Kira Gelirinden Konut Kredisi Faizi Düşülür mü? 2026

Kısa cevap: Konut olarak kiraya verilen taşınmaza ilişkin borç faizleri, 7566 sayılı Kanunla değişen Gelir Vergisi Kanunu m.74 kapsamında 2025 ve izleyen vergilendirme dönemlerinde kira gelirinden indirilemez. Dolayısıyla 2026 gelirinin hesabında konut kredisi faizi gider yazılmaz. Buna karşılık bir adet kiraya verilen konut için iktisap yılından başlayan beş yıl boyunca iktisap bedelinin yüzde beşine ilişkin ayrı indirim devam eder. Faiz gideri, kredi anaparası ve iktisap bedeli indirimi birbirine karıştırılmamalıdır. GİB, Gelir Vergisi Kanunu

Değişiklik hangi gelir döneminden itibaren uygulanıyor?

Bir vergi düzenlemesinde kanunun yayımlandığı tarih, düzenlemenin hangi kazanç dönemine uygulanacağı ve beyannamenin verildiği yıl aynı şey değildir. Bu konu özellikle konut kredisi kullanan ev sahiplerinde yanlış hesaba yol açar. Kişi beyannamesini 2026 yılında verdiği için yalnız 2026 içinde yaptığı işlemleri bildirdiğini düşünebilir. Oysa olağan yıllık beyan sisteminde, 2026 yılındaki beyan dönemi bir önceki takvim yılında elde edilen gelirle ilgilidir. Önce gelir yılı belirlenir, ardından o gelire uygulanan kural seçilir.

7566 sayılı Kanunla yapılan değişiklik, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemlerinin gelir ve kazançlarına ilişkin beyannamelere uygulanır. Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 kira rehberi de konutların borç faizi indiriminin dışında kaldığını açıkça belirtir. Bu nedenle eski yıllardaki bir rehberin faiz örneğini olduğu gibi 2025 veya 2026 gelirine taşımak doğru değildir. Banka kredisi daha önce kullanılmış olsa da sonraki dönemin kira hesabı yürürlükteki kuralla yapılır. GİB Kira Geliri Rehberi, sayfa 14–16

Dosya hazırlarken üç satırlı bir zaman çizelgesi oluşturmak yararlıdır: konutun edinildiği tarih, kira gelirinin ait olduğu yıl ve beyannamenin verildiği tarih. Bu satırlara kredi sözleşmesinin başlangıcı ayrıca eklenir. Böylece geçmiş tarihli kredi sözleşmesinin, eski vergi kuralının bütün kredi süresince devam edeceği anlamına gelmediği görülür. Bir kuralın anayasaya aykırı olduğu ileri sürülüyorsa bu iddia da kendi başvuru yolunda değerlendirilir; yalnız böyle bir iddia bulunduğu gerekçesiyle beyannamede yürürlükteki hüküm yok sayılmaz.

Banka taksitinin hangi bölümü neyi ifade eder?

Aylık kredi taksiti, konutun yıllık kira gelirinden otomatik olarak düşülecek gider değildir. Taksitin içinde anapara, faiz ve sözleşmeye göre farklı tahsilatlar bulunur. Anapara, kullanılan borcun geri verilmesidir. Faiz ise finansman karşılığı ödemedir. Bankanın tek bir toplam tutarı hesaptan çekmesi, bu bileşenlerin vergide aynı nitelikte olduğu sonucunu doğurmaz. İnceleme için yalnız hesap hareketi değil, anapara ve faiz ayrımını gösteren ödeme planı da gerekir.

Örneğin bir ay 40.000 TL taksit ödenmiş, bunun 23.000 TL’si anapara ve 17.000 TL’si faiz olarak gösterilmiş olsun. Bu örnekte 40.000 TL’nin tamamı kira gideri değildir. Konut kiralaması için 2025 ve sonraki dönemde 17.000 TL’lik faiz de bu gerekçeyle indirilemez. Kişinin o ay kiradan 25.000 TL tahsil etmesi ve cebinden ayrıca para çıkması, vergiye esas gelir hesabını kendiliğinden sıfırlamaz. Nakit akışı ile kanuni gider hesabı farklıdır.

