Mal Ortaklığında Miras Kalan Ev ve Kira Geliri Kime Aittir?
Mal ortaklığı rejiminde miras kalan evin ve kira gelirinin kime ait olduğu, seçilen ortaklığın türüne ve kişisel mal hükümlerine göre belirlenir. Genel mal ortaklığı, edinilmiş mallarda ortaklık ve belirli değerleri dışarıda tutan sınırlı ortaklık aynı kapsamı taşımaz. Edinilmiş mallara katılma rejimindeki miras kuralını her mal ortaklığı sözleşmesine doğrudan uygulamak yanlış sonuca götürür.
TMK m. 257–261 birlikte okunmalıdır. Taşınmazın kendisi ile ürettiği kira geliri ayrı değerlerdir; birinin kişisel mal olması diğerinin her durumda aynı grupta bulunacağı anlamına gelmez. Ayrıca rejim sürerken ortaklık içinde bulunan bir değerin boşanma sonunda nasıl tasfiye edileceği, ölümle sona ermedeki paylaştırmadan farklıdır. Miras belgesi, mal rejimi sözleşmesi, varsa karşılıksız kazandırmanın kişisel mal şartı ve gelir kayıtları bu nedenle aynı dosyada incelenir.
Önce mal ortaklığının gerçekten seçildiği doğrulanır
Türk Medenî Kanunu m. 202’ye göre yasal rejim edinilmiş mallara katılmadır. Mal ortaklığı, eşlerin kanunda öngörülen biçimde seçebileceği ayrı bir rejimdir. Evlilik devam ederken birlikte ev alınması veya ortak banka hesabı açılması, tek başına kanundaki mal ortaklığı rejiminin seçildiğini göstermez. Ortaklık rejiminin dayanağı ve geçerli olduğu dönem sözleşmeden belirlenir.
Sözleşmenin içeriği okunmadan miras kalan evin yarısının diğer eşe ait olduğu ya da hiçbir şekilde ortaklığa giremeyeceği söylenemez. Mal rejimi sözleşmesi ve noter şekli bu seçimin kuruluşunu açıklar. İncelemede yalnız belgenin başlığına değil, ortaklığın kapsamına ve dışında tutulan değerlere ilişkin hükümlere de bakılır. Sonradan yapılmış değişiklikler varsa önceki ve sonraki dönemler ayrı gösterilir.
Mal ortaklığı tek bir kapsamdan oluşmaz
TMK m. 256, mal ortaklığını ortaklık malları ve eşlerin kişisel malları olarak iki kesime ayırır. M. 257 genel mal ortaklığını, m. 258 edinilmiş mallarda ortaklığı, m. 259 ise başka sınırlı mal ortaklıklarını düzenler. Bu nedenle mal ortaklığı ifadesi tek başına mirasın hangi kesime gireceği sorusunun tam cevabı değildir.
Genel ortaklığın kapsamı geniştir. Edinilmiş mallarda ortaklık, yalnız belirli edinilmiş değerleri esas alan bir seçimdir. Diğer sınırlı ortaklıklarda ise taşınmazlar, kazanç veya mesleki mallar gibi türler sözleşmeyle dışarıda bırakılabilir. Aynı miras olayı bu sözleşmelerin her birinde farklı sınıflandırma gerektirir. Dosyada önce ortaklığın türü yazılmalı, ardından kişisel mal oluşturabilecek sözleşme veya kazandırma hükümleri değerlendirilmelidir. Türü belirlemeden yapılan mal listesi hukuki hesabın başlangıcını eksik bırakır.
Genel mal ortaklığında mirasın konumu
TMK m. 257, genel mal ortaklığında kanun gereğince kişisel mal sayılanlar dışındaki mallar ile gelirleri ortaklık kapsamına alır. Kişisel malların sözleşme veya üçüncü kişinin karşılıksız kazandırmasıyla belirlenebilmesi m. 260’ta ayrıca düzenlenir. Bu çerçevede bir değerin miras yoluyla gelmiş olması, genel mal ortaklığı bakımından edinilmiş mallara katılmadaki kişisel mal sonucunu tek başına doğurmaz.
