Kat Mülkiyetli Binada Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi? KMK 7 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.7’ye göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi anagayrimenkulün tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna karşılık tek bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetindeyse, o bağımsız bölüm bakımından genel hükümlere göre ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yani bütün apartmanın arsa ve yapı olarak satış yoluyla paylaştırılması ile belirli bir dairenin ortakları arasındaki ortaklığın giderilmesi aynı hukuki konu değildir.
Bu içerik 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır. Temel dayanaklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.7 ve m.10 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyetin sona ermesine ilişkin hükümleridir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.7 Ne Düzenler?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi bakımından özel bir ayrım yapar. Kanuna göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna karşılık bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir ve onlar üzerinde ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
Hükmün amacı kat mülkiyeti sistemini korumaktır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmanda her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusudur. Apartmanın arsası ise bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarına ayrılmıştır. Ortak yerler de bağımsız bölümlerden koparılamayan ortak mülkiyet alanlarıdır. Bu yapıda bir kat malikinin “arsa hepimizin, bütün binayı sattıralım” diyerek klasik paylı mülkiyetteki gibi tüm anagayrimenkulün ortaklığının giderilmesini istemesi mümkün değildir.
Ancak bir bağımsız bölümün kendi içinde ortak mülkiyete konu olması mümkündür. Örneğin bir daire iki kardeşe miras kalmışsa veya eşler/paydaşlar belirli oranlarla aynı bağımsız bölümün maliki olmuşsa, ortaklık apartmanın tamamında değil o bağımsız bölüm üzerindedir. KMK m.7 bu bağımsız bölümün genel hükümler çerçevesinde ortaklığın giderilmesine engel değildir.
Bütün Apartman İçin Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?
Hayır. Kat mülkiyeti kurulmuş anagayrimenkulde arsa paylarının varlığı, kat maliklerini klasik anlamda yalnızca arsa paydaşı hâline getirmez. Her malik, tapuda ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız bölümün malikidir; arsa payı ve ortak yer hakkı bu bağımsız bölüme bağlıdır. Bu nedenle binanın tümü hakkında “paydaşlığın giderilmesi ve satış” davası açılamaz.
Kat maliklerinden birinin çok yüksek arsa payına sahip olması sonucu değiştirmez. Arsa payı, bağlı olduğu bağımsız bölümden ayrı devredilemez. Bu konuda ayrıntılı açıklama için Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi? rehberine bakabilirsiniz.
Bütün anagayrimenkul hakkında ortaklığın giderilmesi yasağı, kat mülkiyeti rejiminin devam ettiği sürece uygulanır. Anagayrimenkul tamamen yok olur ve kat mülkiyeti sona ererse ortaya çıkan arsa üzerindeki hakların hukuki niteliği ayrı değerlendirilir. Kat mülkiyetinin sona ermesine ilişkin KMK m.46 ve devamı hükümleri bu durumda önem taşır.
Bir başka ayrım, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış paylı mülkiyete tabi yapıdır. Tapuda tek parsel ve paylar varsa, ancak yapı fiilen katlara ayrılmışsa KMK m.7’deki “kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi anagayrimenkul” yasağı doğrudan uygulanmaz. Böyle bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenebilir; ayrıca KMK m.10’daki şartlar varsa ortaklığın satış yerine kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesi gündeme gelebilir.
Tek Bir Daire İçin Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?
Evet. KMK m.7, bağımsız bölümlerin müstakil bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabileceğini açıkça kabul eder. Bir bağımsız bölüm iki veya daha fazla kişiye aitse, ortaklardan biri genel hükümler çerçevesinde ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Örneğin 10 numaralı daire üç mirasçıya kalmış ve tapuda mirasçılar birlikte malik olmuşsa, ortaklığın giderilmesi yalnız 10 numaralı bağımsız bölüm üzerinde yürütülür. Binadaki diğer 19 dairenin malikleri bu nedenle kendi bağımsız bölümlerini kaybetmez; bütün apartman satılmaz. Dava konusu olan, ortakların birlikte sahip olduğu bağımsız bölümdür.
