Komşu İnşaat Kazısı Binaya Zarar Verirse Ne Yapılır? TMK 738 ve 730 (2026)
Kısa ve net cevap: Komşu parselde yapılan kazı veya inşaat; toprağı sarsıyor, zemini tehlikeye düşürüyor ya da mevcut bina ve tesislere zarar veriyorsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.738 doğrudan uygulanır. Malik, kazı ve yapı faaliyeti sırasında komşu taşınmaza bu yollarla zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Mülkiyet hakkının yasal sınırlarının aşılması hâlinde TMK m.730 uyarınca tehlikenin giderilmesi, müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme ve gerçekleşmiş zararların tazmini gündeme gelir. Komşuluk hukukuna aykırı yapılar bakımından TMK m.738/2 gereği taşkın yapıya ilişkin hükümler de uygulanır.
Bu tür uyuşmazlıklarda en önemli konu, hasarın kazı veya yapı faaliyetiyle bağlantısının teknik olarak zamanında tespit edilmesidir. Çatlak, oturma, kayma, istinat duvarı hareketi, temel etkilenmesi veya tesisat bozulması ortaya çıktığında yalnız fotoğraf çekmek yeterli değildir. Yapının kazı öncesi ve sonrası durumu, zemin verileri, proje, ruhsat, kazı yöntemi ve teknik raporlar birlikte korunmalıdır.
Komşu İnşaat Kazısının Kanuni Dayanağı
TMK m.737, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olumsuz etkileyen taşkın davranışlardan kaçınmasını öngören genel komşuluk kuralıdır. TMK m.738 ise kazı ve yapı faaliyeti için özel hüküm getirir. Malik kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazın toprağını sarsamaz, onu tehlikeye düşüremez ve üzerindeki tesisleri olumsuz etkileyerek zarar veremez.
TMK m.730 da mülkiyet hakkının yasal sınırlarının aşılmasına bağlanan sonuçları düzenler. Komşu malik taşkın kullanımın sona erdirilmesini, tehlikenin giderilmesini ve uğradığı zararın karşılanmasını isteyebilir. Uyuşmazlık yalnız para tazminatına indirgenmez; devam eden tehlikenin önlenmesi de hukuki korumanın parçasıdır.
TMK m.738/2, komşuluk hukukuna aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir. Yapının kendisi komşuluk hukukuna aykırılık oluşturuyorsa TMK m.725 ile bağlantı kurulur.
TMK 738 Hangi Zararları Kapsar?
Kanun üç temel etkiyi açıkça sayar: komşu taşınmazın toprağının sarsılması, tehlikeye düşürülmesi ve taşınmaz üzerindeki tesislerin etkilenmesi. Bu çerçeve bina çatlaklarından ibaret değildir. Zeminde oturma veya kayma, istinat duvarında açılma, temel sisteminin etkilenmesi, bahçe duvarı veya eklentinin bozulması, yer altı tesisatının zarar görmesi ve yapısal güvenliği azaltan etkiler teknik olarak değerlendirilir.
Hasarın TMK m.738 kapsamında kabulü için kazı veya yapı faaliyeti ile zarar arasında uygun nedensellik bağı kurulmalıdır. Eski binadaki daha önce mevcut çatlaklar, bakım eksiklikleri veya bağımsız başka nedenler varsa teknik incelemede ayrıştırılır. Bu yüzden kazı başlamadan önceki mevcut durum kayıtları önemli delildir.
Zararın görünüşte küçük olması hukuka aykırılığı ortadan kaldırmaz. Küçük bir çatlak yapısal riskin göstergesi olabilir; büyük bir yüzey kusuru taşıyıcı sisteme ilişkin olmayabilir. Hukuki nitelendirme teknik bulguya dayanır.
Henüz Zarar Oluşmadan Hukuki Koruma İstenebilir mi?
TMK m.738 yalnız gerçekleşmiş zararı değil, komşu taşınmazın tehlikeye düşürülmesini de yasaklar. Kazı nedeniyle toprak stabilitesi bozulmuş, iksa yetersiz kalmış veya komşu yapının güvenliği somut biçimde tehdit altına girmişse zarar oluşmasını bekleme zorunluluğu yoktur. Malik tehlikenin giderilmesini ve hukuka aykırı faaliyetin sınırlandırılmasını isteyebilir.
Somut tehlike teknik raporla ortaya konulmalıdır. İnşaatın varlığı tek başına tehlike kanıtı değildir. Kazı derinliği, zemin sınıfı, iksa sistemi, komşu temelinin konumu, yer altı suyu ve proje uygulaması birlikte değerlendirilir.
Belediyeye veya yapı denetim kuruluşuna yapılan idari başvurular özel hukuk talebinin yerine geçmez. İdari denetim ruhsat ve teknik mevzuat bakımından yürütülür; komşu malikin mülkiyet hakkına dayalı talepleri ayrıca korunur.