Miras kalan konut için sözleşmeyle dışlama veya geçerli kişisel kazandırma düzenlemesi bulunup bulunmadığı araştırılır. Ortaklık mallarına giren değerler üzerinde eşler bölünmemiş bir bütün olarak hak sahibidir; her eşin bağımsız ve serbestçe devredebileceği yarım payı bulunduğu düşünülmez. Rejimin sona ermesindeki paylaşım, evlilik boyunca tek başına pay satma yetkisiyle aynı şey değildir. Tapu ve miras kayıtları bu özel mülkiyet çerçevesi içinde değerlendirilmelidir.
Edinilmiş mallarda ortaklıkta anapara ve gelir ayrılır
TMK m. 258, eşlerin yalnız edinilmiş mallardan oluşan bir ortaklık kabul edebileceğini açıkça düzenler. Aynı maddede kişisel malların gelirlerinin de bu ortaklığa dahil olduğu belirtilir. Bu nedenle mirasla gelen konutun kişisel kesimde bulunması ile konuttan doğan kira gelirinin ortaklığa dahil olması birbiriyle çelişen sonuçlar değildir.
İncelemede konutun mülkiyet değeri, kira alacağı ve tahsil edilen kira bedelleri ayrı kalemler olarak gösterilir. Bir eşin kişisel konutuna ilişkin tapu belgesini sunması, o konuttan elde edilen bütün paraların da otomatik olarak kişisel kaldığını ispatlamaz. Gelirin hangi dönemde doğduğu, hangi hesaba yatırıldığı ve sonradan neye dönüştüğü ayrıca izlenir. M. 258’in gelir kuralı, malın yalnız fiziksel aidiyetine bakılarak tasfiye hazırlanmasını engeller.
Sözleşmeyle taşınmazların ortaklık dışında bırakılması
TMK m. 259, eşlerin belirli malvarlığı değerlerini veya türlerini ortaklık dışında tutmasına izin verir. Taşınmazlar, eşlerden birinin kazancı ve meslek veya sanat icrasında kullanılan mallar kanunda örneklenen değerlerdir. Sözleşme yalnız belirli bir konutu dışarıda bırakabileceği gibi açık bir mal türünü de kapsam dışında tutabilir.
Maddenin gelir kuralı ayrıca önemlidir: sözleşmede aksi öngörülmedikçe bu malların gelirleri de ortaklığa dahil değildir. Böylece m. 258’deki kişisel mal gelirlerinin dahil olması kuralıyla farklı bir düzen ortaya çıkar. Sözleşmede dışlanan malın tanımı ve gelir hakkında özel hüküm bulunup bulunmadığı ayrı okunmalıdır. Genel bir kişisel mal ifadesiyle açıkça taşınmaz türünün dışlanması aynı metin değildir. Belirsiz sözleşme yorumunu kesin bir vergi veya tapu sonucu gibi sunmak yerine belgenin tam içeriği incelenir.
Üçüncü kişi kişisel mal olarak kazandırabilir
TMK m. 260, kişisel malların mal rejimi sözleşmesi, üçüncü kişinin karşılıksız kazandırması veya kanunla belirlenmesini kabul eder. Dolayısıyla kazandıranın malı belirli eşe kişisel mal olarak bırakmasına ilişkin iradesi önem taşıyabilir. Bu irade, miras veya bağış belgesinin içeriği ve kanunun koyduğu sınırlar içinde değerlendirilir.
Sadece işlemin bir eşin annesi veya babası tarafından yapılmış olması, bütün özel şartların belgelenmiş olduğu anlamına gelmez. Kazandırma belgesinde mal, yararlanan kişi ve kişisel kesime ilişkin düzenleme açıkça okunmalıdır. Vasiyetname, miras sözleşmesi veya bağış işlemi farklı şekil kurallarına tabidir; burada malın kesimini belirleyen iradenin bulunması, ilgili işlemin diğer geçerlilik şartlarını ortadan kaldırmaz. Belgeye sonradan tarafların tek taraflı açıklamasıyla yeni bir içerik eklenemez.