Bağımsız bölümün ortaklığının giderilmesinde Türk Medeni Kanunu m.698 ve m.699’daki ilkeler uygulanır. Paylaşma biçimi somut taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Bir apartman dairesinin fiziksel olarak bölünmesi çoğu durumda bağımsız ve imar mevzuatına uygun iki ayrı taşınmaz oluşturmadığından, aynen bölüşme mümkün değilse satış yoluyla paylaşma gündeme gelir. Ancak mahkeme her dosyada taşınmazın hukuki ve teknik durumunu inceler.
Bağımsız bölüm üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı veya başka bir takyidat bulunması ortaklığın giderilmesi dosyasında ayrıca değerlendirilir. Tapu kaydındaki yükler, satış ve bedelin dağıtılması aşamalarında etkili olabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kayıt örneği alınmalıdır.
Kat İrtifakına Tabi Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Mümkün mü?
KMK m.7 yasağı yalnız kat mülkiyetini değil, kat irtifakını da açıkça kapsar. Kat irtifakı kurulmuş anagayrimenkulün tamamı hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Çünkü kat irtifakında da arsa payları belirli bağımsız bölümlere ilişkin irtifak haklarına bağlanmıştır.
Kat irtifakı sahibinin hakkı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapıda belirli bağımsız bölüme özgülenmiş arsa payına bağlıdır. Bu nedenle bir kat irtifakı sahibinin yalnız “arsada paydaşım” gerekçesiyle bütün parselin satışını istemesi, KMK m.7’deki özel yasağa aykırıdır.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar için Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?
Henüz kat mülkiyetine tabi olmayan fakat üzerinde tamamlanmış ve kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan bir taşınmazda önemli bir özel hüküm vardır. KMK m.10, ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden birinin istemi üzerine, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve bağımsız bölümlerin ortaklara tahsisine imkân tanır.
Bu yolun uygulanabilmesi için yapının kat mülkiyetine elverişli olması, 634 sayılı Kanun’da aranan belgelerin tamamlanması ve bağımsız bölümlerin değerleri ile ortakların payları arasında tahsis yapılabilmesi gerekir. Değerler arasında fark varsa gerektiğinde ivaz eklenerek denkleştirme yapılabilir. Amaç, uygun bir yapının sırf paydaşlık uyuşmazlığı nedeniyle bütün olarak satılması yerine, hukuken bağımsız bölümlere ayrılarak ortaklığın sona erdirilmesidir.
Bu mekanizma, zaten kat mülkiyetine tabi bir apartman bakımından KMK m.7 yasağını aşmanın yolu değildir. KMK m.10’daki özel yol, kat mülkiyetinin henüz kurulmadığı ortak taşınmazlarda önem taşır.
Aynen Taksim ile Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki Fark
Ortaklığın giderilmesinde temel seçenekler aynen paylaşma ve satış suretiyle paylaşmadır. Türk Medeni Kanunu m.699 uyarınca bölme istemi durum ve koşullara uygun düşmüyorsa veya mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırma ile satışa karar verilebilir. Bağımsız bölüm niteliğindeki tek bir daire bakımından fiziksel olarak ikiye bölme çoğu kez kat mülkiyeti, imar, yangın, yapı güvenliği ve proje kuralları nedeniyle mümkün olmaz.
Bununla birlikte “daire hiçbir zaman aynen taksim edilemez” şeklinde mutlak bir kural kurulamaz. Teknik ve hukuki olarak yeni bağımsız bölümler oluşturulabilmesi, belediye ve tapu işlemleri, proje tadilatı ve gerekli kat malikleri kararlarının bulunması gibi unsurlar somut olayda ayrıca incelenir. Dava dosyasında esas olan, taşınmazın mevcut hukuki statüsü ve aynen bölünmenin mümkün olup olmadığıdır.
Satış yoluna gidilirse satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki takyidatlar ve alacaklı hakları satış aşamasında ayrıca dikkate alınır. Ortaklığın giderilmesi satışının usulü, 6100 sayılı HMK ve ilgili satış mevzuatı çerçevesinde yürütülür.
