Ortaklığın Giderilmesi Satışında Para Ne Zaman Dağıtılır? TMK m.699 | 2026
Kısa ve net cevap: Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz satıldıktan sonra para, ihale yapılır yapılmaz aynı gün paydaşlara dağıtılmaz. Önce satış bedelinin tamamen ödenmesi, ihale ve satış işlemlerinin kesinleşmesi, taşınmazın alıcı adına tescil sürecinin tamamlanması, satış giderleri ile vergi ve harçların hesaplanması ve varsa satış bedeli üzerinde öncelikle karşılanması gereken haciz/rehin gibi hakların dosya yönünden değerlendirilmesi gerekir. Kalan net bedel, hüküm ve tapu payları esas alınarak paydaşlara dağıtılır. TMK m.699 satış suretiyle paylaşmayı; HMK m.322 ise satışın hâkim tarafından görevlendirilen satış memuru eliyle ve İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülmesini düzenler.
Güncel mevzuat kontrol tarihi: 23 Eylül 2026. Bu yazı TMK m.698-699, HMK m.4 ve m.322, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun satış ve paraların paylaştırılmasına ilişkin hükümleri ile Adalet Bakanlığının satış memurluğu uygulamaları esas alınarak hazırlanmıştır.
- Satıştan sonra para ne zaman dağıtılır?
- TMK m.699 neyi düzenler?
- HMK m.322 satış memurluğu bakımından ne söyler?
- İhale bedelinin tamamı ödenmeden dağıtım yapılır mı?
- İhalenin kesinleşmesi neden beklenir?
- Satış giderleri kimden kesilir?
- Paydaşların pay oranı nasıl belirlenir?
- Taşınmazda haciz varsa para nasıl dağıtılır?
- Paydaşın kendi borcu satış parasını etkiler mi?
- Dağıtım gecikirse ne yapılabilir?
- Sık sorulan sorular
Satıştan Sonra Para Ne Zaman Dağıtılır?
Satış bedelinin dağıtımı, ihalenin yapıldığı anda değil satış işleminin hukuken tamamlanmasından sonra yapılır. İhale alıcısının bedeli süresinde yatırması, ihale işlemlerinin kesinleşmesi ve satış dosyasında gerekli mali işlemlerin bitirilmesi gerekir. Satış memurluğu, brüt satış bedelini doğrudan paydaşlara bölerek aynı gün ödeme yapmaz.
Uygulamada dosyanın niteliğine, ihale şikâyeti bulunup bulunmadığına, taşınmazın takyidatına, vergi ve gider işlemlerine göre süre değişebilir. Bu nedenle “ihale bugün bitti, para yarın hesaba geçer” şeklinde sabit bir kanuni süre yoktur. Ancak satışın kesinleşmesinden sonra gereksiz bekleme de hukuken sınırsız değildir; dosyanın işlem aşaması takip edilebilir.
TMK m.699 Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesini Nasıl Düzenler?
TMK m.699’a göre aynen bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle paylı mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satıştan elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılarak paylı mülkiyet sona erer.
Satışın yalnız paydaşlar arasında artırma yoluyla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu rıza yoksa satış kural olarak herkese açık artırma yoluyla yürütülür. 2026 yılında elektronik satış sistemine ilişkin yeni düzenlemeler de ihale usulünde dikkate alınmalıdır.
HMK m.322 Neden Önemlidir?
HMK m.322, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkimin satış için bir memur görevlendirmesini ve taşınır/taşınmaz satışının İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılmasını düzenler. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi kararının verilmesiyle satış işlemi kendiliğinden tamamlanmış olmaz.
Mahkeme hükmü satışın hukuki temelini oluşturur; satış memurluğu ise kıymet takdiri, ilan, artırma, bedelin tahsili, tescil ve para işlemlerini infaz aşamasında yürütür. Adalet Bakanlığı da satış memurluğu modülünün ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararlarının infazında kullanıldığını açıklamaktadır.