Saklı pay değerlerinde özel sınırlama vardır
TMK m. 260’ın son fıkrası, bir eşin saklı pay olarak isteyebileceği değerlerin mal rejimi sözleşmesiyle ortaklığa dahil edildiği ölçüde, mirasbırakanları tarafından ona kişisel mal olarak kazandırılamayacağını düzenler. Bu özel hüküm, kişisel mal şartının bütün miras değerleri üzerinde sınırsız biçimde sonuç doğuracağı düşüncesini sınırlar.
İncelemede önce ortaklığa dahil edilen kapsam, ardından mirasbırakanın tasarrufu ve ilgili eşin saklı paya ilişkin konumu belirlenir. Mirasın toplamı ile saklı pay aynı kavram değildir. Her miras malının bütün değeri tek bir saklı pay kalemi olarak gösterilmez. Miras payının hesaplanması mirasçılık oranlarını açıklar; ortaklık sözleşmesinin bu değerler üzerindeki etkisi ise m. 260 ile birlikte incelenir. Sözleşme ve miras belgesinin yalnız birini okumak bu sınırı görünmez bırakır.
Kira geliri malın kendisinden ayrı kaydedilir
Konutun tapu değeri ile kira ilişkisi kapsamında doğan alacak farklı malvarlığı değerleridir. Ortaklığın türüne göre kira geliri konuttan farklı bir kesime girebilir. Bu nedenle envanterde yalnız ev yazılması yeterli değildir; doğmuş kira alacakları, tahsilatlar ve bunlarla edinilen yeni değerler de ayrıca gösterilir.
Kira sözleşmesi, banka hareketleri ve ödeme dönemleri hangi tutarın hangi döneme ait olduğunu ortaya koyar. Tahsilatın yalnız bir eşin hesabına yatması, hesabın adını otomatik sınıflandırma ölçütüne dönüştürmez. Aynı şekilde kişisel mal kapsamındaki taşınmazdan gelir elde edildiği için taşınmazın tamamının ortaklık malına dönüştüğü sonucu çıkarılmaz. Gelir ve anapara ayrımı korunursa aynı değer iki kez sayılmaz ve ortaklığa hangi ekonomik unsurun girdiği açık biçimde görülür.
Yönetim giderlerinin hangi kesimden karşılanacağı
TMK m. 266, ortaklık malının yönetim giderlerinin ortaklık mallarından karşılanacağını düzenler. M. 267 ise kişisel malların yönetimi ve kişisel mallara giren gelirler bulunduğunda yönetim giderlerinin bu gelirlerden karşılanması kuralını içerir. Konutun geliri kadar yönetim gideri de hangi kesime ait olduğu belirlenerek kaydedilmelidir.
Bir ödemenin kira tahsilatıyla aynı hesaptan yapılması, giderin hukuki niteliğini tek başına belirlemez. Onarım, yönetim, edinim borcu ve kişisel harcama birbirinden ayrılır. Gider belgesi, ilgili taşınmaz ve dönemle eşleştirilir. Ortaklık gelirinin kişisel mal için kullanıldığı iddiası varsa ödeme kaydı korunur; tasfiyedeki denkleştirme veya değer artış payı incelemesine esas olacak bağlantı böylece kurulabilir. Gelir hesabının bütün giderlerden bağımsız brüt rakam olarak sunulması eksik bir mali görünüm yaratır.
Miras kalan ev satılırsa para kaynağı takip edilir
Taşınmazın satılmasıyla elde edilen bedelin hangi mal kesimine ilişkin olduğu, önceki taşınmazın hukuki niteliği ve sonraki işlemlerle birlikte incelenir. Tapu satış belgesi, bedelin gerçekten ödendiğini gösteren banka kaydı ve daha sonra alınan malın finansmanı birbirine bağlanmalıdır. Yalnız yeni malın satın alma tarihine bakılması kaynak bilgisini ortadan kaldırır.