Bu ayrım yatırım kararı bakımından da önemlidir. “Kira krediyi karşılamıyor, o hâlde vergi çıkmaz” düşüncesi güvenli bir hesap yöntemi değildir. Yıllık tahsil edilen kira, istisna hakkı, kabul edilen giderler ve diğer beyan unsurları birlikte hesaplanır. Kredi ödemesi bütçe tablosunda gösterilir; vergi tablosuna ise yalnız ilgili kanunun izin verdiği kalemler alınır. İki tabloyu aynı dosyada fakat ayrı sütunlarda tutmak, hem mali müşavirle hem hukuki danışmanla çalışmayı kolaylaştırır.

Konut ve işyeri ayrımı neden belirleyici?

Faiz indiriminin kaldırılması bütün kiralama gelirleri için aynı kapsamda değildir. GVK m.74’ün güncel düzenlemesi konutları dışarıda bırakır. Konut dışında kiraya verilen mal ve haklarla ilgili borç faizlerinde ise kanunun aradığı bağlantı korunur. Borç ile kiraya verilen mal veya hak arasında ilişki bulunmalıdır. Bir kişinin her türlü kredi faizi, sırf aynı yıl kira geliri elde ettiği için o gelirden indirilecek gider hâline gelmez. GİB Hazır Beyan Kılavuzu, borç faizleri bölümü

Örneğin kişinin hem konutu hem dükkânı varsa, konuta ait kredinin faizini dükkân gelirinin gider sütununa aktarması doğru bir çözüm değildir. Aynı şekilde özel tüketim harcaması için kullanılan borç, taşınmazın finansmanıymış gibi gösterilmemelidir. Kredi kullandırma belgesi, para transferi, satın alma bedeli ve taşınmaz kaydı birlikte incelenir. Hesabın bir kalemindeki sınırlamayı başka bir taşınmaza aktararak aşmaya çalışmak yerine, her borcun ekonomik ve hukuki bağlantısı doğru kurulmalıdır.

Taşınmazın kullanımı konusunda tapu niteliği, kira sözleşmesi ve fiilî faaliyet arasında uyumsuzluk bulunuyorsa sınıflandırma ayrıca açıklanmalıdır. Bu yazı karma kullanımda her olay için tek bir sonuç üretmez. İnceleme sorusu somuttur: Gelir hangi kullanımdan doğmuştur, borç hangi mal veya hak için alınmıştır ve beyannamede hangi tür gelir bildirilmiştir? Sırf daha yüksek gider yazmak amacıyla konut gelirini işyeri geliri olarak adlandırmak, gerçek durumu değiştirmez.

Yüzde beş iktisap bedeli indirimi faizden nasıl ayrılır?

Konut kredisi faizinin indirilememesi, konut edinimine bağlı her indirim hakkının sona erdiği anlamına gelmez. Bir adet konut olarak kiraya verilen gayrimenkulde iktisap yılından itibaren beş yıl boyunca iktisap bedelinin yüzde beşinin dikkate alınmasına ilişkin düzenleme ayrıdır. Bu hak, kişinin bankaya o yıl ne kadar faiz ödediğine değil, taşınmazın edinilmesine ve kanundaki süreye bağlıdır. İndirimin yalnız ilgili konutun kira hasılatına uygulanması ve kullanılmayan kısmın gider fazlası sayılmaması da ayrıca önemlidir.

Varsayımsal olarak 2024 yılında edinilen bir konut için beş yıllık sıra 2024, 2025, 2026, 2027 ve 2028 yıllarıdır. Bu örnek, diğer şartların yerine geldiği varsayımıyla yalnız süreyi gösterir. İktisap yılının ortasında satın alma yapılmış olması, beş yıllık sıranın 2025’ten başlatılmasını haklı kılmaz. Benzer biçimde konutun ancak sonraki yıl kiraya verilmesi, iktisap tarihini kendiliğinden ileri taşımaz. Tarih hesabı tapu ve edinim belgesi üzerinden kurulmalıdır.

