İpotekli Taşınmaz Satılır veya Bölünürse Borç Kime Geçer? Ödeme Talebi, Borcun Üstlenilmesi ve Bildirim | TMK 887–890 (2026)

Kısa ve net cevap: İpotekli taşınmazın el değiştirmesi, tek başına eski borçlunun kişisel borcunu ortadan kaldırmaz. TMK m.887’ye göre taşınmaz maliki borçtan şahsen sorumlu değilse alacaklının ödeme istemi, hem borçluya hem de malike yöneltilmedikçe etkili olmaz. TMK m.888 uyarınca taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun kişisel sorumluluğunu ve rehin güvencesini değiştirmez. Yeni malik borcu üstlenirse alacaklı, eski borçluya başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse eski borçlu borçtan kurtulur. TMK m.889 taşınmazın bölünmesi hâlinde borcun değer oranında dağıtılmasını; TMK m.890 ise borcun yeni malikçe üstlenildiğinin alacaklıya tapu idaresince bildirilmesini düzenler.

TMK 887–890’ın ortak konusu nedir?

Bu hükümler, borçlu ile ipotekli taşınmaz malikinin aynı kişi olmadığı veya taşınmazın sonradan devredildiği ve bölündüğü durumlarda kişisel borç ile ayni teminatın birbirinden nasıl ayrılacağını düzenler. İpotek taşınmaza bağlıdır; mülkiyet değişse de kural olarak rehin hakkı yeni malik bakımından taşınmaz üzerinde devam eder. Buna karşılık temel borcun kişisel borçlusu, sadece taşınmaz satıldığı için kendiliğinden değişmez. Yeni malikin borcu üstlenmesi ayrıca hukuki sonuç doğuran bir işlemdir. Kanun alacaklıyı da koruyarak bildirim ve süre mekanizmaları getirir. Özellikle bir yıllık ve bir aylık sürelerin birbirine karıştırılması, eski borçlunun sorumluluğunun yanlış değerlendirilmesine yol açar. Bu nedenle tapu devri, borcun üstlenilmesi, alacaklı bildirimi ve rehin kaydı ayrı başlıklar altında incelenmelidir.

TMK 887’de ödeme istemi kime yapılır?

TMK m.887, ipotekli taşınmazın malikinin temel borçtan şahsen sorumlu olmadığı durumda ödeme isteminin yalnız borçluya veya yalnız malike yöneltilmesini yeterli görmez. Kanuna göre ödeme isteminin etkili olması için hem borçluya hem de taşınmaz malikine yapılması gerekir. Bunun sebebi, temel borcu ödeme yükümlülüğünün borçluda; rehnin paraya çevrilmesi riskinin ise malik üzerinde bulunmasıdır. Malik borcun şahsi borçlusu olmasa da taşınmazının satış tehlikesinden doğrudan etkilenir. Borçlu ise kişisel borcu nedeniyle muhataptır. Takip öncesi ihtar, muacceliyet bildirimi ve ödeme talebinde taraf sıfatlarının doğru kurulması gerekir. Borçlu ile malik aynı kişi ise ikili bildirim sorunu doğmaz; hüküm özellikle farklı kişiler söz konusu olduğunda önem taşır.

Neden hem borçluya hem malike bildirim gerekir?

İpotekli takipte iki ayrı hukuki menfaat bulunur. Alacaklı temel alacağını borçludan ister; aynı zamanda ödenmezse ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini talep eder. Taşınmaz başkasına aitse malik, borcu şahsen ödemek zorunda olmasa da rehinli malın sahibi olarak takipten haberdar edilmelidir. TMK m.887 bu iki taraflı yapıyı açık kural hâline getirir. Bildirim yapılmadan yalnız borçluya karşı yürütülen süreç, malik bakımından gereken etkiyi doğurmaz. Aynı şekilde yalnız malike yöneltilen talep de kişisel borçluya karşı ödeme isteminin yerini tutmaz. Dosyada borçlunun ve güncel malikin adresleri, kimlik veya tüzel kişi bilgileri ve tebliğ tarihleri ayrı ayrı kayıt altına alınmalıdır. Eski tapu kaydına göre işlem yapılmamalı, güncel malik doğrulanmalıdır.

