Ortaklığın Giderilmesinde Muhdesat Bedeli Nasıl Paylaştırılır? Yargıtay 7. HD 2026

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 kararındaki somut olay nedir?

3 Eylül 2026 tarihli ve 33359 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/2699 E., 2026/2910 K. sayılı kararı, ortaklığın giderilmesi davalarında hem taraf teşkili hem de muhdesat bedelinin satış bedelinden ayrılması bakımından önemli iki usul ve hesaplama kuralını açıklığa kavuşturmuştur.

Uyuşmazlık Darende’de bulunan 135 ada 9 parsel sayılı taşınmaza ilişkindir. Davacı, taşınmaz üzerinde bazı paydaşların bilgisi ve rızasıyla bir yayla evi yaptığını, bu yapının kendisine ait olduğunu belirterek ortaklığın öncelikle aynen taksim, bunun mümkün olmaması hâlinde satış yoluyla giderilmesini istemiştir.

Daha önce görülen ayrı bir davada taşınmaz üzerindeki tek katlı kargir ev niteliğindeki muhdesatın davacıya ait olduğu kesinleşmiştir. Ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesi ise taşınmazın satışına karar verirken başka bir dosyada düzenlenmiş bilirkişi raporundaki 51.920 TL muhdesat değerini esas almış; satış bedelinden bu tutarın davacıya ödenmesine, kalan bedelin tapu payları oranında dağıtılmasına hükmetmiştir.

Dosyada ayrıca davalılardan Oya Kılıç’ın yargılama sırasında öldüğü, gerekçeli kararın mirasçılarına tebliğ edildiği ancak mirasçıların davaya usulüne uygun biçimde taraf olarak dahil edilmediği belirlenmiştir. Mahkeme mevcut dosyada mahallinde keşif yapmamış, zeminin ve muhdesatın güncel değerlerini ayrı ayrı tespit eden yeni bir bilirkişi raporu da almamıştır.

Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay, hem mirasçıların davaya katılımı sağlanmadan karar verilmesini hem de muhdesat hesabının eski dosyadaki sabit değer üzerinden yapılmasını hukuka aykırı bulmuştur. Hüküm, hukuki sonuçlarına etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur. citeturn506780search6turn506780search9

Ortaklığın giderilmesi davasının kanuni dayanağı nedir?

Türk Medeni Kanunu m.698, paylı mülkiyette her paydaşa kural olarak paylaşmayı isteme hakkı verir. Hukuki işlem gereğince paylaşmayı isteme hakkının sınırlandırıldığı hâller, sürekli bir amaca özgülenme veya uygun olmayan zamanda paylaşma istemi gibi kanuni istisnalar saklıdır.

TMK m.699 ise paylaşmanın biçimini düzenler. Malın aynen bölüşülmesi mümkünse aynen taksim yapılabilir. Aynen bölüşme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla paylaşma gündeme gelir. Satış, kural olarak açık artırma usulüyle yapılır; bütün paydaşların rızası varsa artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği bütün paydaşları ilgilendirir. Dava sonucunda verilen karar yalnız davacıya değil, taşınmazdaki bütün paydaşlara aynı şekilde etki eder. Bu nedenle taraflardan birinin eksik bırakılması veya yargılama sırasında ölen paydaşın mirasçılarının davaya katılmaması basit bir şekil eksikliği değildir.

Taşınmazda paydaşlardan birine ait yapı, ağaç, kuyu, tesis veya başka bir muhdesat bulunması hâlinde paylaşma hesabı ayrıca yapılır. Tapudaki pay ile muhdesat mülkiyeti aynı kavram değildir. Zemin bütün paydaşlara payları oranında ait olabilirken, üzerindeki yapı belirli bir paydaşa ait olabilir.

Muhdesat nedir?

Muhdesat, uygulamada taşınmazın üzerinde sonradan oluşturulan bina, yapı, ağaç, tesis veya ekonomik değer taşıyan kalıcı unsur için kullanılan terimdir. Muhdesat başlı başına tapuda bağımsız taşınmaz niteliği kazanmayabilir; buna rağmen ortaklığın giderilmesi ve satış bedelinin dağıtılması sırasında kime ait olduğunun belirlenmesi ekonomik sonuç doğurur.