Örneğin iktisap bedeli 2.000.000 TL ise yüzde beşlik aritmetik tutar 100.000 TL’dir. Bu rakam, başka şart incelenmeden mutlaka 100.000 TL vergi indirileceği anlamına gelmez. Öncelikle vergi değil, hasılattan indirilecek gider niteliğinde bir hesap söz konusudur. Ayrıca ilgili konutun hasılat sınırı, istisna nedeniyle gider oranlaması ve yöntemin seçimi değerlendirilir. İndirilecek tutar ile ödenecek vergideki azalış birbirine eşit olmak zorunda değildir.

Birden fazla konutu olan kişi de “her ev için ayrıca yüzde beş” şeklinde hareket etmemelidir. Hüküm bir adet konuta ilişkindir. Hangi konut için uygulandığı, edinim tarihi ve gelir eşleştirmesi dosyada açık gösterilir. Böylece bir konutun kullanılmayan indirimini başka konutun veya işyerinin gelirine yayma hatası önlenir. Bu bölümdeki örnekler kişinin gerçek beyannamesini tamamlamaz; farklı unsurların ayrı kontrol edilmesini sağlar.

Gerçek gider yöntemiyle hesap nasıl kurulmalı?

Gerçek gider yönteminde ilk adım, yapılan bütün ödemeleri toplamak değil, kanunen kabul edilen giderleri ayırmaktır. Taşınmazla ilgili sigorta, bakım, onarım ve yönetim gibi harcamalar kendi koşullarıyla incelenir. Kişisel harcama, konut kredisi anaparası ve kapsam dışındaki faiz bu toplamın dışında tutulur. Kiracının ödediği bir giderin malik tarafından ikinci kez kendi gideri gibi gösterilmemesi için ödeme belgelerindeki kişi ve işlem bilgisi de kontrol edilir.

Mesken istisnasından yararlanıldığında, giderlerin istisnaya düşen bölümü indirilmez. Bu nedenle kabul edilen gider toplamı ayrıca oranlanır. Hesap mantığı şöyledir: kabul edilen toplam gider, istisna sonrası hasılatın toplam hasılata oranıyla çarpılır. İstisna kullanılmayan bir dosyadaki gider hesabıyla, istisna kullanılan dosyanın hesabını aynen kopyalamak doğru değildir. Önce kişinin istisna hakkı belirlenir; gider formülü daha sonra uygulanır.

Tamamen örnek olmak üzere 2026 yılında toplam 300.000 TL konut kira geliri, 58.000 TL istisna ve 60.000 TL kabul edilen gerçek gider bulunduğunu düşünelim. İstisna sonrası hasılat 242.000 TL’dir. Gider hesabı 60.000 × 242.000 / 300.000 olduğundan 48.400 TL bulunur. Gider sonrası tutar ise 193.600 TL’dir. Bu sonuç henüz diğer beyanname indirimleri, vergi tarifesi ve varsa mahsup işlemleri uygulanmadan önceki hesap aşamasını gösterir.

Aynı örnekte bankaya ayrıca 100.000 TL konut kredisi faizi ödenmişse kabul edilen gider toplamı 160.000 TL olarak değiştirilemez. Faiz, ayrı bütçe gideri olarak kayıt altındadır fakat bu kira hesabındaki kabul edilen gider değildir. Yanlış faiz eklenmesi yalnız tek satırı değil; oranlanan gideri, matrahı ve sonunda hesaplanan vergiyi etkiler. Bu nedenle faiz sınırlaması, beyannamenin son aşamasında hatırlanacak küçük bir ayrıntı olarak görülmemelidir.

Götürü gider seçilirse faiz başka adla düşülür mü?

Götürü gider, gerçek harcamaların tek tek indirilmesinden farklı yöntemdir. Bu yöntem seçildiğinde konut kira gelirinde şartları varsa istisna sonrası hasılatın yüzde on beşi dikkate alınır. Ayrıca banka faizi, bakım bedeli veya sigorta kalemi ikinci kez eklenmez. “Götürü gider artı faiz” şeklindeki karma hesap, iki yöntemin birlikte kullanılmasına yol açar. Gerçek ve götürü gider seçeneklerinin karşılaştırılması ayrı hesap tablolarında yapılmalı, beyannamede ise uygulanabilir yöntem seçilmelidir.