İhale Bedelinin Tamamı Ödenmeden Paydaşlara Para Verilir mi?
Hayır. Paydaşlara dağıtılacak para, alıcının teklif ettiği ancak henüz dosyaya girmemiş soyut bedel değil, satış dosyasına fiilen yatırılmış ve kesinleşen satış işlemi sonunda oluşan net paradır. İhale alıcısı kanuni sürede bedeli ödemezse ihale sonucu değişebilir ve sonraki satış aşamaları gündeme gelebilir.
Bu nedenle paydaşın “ihalede şu fiyat çıktı, benim payımı hemen verin” talebi bedel henüz tamamen ödenmemişken sonuç doğurmaz. Satış bedelinin kasaya girmesi, dağıtımın maddi ön şartıdır.
İhalenin Kesinleşmesi Neden Beklenir?
İhale işlemlerine karşı kanunda öngörülen şikâyet ve fesih yolları bulunduğundan, satış sonucu hukuken kesinleşmeden bedelin geri dönülmez biçimde paylaştırılması doğru değildir. İhalenin feshi veya satışın iptali hâlinde alıcının bedeli ve taşınmazın statüsü değişebileceği için kesinleşme süreci önem taşır.
Dosyada ihale şikâyeti varsa satış memurluğu bu sürecin sonucunu bekleyebilir. Şikâyet bulunmayan dosyada ise kanuni aşamalar tamamlandıktan sonra kesinleşme kaydı üzerinden devam edilir.
Tapu Tescili Para Dağıtımından Önce mi Yapılır?
Taşınmaz satışında alıcı adına tescil, ihale ve bedel ödeme sürecinin tamamlanmasının temel sonuçlarındandır. Satış memurluğu tapu müdürlüğüne gerekli yazıları gönderir. Tescil ve vergi işlemlerinin dosyada tamamlanması, net dağıtılabilir tutarın belirlenmesi bakımından önemlidir.
Uygulamadaki işlem sırası dosyanın özelliğine göre teknik olarak farklı ekranlardan yürüyebilir; fakat paydaşlara ödeme yapılabilmesi için satışın hukuki sonucunun kesinleşmiş ve bedelin dosya yönünden serbestçe dağıtılabilir hâle gelmiş olması gerekir.
Satış Giderleri Bedelden Kesilir mi?
Satış işlemi kıymet takdiri, ilan, tebligat, elektronik satış işlemleri, vergi ve diğer zorunlu giderler doğurabilir. Bu giderlerin hangi kalemden ve hangi oranda karşılanacağı ilgili mevzuata göre hesaplanır. Paydaşlara dağıtılan tutar brüt ihale bedeli değil, dosyadaki zorunlu ödeme ve giderlerin düşülmesinden sonra kalan net bedeldir.
Satış masraflarının hesabında her kalemin dayanağı dosyada görülebilmelidir. Paydaş, kesintinin nedenini anlamıyorsa satış memurluğundan hesap dökümü ve reddiyat bilgilerini inceleyebilir.
Paydaşların Para Payı Nasıl Belirlenir?
Temel kural tapu payları ve ortaklığın giderilmesi hükmüdür. Örneğin taşınmazda A’nın 1/2, B ve C’nin 1/4’er payı varsa, net satış bedeli kural olarak bu oranlara göre dağıtılır. Miras nedeniyle elbirliği mülkiyeti varsa mirasçılık payları ve mahkeme hükmü dikkate alınır.
Paydaşlar arasında “bu taşınmaza daha çok masraf yaptım” veya “binayı ben yaptım” gibi alacak iddiaları bulunması, her durumda satış memurunun tapu payını kendiliğinden değiştirmesine izin vermez. Muhdesat veya alacak uyuşmazlığı ayrı hukuki dayanakla ve gerektiğinde ayrıca dava konusu yapılır.
Muhdesat Aidiyeti Kararı Dağıtımı Etkiler mi?