Kat Mülkiyeti ve Ortaklığın Giderilmesi Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler. Aynı maddede Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
Bu nedenle tek bir bağımsız bölümün ortaklığının giderilmesi talebiyle dava açılacaksa arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulmamalıdır. Arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanırsa, taşınmazla ilgili ayni hak veya sicil işlemi doğuran anlaşmalar için kanunda öngörülen icra edilebilirlik ve şerh hükümleri ayrıca uygulanır.
Arabuluculuk sürecinde tarafların bağımsız bölümün bir paydaşa devri, bedel ödenmesi, satış yöntemi veya başka bir paylaşma modeli üzerinde anlaşmaları mümkündür. Ancak tapu sicilinde yapılması gereken resmi işlem ve şekil şartları ayrıca yerine getirilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda KMK Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ortaklığın giderilmesi davaları da 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda HMK m.12’deki kesin yetki kuralı önem taşır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bir bağımsız bölüm üzerindeki ortaklığın giderilmesi talebinde dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Dava açılmadan önce güncel tapu kayıtları, tarafların pay oranları, mirasçılık belgeleri varsa takyidatlar, bağımsız bölüm bilgileri ve arabuluculuk son tutanağı hazırlanmalıdır. Eksik tarafla açılan ortaklığın giderilmesi davası usul sorunlarına yol açacağından bütün paydaşların doğru biçimde belirlenmesi gerekir.
KMK m.7 ile Arsa Payı ve Ortak Yer Kuralları Nasıl Birlikte Uygulanır?
KMK m.7’nin anlaşılması için arsa payı ve ortak yer sistemini birlikte görmek gerekir. KMK m.5, arsa payının bağımsız bölümden ayrı devredilemeyeceğini düzenler. KMK m.6 eklentilerin bağımsız bölümün bütünleyici parçası olduğunu belirtir. KMK m.16 ise kat maliklerinin ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahip olduklarını düzenler.
Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde kat mülkiyetine tabi binanın hukuki bütünlüğü ortaya çıkar. Bir malik, bağımsız bölümünü, ona bağlı arsa payını ve ortak yer hakkını birbirinden koparıp ayrı ayrı tasfiye edemez. Bu nedenle bütün apartmanın arsa payları üzerinde klasik ortaklığın giderilmesi talebi kurulamaz. Ancak bağımsız bölümün kendisi birden fazla kişiye aitse o bağımsız bölüm içindeki ortaklık sona erdirilebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kat mülkiyetli apartmanın tamamı için izale-i şuyu davası açılır mı?
Hayır. KMK m.7’ye göre kat mülkiyetine tabi anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
2. Kat irtifaklı arsada bütün parsel sattırılabilir mi?
Kat irtifakı devam ettiği sürece KMK m.7 yasağı kat irtifakına tabi anagayrimenkul için de geçerlidir.
3. Miras kalan tek daire için ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?
Evet. Daire birden çok mirasçıya aitse bağımsız bölüm üzerinde genel hükümlere göre ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
4. Daire için dava açılınca bütün apartman satılır mı?
Hayır. Dava yalnız ortak mülkiyetteki bağımsız bölümü konu alır.
5. Arsa payı için ayrıca ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?
Hayır. KMK m.5 gereği arsa payı bağımsız bölümden ayrı bir tasfiye konusu değildir.
6. Kat mülkiyeti kurulmamış binada katlara ayırarak paylaşım mümkün mü?
KMK m.10’daki şartlar varsa ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümlerin ortaklara tahsisi talep edilebilir.
7. Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır.
8. Kat mülkiyeti uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?
KMK Ek m.1 ve HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
9. Yetkili mahkeme neresi?
Taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
10. Paydaşlardan biri satış istemezse dava açılamaz mı?
Paylaşma isteme hakkını engelleyen geçerli bir hukuki neden yoksa tek paydaş da ortaklığın giderilmesini isteyebilir; dava bütün paydaşlara yöneltilir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi?
- Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.5, m.7, m.10 ve Ek m.1; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698-699 ile 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