İpotekli takipte sıfatlar nasıl ayrılır?

Dosya incelemesinde ilk sütun “kişisel borçlu”, ikinci sütun “ipotekli taşınmaz maliki”, üçüncü sütun “rehinli alacaklı” olarak kurulmalıdır. Bir kişi birden fazla sıfatı taşıyabilir; ancak hukuki sonuç her sıfat yönünden farklıdır. Üçüncü kişi malik, yalnız rehin nedeniyle taşınmazıyla sorumlu olabilir. Yeni malik borcu ayrıca üstlenmişse kişisel sorumluluk da gündeme gelir. Eski borçlu ise TMK m.888’deki şartlar gerçekleşmedikçe sorumluluğunu sürdürür. TMK 884–886 rehberi, şahsen sorumlu olmayan malikin ödeme ve rehinden kurtarma haklarını açıklar. Takip evrakında bu sıfatların birbirine karıştırılması yanlış kişiye ödeme emri, eksik bildirim veya hatalı rücu hesabı doğurabilir.

Taşınmaz satılınca eski borçlu borçtan çıkar mı?

Hayır. TMK m.888’in temel kuralı, ipotekli taşınmazın devrinin borçlunun kişisel sorumluluğunda ve rehnin sağladığı güvencede kendiliğinden değişiklik yaratmamasıdır. Taşınmaz yeni malike geçer; ipotek de taşınmaz üzerinde kalır. Ancak temel borç, ayrı bir borcun üstlenilmesi işlemi bulunmadıkça eski borçlunun kişisel borcu olmaya devam eder. Bu kural özellikle “evi sattım, kredi borcum da alıcıya geçti” şeklindeki yanlış varsayımı önler. Tapu satış resmi senedindeki ifadeler, kredi verenin onayı ve tarafların borç üstlenme iradesi birlikte incelenmelidir. Alacaklının hakları, yalnız alıcı ile satıcının kendi aralarında yaptıkları ve alacaklıyı bağlamayan bir anlaşmayla ortadan kaldırılamaz.

Yeni malik borcu nasıl üstlenir?

Yeni malikin taşınmaz üzerindeki ipoteği kabul ederek mülkiyeti edinmesi ile temel borcu kişisel olarak üstlenmesi ayrı işlemlerdir. TMK m.888, yeni malikin borcu üstlendiği senaryoda alacaklının eski borçluya başvurma hakkını belirli süre içinde saklı tutmasını öngörür. Borcun üstlenilmesinin geçerli olup olmadığı, borç ilişkisinin niteliğine ve Borçlar Kanununun borcun üstlenilmesine ilişkin hükümlerine göre değerlendirilir. Tapu devrinde “ipotekle yükümlü olarak devralma” ifadesi tek başına her durumda kişisel borcun üstlenildiği anlamına gelmez. Kredi sözleşmesi, borç üstlenme beyanı ve alacaklıyla kurulan ilişki birlikte okunmalıdır. Amaç, yeni malikin sadece taşınmazla mı yoksa kişisel malvarlığıyla da mı sorumlu olduğunu kesin biçimde belirlemektir.

Alacaklının bir yıllık bildirim süresi nedir?

Yeni malik borcu üstlenmişse TMK m.888 alacaklıya önemli bir seçim süresi tanır. Alacaklı, eski borçluya karşı başvurma hakkını korumak istiyorsa, bunu eski borçluya yazılı olarak bir yıl içinde bildirmelidir. Bu süre içinde gerekli bildirim yapılmazsa eski borçlu borçtan kurtulur. Süre, alacaklının yeni malikin borcu üstlendiğini öğrenmesini sağlayan kanuni bildirim sistemiyle bağlantılıdır; TMK m.890 tapu idaresinin alacaklıya bildirim görevini ayrıca düzenler. Bu nedenle dosyada sadece tapu satış tarihi esas alınmamalı; alacaklıya yapılan bildirimin tebliğ tarihi de belirlenmelidir. Bir yıllık sürenin son günü hesaplanırken tebliğ belgesi veya elektronik kayıt dosyada bulunmalıdır.

