Notarieller Immobilienkauf-Vorvertrag in der Türkei
Immobilienkauf Vorvertrag Türkei: Notarieller Immobilienkauf-Vorvertrag in der Türkei: Form, Vormerkung, Kaufpreisraten, Übergabe, Erfüllung und Rückabwicklung.
Ein türkischer Immobilienkauf-Vorvertrag begründet bei notarieller Errichtung einen Anspruch auf den späteren Hauptvertrag und die Grundbucheintragung. Er überträgt noch kein Eigentum; dafür bleibt die Eintragung im Tapu erforderlich.
Immobilienkauf-Vorvertrag in der Türkei: klare Rechtslage
Art. 237 TBK verlangt für den Immobilienverkauf amtliche Form und für das Verkaufsversprechen die gesetzlich bestimmte Form. Art. 60 Nr. 3 Notariatsgesetz weist Notaren die Errichtung von Immobilienverkaufsversprechen zu. Der endgültige Immobilienkaufvertrag kann beim Grundbuchamt oder nach Art. 61/A Notariatsgesetz beim Notar errichtet werden; Eigentum entsteht in beiden Fällen erst durch die Grundbucheintragung nach Art. 705 TMK. Eine Vormerkung nach Art. 1009 TMK stärkt die Wirkung gegenüber späteren Erwerbern, ersetzt aber den Eigentumsübergang nicht.
Der Vorvertrag ist mit dem sicheren Immobilienerwerb, der Rückforderung einer Kapora-Zahlung und möglichen Ansprüchen wegen Baumängeln abzustimmen.
Gesetzliche Grundlage
| Norm | Verbindliche Folge |
|---|---|
| Art. 237 Gesetz Nr. 6098 | Immobilienverkauf bedarf amtlicher Form; das Verkaufsversprechen folgt der gesetzlich vorgeschriebenen Form. |
| Art. 60 Nr. 3 Gesetz Nr. 1512 | Notare errichten Immobilienverkaufsversprechen. |
| Art. 61/A | Auch der endgültige Immobilienkaufvertrag kann beim Notar errichtet werden; der Eigentumserwerb setzt die Grundbucheintragung voraus. |
| Art. 1009 Gesetz Nr. 4721 | Gesetzlich bestimmte persönliche Rechte, darunter Verkaufsversprechen, können im Grundbuch vorgemerkt werden. |
| Art. 705 | Eigentum wird grundsätzlich erst mit Grundbucheintragung erworben. |
| Art. 26 Grundbuchgesetz Nr. 2644 | Amtliche Immobilienübertragung und Vormerkung werden nach den Registervorschriften vollzogen. |
Der Vorvertrag begründet einen Anspruch auf späteren Abschluss und Vollzug. Er ist kein Tapu und darf nicht als bereits übertragenes Eigentum dargestellt werden.
Warum ein Vorvertrag verwendet wird
Ein Vorvertrag wird eingesetzt, wenn Bau, Teilung, Finanzierung, Genehmigung oder Restzahlung vor endgültiger Übertragung abgeschlossen werden muss. Er fixiert Objekt, Preis und Leistungspflichten. Er darf nicht dazu dienen, eine rechtlich unmögliche oder ungeprüfte Übertragung zu verschleiern.
Vor Unterzeichnung wird festgestellt, ob der Verkäufer bereits Eigentümer ist und über das Grundstück verfügen darf. Ein Bauträgervertrag über eine noch nicht gebildete Wohnung benötigt besonders genaue Projekt-, Flächen- und Fertigstellungsangaben.
Form und notarielle Errichtung
Eine private, maklerseitige oder nur unterschriftsbeglaubigte Vereinbarung erfüllt die Form nicht automatisch. Der Notar errichtet den Vertrag mit Parteien, Objekt, Preis, Fristen und Erklärungen. Vollmachten müssen die konkrete Verpflichtung ausdrücklich decken.
Deutsche Beteiligte erhalten vor Termin eine vollständige türkische Fassung und verständliche Übersetzung. Dolmetschung wird protokolliert; der Vertrag wird nicht unterzeichnet, solange Objekt oder Zahlungsfolgen unklar bleiben.
Grundbuchvormerkung nach Art. 1009
Die Vormerkung macht den persönlichen Anspruch im eingetragenen Umfang gegenüber später erworbenen Rechten wirksam. Sie bezeichnet Berechtigten, Grundstück, Vertrag und Dauer. Ein nicht vorgemerkter Anspruch bindet den Vertragspartner, bietet aber geringeren Schutz gegen spätere dingliche Veränderungen.
