OSB Kamu Yararı Kararıyla Kamulaştırma Yaptırabilir mi? 4562 m.5 | 2026

Kısa ve net cevap: Evet. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.5 uyarınca OSB için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca kamu yararı kararı verilebilir ve özel mülkiyetteki gerekli taşınmazlar kamulaştırma yoluyla edinilebilir. Ancak kamulaştırmayı OSB kendi adına tek başına yürütmez; işlemler kanunda sayılan valilik, il özel idaresi, belediye veya yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığı tarafından 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre yürütülür. Kamulaştırma bedeli ile diğer arazi edinim giderleri OSB tüzel kişiliğince karşılanır. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince kurulan özel OSB’lerin m.26 gereğince kamulaştırma yetkisi yoktur.

OSB kamulaştırmasının hukuki modeli nedir?

4562 sayılı Kanun m.5, OSB’yi özel hukuk tüzel kişisi olarak tanımlar; buna rağmen OSB’nin kurulması, genişlemesi veya altyapısının tamamlanması için zorunlu özel mülkiyetin edinilebilmesini sağlayan özel bir kamulaştırma sistemi kurar. Mülkiyet hakkına tek taraflı müdahale yetkisi doğrudan OSB yönetim kuruluna verilmez. Kamu yararı kararı Bakanlık tarafından verilir ve kamulaştırma süreci kamu idaresi eliyle yürütülür.

OSB’nin rolü, taşınmaz ihtiyacını teknik olarak belirlemek, kesinleşmiş OSB sınırı ile parsel listesini hazırlamak, kamu yararı kararını talep etmek ve tüm arazi edinim giderlerini finanse etmektir. Kamulaştırmayı yürüten idare ise 2942 sayılı Kanunun satın alma, kıymet takdiri, uzlaşma, dava ve tescil hükümlerini uygular. Böylece OSB’nin özel hukuk kişiliği ile kamulaştırmanın kamusal yetki niteliği birbirinden ayrılır.

Kamulaştırma yalnız OSB alanının gerçekten ihtiyaç duyduğu taşınmazlara yönelmelidir. Parselin OSB sınırıyla, onaylı planla veya altyapı projesiyle bağlantısı kurulmadan kamulaştırılması işlemin sebep ve maksat unsurlarını tartışmalı hâle getirebilir. Arazi edinim dosyası yer seçimi ve planlama dosyasından bağımsız hazırlanmaz.

OSB için kamu yararı kararını kim verir?

4562 m.5 uyarınca OSB kamulaştırmasında kamu yararı kararı Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından verilir. Müteşebbis heyet, genel kurul veya yönetim kurulu arazi ihtiyacı konusunda karar alabilir; ancak bu iç organ kararı kamulaştırmaya doğrudan dayanak olmaz. Mülkiyet hakkına kamu gücüyle müdahale edilebilmesi için Bakanlıkça kamu yararının kabul edilmesi gerekir.

Kamu yararı talebinde hangi parsellerin neden zorunlu olduğu açıkça gösterilmelidir. Yol, atıksu hattı, enerji koridoru, ortak tesis veya sanayi parseli ihtiyacı farklı teknik belgelerle ispatlanabilir. Sınır dışındaki bir parselin yalnız gelecekte kullanılabileceği düşüncesiyle dosyaya alınması yerine, kamulaştırma ihtiyacının mevcut proje ve plan kararlarıyla doğrudan bağlantısı kurulmalıdır.

Kamu yararı kararı bedeli belirlemez ve mülkiyeti kendiliğinden OSB’ye geçirmez. Bu karar kamulaştırmanın kamu amacı unsurunu oluşturur. Malik araştırması, kıymet takdiri, satın alma görüşmesi ve gerektiğinde bedel tespiti-tescil davası bundan sonra 2942 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülür.

Kamulaştırmayı hangi idare yürütür?