Hasar Nasıl Tespit Edilir?
Hasar tespitinin ilk amacı kazı başlamadan önce mevcut kusurlar ile kazıdan sonra ortaya çıkan veya ağırlaşan kusurları ayırmaktır. Tarihli fotoğraf ve video, önceki ekspertiz veya sigorta raporları, bina ortak alan kayıtları, belediye dosyası, yapı denetim belgeleri ve teknik ölçümler birlikte kullanılır.
Çatlakların yalnız fotoğraflanması yerine konumu, genişliği ve ilerleyip ilerlemediği kayıt altına alınmalıdır. Zeminde hareket iddiasında jeodezik ölçümler; yapısal riskte inşaat mühendisliği incelemesi; zemin kaynaklı sorunda geoteknik değerlendirme gerekir.
Komşu inşaatın ruhsat eki statik projesi, iksa projesi, zemin etüdü ve şantiye uygulamaları karşılaştırılır. Projedeki güvenlik tedbirinin sahada uygulanıp uygulanmadığı belirlenir.
Delil Tespiti Ne Zaman Yapılır?
HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti hükümleri, ileride görülmesi zorlaşacak veya kaybolacak deliller bakımından önemlidir. İnşaat ilerledikçe iksa sistemi kapanabilir, çatlaklar onarılabilir, kazı doldurulabilir veya mevcut durum değişebilir. Teknik durumun gecikmeden tespiti delil güvenliği sağlar.
Delil tespiti ana davadan önce istenebilir. Talepte hangi vakıanın hangi uzmanlıkla tespit edileceği açık gösterilmelidir. Çatlakların konumu, kazının komşu temele etkisi, iksanın yeterliliği, mevcut tehlikenin derecesi ve onarım ihtiyacı ayrı ayrı belirlenir.
Delil tespiti kararı tek başına tazminata hükmetmez. Teknik durumu kayıt altına alır; tazminat veya müdahalenin önlenmesi ana dava içinde karara bağlanır.
İnşaatın Durdurulması İçin İhtiyati Tedbir
HMK m.389 uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa, imkânsızlaşacaksa veya gecikme ciddi zarar doğuracaksa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Komşu kazı dosyasında tedbir teknik tehlikeye uygun ve ölçülü kurulmalıdır.
Her komşu şikâyeti inşaatın tamamının durdurulmasını gerektirmez. Hangi çalışmanın hangi riski yarattığı teknik delille gösterilmelidir. Mahkeme belirli kazı veya yapı faaliyetini sınırlandıran, güvenlik önlemi alınmasını emreden ya da inceleme tamamlanıncaya kadar belirli işi durduran tedbir kurabilir.
Tedbir talebinin aciliyeti nedeniyle uzman görüşü, belediye tutanağı, fotoğraf ve ölçüm verisi başlangıç delili olarak önem taşır. Teminat ve usul işlemleri HMK hükümlerine göre yerine getirilir.
Tazminat Hangi Kalemlerden Oluşur?
Gerçekleşmiş zarar ispatlandığında onarım bedeli, eski hâle getirme gideri ve taşınmazda kalıcı değer kaybı gibi somut kalemler gündeme gelir. Aynı zarar iki kez karşılanamaz. Kusur tamamen onarımla gideriliyorsa aynı ekonomik etki için ikinci kez değer kaybı hesaplanmaz; kalıcı eksilme varsa ayrıca teknik olarak gösterilir.
Kullanım kaybı iddiasında taşınmazın gerçekten kullanılamadığı dönem, bu sonucun kazı zararından doğduğu ve ekonomik karşılığı belgelenmelidir. Tahmini rakam yerine kira kayıtları, işyeri faaliyeti, onarım süresi ve uzman hesapları kullanılır.
Tazminat hesabında mevcut eski kusurlar ayrıştırılmalıdır. Bilirkişi raporunda yalnız toplam rakam değil, her iş kalemi ile kazı faaliyeti arasındaki bağ gösterilmelidir.
Kimlere Karşı Talepte Bulunulur?
TMK m.738’in birincil muhatabı kazı ve yapı faaliyetini taşınmazında yürüten maliktir. Somut olayda yüklenici, alt yüklenici, yapı denetim kuruluşu, teknik sorumlular veya fiili yapan başka kişiler bakımından ayrı sorumluluk hükümleri de gündeme gelir. Her kişi bakımından hukuki sebep ve fiil ayrıca kurulmalıdır.
Malik ile müteahhidin aynı kişi olmadığı projelerde yalnız şantiye tabelasına bakılarak taraf belirlenmemelidir. Güncel tapu kaydı, yapı ruhsatı, sözleşmeler ve yapı denetim kayıtları incelenmelidir.