Vor der Vormerkung wird geprüft, ob Hypothek, Pfändung oder andere Vermerke bereits vorrangig bestehen. Die Vormerkung löscht ältere Belastungen nicht und verhindert nicht jede gesetzliche Vollstreckung. Wird der Verkauf nicht innerhalb von fünf Jahren seit der Vormerkung abgeschlossen und eingetragen, wird die Vormerkung nach Art. 26 Grundbuchgesetz Nr. 2644 von Amts wegen gelöscht.
Objekt- und Leistungsbeschreibung
Block, Parzelle, unabhängiger Abschnitt, Fläche, Plan, Zubehör und Übergabestand werden eindeutig beschrieben. Bei Bauprojekten kommen Materialien, Genehmigungen, Nutzungserlaubnis und Vertragsstrafe für Verzug hinzu.
Werbefotos und Modellwohnung werden nur Vertragsbestandteil, wenn sie konkret einbezogen sind. Mündliche Zusagen des Verkäufers werden in überprüfbare Leistungspflichten übertragen.
Kaufpreisraten und Sicherheit
Jede Rate erhält Betrag, Währung, Fälligkeit und Voraussetzung. Hohe Vorauszahlungen werden mit Vormerkung, Bankgarantie, Hypothek oder anderer geeigneter Sicherheit verbunden. Zahlung auf ein Dritt- oder Maklerkonto setzt dokumentierte Empfangsbefugnis voraus.
Der Vertrag regelt Folgen von Wechselkursänderung und Bankkosten. Eine einseitige spätere Preissteigerung wird nicht durch unbestimmte Kostenklauseln zugelassen.
Fertigstellung und Verzug
Fertigstellung wird an objektive Kriterien geknüpft: Baufortschritt, Nutzungsgenehmigung, technische Übergabe und Grundbuchfähigkeit. Der bloße Begriff „schlüsselfertig“ wird durch konkrete Anforderungen ergänzt.
Bei Verzug werden Nachfrist, Erfüllung, Rücktritt, Schadensersatz und Vertragsstrafe nach Vertrag und Art. 117 ff. TBK geprüft. Der Käufer wahrt Beweise durch schriftliche Aufforderung und Baustandsdokumentation.
Erfüllungsklage und Eigentumsübertragung
Verweigert der Verkäufer trotz erfüllter Voraussetzungen die Übertragung, wird Erfüllung und gegebenenfalls Eintragung verlangt. Kläger beweist formgültigen Vertrag, eigene Leistung und Fälligkeit. Das Gericht kann keine andere Immobilie als die vertraglich bestimmte übertragen.
Zuständigkeit folgt für dinglich ausgerichtete Immobilienansprüche Art. 12 HMK am Ort der Immobilie. Der Wohnsitz in Deutschland eröffnet keinen beliebigen Gerichtsstand.
Rückabwicklung bei unmöglicher Übertragung
Ist Übertragung rechtlich unmöglich oder wird wirksam vom Vertrag zurückgetreten, werden Zahlungen, Nutzungen, Zinsen und Schäden getrennt abgerechnet. Eine Rückzahlungsklausel wird mit Sicherheit und Fälligkeit versehen.
Der Käufer gibt Besitz oder Schlüssel nach gesicherter Gegenleistung zurück. Eine bloße Kündigungsmail ohne Rechtsgrund und Fristsetzung genügt nicht für jede Rückabwicklung.
Weiterverkauf und Drittinteressen
Verkauft der Eigentümer an einen Dritten, entscheidet Vormerkung und Gutgläubigkeit über die Rechtsposition. Der Käufer sichert deshalb aktuelle Registerauszüge und jede neue Tagebuchnummer.
Ein späterer Erwerber wird nicht allein durch Kenntnis eines Bauprojekts bösgläubig. Kenntnis des konkreten vorgemerkten oder behaupteten Anspruchs muss bewiesen werden.
Fallbeispiel: Neubauwohnung in Ankara
Eine Käuferin in München zahlt 40 Prozent für eine geplante Wohnung. Der notarielle Vorvertrag bezeichnet Abschnitt, Bauplan, Fertigstellung und Restzahlung. Der Anspruch wird vorgemerkt. Später belastet der Bauträger das Grundstück mit einer Bankhypothek.