4562 m.5, işlemlerin OSB’nin bulunduğu yere ve idari yapıya göre valilik, il özel idaresi, belediye veya yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığı tarafından yürütülebileceğini düzenler. Yetkili kurumun belirlenmesi yalnız pratik bir iş bölümü değildir; kamulaştırma işleminin yetki unsurunu doğrudan etkiler.

Yetkili idare tapu ve malik araştırmasını yapar, kıymet takdir ve uzlaşma komisyonlarını oluşturur, 2942 m.8 satın alma usulünü işletir ve anlaşma sağlanmazsa m.10 kapsamında asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. OSB, işlemlerin finansmanını ve kendi proje belgelerini sağlar fakat kamu gücü işlemlerini kendi adına ikame edemez.

Kamulaştırma dosyasına başlamadan önce hangi idarenin yetkili olduğu yazılı biçimde netleştirilmelidir. Yanlış idare tarafından yürütülen süreç, uzun bir yatırım takviminden sonra yetki itirazına maruz kalabilir. Özellikle büyükşehir olan ve olmayan illerde idari yapı farkı dikkate alınmalıdır.

Kamulaştırma bedeli ve diğer giderleri kim öder?

Kanun bu konuda tereddüde yer bırakmaz: Kamulaştırma bedeli ile arazi edinimine ilişkin diğer giderler OSB tüzel kişiliğine aittir. Kamu yararı kararının Bakanlık tarafından verilmesi veya kamulaştırma işleminin kamu idaresince yürütülmesi, mali külfetin genel bütçeden karşılanacağı anlamına gelmez.

Arazi maliyeti yalnız mahkemece belirlenen taşınmaz bedelinden oluşmaz. Harita ve kadastro çalışmaları, değerleme, tebligat, bilirkişi, dava, tescil, ifraz ve benzeri işlemler de maliyet yaratabilir. Çok sayıda parsel içeren genişleme alanlarında bu giderler altyapı yatırımından önce önemli bir nakit ihtiyacı doğurur.

OSB’nin kamulaştırmaya başlamadan önce yeterli mali kaynağı planlaması gerekir. Mahkemece belirlenen bedelin kanuni sürede bankaya yatırılmaması tescil aşamasını aksatır. İdari kıymet takdirindeki tahmini tutarla mahkeme bilirkişi değerinin aynı çıkacağı varsayılmamalı; bütçede olası fark için pay bırakılmalıdır.

Kamulaştırmadan önce satın alma ve uzlaşma aşaması uygulanır mı?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü düzenler. OSB kamulaştırmasında da bu genel sistem uygulanır. Yetkili idare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli esas alarak maliki uzlaşmaya davet eder. Amaç, yargı yoluna geçmeden önce taşınmazın anlaşmayla edinilmesidir.

Malik teklifi kabul ederse anlaşma tutanağı düzenlenir, bedel ödenir ve tapu devri tamamlanır. Malik teklifi kabul etmek zorunda değildir. Anlaşma sağlanmaması kamulaştırmanın sona erdiği anlamına gelmez; idare bedel tespiti ve tescil davası açar. Gerçek karşılık mahkemece kanuni değerleme ölçütlerine göre belirlenir.

Satın alma görüşmelerinde parselin tamamına mı yoksa belirli kısmına mı ihtiyaç olduğu, kalan bölümün ekonomik kullanılabilirliği ve üzerindeki yapıların durumu değerlendirilmelidir. Gereğinden fazla alanın kamulaştırılması OSB parsel maliyetini yükseltir ve mülkiyet hakkına müdahaleyi genişletir.

Kıymet takdir ve uzlaşma komisyonunda OSB üyesi bulunur mu?

4562 m.5, kamulaştırma işlemlerinde kurulacak kıymet takdir ve uzlaşma komisyonları bakımından OSB’ye özgü bir kural getirir. Kamulaştırmayı yürüten idare, OSB’den bu komisyonlara en az bir üye bildirmesini ister. Böylece OSB’nin proje sınırı, arazi yapısı ve yatırım bilgisi komisyon çalışmalarında temsil edilir.