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya başka muhdesatın belirli paydaşa ait olduğunun kesinleşmiş kararla belirlenmesi hâlinde, ortaklığın giderilmesi dosyasında satış bedelinin hangi kısmının arza, hangi kısmının muhdesata karşılık geldiği ayrıca hesaplanabilir. Bu durumda sırf tapu payına göre düz bölme yapılması her zaman doğru olmayabilir.
Ancak satış memurluğu kendi başına “bina senin” diyerek yeni bir mülkiyet uyuşmazlığı çözmez. Muhdesat aidiyeti yönünden kesinleşmiş karar ve satış hükmündeki esaslar dikkate alınır.
Taşınmazın Üzerinde Haciz Varsa Para Nasıl Dağıtılır?
Paydaşlardan birinin payı üzerinde haciz, rehin veya başka takyidat bulunabilir. Satışla birlikte bu hakların satış bedeline yansıması ve ilgili alacaklıların hakkının korunması gerekir. Hangi takyidatın satış bedelinden hangi sırayla karşılanacağı, hakkın niteliği ve ilgili icra dosyasındaki sıra/öncelik kurallarına göre belirlenir.
Bu nedenle “taşınmaz satıldı, herkes tapu payını eksiksiz nakit alır” sonucu her dosyada geçerli değildir. Bir paydaşın payı üzerinde kesin haciz varsa onun payına düşen paranın ilgili icra dosyasına gönderilmesi veya bloke edilmesi gündeme gelebilir.
Bir Paydaşın Kişisel Borcu Diğer Paydaşların Parasını Etkiler mi?
Kural olarak bir paydaşın kişisel borcu, diğer paydaşların satış bedelindeki payını azaltmaz. Haciz hangi paydaşın payı üzerindeyse sonuç o payın bedeline yönelir. Diğer paydaşların kendilerine ait net satış payı, sırf başka paydaşın alacaklısı bulunduğu için borçtan sorumlu olmaz.
Ancak taşınmazın tamamı üzerinde rehin, kamu alacağına dayalı ortak yükümlülük veya tüm maliklere ilişkin başka bir hak varsa dosyanın sonucu farklı olabilir. Takyidat listesi bu nedenle satıştan önce ve dağıtım aşamasında dikkatle incelenmelidir.
İpotek Varsa Satış Bedelinden Önce İpotekli Alacak mı Ödenir?
İpotekli taşınmazın ortaklığının giderilmesi satışında ipoteğin niteliği, hangi pay veya taşınmazın tamamı üzerinde olduğu ve alacağın durumu dikkate alınır. Rehinli alacakların önceliği İcra ve İflas Kanununun rehin ve sıra hükümlerine göre değerlendirilir.
Paydaşın alacağına düşen net tutarın hesaplanması, bu öncelikli haklar belirlendikten sonra yapılmalıdır. Satış memurluğunun dağıtım hesabı bu nedenle yalnız basit pay oranı çarpımı olmayabilir.
Satış Bedeli Hangi Hesaba Ödenir?
Satış bedeli kişilerin birbirine elden ödediği bir para değildir. Elektronik satış ve adliye mali sistemi üzerinden satış dosyasına bağlı hesaba yatırılır. Paydaşlara yapılacak reddiyat da dosyada kayıtlı ve doğrulanmış banka hesapları üzerinden gerçekleştirilir.
IBAN bildirimi yapılırken paydaşın adı-soyadı ile hesap sahibinin uyumlu olması, vekil aracılığıyla ödeme isteniyorsa vekâletnamedeki tahsil yetkisinin bulunması önemlidir. Yanlış IBAN ödeme sürecini geciktirebilir.
Avukata Ödeme Yapılabilir mi?
Paydaş vekille temsil ediliyorsa satış bedelinin vekile ödenebilmesi için vekâletnamede tahsil ve ahzu kabz yetkisinin kapsamı kontrol edilir. Elektronik sistemde vekil kaydı bulunması tek başına her durumda paranın vekilin hesabına aktarılacağı anlamına gelmez.