Birden fazla kişinin aynı zarara katkısı varsa sorumluluk ilişkisi Türk Borçlar Kanununun haksız fiil ve müteselsil sorumluluk hükümleriyle birlikte değerlendirilir.
İnşaat Ruhsatı Sorumluluğu Kaldırır mı?
Hayır. Ruhsat, idarenin imar ve yapı mevzuatı yönünden verdiği izindir; komşu taşınmaza zarar verme hakkı sağlamaz. Yapı ruhsata ve projeye uygun olsa dahi kazı komşu toprağını sarsıyor, tehlikeye düşürüyor veya tesislere zarar veriyorsa TMK m.738 uygulanır.
Ruhsata aykırılık da tek başına tazminat için yeterli değildir; zarar ve nedensellik ayrıca belirlenir. İdari aykırılık ile komşuluk hukukuna aykırılık farklı denetimlerdir.
Belediye denetimi, yapı tatil tutanağı veya idari yaptırım belgeleri özel hukuk dosyasına delil olarak sunulabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmaz mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme ve bağlantılı tazminat taleplerinde görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin taleplerde HMK m.12’deki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi dikkate alınır.
Yalnız para tazminatı talep edilen dosyada görev ve yetki talebin hukuki sebebine göre ayrıca değerlendirilir. Dilekçede ada-parsel bilgisi, müdahalenin niteliği ve istenen hukuki sonuç açık yazılmalıdır.
Delil tespiti ve ihtiyati tedbirde HMK’nın geçici hukuki koruma hükümleri ayrıca uygulanır.
Mersin Uygulamasında Dosya Hazırlığı
Mersin’de komşu inşaat kazısı uyuşmazlıklarında zemin yapısı, bodrumlu yeni inşaatlar, bitişik nizam yapılaşma ve eski binaların taşıyıcı durumu teknik incelemenin merkezindedir. Akdeniz, Yenişehir, Mezitli ve Toroslar’da belediye imar dosyası ile Tapu ve Kadastro kayıtları birlikte değerlendirilir; diğer ilçelerde de ilgili belediye ve kadastro birimlerinden kayıt alınır.
İnşaat devam ediyorsa kronoloji gün gün tutulmalıdır. Kazı başlangıcı, ilk çatlak tarihi, belediye veya yapı denetim başvurusu, yapılan ölçümler ve karşı tarafın cevabı tarih sırasıyla saklanmalıdır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin diğer illerindeki dosyalar görevli ve yetkili mahkeme kuralları korunarak Mersin’den koordine edilir.
Komşu parselde kazı başlamadan önce hangi tedbirler alınmalıdır?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.738, malikin kazı ve yapı faaliyetlerinde komşu taşınmazlara zarar vermekten kaçınma yükümlülüğünü özel olarak düzenler. Derin kazı, iksa, temel açma, zemin suyu düşürme, fore kazık, ankraj veya ağır iş makinesi kullanımı gibi işlemlerde komşu yapının taşıyıcı sistemi ve zeminin davranışı önceden değerlendirilmelidir. İnşaat ruhsatının bulunması, komşuya zarar verme yasağını ortadan kaldırmaz.
Uygulamada kazıdan önce komşu binanın mevcut çatlakları, oturma izleri, bodrum ve istinat duvarları fotoğraf ve teknik raporla tespit edilmelidir. Zemin-etüt verileri, iksa projesi ve şantiye uygulaması birbiriyle uyumlu olmalı; proje dışı kazı derinliği veya geçici desteklerin kaldırılması komşu yapıda risk yaratmamalıdır. Yapı denetim ve şantiye kayıtları, sonradan zararın hangi aşamada meydana geldiğinin tespitinde önem taşır.
Çatlak veya oturma meydana gelirse delil nasıl korunmalıdır?
Komşu binada yeni çatlak, kapı-pencere sıkışması, zemin oturması, su sızıntısı veya duvar ayrılması görülürse tarihli fotoğraf ve video alınmalı; mümkünse uzman mühendis incelemesi yaptırılmalıdır. Zarar devam ediyorsa HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti yoluyla mahkeme aracılığıyla mevcut durumun, kazı faaliyetiyle teknik bağlantının ve gerekli acil tedbirlerin kayıt altına alınması istenebilir. Delil tespiti, esas tazminat veya müdahalenin önlenmesi davasından farklı bir koruma aracıdır.
Hayati risk varsa belediye, yapı denetim birimleri ve ilgili idari makamların denetim yetkileri ayrıca işletilmelidir. Komşu malik yalnız tazminat sonucunu beklemek zorunda değildir; devam eden hukuka aykırı müdahalenin önlenmesi ve gerekli güvenlik tedbirlerinin alınması için hukuki koruma talep edebilir.
Tazminat talebinde hangi belgeler birlikte incelenir?