Örneğin hisseli bir arsanın tamamı dört paydaşa aitken, arsa üzerindeki tek katlı evi yalnız bir paydaş kendi parasıyla ve diğer paydaşların rızasıyla inşa etmiş olabilir. Taşınmaz satışa çıkarıldığında evin değeri arsanın satış bedelini yükseltir. Bu artışın hiçbir ayrım yapılmadan pay oranlarına göre dağıtılması, yapıyı meydana getiren paydaş açısından hakkaniyetsiz bir sonuç doğurabilir.

Bu nedenle önce muhdesatın gerçekten belirli bir paydaşa ait olup olmadığı belirlenir. Aidiyet konusunda bütün paydaşlar anlaşırsa uyuşmazlık çıkmayabilir. Anlaşmazlık varsa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası veya ortaklığın giderilmesi dosyasındaki usuli durum gündeme gelir.

Muhdesatın tapuda “şerh” olarak görünmesi ile muhdesatın özel hukuk bakımından kime ait olduğunun kesin hükümle belirlenmesi de farklı konulardır. Kadastro kayıtları, yapı ruhsatı, elektrik-su aboneliği, vergi kayıtları, tanık anlatımları ve önceki mahkeme kararları somut dosyada birlikte değerlendirilir.

Muhdesatın aidiyeti nasıl belirlenir?

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu bütün ilgililerce kabul ediliyorsa mahkeme bu kabul çerçevesinde değer hesabına geçebilir. Ancak paydaşlar aidiyet konusunda uyuşuyorsa, muhdesat iddiasının hukuken açıklığa kavuşturulması gerekir.

Somut Yargıtay kararında, başka bir dosyada verilen ve kesinleşen hükümle tek katlı kargir evin davacıya ait olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla artık yapı sahipliği yeniden tartışılmamış; sorun, yapının satış bedelinden ne şekilde ayrılacağına dönüşmüştür.

Muhdesat aidiyet davasında hukuki yarar, tespit davasının şartları ve taraf teşkili HMK m.106 ile genel usul hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi davasında satış aşamasına geçilmeden önce aidiyet sorunu çözülmelidir; aksi hâlde satış bedelinin hangi kısmının kime ödeneceği belirlenemez.

Bu tür dosyalarda yapı ruhsatı tek başına her zaman belirleyici değildir. Muhdesatı kimin meydana getirdiği, masrafların kim tarafından karşılandığı, paydaşların rızası, yapının tarihi ve önceki kullanım düzeni somut delillerle incelenir.

Satış bedelinde muhdesat payı nasıl hesaplanır?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 kararında hesaplama yöntemi açık biçimde ortaya konulmuştur. Önce taşınmazın zemin değeri ile muhdesatın ayrı değeri belirlenir. Her iki değer de ortak bir tarih esas alınarak hesaplanmalıdır. Daire, somut olayda dava tarihindeki değerlerin tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Örneğin dava tarihinde zeminin değeri 4.000.000 TL, yalnız bir paydaşa ait muhdesatın değeri 1.000.000 TL ise toplam değer 5.000.000 TL’dir. Muhdesatın toplam değere oranı %20’dir. Taşınmaz satışta 7.500.000 TL’ye satılırsa satış bedelinin %20’sine karşılık gelen 1.500.000 TL muhdesat sahibine ayrılır. Kalan %80’lik 6.000.000 TL ise tapudaki pay oranlarına göre bütün paydaşlara dağıtılır.

Bu yöntem, satış fiyatının dava tarihindeki tahmini değerden daha yüksek veya daha düşük çıkması ihtimalini dengeler. Eski raporda muhdesata 51.920 TL değer biçilmiş olmasının, yıllar sonra gerçekleşecek satışta mutlaka 51.920 TL ödenmesi gerektiği anlamına gelmediği de buradan anlaşılır. Sabit rakam yerine oran kullanılması, satış fiyatındaki değişimi bütün unsurlara aynı ekonomik mantıkla yansıtır.

Yargıtay kararında mahkemenin başka bir dosyada alınan eski bilirkişi raporundaki 51.920 TL’yi doğrudan muhdesat sahibine ayırması doğru bulunmamıştır. Zemin ve yapı güncel olarak değerlendirilmeden verilen bu kararın eksik incelemeye dayandığı kabul edilmiştir. citeturn506780search8turn506780search11

Neden dava tarihindeki değer esas alınır?

Muhdesat oranının sağlıklı belirlenebilmesi için zemin ve yapı aynı değerleme tarihine göre hesaplanmalıdır. Zeminin bugünkü, yapının yıllar önceki değeri alınırsa iki unsur arasındaki oran ekonomik gerçeği yansıtmaz. Bu nedenle Yargıtay, somut dosyada mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak dava tarihindeki değerlerin ayrı ayrı belirlenmesini istemiştir.