Rang und Vertragsklauseln werden geprüft; die Vormerkung beseitigt die Hypothek nicht automatisch. Käuferin, Bank und Bauträger müssen einen lastenfreien Übertragungsplan herstellen. Weitere Raten werden nur nach den vereinbarten Bau- und Sicherungsmeilensteinen gezahlt.
Arbeitsplan und Unterlagen
- Grundbuch, Eigentümer und Projektgenehmigungen prüfen.
- Objekt und künftigen Übertragungszustand präzise beschreiben.
- Notariellen Vertrag mit Preis, Frist und Sicherheiten errichten.
- Vormerkung im Grundbuch vollziehen.
- Raten nur nach dokumentierten Voraussetzungen zahlen.
- Bau, Genehmigung und Belastungen laufend kontrollieren.
- Endgültigen Tapu-Termin vorbereiten.
- Bei Verzug fristgerecht Erfüllung oder Rückabwicklung verfolgen.
- Grundbuchauszug
- Bau- und Projektunterlagen
- notarieller Vorvertrag
- Vormerkungsbeleg
- Zahlungs- und Bankgarantien
- Vollmachten und Übersetzungen
- Baufortschrittsprotokolle
- Mahnung und Zustellungsbelege
Der Vorvertrag endet mit vollständiger Grundbuchübertragung oder rechtlich abgeschlossener Rückabwicklung; Schlüsselübergabe allein genügt nicht.
Interne Fachverweise
Häufige Fragen
Überträgt der Vorvertrag Eigentum?
Nein. Art. 705 verlangt Grundbucheintragung.
Welche Form gilt?
Notarielle Errichtung nach Art. 237 TBK und Art. 60 Nr. 3 Notariatsgesetz.
Was bewirkt die Vormerkung?
Sie verstärkt den persönlichen Anspruch gegenüber späteren Rechten im eingetragenen Umfang.
Löscht sie eine Hypothek?
Nein. Bestehende Belastungen bleiben nach Rang und Rechtsgrund bestehen.
Kann aus Deutschland unterschrieben werden?
Ja, mit formgerechter Spezialvollmacht und den erforderlichen Übersetzungs- und Apostilleschritten.
Was passiert bei Verzug?
Nach Fälligkeit und erforderlicher Nachfrist werden Erfüllung, Rücktritt, Schadensersatz oder Vertragsstrafe geprüft.
Reicht Schlüsselübergabe?
Nein. Eigentum entsteht erst mit Tapu-Eintragung.
Welches Gericht ist zuständig?
Für dinglich ausgerichtete Immobilienklagen gilt Art. 12 HMK am Ort der Immobilie.
Vertragsstrafe und Verhältnis zum Schaden
Eine Vertragsstrafe wird mit Tatbestand, Betrag, Fälligkeit und Verhältnis zur Hauptleistung formuliert. Art. 179 ff. TBK regelt, ob neben Erfüllung oder an ihrer Stelle verlangt werden kann. Der Käufer darf nicht gleichzeitig widersprüchliche Rechtsfolgen beanspruchen. Das Gericht kann eine übermäßige Strafe nach Art. 182 herabsetzen.
Der konkrete Schaden wird getrennt belegt. Vertragsstrafe ersetzt nicht automatisch sämtliche Finanzierungskosten, Mietausfälle oder Wertsteigerungserwartungen. Der Vertrag erklärt, welche Ansprüche nebeneinander bestehen.
Flächenabweichung und Projektänderung
Netto-, Brutto- und gemeinsame Fläche werden definiert. Ändert der Bauträger Plan, Etage oder Ausrichtung, wird geprüft, ob dies vertraglich erlaubt und für den Käufer zumutbar ist. Eine allgemeine Klausel zur „technischen Anpassung“ erlaubt keine grenzenlose Austauschwohnung.
Aufteilungsplan, genehmigtes Projekt und Übergabemaß werden verglichen. Wesentliche Abweichungen lösen die vertraglich und gesetzlich vorgesehenen Erfüllungs-, Minderungs- oder Rücktrittsfolgen aus.
