Dosyada süre uzatımına ilişkin kurul kararı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Uzatılan süre içerisinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanmaya devam eder. Eski genel imar planı üç yıllık sürenin dolmasıyla kendiliğinden yeniden uygulanabilir hale gelmez. Malik veya yatırımcı, planın gecikmesini yapılaşma serbestisi olarak yorumlamamalıdır. Güncel kurul kararı ve geçiş dönemi şartları, koruma amaçlı plan kesinleşene kadar uygulamanın hukuki referansıdır.
İdarenin iki aylık görüşme süresi
Koruma bölge kurulunda görüşülen ve uygun görülen koruma planları onaylanmak üzere ilgili idareye gönderilir. İlgili idare planı en geç iki ay içinde görüşmek zorundadır. Değişmesini istediği hususlar varsa bunları koruma bölge kuruluna bildirir. Bu iki aylık süre, kurulca uygun görülen planın idari hareketsizlik nedeniyle süresiz bekletilmesini önleyen önemli bir usul kuralıdır.
İdarenin değişiklik istemesi, kurulun koruma değerlendirmesini tek taraflı olarak ortadan kaldırma yetkisi vermez. Değişiklik talepleri koruma bölge kurulunda değerlendirilir ve kurul tarafından uygun görülen haliyle plan yeniden ilgili idareye onay için gönderilir. Böylece koruma ilkeleri ile yerel planlama iradesi kanunun çizdiği kurumsal süreç içinde uzlaştırılır.
Altmış günlük onay ve kendiliğinden yürürlük
Koruma bölge kurulunun uygun gördüğü plan ilgili idarece altmış gün içinde onaylanmak zorundadır. Kanun bu süre içinde görüşülmeyen veya onaylanmayan planların kesinleşerek yürürlüğe gireceğini açıkça düzenler. Bu hüküm, planın son aşamada idari sessizlik nedeniyle uygulanamaz halde bırakılmasını engeller.
Somut olayda altmış günlük sürenin başlangıcı belgeyle belirlenmelidir. Planın ilgili idareye hangi tarihte ve hangi haliyle gönderildiği, evrak kayıt tarihi, kurul kararının ekleri ve idarenin teslim kaydı önemlidir. Süre hesabı varsayımla yapılmamalı; plan dosyasındaki resmi kayıtlar esas alınmalıdır. Planın kesinleşip kesinleşmediği de yalnızca taraf beyanına değil, bu işlem zincirine göre tespit edilmelidir.
Plan yürürlüğe girince geçiş şartlarının durumu
Koruma amaçlı imar planı yürürlüğe girdiğinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ayrıca karar almaya gerek olmaksızın ortadan kalkar. Bundan sonra yapılaşma ve kullanım bakımından yürürlükteki koruma amaçlı imar planı ve plan notları esas alınır. Eski geçiş dönemi kararının hükümleri, yeni planda karşılığı yoksa otomatik olarak uygulanmaya devam etmez.
Planın yargı kararıyla uygulamasının durdurulması veya iptal edilmesi farklıdır. Kanun bu durumda ilgili koruma bölge kurulunun geçiş dönemi yapılanma şartlarını yeniden belirlemesini öngörür. Böylece yargı kararı nedeniyle plan uygulanamadığında da sit alanı kuralsız bırakılmaz. Uygulama yapacak kişi, yalnızca planın varlığını değil planın yürürlükte olup olmadığını ve hakkında güncel yargı kararı bulunup bulunmadığını da araştırmalıdır.
Sit ilanından önce alınan yapı ruhsatları
Madde 17 sit ilanından önce imar mevzuatına ve onaylı imar planlarına uygun biçimde alınmış yapı ruhsatları için özel bir ayrım yapar. Sit kararının ilanından önce ruhsat ve eklerine uygun olarak subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir. Bu nedenle yalnızca ruhsat tarihinin eski olması yeterli değildir; sit ilanından önce ulaşılan fiziksel inşaat seviyesi de belirleyicidir.
Subasman seviyesinin tamamlanıp tamamlanmadığı tartışmalıysa yapı denetim kayıtları, belediye tutanakları, şantiye kayıtları, hakedişler ve tarihli fotoğraflar önem kazanır. Sonradan düzenlenen genel bir beyan yerine, sit ilanından önceki fiili durumun teknik belgelerle gösterilmesi gerekir. Ruhsatın ve eklerinin sit ilanından önce yürürlükteki imar mevzuatına uygun olması da ayrıca aranır.