Satış memurluğu ödeme öncesi yetki ve banka hesabı kontrolü yapabilir. Vekâletname kapsamı açık değilse paydaşın kendi hesabına ödeme daha güvenli yöntem olarak tercih edilebilir.
Paydaşlardan Biri Ölmüşse Para Kime Verilir?
Satış sürecinde paydaşın ölmesi hâlinde onun payı mirasçılarına geçer. Mirasçılık belgesinin dosyaya sunulması, taraf kaydının düzeltilmesi ve gerekirse veraset işlemlerinin tamamlanması gerekir. Ölen paydaş adına doğrudan eski banka hesabına ödeme yapılması doğru değildir.
Mirasçılar arasında mirasın reddi, tereke temsilcisi veya veraset belgesi uyuşmazlığı varsa satış bedelinin ilgili payı bu sorun çözülene kadar dağıtılamayabilir.
Dağıtım Gecikirse Ne Yapılabilir?
İlk olarak UYAP ve satış memurluğu dosyasında işlem aşaması kontrol edilmelidir: ihale kesinleşmiş mi, bedel tamamen yatırılmış mı, tescil yazısı dönmüş mü, vergi ve gider işlemleri tamamlanmış mı, haciz yazışması bekleniyor mu? Gecikmenin hukuki sebebi belirlenmeden yalnız ödeme talebi tekrarlamak çözüm sağlamaz.
Gerekli bütün aşamalar tamamlandığı hâlde dosyada uzun süre işlem yapılmıyorsa satış memurluğuna yazılı talep verilebilir. Memur işlemi veya işlemsizliğine karşı kullanılabilecek şikâyet yolu, işlemin niteliğine göre İİK ve mahkeme denetimi kapsamında ayrıca değerlendirilir.
2026 Elektronik Satış Düzenlemeleri Neden Kontrol Edilmelidir?
2026 yılında kabul edilen yargı paketiyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde elektronik artırmaya ilişkin bazı kurallar değişmiştir. Özellikle yalnız malik/mirasçılar arasında yapılan birinci artırmanın teklif eşiğine ilişkin özel düzenlemeler getirilmiştir. Bu nedenle eski tarihli rehberlerdeki artırma oranları güncel mevzuatla karşılaştırılmalıdır.
Satış bedelinin dağıtımı açısından temel kural yine aynıdır: satış işlemi kesinleşmeden ve net bedel oluşmadan paylaştırma yapılmaz. Ancak artırmanın geçerliliği ve bedelin kesinleşmesi güncel ihale kurallarına bağlıdır.
Satış Bedeli Beklerken Faiz veya Nemalandırma Nasıl Değerlendirilir?
Satış bedelinin ihale sonrasında adliye/satış dosyası hesabında belirli süre beklemesi hâlinde paranın hangi hesapta tutulduğu ve getirinin kime ait olacağı ilgili mali mevzuat ve adliye emanet işlemlerine göre değerlendirilir. Paydaş kendi payını daha ihale günü itibarıyla kişisel alacak hesabına geçmiş sayamaz; hakkı net dağıtılabilir bedel kesinleştikten sonra fiilen doğan reddiyat üzerinden sonuçlanır.
Dosyada uzun süre gereksiz bekleme olduğu düşünülüyorsa satış memurluğundan hesap hareketi ve işlemin hangi nedenle beklediği sorulmalıdır. Sadece yüksek enflasyon veya paranın değer kaybı iddiası, satış memurunun kanuni kesinleşme ve sıra işlemlerini atlamasına izin vermez.
Paydaşın Satış Bedeli Üzerinde Tedbir Varsa Ne Olur?
Bir başka mahkeme, belirli paydaşın malvarlığı üzerine ihtiyati tedbir koymuş ve tedbir satış bedeline de yönelmişse paydaşa düşen para doğrudan serbest bırakılmayabilir. Satış memurluğu tedbir kararının kapsamını ve kararı veren mahkemenin yazısını uygular. Tedbir yalnız taşınmazın devrini engelliyor, para üzerinde devam etmiyorsa karar metni ayrıca yorumlanır.