TMK m.730 ve komşuluk hükümleri çerçevesinde zarar, hukuka aykırı taşkın kullanım ve nedensellik bağı somutlaştırılmalıdır. Kazı öncesi ve sonrası teknik raporlar, ruhsat ve proje belgeleri, şantiye günlükleri, yapı denetim kayıtları, fotoğraflar, onarım faturaları ve bilirkişi incelemesi birlikte değerlendirilir. Zararın önceden mevcut olduğu savunuluyorsa kazı öncesi durum tespiti belirleyici hâle gelir.
Mersin’de zemin yapısı, yeraltı suyu ve yoğun yapılaşma nedeniyle özellikle bitişik nizam veya dar parsellerde kazı güvenliği ayrıca önem taşır. Kanuni sorumluluk Türkiye genelinde aynıdır; teknik tedbirin kapsamı parselin ve yapının gerçek özelliklerine göre belirlenir.
Telefon: +90 552 224 43 66
Teknik dosya notu: Komşu yapının güvenliği bakımından sadece çatlağın onarılması yeterli değildir. Kazı veya iksa kaynaklı hareket devam ediyorsa deformasyon ölçümü, çatlak mastarı, nivelman veya uygun mühendislik yöntemleriyle hareketin sürüp sürmediği izlenmelidir. Geçici destek ile kalıcı çözüm birbirinden ayrılmalı; zarar gören malik, onarım öncesinde mevcut durumu ispatlayacak teknik kayıtları korumalıdır.
İnşaat tamamlanmadan yapılan sulh veya onarım protokolünde hangi hasarın giderildiği, taşıyıcı sisteme ilişkin güvenlik değerlendirmesinin kim tarafından yapıldığı ve ileride ortaya çıkabilecek aynı nedene bağlı gizli zararlar bakımından tarafların beyanı açık yazılmalıdır. Belirsiz “tüm haklar alındı” ifadeleri sonradan kapsam tartışması yaratabilir.
Sık Sorulan Sorular
Komşu inşaat evimde çatlak oluşturdu, ilk işlem nedir?
Çatlağın tarihli görsel kaydını alın, inşaat öncesi kayıtları koruyun ve teknik durum değişmeden uzman incelemesi ile delil tespiti seçeneğini değerlendirin.
Belediyeye şikâyet dava açmaya engel mi?
Hayır. Belediye başvurusu idari denetimdir; TMK m.738 ve m.730’a dayalı özel hukuk talepleri ayrıca kullanılabilir.
Ruhsatlı inşaat zarar verirse tazminat istenir mi?
Evet. Ruhsat zarar verme hakkı sağlamaz. Zarar ve kazı faaliyeti arasındaki nedensellik ispatlanmalıdır.
İnşaat başlamadan önce delil tespiti yapılır mı?
İleride ispat güçlüğü doğacağı somutlaştırılırsa HMK m.400 ve devamı kapsamında mevcut durum tespiti talep edilebilir.
İnşaat tamamen durdurulabilir mi?
HMK m.389 şartları varsa ölçülü ihtiyati tedbir istenir. Tedbir somut teknik riskle bağlantılı olmalıdır.
Çatlak daha önceden varsa ne olur?
Eski kusur ile kazının etkisi ayrıştırılır. Kazı eski çatlağı büyütmüşse bu katkı teknik raporla belirlenir.
Yapı denetim şirketi de sorumlu olur mu?
Görev ihlali ile zarar arasında bağ varsa yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu kendi mevzuatı ve genel hükümler kapsamında ayrıca incelenir.
Sigorta ödeme yaparsa dava hakkı biter mi?
Sigorta ödemesinin kapsamı, karşılanmayan zarar ve sigortacının halefiyet hakkı ayrıştırılır; aynı zarar iki kez tahsil edilemez.
İstinat duvarı riski TMK 738 kapsamında mı?
Komşu taşınmazı sarsan veya tehlikeye düşüren yetersiz istinat ve iksa sistemi TMK m.738 kapsamında incelenir.
Kim bilirkişi olur?
Dosyaya göre inşaat mühendisi, geoteknik uzmanı, harita/geomatik mühendisi ve değerleme uzmanı görevlendirilebilir.
Ev boşaltılırsa kira gideri istenir mi?
Boşaltmanın teknik olarak zorunlu olduğu, kazı zararından kaynaklandığı ve giderin belgeli olduğu ispatlanırsa zarar hesabında değerlendirilir.
Dava açmadan önce ihtar zorunlu mu?
Her TMK m.738 talebinde noter ihtarı dava şartı değildir. Yazılı bildirim müdahalenin, talebin ve tarihin ispatını güçlendirir.
Resmî Kaynaklar ve Güncellik
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.730, m.737 ve m.738.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 ve m.400 ve devamı.
- Güncel mevzuat: Mevzuat Bilgi Sistemi.
Hukuk kontrol tarihi: 11 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