Yukarıdaki örnekte istisna sonrası 242.000 TL’nin yüzde on beşi 36.300 TL’dir. Götürü gider sonrası tutar 205.700 TL olur. Gerçek gider örneğinde bulunan 193.600 TL ile aradaki fark 12.100 TL’dir. Bu fark doğrudan ödenecek verginin farkı değildir; vergi tarifesinden önceki hesap tutarları arasındaki farktır. Kişinin başka gelirleri veya indirimleri varsa nihai sonuç değişir. Karşılaştırmanın aynı yıl, aynı kira ve aynı istisna varsayımıyla yapılması gerekir.

Götürü yöntemi seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Yöntem seçimi taşınmazların bütünü için değerlendirilir; her taşınmazda o yıl daha düşük vergi çıkaran yöntemi ayrı seçmek mümkün değildir. Dolayısıyla bir yıl bakım harcaması az, ertesi yıl onarım harcaması yüksek olacaksa yalnız ilk yılın sonucuna bakmak eksik bir planlamadır. Gelecek gider tahmini kesin bir vergi avantajı vaat etmez; yöntem tercihinin en azından çok yıllı etkisinin görülmesine yardımcı olur.

Yurt dışında yaşayan malik hangi ek ayrımı yapmalı?

Yurt dışında oturmak, Türkiye’deki taşınmaz gelirinin vergisel niteliğini otomatik olarak tek bir kategoriye sokmaz. Önce tam veya dar mükellefiyet, taşınmazın Türkiye’deki kullanımı ve varsa vergi kesintisi belirlenir. Konut gelirindeki faiz sınırlamasının yanında, yabancı ülkede ödenen konut kirasına ilişkin ayrı kural da önem taşır. Türkiye’de yerleşik olmayan mükellefin yurt dışında oturduğu konut için ödediği kira, Türkiye’deki kira gelirinden gider olarak indirilemez.

Örneğin Almanya’da kiracı olan bir kişinin Mersin’deki dairesinden gelir elde etmesi durumunda, iki banka hareketinin birbirinden çıkarılması tek başına Türkiye’deki vergi matrahını vermez. Türkiye’de tahsil edilen kira, yabancı ülkede ödenen kira ve kredi ödemeleri farklı hukuki kalemlerdir. Bunların ortak bir aile bütçesinde yer alması anlaşılırdır; ancak beyannamenin gider sütununa alınmaları için ayrı yasal dayanak gerekir. Belgelerde para birimi ve tarih eşleştirmesi de korunmalıdır.

Türkiye’deki beyan sorunu ile yaşanılan ülkedeki beyan ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması incelemesi farklı dosya başlıklarıdır. Bu yazı, yabancı ülke vergisinin kesin sonucunu açıklamaz. Türkiye bakımından hazırlanan kira sözleşmesi, tahsilat çizelgesi ve gider ayrımı, diğer ülkedeki danışmana da tutarlı veri sağlar. Yurt dışında yaşayanların Türkiye’de kira geliri vergisi rehberi bu uluslararası ayrımın başlangıç noktalarını açıklar.

Hazır Beyan ekranındaki eski alışkanlıklar neden terk edilmeli?

Bir önceki yıl kullanılan elektronik beyan ekranını hatırlamak, yeni yılın kurallarını doğrulamanın yerine geçmez. GİB’in 2026 Hazır Beyan kılavuzunda borç faizleri bölümü işyeri, diğer mal ve haklarla ilişkilendirilirken konut faizi ayrı sınırlandırılmıştır. Buna karşılık bir konutun iktisap bedelinin yüzde beşi için ayrı bilgi alanı açıklanır. Ekran başlığının doğru okunması, faiz tutarının yanlış bölüme aktarılmasını önler.

Beyan öncesinde her giderin yanına dayanak belge ve gerekçe yazılması pratik bir denetimdir. Örneğin “banka ödemesi” yerine “anapara geri ödemesi”, “konut kredi faizi”, “kiraya verenin ödediği onarım faturası” gibi açık ayrımlar kullanılır. Böyle bir liste otomatik bir vergi onayı değildir; fakat hangi tutarın neden kabul edildiğini veya dışarıda bırakıldığını görünür kılar. Sonradan soru geldiğinde eski ekran görüntüsünden tahmin yürütmek yerine düzenli dosyaya başvurulur.