Eski borçlu hangi durumda kurtulur?

TMK m.888’e göre yeni malik borcu üstlenmiş ve alacaklı eski borçluya başvurma hakkını kanundaki bir yıllık süre içinde yazılı olarak saklı tutmamışsa eski borçlu kişisel borçtan kurtulur. Bu sonuç, alacaklının sessiz kalmasına bağlanan kanuni bir sonuçtur. Eski borçlunun ayrıca alacaklıdan ibra yazısı alması şart değildir; ancak ileride uyuşmazlık çıkmaması için tapu bildirimi ve süre hesabı belgelenmelidir. Alacaklı süresinde yazılı rezerv koymuşsa eski borçluya başvurma hakkı devam eder. Böyle bir dosyada “taşınmazı devrettim” savunması tek başına yeterli değildir. Yeni malikin borcu gerçekten üstlenip üstlenmediği ve alacaklının süresinde rezerv bildirimi yapıp yapmadığı birlikte araştırılır.

İpotekli taşınmaz bölünürse borç nasıl dağıtılır?

TMK m.889, ipotekli taşınmazın bir kısmının devri, taşınmazın bölünmesi veya rehin yükünün birden fazla taşınmaza dağıtılması durumunda borcun hangi taşınmazlara ne ölçüde yükleneceğini düzenler. Taraflar geçerli biçimde başka bir dağılım kararlaştırmamışsa yük, taşınmazların değerleri oranında dağıtılır. Amaç, tek parsel üzerindeki rehin sorumluluğunun bölünme sonrasında keyfi biçimde yalnız bir parçaya yüklenmesini önlemektir. Değerler tapu ve kadastro işlemleri sırasında belirlenir ve dağıtım sicile yansıtılır. Bölünme sonucunda yeni parsellerin her biri kendi payına düşen rehin yüküyle kayıtlı hâle gelir. Bir alacaklının teminatının ekonomik değerinin azalması veya dağıtımı kabul etmemesi durumunda kanun ayrıca ödeme isteme imkânı tanır.

Değer oranına göre dağıtım nasıl işler?

Dağıtım, yeni oluşan veya kısmen devredilen taşınmazların değerleri esas alınarak yapılır. Rehinli borcun toplamı, değer oranlarına göre parçalara yüklenir. Örneğin bölünme sonrası iki parselin değerleri eşitse ve başka bir anlaşma yoksa rehin yükünün eşit dağıtılması temel mantığa uygundur; değerler farklıysa oranlar da farklılaşır. Burada esas olan yüzölçümü değil ekonomik değerdir. Daha küçük bir parsel imar hakkı, konum veya yapı nedeniyle daha değerli olabilir. Resmi değerleme ve sicil işlemleri tamamlanmadan yalnız metrekare üzerinden hesap yapılmamalıdır. Rehinli alacaklının teminat dengesi korunmalı; yeni parsellerin tapu kayıtlarında hangi borç miktarından sorumlu oldukları açıkça gösterilmelidir.

Alacaklının dağıtıma itiraz hakkı nedir?

TMK m.889, rehin yükünün yeni taşınmazlara dağıtılması kesinleştikten sonra alacaklıya özel bir koruma sağlar. Alacaklı, dağıtımı kabul etmiyorsa kanunda öngörülen bir aylık bildirim süresi içinde ödeme talebinde bulunabilir; bu durumda alacağın bir yıl içinde ödenmesini isteyebilir. Buradaki bir aylık süre ile TMK m.888’deki bir yıllık rezerv süresi farklı amaçlara hizmet eder. Birincisi rehin yükünün dağıtımına karşı alacaklının erken ödeme istemi; ikincisi eski borçluya karşı başvurma hakkının korunmasıdır. Dosyada hangi sürenin hangi bildirimden başladığı açıkça ayrılmalıdır. Alacaklı süresinde talepte bulunmazsa dağıtımın sonuçlarıyla bağlı kalır ve teminat yeni taşınmazlar üzerinde belirlenen paylara göre devam eder.