Verbraucherrecht beim Bauträgerkauf
Handelt der Käufer als Verbraucher und der Verkäufer gewerblich, gelten beim vorausbezahlten Wohnungsverkauf Art. 40 ff. des Verbraucherschutzgesetzes Nr. 6502. Vor einem formgültigen Vertrag darf weder Zahlung verlangt noch ein den Verbraucher verpflichtendes Dokument entgegengenommen werden. Der Verbraucher kann binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten; Übertragung oder Übergabe muss spätestens binnen 48 Monaten erfolgen. Bei Projekten mit mindestens 30 Wohnungen ist eine Gebäude-Fertigstellungsversicherung oder eine andere gesetzlich zugelassene Sicherheit erforderlich.
Das Verbraucherverhältnis wird nicht allein durch die Bezeichnung „Investor“ ausgeschlossen. Zweck, Parteistellung und konkrete Nutzung werden geprüft. Im Jahr 2026 sind Streitigkeiten unter 186.000 TL der türkischen Verbraucher-Schiedsstelle (Tüketici Hakem Heyeti) vorzulegen; ab 186.000 TL ist grundsätzlich das Verbrauchergericht zuständig und vor der Klage ist vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen die Mediation nach Art. 73/A durchzuführen.
Insolvenz oder Konkordato des Verkäufers
Gerät der Bauträger in Konkordato oder Konkurs, werden Vormerkung, Sicherheiten, Baufortschritt und Forderungsanmeldung sofort geprüft. Ein privater Zahlungsbeleg ohne dingliche oder bankmäßige Sicherheit stellt den Käufer häufig nur als Gläubiger dar.
Fristen der gerichtlichen Bekanntmachung werden überwacht. Weitere Raten werden nicht blind geleistet; Vertragsfortführung, Kündigung und Sicherungsrechte werden mit dem Insolvenzverfahren koordiniert.
Abnahmeprotokoll und Mängelvorbehalt
Bei Übergabe werden Raum für Raum Mängel, fehlende Leistungen, Zählerstände und Schlüssel festgehalten. Die Annahme erfolgt gegebenenfalls unter ausdrücklichem Vorbehalt. Eine Unterschrift unter „mangelfrei erhalten“ wird nicht geleistet, solange dokumentierte Abweichungen bestehen.
Fristen zur Nachbesserung und Zugang zur Wohnung werden festgelegt. Tapu-Übertragung, Besitzübergabe und Mängelbeseitigung bleiben getrennte Leistungspunkte.
Grundbuchwert, Steuern und Nebenkosten
Der Vertrag nennt Kaufpreis und die für Gebühren bzw. Steuern maßgeblichen amtlichen Werte rechtmäßig. Verkäufer und Käufer vereinbaren intern, wer Notar, Grundbuch, Übersetzung und Bankkosten trägt. Eine interne Klausel beseitigt keine gesetzliche Haftung gegenüber der Behörde.
Jede Rate wird dem Gesamtkaufpreis zugeordnet. Spätere Nachträge dürfen keinen zweiten, verdeckten Preis erzeugen. Deutsche Finanzierungskosten werden nicht als türkische Vertragskosten ausgegeben.
Tod oder Handlungsunfähigkeit einer Partei
Stirbt Verkäufer oder Käufer vor dem endgültigen Tapu-Termin, gehen vertragliche Rechte und Pflichten nach den erbrechtlichen Regeln auf Erben über, soweit sie nicht höchstpersönlich sind. Erbschein, Erbengemeinschaft und neue Vollmachten werden benötigt.
Eine Vollmacht kann mit Tod enden oder nach ihrer Gestaltung und Art. 513 TBK besondere Wirkungen haben. Der Vertreter vollzieht nicht automatisch weiter, ohne Fortbestand und Erbenstellung zu prüfen.
Schlusskontrolle am Tapu-Termin
Vor Unterschrift werden Objekt, Eigentümer, Vormerkung, neue Belastungen, Restkaufpreis und Übergabe abgeglichen. Die Vormerkung wird im Zuge des endgültigen Vollzugs ordnungsgemäß behandelt. Der Käufer erhält den aktuellen Auszug.
Restzahlung erfolgt nach dem vereinbarten Sicherungsmechanismus. Ein abweichendes Konto oder eine kurzfristige Vertragsänderung wird vor Freigabe neu bestätigt.
Offizielle Quellen
Kanzlei Bakırcı & Keskin – Büro Mersin
Adresse: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Mandate aus allen türkischen Provinzen werden von Mersin aus bearbeitet und örtlich koordiniert; weitere Büros werden nicht behauptet.
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