Bu yüzden haciz, ihtiyati tedbir ve ipotek birbirinden ayrılmalıdır. Her birinin kaldırılması için farklı makamdan karar gerekebilir.
Satış Payı Hesabında Hata Varsa Hangi Belgeler Kontrol Edilir?
Tapu kaydı, kesinleşmiş ortaklığın giderilmesi hükmü, mirasçılık belgesi, muhdesat kararı, satış tutanağı ve dağıtım cetveli birlikte karşılaştırılmalıdır. Pay oranı tapudaki kesirle uyuşmuyorsa bunun nedeni hükümdeki özel bir karar veya sonradan meydana gelen miras/intikal olabilir.
Hata varsa ödeme yapılmadan önce yazılı düzeltme talebi verilmesi, yanlış reddiyatın sonradan geri istenmesi riskini azaltır. Satış memurluğunun hesaplama işlemi hukuka aykırıysa kanuni denetim yolu ayrıca kullanılabilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi satışında paydaşlara ödeme, ihalenin yapıldığı anda değil; satış bedelinin tahsilinden, ihale ve tescil işlemlerinin kesinleşmesinden ve gerekli kesintilerin tamamlanmasından sonra yapılır. Kalan net bedel hükümde esas alınan pay oranlarına göre dağıtılır.
Haciz, ipotek, muhdesat kararı, paydaşın ölümü veya başka bir takyidat varsa dağıtım basit bir yüzde hesabından daha karmaşık hâle gelebilir. Bu nedenle satış memurluğu dosyasındaki dağıtım hesabı ve dayanak belgeler birlikte incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
İhale biter bitmez para hesabıma geçer mi?
Hayır. Bedelin ödenmesi, ihalenin kesinleşmesi, tescil ve mali işlemler tamamlandıktan sonra reddiyat yapılır.
Satış parasından masraf kesilir mi?
Evet. Mevzuata göre satışa ait zorunlu gider, vergi ve harçlar hesaplanır; dağıtılabilir net tutar belirlenir.
Payım yüzde 25 ise satış parasının yüzde 25’ini mi alırım?
Kural olarak net bedelde tapu/hüküm payı esas alınır; ancak haciz, rehin veya muhdesat gibi özel durumlar payınıza düşen fiili ödemeyi etkileyebilir.
Diğer paydaşın borcu benim paramdan kesilir mi?
Kural olarak hayır. Onun payı üzerindeki haciz kendi satış bedeli payına yönelir.
İpotek varsa ne olur?
İpoteğin kapsamı ve önceliği satış bedeli üzerinde değerlendirilir; rehinli alacak kuralları uygulanır.
Paydaş ölürse ödeme kime yapılır?
Mirasçılık belgesi ve taraf güncellemesinden sonra hak sahiplerine veya gerekli hâlde tereke hesabına göre işlem yapılır.
IBAN vermek zorunlu mu?
Elektronik reddiyat için doğru banka hesabı bilgisi ödeme sürecini sağlar; satış memurluğunun istediği usulde hesap bildirilmelidir.
Vekil parayı alabilir mi?
Vekâletnamenin tahsil yetkisi ve dosya kaydı kontrol edilerek ödeme yapılabilir.
Dağıtım hesabına itiraz edilebilir mi?
Hesap veya memur işlemi hukuka aykırıysa işlemin niteliğine göre kanuni şikâyet/itiraz yolu kullanılabilir.
Satış parasının dağıtımı için ayrı dava gerekir mi?
Kural olarak satış memurluğu ortaklığın giderilmesi hükmünün infazı kapsamında paylaştırmayı yapar; ayrı uyuşmazlık doğarsa ayrıca dava gerekebilir.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.698-699
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – m.322
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
- Adalet Bakanlığı – Ortaklığın Giderilmesi Satış Memurluğu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