Subasman tamamlanmamışsa ve kesin yapılanma yasağı varsa
Kanun, subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların yapı ruhsatlarının iptal edileceğini düzenler. Bu sonuç, sit ilanından önce ruhsat alınmış olmasının her durumda kazanılmış hak yaratmadığını gösterir. İnşaatın hangi seviyede olduğu sit kararının ilan tarihiyle karşılaştırılır.
Ayrıca kesin yapılanma yasağı bulunan sit alanlarında, subasman seviyesi tamamlanmış yapılara ilişkin devam imkânından yararlanılamaz. Bu nedenle sitin türü, derecesi ve o alan için getirilen kesin yapılanma yasağının kapsamı mutlaka belirlenmelidir. “Sit alanı” tek tip bir hukuki rejim değildir; somut kurul kararı ve ilgili koruma koşulları dosyada görülmelidir.
Takas ve yapılanma hakkı aktarımı
Koruma amaçlı imar planıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarındaki gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar bakımından kanun, malikin başvurusu üzerine belediye veya il özel idaresine ait taşınmazlarla takas imkânı öngörür. Bu otomatik bir mülkiyet değişimi veya koşulsuz tazminat değildir; ilgili idari süreç ve şartlar çerçevesinde yürütülür.
Kanun ayrıca yapılanma hakkı kısıtlanan tescilli taşınmaz kültür varlıkları, koruma alanındaki taşınmazlar veya koruma amaçlı planla yapılaşma hakkı kısıtlanan alanlar için yapılanma hakkı aktarımı mekanizması düzenler. Hakkın hangi aktarım alanına, hangi öncelik sırasıyla ve hangi değer esasına göre taşınacağı ilgili planlama ve idari kararlarla belirlenir. Bu nedenle her sit ilanının doğrudan nakit tazminat hakkı doğurduğu söylenemez.
Koruma amaçlı imar planı değişiklikleri
Koruma amaçlı imar planları ve çevre düzenleme projelerinde yapılacak değişiklikler de kanundaki koruma ve onay usullerine tabidir. Yürürlükteki koruma planında parsel bazlı bir değişiklik yapılmak istenmesi, kurul sürecinin atlanabileceği anlamına gelmez. Değişiklik önerisinin alanın koruma bütünlüğü üzerindeki etkisi değerlendirilmelidir.
Plan değişikliği yapılırken mevcut sit statüsü, kültür varlıkları, etkileşim-geçiş sahası, ulaşım ve altyapı kararları, mülkiyet yapısı ve planın koruma hedefleri birlikte değerlendirilir. Değişikliğin yalnızca tek bir parsel sahibinin talebi açısından yararlı olması planlama açısından tek başına yeterli değildir. Plan kararının kamu yararı ve koruma ilkeleriyle uyumu kurulun değerlendirmesine tabidir.
Dosyada tarih sıralaması ve delil düzeni
M.17 uygulamasında en güçlü çalışma yöntemi bütün belgeleri tarih sırasına koymaktır. Sit ilan tarihi, geçiş dönemi kararı, plan hazırlama süreci, kurulun uygun görüşü, ilgili idarenin görüşme ve onay tarihleri ile varsa yapı ruhsatı ve subasman seviyesine ilişkin kayıtlar tek zaman çizelgesinde gösterilmelidir. Bu yöntem hangi hukuki rejimin hangi tarihte yürürlükte olduğunu açık hale getirir.
Dosyada sit sınır paftası, etkileşim-geçiş sahası kararı, koruma amaçlı imar planı, plan notları, açıklama raporu, kurul kararları, idare yazışmaları, ruhsat ve ekleri ile teknik tutanaklar birlikte saklanmalıdır. Kurul kararının ekindeki pafta veya proje bulunmuyorsa kararın kapsamı yanlış anlaşılabilir. Bu nedenle yalnızca karar metni değil ekleri de temin edilmelidir.
Belge Kontrol Listesi
- Sit ilan ve tescil kararı
- Sit sınır paftası ve koordinatları
- Etkileşim-geçiş sahası kararı
- Geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları
- Koruma amaçlı imar planı ve plan notları
- Koruma bölge kurulu uygun görüş kararı
- İlgili idarenin görüşme ve onay evrakı
- Varsa eski yapı ruhsatı ve ekleri
- Subasman seviyesini gösteren teknik kayıtlar
- Varsa plan hakkında yargı kararı
Sık Sorulan Sorular
Sit ilan edilince mevcut imar planı uygulanmaya devam eder mi?