Yeni maliklerin sorumluluğu nasıl belirlenir?

Bölünme veya kısmi devir sonrasında her yeni malik, kendi taşınmazına düşen rehin yükü bakımından ayni sorumluluk taşır. TMK m.889, borcun yeni maliklere tahsisi ve onların borcu üstlenmesi bakımından TMK m.888’deki koruma mekanizmasını da devam ettirir. Yeni malik kişisel borcu üstlenmişse eski borçlunun sorumluluğunun sona ermesi için alacaklının rezerv bildirimi yine önem taşır. Bu nedenle parsel bazında yalnız rehin miktarı değil, hangi malikin kişisel borcu üstlendiği de kayıt altına alınmalıdır. Birden fazla yeni malik bulunan dosyada toplu ifadeler kullanmak yerine her parsel, malik, rehin payı ve kişisel sorumluluk ayrı satırda gösterilmelidir. Böylece takipte hangi kişiye hangi sıfatla başvurulacağı kesinleşir.

Tapu idaresinin alacaklıya bildirimi ne işe yarar?

TMK m.890, yeni malikin borcu üstlenmesi hâlinde tapu idaresinin bu durumu rehinli alacaklıya bildirmesini öngörür. Bu bildirim, alacaklının eski borçluya başvurma hakkını saklı tutup tutmayacağına karar vermesi için kanuni başlangıç noktasıdır. Alacaklı taşınmazın devrinden habersiz kaldığı için hak kaybetmemelidir. Bildirimde yeni malik, taşınmaz, borç üstlenme durumu ve sicil bilgileri anlaşılır olmalıdır. Alacaklı bildirimi aldıktan sonra eski borçluya karşı hakkını korumak istiyorsa kanunun öngördüğü süre içinde yazılı rezervini iletmelidir. Tapu idaresinin bildirim tarihi ve alacaklıya tebliğ tarihi, daha sonraki uyuşmazlıkta bir yıllık sürenin hesabı için temel belgedir.

Bir yıllık süre ne zaman başlar?

TMK m.890, alacaklıya yapılan resmi bildirimin önemini ortaya koyar. Yeni malikin borcu üstlendiği durumlarda alacaklının eski borçluya başvurma hakkını saklı tutacağı bir yıllık süre, bildirimin alacaklıya ulaştığı tarih esas alınarak takip edilmelidir. Bu nedenle tapu devrinin tarihi, borç üstlenme sözleşmesinin tarihi ve bildirimin tebliğ tarihi birbirinden ayrılır. Alacaklı bildirimi almadan önce durumu başka yoldan öğrenmiş olsa bile kanunun öngördüğü resmi bildirim mekanizması dosyada araştırılmalıdır. Süre hesabında varsayım yapılmamalı; tebliğ belgesi veya elektronik kayıt bulunmalıdır. Bir yıllık süre kaçırılmışsa eski borçlunun sorumluluğu bakımından doğrudan sonuç doğar.

Satış ve bölünme dosyasında hangi belgeler gerekir?

Güncel tapu kaydı, ipotek resmi senedi, temel kredi veya borç sözleşmesi, taşınmaz satış resmi senedi, varsa borç üstlenme sözleşmesi ve alacaklıya yapılan bildirimler temel belgelerdir. Bölünme varsa kadastro ve ifraz belgeleri, yeni parsel listesi, değer tespitleri ve rehin yükünün dağıtım cetveli dosyaya eklenir. Alacaklının bir aylık erken ödeme talebi veya eski borçluya karşı hakkını saklı tutan bir yıllık rezerv bildirimi varsa tarihleriyle birlikte saklanır. Tebligat evrakı süre hesabının ana delilidir. Birden fazla rehin bulunuyorsa her derece ayrı çıkarılmalıdır. Belgelerin yalnız fotokopi değil güncel ve doğrulanabilir kayıt olması, malik ve alacaklı değişikliklerinde özellikle önem taşır.