Aynı hesapta kira geliri, taşınmaz satış bedeli ve diğer kazançlar birikmişse bunların ayrıştırılması gerekir. Her girişin aynı hukuki niteliği taşıdığı kabul edilmez. Yeni bir değer edinilirken farklı kesimlerden katkı yapılmış olması m. 273 ve m. 274 kapsamındaki hesaplara da yansır. Kaynak takibi, eşlerden birinin soyut beyanıyla tamamlanmaz; belgelerdeki tutar ve tarihler arasında bağlantı kurulur. Bu bağlantı malın bugünkü şekliyle eski kaynağı arasındaki hukuki incelemeyi mümkün kılar.
Kişisel mal iddiasını ileri süren bunu ispatlar
TMK m. 261’e göre bir eşin kişisel malı olduğu ispatlanmadıkça tüm malvarlığı değerleri ortaklık malı sayılır. Bu karine, dosyada yalnız kişisel mal denilmesinin yeterli olmadığını gösterir. İddianın dayanağı sözleşme, kanuni nitelik veya üçüncü kişinin geçerli karşılıksız kazandırmasıyla açıklanmalıdır.
Mirasçılık belgesi değerin miras yoluyla kazanıldığını gösterir; hangi ortaklık türünün seçildiğini ise mal rejimi sözleşmesi ortaya koyar. İki belgenin işlevi farklıdır. Kişisel kullanım eşyaları veya manevi tazminat alacakları için m. 260’ın kanuni sınıflandırması ayrıca dikkate alınır. Kişisel malın ispatına ilişkin genel belge düzeni yararlı olmakla birlikte, mal ortaklığındaki özel karine m. 261’dir. Başka rejimdeki sonuçlar sözleşme okunmadan bu rejime aktarılmaz.
Ortaklığa girecek mirasın reddinde eşin rızası
TMK m. 265, ortaklık mallarına girecek mirasın reddini diğer eşin rızasına bağlar. Aynı hüküm, tereke borca batıksa mirasın kabulünde de diğer eşin rızasını arar. Bu düzenleme, miras kararının ortaklık malvarlığı üzerindeki etkisini korumaya yöneliktir. Önce mirasın gerçekten ortaklığa girecek nitelikte olup olmadığı belirlenir.
Diğer eşin rızasının alınmasına olanak bulunmaması veya haklı sebep olmadan rızanın reddedilmesi hâlinde istem sahibi kendi yerleşim yeri mahkemesine başvurabilir. Dolayısıyla rıza sorunu ortaya çıktığında eşin iradesi yok sayılarak işlem yapılması kanundaki yol değildir. Mirasın reddi için geçerli süreler ve diğer miras hükümleri de ayrıca gözetilmelidir. M. 265, bu sürelerin kendiliğinden durduğu veya her miras için aynı ortaklık sonucunun doğduğu anlamına gelmez.
Konut üzerinde tek başına satış yetkisi ayrıca incelenir
Malın ortaklık kesimine girdiği tespit edildikten sonra yönetim ve tasarruf yetkisi gündeme gelir. TMK m. 257, eşlerden hiçbirinin ortaklık payı üzerinde tek başına tasarruf yetkisi bulunmadığını söyler. Olağan ve olağan dışı yönetim işlemleri ise m. 262–264 arasında ayrıca düzenlenir. Mirasın belirli eş üzerinden gelmiş olması bu yetki kurallarını kendiliğinden etkisizleştirmez.
Bu nedenle kişisel mal iddiasıyla bir satış planlanıyorsa önce iddianın dayanağı ve ortaklık türü doğrulanır. Taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa aile konutuna ilişkin özel sınırlamalar da ayrıca değerlendirilir. Sınıflandırma, satışı yapan kişinin kimliğinden veya kira bedelini kimin topladığından tek başına çıkarılmaz. Malın kesimi ve işlem yetkisi ayrı aşamalar hâlinde incelendiğinde eksik rızayla yapılan işlemler hakkında yanlış güven oluşması önlenir.