Beyannamenin elektronik ortamda onaylanması, girilen her kalemin idarece maddi yönden incelendiği anlamına gelmez. Önceden doldurulan alanlar, toplamlar ve taşınmaz bilgileri mükellef tarafından doğrulanmalıdır. Hatalı bir veri ekrana kabul edilmiş olsa bile işlemin hukuki dayanağı ayrıca aranır. Vergi hesabını yalnız programın hata vermemesine bağlamak yerine, mevzuat ile belge zincirinin birlikte kontrol edilmesi gerekir.

Faiz yanlışlıkla gider yazılmışsa dosya nasıl incelenir?

Önce hangi gelir yılı beyannamesinde, ne kadar faizin ve hangi taşınmaz için indirildiği belirlenir. Kredi taksit toplamının mı yoksa yalnız faiz bölümünün mü kullanıldığı görülmelidir. Sonra doğru gider ve istisna hesabı yeniden yapılır. Bu aşama, fark vergi çıkıp çıkmadığını ve varsa farkın kaynağını gösterir. Birden fazla taşınmaz bulunan dosyada hatanın yalnız tek konutu mu yoksa bütün gider toplamını mı etkilediği de anlaşılır.

Daha sonra beyannamenin süresi, vergi dairesinden gelen bir yazı veya ihbarname bulunup bulunmadığı, inceleme ve diğer işlem durumu kontrol edilir. Düzeltme, kendiliğinden beyan, pişmanlık ve dava birbirinin yerine kullanılan tek bir başvuru değildir. Vergi Usul Kanunundaki şartlar gerçekleşmeden “düzeltirsem hiçbir ceza çıkmaz” sonucu vaat edilmemelidir. Özellikle tebliğ edilmiş bir işleme karşı başvuru süresi varsa, yalnız sistemde yeni beyan oluşturmak o süreyi kendiliğinden korumaz.

Hukuki inceleme için ilk beyanname, tahakkuk fişi, ödeme belgeleri, kredi planı, tapu edinim belgesi ve resmi yazışmalar birlikte sunulmalıdır. Belgelerin tarih sırası, hatanın kendiliğinden mi yoksa idari tespitten sonra mı fark edildiğini de gösterir. Dosyayı bu şekilde hazırlamak, seçeneklerin gerçek duruma göre değerlendirilmesini sağlar; kanunda bulunmayan otomatik cezasızlık veya kesin vergi iadesi beklentisi yaratmaz.

Yanlış kalem adını düzeltirken hesap zincirini korumak

Bir giderin listede yalnız adını değiştirmek, vergi hesabını düzeltmeye yetmez. Örneğin önceki çalışma dosyasında “banka gideri” adıyla tek satırda gösterilen 160.000 TL’nin 100.000 TL’si konut kredisi faizi, 60.000 TL’si kabul edilen başka giderlerden oluşuyorsa önce bu toplam çözülmelidir. Ardından kabul edilen bölüm üzerinden istisna oranlaması yeniden yapılır. Son tabloda eski toplamın başka bir sütunda veya otomatik formülde kalmadığı kontrol edilir. Böylece aynı hata yeni bir başlık altında sürdürülmez.

Karşılaştırma dosyasında üç sütun kullanılması yararlıdır: ilk hesap, düzeltilmiş hesap ve değişikliğin nedeni. İlk beyanname ile sonraki çalışma dosyası ayrı saklanır; ilk belgenin üzerine yazılarak geçmiş kayıt kaybedilmez. Bir hesap üzerinde birden fazla kişi çalışıyorsa hangi sürümün beyannameye aktarıldığı açık olmalıdır. Bu düzen, incelemenin yalnız sayısal sonucu değil, kullanılan mevzuat ve belgeye kadar izlenmesini sağlar.

Mali müşavire veya avukata gönderilen özet, dekont ve sözleşmelerin yerini almamalıdır. Tutarlar özette kolay anlaşılır biçimde gösterilir; asıl belgeler ayrıca bulunur. Kişisel bütçe açığının, kabul edilen giderin ve indirilecek verginin farklı kavramlar olduğu son kez kontrol edilir. Bu, özellikle geçmiş yıllardan kopyalanan çalışma dosyalarında önemli bir hata önleme adımıdır.