En sık yapılan hatalar

Birinci hata, ipotekli taşınmaz satılınca borcun otomatik olarak alıcıya geçtiğini sanmaktır. İkinci hata, yeni malikin taşınmazı ipotekli olarak almasını kişisel borç üstlenmesiyle eşitlemektir. Üçüncü hata, şahsen sorumlu olmayan malike ödeme istemi yöneltmeden yalnız borçluya bildirim yapmaktır. Dördüncü hata, alacaklının bir yıllık rezerv süresini tapu satış tarihinden başlatmaktır. Beşinci hata, bölünmede rehin yükünü yüzölçümüne göre otomatik paylaştırıp ekonomik değerleri dikkate almamaktır. Altıncı hata, TMK m.889’daki bir aylık ödeme istemi ile m.888’deki bir yıllık eski borçluya başvurma rezervini karıştırmaktır. Her süre kendi hukuki olayına ve tebliğ tarihine bağlanmalıdır.

2026 kontrol listesi

• Güncel kişisel borçluyu belirleyin.
• Güncel taşınmaz malikini tapudan doğrulayın.
• Malik şahsen sorumlu değilse ödeme istemini hem borçluya hem malike yöneltin.
• Satışın borcu kendiliğinden devretmediğini dikkate alın.
• Yeni malikin borcu ayrıca üstlenip üstlenmediğini belgeleyin.
• Alacaklıya tapu idaresince yapılan bildirimin tebliğ tarihini kaydedin.
• Eski borçluya başvurma hakkı korunacaksa bir yıllık yazılı rezerv süresini izleyin.
• Bölünmede yeni parsellerin ekonomik değerlerini belirleyin.
• Rehin borcunu değer oranına göre dağıtın veya geçerli anlaşmayı uygulayın.
• Alacaklının dağıtıma ilişkin bir aylık ödeme istemi süresini ayrı takip edin.
• Her yeni malik bakımından ayni ve kişisel sorumluluğu ayrı gösterin.
• Bütün bildirimleri ispatlanabilir tebligat kayıtlarıyla dosyalayın.

Sık sorulan sorular

1. İpotekli ev satılınca kredi borcu alıcıya geçer mi?

Hayır. Mülkiyet devri tek başına kişisel borcu devretmez.

2. Yeni malik ipotekten sorumlu olur mu?

İpotek taşınmaz üzerinde devam ettiği için yeni malik ayni yükle karşılaşır; kişisel borç sorumluluğu ayrı değerlendirilir.

3. Malik borçtan sorumlu değilse ödeme istemi kime yapılır?

TMK m.887 uyarınca hem kişisel borçluya hem taşınmaz malikine.

4. Yeni malik borcu üstlenirse eski borçlu hemen kurtulur mu?

Hayır. Alacaklının kanuni süre içinde eski borçluya başvurma hakkını saklı tutup tutmadığı belirleyicidir.

5. Alacaklının süresi kaç yıldır?

TMK m.888’de eski borçluya başvurma hakkını saklı tutma bildirimi için bir yıllık süre öngörülür.

6. İpotekli taşınmaz bölünürse rehin yok olur mu?

Hayır. Rehin yükü kanundaki esaslara göre yeni taşınmazlara dağıtılır.

7. Bölünmede yalnız metrekare mi esas alınır?

Hayır. TMK m.889 ekonomik değer oranına dayalı dağıtım sistemini esas alır.

8. Alacaklı dağıtımı kabul etmek zorunda mı?

Kanun alacaklıya süresinde ödeme isteme hakkı tanır.

9. Tapu müdürlüğü alacaklıya bildirim yapar mı?

Evet. TMK m.890 borcun yeni malikçe üstlenildiğinin rehinli alacaklıya bildirilmesini düzenler.

10. Bir yıllık süre için hangi belge önemlidir?

Alacaklıya yapılan bildirimin tebliğ tarihi süre hesabının temelidir.

Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK m.887–890
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuatı
• Şahsen sorumlu olmayan malik ve rehinden kurtarma — TMK 884–886
• Taşınmaz rehninin tapuda kuruluşu — TMK 856–858
• İpotekli alacağın devri ve kanuni ipotek — TMK 891–894

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.887–890’ın güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)