Bir kesimin borcu diğer kesimden ödenmişse
TMK m. 273, kişisel mala ilişkin borcun ortaklık malından veya ortaklık malına ilişkin borcun kişisel maldan ödenmesi durumunda tasfiye sırasında denkleştirme istenebileceğini düzenler. Kanun her borcu ilgili mal kesimine yükler; hangi kesime ait olduğu anlaşılamayan borç ortaklık malına ilişkin sayılır.
Miras kalan konutun niteliği bu nedenle yalnız paylaşım için değil, ona bağlı borç ödemelerinin hesabı için de önem taşır. Ödemenin hangi kaynaktan yapıldığı ve hangi borcu kapattığı belgeyle gösterilir. Eşin kredi kartından ödeme yapılması tek başına paranın kişisel kesimden geldiğini kanıtlamaz; kart borcunun hangi kaynakla karşılandığı da ilgili olabilir. Denkleştirme, malın tümünün aidiyetini otomatik değiştiren bir işlem değil, mal kesimleri arasında gerçekleşen ekonomik aktarımın tasfiyede hesaba katılmasıdır.
İyileştirme katkısı değer artış payına konu olabilir
TMK m. 274, kişisel mal veya ortaklık malıyla başka bir mal kesimindeki değerin edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkı yapıldığında edinilmiş mallara katılmadaki değer artış payı hükümlerine gönderme yapar. Bu nedenle konutun kişisel mal sayılması, diğer kesimden yapılan her katkının hukuken sonuçsuz kalacağı anlamına gelmez.
Katkının konusu ve değerin hangi kesime ait olduğu önce belirlenir. Olağan yönetim gideriyle malın değerini artıran iyileştirme aynı kayıt olarak değerlendirilmez. Fatura, işin kapsamı, ödeme kaynağı ve değerleme verileri katkı iddiasını somutlaştırır. M. 273’teki borç denkleştirmesiyle m. 274’teki değer artış payı, aynı ödeme için çifte tahsil sonucu doğuracak biçimde üst üste yazılmaz. Hesapta her talebin sebebi ve diğer taleplerle ilişkisi açıkça gösterilir.
Ölüm ile boşanma aynı paylaşım sonucunu doğurmaz
TMK m. 276, ölüm veya başka mal rejiminin kabulü nedeniyle sona ermede ortaklık mallarının yarısının eşe veya mirasçılarına verilmesini düzenler; sözleşmeyle başka oran belirlenebilir ve altsoyun saklı payı korunur. M. 277 ise boşanma, iptal ve kanun veya mahkeme kararıyla mal ayrılığına geçişte farklı bir başlangıç öngörür.
Bu ikinci grupta her eş, edinilmiş mallara katılmada kendi kişisel malı sayılacak değerleri önce ortaklık mallarından geri alır; kalan ortaklık malları yarıya paylaşılır. Dolayısıyla genel ortaklık sırasında ortaklık kapsamına girmiş miras malı hakkında boşanma hesabı yapılırken m. 277 göz ardı edilemez. Rejim sürerken kapsam ile sona erme sebebine göre geri alma ve paylaşım ayrı sorulardır. Yazının başındaki sınıflandırma bu son aşamayla birlikte tamamlanır.
Kapsam ve değerleme tarihleri doğru kaydedilir
TMK m. 271, ortaklık mallarıyla kişisel malların kapsamının belirlenmesinde rejimin sona erdiği tarihi esas alır. Boşanma veya iptal kararında rejim dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer. M. 275 ise mevcut ortaklık mallarının değerlemesinde tasfiye anını esas alır. Bu iki tarih aynı işleve sahip değildir.
Konutun niteliği, kira gelirlerinin ilgili dönemi, borç ve katkı kayıtları kapsam tarihine göre ayrılır; değerleme raporu kendi kanuni tarihine göre hazırlanır. Dosyada rejim sözleşmesi, miras kazanımı, kira dönemleri, sona erme ve değerleme tarihleri ayrı satırlarda gösterilmelidir. Bu düzen, hem kişisel mal iddiasının ispatını hem gelir ve giderlerin aynı dönemle eşleştirilmesini sağlar. Sonuç, tek bir tapu kaydına veya bütün evlilik gelirlerini topluca yarıya bölen bir hesaba indirgenmez.