Hayır. M.17 sit ilanının alandaki her ölçekte plan uygulamasını durdurduğunu düzenler.
Geçiş dönemi şartları kaç ay içinde belirlenir?
Koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde belirlenir.
Koruma amaçlı imar planı kaç yılda hazırlanmalıdır?
Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar üç yıl içinde planı hazırlatıp kurula vermek zorundadır.
Üç yıllık süre uzatılabilir mi?
Evet. Zorunlu neden bulunursa koruma bölge kurulu gerekçeli şekilde süreyi uzatabilir.
Uzatılan sürede hangi kurallar geçerlidir?
Geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanmaya devam eder.
İlgili idare planı kaç ay içinde görüşmelidir?
En geç iki ay içinde görüşmelidir.
Kurulun uygun gördüğü plan kaç günde onaylanır?
İlgili idare tarafından altmış gün içinde onaylanmalıdır.
Altmış günde onaylanmazsa ne olur?
Kanuna göre süresinde görüşülmeyen veya onaylanmayan plan kesinleşerek yürürlüğe girer.
Eski ruhsat her durumda korunur mu?
Hayır. Subasman seviyesinin sit ilanından önce tamamlanıp tamamlanmadığı ve kesin yapılanma yasağı bulunup bulunmadığı önemlidir.
Subasman tamamlanmamışsa ne olur?
Kanun yapı ruhsatının iptal edileceğini düzenler.
Plan yürürlüğe girince geçiş şartları ayrıca kaldırılmalı mı?
Hayır. Planın yürürlüğe girmesiyle ayrıca karar gerekmeksizin ortadan kalkar.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- Kültür ve Turizm Bakanlığı – 2863 sayılı Kanun
- Koruma Kurulları – mevzuat ve ilke kararları
- Sit ve Korunma Alanında Ruhsatsız İnşaat – m.16
- Korunma Alanında İnşaat – m.8
- Kültür Varlığının Tescili – m.7
Sonuç
2863 m.17’de süreler nettir: sit ilanı plan uygulamasını durdurur; geçiş dönemi şartları üç ay içinde belirlenir; koruma amaçlı imar planı üç yıl içinde hazırlanarak kurula sunulur; ilgili idare planı iki ay içinde görüşür ve kurulun uygun gördüğü planı altmış gün içinde onaylar. Eski ruhsatlar yönünden subasman seviyesi ve kesin yapılanma yasağı ayrıca kontrol edilir. Uygulamada kararların tarih sırası ve ekleri dosyanın merkezinde tutulmalıdır.
Ruhsat Dosyasında Kronolojik İnceleme Nasıl Yapılmalı?
Sit ilanı sonrasındaki bir yapı ruhsatı uyuşmazlığında yalnızca ruhsat belgesinin tarihine bakmak yeterli değildir. İlk olarak sit kararının ilan tarihi ve kapsamı belirlenmeli; ardından ruhsatın hangi plan ve kurul kararına dayanılarak verildiği tespit edilmelidir. Ruhsat sit ilanından önce verilmişse, subasman seviyesinin sit ilanından önce tamamlanıp tamamlanmadığı resmi ve teknik kayıtlarla ortaya konulmalıdır. Yapı denetim tutanakları, belediye seviye tespitleri, beton döküm kayıtları, tarihli fotoğraflar ve şantiye kayıtları bu aşamada birlikte değerlendirilir. Belgeler arasında tarih veya parsel çelişkisi varsa, çelişki giderilmeden “kazanılmış hak” sonucuna varılmamalıdır.
Ruhsat sit ilanından sonra verilmişse geçiş dönemi koruma esasları veya yürürlükteki koruma amaçlı imar planı ile uyum ayrıca denetlenmelidir. Koruma bölge kurulunun uygun görüşü gereken bir işlemde bu kararın tarih ve ekleri bulunmalı; belediye ruhsatındaki proje ile kurulca uygun görülen proje karşılaştırılmalıdır. Planın daha sonra yargı kararıyla durdurulması veya iptal edilmesi halinde, kurulun yeniden belirlediği geçiş dönemi yapılanma şartları da dosyaya eklenmelidir. Böylece dosyanın her aşamasında hangi hukuki kuralın uygulandığı açıkça görülebilir ve sonraki idari veya yargısal denetimde varsayıma dayalı değerlendirme yapılması önlenir.
Hazırlayan: Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