OSB’nin süresinde üye bildirmemesi süreci durdurmaz. Kanun, bu durumda ilgili idarenin komisyon üyelerinin tamamını kendisinin belirleyebilmesine imkân verir. Üye bildirmeme kamulaştırmayı engelleyen bir veto değildir; buna karşılık OSB açısından sürece teknik bilgi sunma imkânının kaybedilmesine yol açabilir.

Komisyon üyesinin OSB’den gelmesi, taşınmaz değerinin OSB lehine keyfî biçimde düşürülebileceği anlamına gelmez. Değerleme 2942 sayılı Kanun kriterlerine göre yapılır ve anlaşma olmazsa mahkeme bağımsız bilirkişi incelemesi yaptırır. Komisyonun tahmini değeri mahkeme için bağlayıcı değildir.

Bedel tespiti ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Satın alma usulünde anlaşma sağlanamazsa kamulaştırmayı yürüten idare 2942 sayılı Kanun m.10 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili istemiyle dava açar. Mahkeme kamulaştırma dosyasının usulüne uygun olup olmadığını inceler ve tarafları duruşmaya çağırır.

Bedel bilirkişi kurulu tarafından taşınmazın cinsi, yüzölçümü, emsal satışları, gelir kapasitesi, imar durumu, yapı ve diğer objektif nitelikler dikkate alınarak belirlenir. OSB’nin yatırımcıya uyguladığı parsel satış fiyatı, malike ödenecek kamulaştırma bedelinin doğrudan hesabı değildir. Değerleme tarihi ve kanuni yöntem esas alınır.

Mahkemenin belirlediği bedelin yatırılması üzerine tescil kararı verilir. Tescil yönü kanunun öngördüğü şekilde kesin sonuç doğururken bedel yönünden kanun yolu incelemesi mümkündür. OSB’nin bedelin yatırılması için gerekli nakdi zamanında hazır etmesi yatırım takvimi bakımından kritik önemdedir.

Taşınmaz malikinin hangi dava ve savunma hakları vardır?

OSB amacıyla kamulaştırma yapılması malikin Anayasa m.35 ve m.46’dan doğan mülkiyet güvencelerini ortadan kaldırmaz. Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu ile bedel uyuşmazlığı farklı yargı yollarında incelenebilir. İdari işlemlere karşı iptal davasında idari yargı; bedel tespiti ve tescilde adli yargı görev yapar.

Malik, taşınmazın değerini etkileyen emsal satışları, yapı ve tesisleri, ürün desenini, ulaşım ve konum özelliklerini mahkemeye sunabilir. Bilirkişi raporuna süresinde itiraz edebilir ve bedel yönünden kanun yoluna başvurabilir. OSB amacı gerçek karşılık hakkını azaltmaz.

Dava ve itiraz süreleri somut tebligat tarihine göre hesaplanmalıdır. Kamulaştırma dosyasındaki kamu yararı kararı, satın alma daveti, tebliğ belgeleri ve mahkeme evrakı birlikte incelenmeden yalnız tapu kaydına bakılarak süre hesabı yapılmamalıdır.

Hazine ve kamu arazileri için kamulaştırma mı yapılır?

OSB alanındaki Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar bakımından öncelikle 4562 m.4’teki özel devir ve satış sistemi uygulanır. Bu nedenle m.5 kamulaştırması esas olarak özel mülkiyetteki taşınmazların edinimi bakımından önem taşır. Kamu taşınmazını özel mülkiyet parseli gibi kamulaştırma dosyasına almak doğru değildir.

OSB’nin mülkiyet haritasında her parsel için malik ve hukuki statü ayrı gösterilmelidir. Hazine, belediye, başka kamu kurumu, özel gerçek kişi veya şirket mülkiyeti birbirinden ayrılır. Kamu bağlantılı bir şirketin mülkiyetindeki taşınmazın kamu malı sayılıp sayılmayacağı şirketin ve taşınmazın hukuki statüsüne göre ayrıca değerlendirilir.