Karar vermeden önce son hesap kontrolü

Son kontrolde önce gelir yılı ve taşınmazın kullanım türü doğrulanır. Ardından faiz ile anapara ayrılır; kanunen kabul edilen diğer giderler ve varsa yüzde beş iktisap indirimi kendi şartlarıyla işlenir. İstisnaya düşen gider payı dışarıda bırakılır. Götürü yöntem seçildiyse gerçek gider eklenmediği ve iki yıllık tercih sınırlamasının dikkate alındığı görülür. Bu sıra, aynı tutarın iki farklı adla indirilmesini ve yalnız nakit açığına bakılarak yanlış sonuç üretilmesini önler.

2026 gelir yılına ait mesken istisnası, işyeri beyan sınırı ve gelirlerin birleştirilmesi gibi konular için 2026 kira gelir vergisi rehberi birlikte okunmalıdır. İşyerindeki brüt ve net ödeme ayrımı ise kira stopajı rehberinde açıklanır. Bu yazının özel konusu faiz indirimi değişikliğidir; genel kira hesabındaki diğer şartların yerine geçmez.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye’deki kira gelirine ilişkin vergi uyuşmazlıklarında belge ve hukuki süreç incelemesi, görev ve yetki kuralları gözetilerek Mersin’den koordine edilir. Muhasebe ve beyan işlemiyle vergi uyuşmazlığına ilişkin hukuki temsilin görevleri ayrıca ayrılır. Somut dosyada sonuç, mükellefiyet ve işlem belgeleri görülmeden garanti edilmez.

Sık Sorulan Sorular

2026 kira gelirinden konut kredisi faizi düşülür mü?

Hayır. Konut olarak kiraya verilen taşınmazın borç faizleri 2025 ve izleyen gelir dönemlerinde bu kapsamda indirilemez.

Kredi eski tarihte çekildiyse eski kural devam eder mi?

Kredinin eski olması tek başına eski gelir vergisi kuralını sonraki yıllara taşımaz. İlgili gelir dönemine uygulanan düzenleme esas alınır.

Kredi anaparası gider yazılır mı?

Kredi anaparası yıllık faiz gideri değildir; taksit toplamı doğrudan kira gideri olarak kullanılamaz.

Yüzde beş konut iktisap indirimi de kaldırıldı mı?

Hayır. Bir adet konuta ilişkin bu ayrı düzenleme, iktisap yılından başlayan beş yıl ve diğer koşulları çerçevesinde devam eder.

İşyeri kredisi faizi de yasak mı?

Konut dışındaki mal ve haklarda GVK m.74 kapsamındaki şartlar ayrıca uygulanır. Konutun faizini işyerine aktarmak aynı şey değildir.

Gerçek giderin tamamı istisna sonrası düşülür mü?

Mesken istisnası kullanılıyorsa giderin istisnaya düşen bölümü indirilmez; oranlama yapılır.

Götürü giderin yanına faiz eklenir mi?

Hayır. Götürü ve gerçek gider yöntemleri birlikte uygulanmaz.

Bir evde götürü, diğerinde gerçek gider seçilir mi?

Hayır. Yöntem seçimi taşınmazların bütünü bakımından yapılır.

Almanya’da ödediğim konut kirasını Türkiye’deki kira gelirinden düşer miyim?

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin yabancı ülkede ödedikleri konut kirası, Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden indirilemez.

Önceki beyanda faiz gideri yazdıysam ne yapmalıyım?

Gelir yılı ve doğru hesap belirlenmeli; beyan, tebligat ve inceleme durumuna göre düzeltme ve diğer kanuni yollar ayrı değerlendirilmelidir.

Kaynak ve kapsam notu

Mevzuat incelemesi: 7 Eylül 2026. Kaynaklar: GVK m.74; GİB 2026 Kira Geliri Rehberi; GİB 2026 Hazır Beyan Kılavuzu. Sayısal örnekler öğretici varsayımlardır ve nihai vergi tahakkuku değildir. Bu metin herhangi bir kişiye ait gerçek dosya veya inceleme sonucu içermez.