Sık sorulan sorular
Miras kalan ev her mal rejiminde kişisel mal mıdır?
Hayır. Seçilen rejim önemlidir. Genel mal ortaklığında m. 257–261 birlikte uygulanır; edinilmiş mallara katılmadaki miras sınıflandırması doğrudan bütün ortaklıklara taşınmaz.
Edinilmiş mallarda ortaklık seçildiyse kira geliri ne olur?
TMK m. 258 kişisel malların gelirlerini bu ortaklığa dahil eder. Bu nedenle konutun kişisel olması ile kira gelirinin ortaklık kapsamında bulunması birlikte gerçekleşebilir.
Taşınmazlar sözleşmeyle dışarıda bırakılmışsa kira da dışarıda mı?
TMK m. 259’a göre sözleşmede aksi öngörülmedikçe dışlanan malların gelirleri ortaklığa girmez. Gelire ilişkin özel sözleşme hükmü ayrıca okunmalıdır.
Mirasbırakan malı yalnız bana kişisel olarak bırakabilir mi?
TMK m. 260 karşılıksız kazandırmayla kişisel mal belirlenmesini kabul eder. Ancak saklı pay değerlerinin sözleşmeyle ortaklığa dahil edildiği ölçüde aynı maddede özel sınırlama bulunur.
Tapunun yalnız benim adıma olması yeterli mi?
Tek başına yeterli değildir. Ortaklık türü, sözleşme ve malın edinim kaynağı birlikte değerlendirilir. M. 261 kişisel mal olduğu ispatlanmayan değerler için ortaklık karinesi kurar.
Kira benim hesabıma yatıyorsa kişisel sayılır mı?
Hesap sahibinin adı gelirin hukuki kesimini tek başına belirlemez. M. 258 ve m. 259 kapsamındaki gelir kuralları ile sözleşmenin içeriği esas alınır.
Ortaklığa girecek mirası eşime sormadan reddedebilir miyim?
TMK m. 265 diğer eşin rızasını arar. Rızanın alınamaması veya haklı sebep olmadan reddi hâlinde kanunda gösterilen mahkemeye başvuru yolu bulunur.
Kişisel konutun borcu ortak parayla ödenirse ne olur?
M. 273 kapsamında tasfiyede denkleştirme istenebilir. Borcun ilgili kesimi, ödemenin kaynağı ve tutarı belgelenmelidir; ödeme konutun mülkiyetini tek başına değiştirmez.
Boşanmada miras malı mutlaka yarıya mı paylaşılır?
Hayır. M. 277’de edinilmiş mallara katılmada kişisel sayılacak değerlerin geri alınması kuralı vardır. Genel ortaklığın evlilik sırasındaki kapsamı ile boşanma tasfiyesi ayrı incelenir.
Ölümde de m. 277 uygulanır mı?
Ölüm nedeniyle sona erme m. 276’da düzenlenir. Ortaklık payı ile mirasçılık payı ayrıca değerlendirilir; boşanmadaki geri alma düzeni ölüm hesabına aynen aktarılmaz.
Dosyanın hazırlanması ve büro iletişimi
Mersin’de miras taşınmazı ve mal ortaklığı birlikte incelenirken mirasçılık kaydı, noter sözleşmesi ve kira hareketleri ayrı belgeler olarak toplanır. Rejimin türü ve sona erme nedeni netleşmeden yalnız tapu adına dayalı paylaşım hesabı kurulmaz.
Resmî kaynaklar ve ilgili kanun maddeleri
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – güncel resmî metin: m. 202–205, 256–277.
Kaynak kontrol tarihi: 24 Ekim 2026. İlgili hükümler yazıda belirtilen kapsam ve koşullarıyla ele alınmıştır.
İstanbul ve Mersin ofisleri
İstanbul · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulMersin · Profit İş Merkezi
İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/MersinHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