Bu ayrım mali planlamayı da etkiler. Kamu arazisinde m.4 kapsamında bedelsiz devir veya harca esas değer üzerinden satış gündeme gelebilirken özel mülkiyette satın alma ve kamulaştırma bedeli uygulanır. Yanlış sınıflandırma hem usul hem bütçe bakımından sorun yaratır.

Acele kamulaştırma ve özel OSB bakımından hangi sınırlar vardır?

Acele kamulaştırma 2942 sayılı Kanun m.27’de düzenlenen istisnai bir yöntemdir. 4562 m.5’in varlığı her OSB projesini kendiliğinden acele kamulaştırma kapsamına sokmaz. M.27’deki şartların ve gerekli kararın ayrıca bulunması gerekir. Yalnız yatırımın gecikmesi veya parsel tahsis takviminin sıkışması otomatik hukuki dayanak değildir.

Acele kamulaştırma taşınmaza el koyma aşamasını hızlandırsa da nihai bedel ve kesin kamulaştırma sürecini ortadan kaldırmaz. Hızlı el koyma kararının ardından genel kamulaştırma işlemlerinin zamanında tamamlanması gerekir. Acelelik gerekçesi ve kamu yararı somut dosyada yargısal denetime açıktır.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince 4562 m.26 kapsamında kurulan özel OSB’ler kamulaştırma yapamaz. Özel OSB kurucuları ihtiyaç duydukları araziyi satın alma ve diğer özel hukuk yollarıyla edinmek zorundadır. M.5’teki model özel OSB’nin arazi edinim eksikliğini kamulaştırma yoluyla kapatmasına izin vermez.

Kamulaştırılan taşınmaz sonradan hangi amaçla kullanılabilir?

Kamulaştırılan taşınmaz kamu yararı kararında ve OSB planında öngörülen amaçla ilişkilendirilmelidir. Sanayi parseli, yol, yeşil alan, teknik altyapı veya ortak tesis için edinilen bir taşınmazın kullanımı onaylı plan ve OSB mevzuatına göre yürütülür. Kamulaştırma işleminin tamamlanması planlama hükümlerini ortadan kaldırmaz.

OSB yönetimi tescilden sonra parseli taşınmaz envanterine kaydetmeli; eski kadastro parseli, yeni imar parseli, kamulaştırma bedeli, tescil tarihi ve kullanım fonksiyonu arasında izlenebilir kayıt kurmalıdır. Daha sonra yatırımcıya tahsis veya satış yapılacaksa 4562 m.15 ve m.18’deki fiyat, bildirim, kullanım ve devir hükümleri ayrıca uygulanır.

Ortak alan veya altyapı için edinilmiş bir yer sanayi parseline dönüştürülecekse gerekli plan değişikliği ve diğer idari işlemler yapılmadan fiilî kullanım değiştirilmemelidir. Kamulaştırmanın hukuki amacı ile son kullanım arasındaki bağlantı korunmalıdır.

OSB kamulaştırma dosyasında hangi kontrol listesi uygulanmalıdır?

İlk olarak kesinleşmiş OSB sınırı, güncel imar planı, kamulaştırılacak parsel listesi ve güncel tapu-kadastro kayıtları karşılaştırılmalıdır. Kamu arazileri özel mülkiyetten ayrılmalı; Hazine ve kamu kurumlarına ait taşınmazlar m.4 sistemine yönlendirilmelidir. Özel mülkiyet parsellerinin OSB projesindeki zorunlu kullanım amacı dosyada belirtilmelidir.

İkinci aşamada Bakanlığın kamu yararı kararı, yetkili kamulaştırma idaresinin yazıları, kıymet takdir ve uzlaşma komisyonu belgeleri, OSB’nin komisyon üyesi bildirimi, satın alma davetleri ve tebligatlar saklanmalıdır. Anlaşma sağlanan parseller ile mahkemeye taşınan parseller ayrı izlenmelidir.

Üçüncü aşamada dava esas numarası, bilirkişi bedeli, yatırılan tutar, tescil tarihi ve kanun yolu sonucu her parsel için kayıt altına alınmalıdır. Tüm edinimler tamamlandığında tapu sicili OSB taşınmaz envanteri ve plan paftasıyla yeniden karşılaştırılmalıdır. Ödeme dekontları ile tescil kararlarının aynı parsel numarasıyla eşleşmesi kontrol edilmelidir.

Parsel bazlı mali izleme neden önemlidir?

Kamulaştırma maliyetlerinin yalnız tek bir toplam hesapta izlenmesi, daha sonra OSB parsel maliyetinin belirlenmesinde hata doğurabilir. Her taşınmaz için satın alma bedeli, mahkemece tespit edilen ek bedel, faiz, dava gideri, harita ve ifraz masrafı ayrı kaydedilmelidir. Böylece hangi imar parselinin hangi kadastro parsellerinden ve hangi maliyetle oluştuğu denetlenebilir.

Kamulaştırma sonunda birden fazla eski parsel tek sanayi parseline dönüşebilir veya tek parsel yol, ortak alan ve sanayi parseli arasında bölünebilir. Maliyet dağıtımının plan ve parselasyon verileriyle uyumlu kurulması gerekir. Bu kayıt, 4562 m.15 kapsamındaki parsel birim maliyet ve satış fiyatı hesabında da önem taşır.

Parsel bazlı izleme ayrıca eski maliklerin bedel, faiz veya tescil konusundaki devam eden davalarının hangi araziyi etkilediğini görmeyi sağlar. Yönetim değişse dahi dosya numarası, ödeme ve tapu bağlantısı korunursa OSB’nin hukuki ve mali hafızası kaybolmaz.

İç bağlantılar ve resmî kaynaklar

Arazi ediniminin kamu taşınmazları yönü için OSB alanındaki Hazine ve kamu arazileri, yer seçimi için OSB yer seçimi ve oybirliği, planlı sanayi alanları için sanayi alanında yer seçimsiz kesinleşme rehberleri incelenebilir.

Resmî kaynaklar: 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı.

Sık sorulan sorular

OSB kendi başına kamulaştırma kararı alabilir mi?

Hayır. Bakanlık kamu yararı kararı ve kanunda belirtilen yetkili idarenin kamulaştırma işlemleri gerekir.

Kamulaştırma bedelini kim öder?

Kamulaştırma bedeli ve diğer arazi edinim giderleri OSB tüzel kişiliğine aittir.

Malikle önce uzlaşma aranır mı?

Evet. 2942 m.8 satın alma usulü uygulanır; anlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davasına geçilir.

Bedel davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

OSB kıymet takdir komisyonuna üye verir mi?

Evet. İlgili idare OSB’den en az bir üye bildirmesini ister.

OSB üye bildirmezse süreç durur mu?

Hayır. Yetkili idare komisyon üyelerinin tamamını kendisi belirleyebilir.

Hazine arazisi de kamulaştırılır mı?

Öncelikle 4562 m.4’teki kamu arazisi devir veya satış sistemi uygulanır.

Özel OSB kamulaştırma yapabilir mi?

Hayır. 4562 m.26 kapsamındaki özel OSB’ler kamulaştırma yapamaz.

Acele kamulaştırma her OSB için otomatik midir?

Hayır. 2942 m.27’deki özel şart ve karar ayrıca bulunmalıdır.

Kamulaştırma işlemine karşı dava açılabilir mi?

Evet. İşlemin hukuka uygunluğu ve bedel farklı yargı yollarında kanuni sürelerde denetlenebilir.