Dava tarihi esas alınarak oluşturulan oran daha sonra fiilî satış bedeline uygulanır. Böylece satışın gerçekleştiği tarihte piyasa koşullarının değişmesi, yalnız bir tarafın lehine veya aleyhine sabit tutar etkisi yaratmaz.

Değerlemede muhdesatın fiziki durumu, yaşı, yapı sınıfı, yıpranma oranı, kullanım özelliği ve ekonomik ömrü dikkate alınabilir. Zemin bakımından ise konum, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım, emsal satışlar ve taşınmazın hukuki kısıtlamaları değerlendirilir.

Bilirkişi raporu yalnız sonuç rakamı içermemeli; kullanılan yöntem, emsaller, ölçüler ve hesaplama adımları denetlenebilir biçimde gösterilmelidir. Tarafların rapora HMK m.281 kapsamında itiraz hakkı vardır.

Ölen paydaşın mirasçıları neden davaya dahil edilmelidir?

Ortaklığın giderilmesi davaları bütün paydaşların taraf olması gereken iki taraflı davalardır. Her paydaş hem davacı hem davalı konumunda benzer hukuki sonuçtan etkilenir. Bu nedenle dava açılırken güncel tapu kaydı alınmalı ve taşınmazdaki bütün paydaşlar dosyada yer almalıdır.

Paydaşlardan biri dava devam ederken ölürse onun payı terekeye ve mirasçılarına geçer. Mahkeme ölüm olayını öğrendiğinde mirasçılık belgesini temin ettirmeli ve mirasçıların tamamının davaya katılımını sağlamalıdır. Gerekçeli kararı mirasçılara tebliğ etmek, onları geriye dönük olarak yargılamanın tarafı hâline getirmez.

Yargıtay’ın incelediği dosyada Oya Kılıç’ın mirasçılarına gerekçeli karar tebliğ edilmiş olmakla birlikte mirasçılar yargılamaya dahil edilmemiştir. Daire bu durumu taraf teşkili ve hukuki dinlenilme hakkı bakımından açık eksiklik olarak değerlendirmiştir.

Mirasçılık belgesinde birden fazla mirasçı varsa yalnız birinin davaya alınması da yeterli değildir. Payın elbirliği mülkiyetine konu olup olmadığı, tereke temsilcisi bulunup bulunmadığı ve mirasçıların tamamının usulüne uygun temsil edilip edilmediği kontrol edilmelidir.

HMK m.27 hukuki dinlenilme hakkı ne sağlar?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.27 tarafların hukuki dinlenilme hakkını güvence altına alır. Bu hak; yargılama ile ilgili bilgi sahibi olunmasını, açıklama ve ispat hakkını ve mahkemenin bu açıklamaları değerlendirerek gerekçeli karar vermesini içerir.

Ölen paydaşın mirasçıları davaya dahil edilmeden ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi, mirasçıların taşınmazın aynen taksim edilebilirliği, muhdesat iddiası, bilirkişi raporu, satış şekli ve diğer hususlarda açıklama yapma imkânını ortadan kaldırır.

Bu eksiklik yalnız “tebligat yapılmadı” sorunu değildir. Mirasçıların yargılamada taraf sıfatıyla iddia ve savunma hakkını kullanması gerekir. Karar verildikten sonra yalnız sonuç kararının gönderilmesi, kaybedilmiş yargılama aşamalarını telafi etmez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin kararında bütün paydaşların davada yer alması zorunluluğu HMK m.27 ile birlikte değerlendirilmiştir. citeturn506780search9

Eski bilirkişi raporu neden tek başına yeterli değildir?

Bir başka mahkeme dosyasındaki bilirkişi raporu yeni davada delil olarak dikkate alınabilir; ancak yeni davanın çözümü için gereken güncel değerleme ve teknik incelemenin yerine otomatik olarak geçmez. Özellikle ekonomik değerlerin hızla değiştiği taşınmaz uyuşmazlıklarında yıllar önce belirlenen sabit değer, güncel paylaşım oranını bozabilir.

Somut dosyada muhdesatın aidiyeti başka bir hükümle kesinleşmiş olsa da muhdesatın ne kadar değer taşıdığı ayrı sorudur. Aidiyet hükmü, eski bilirkişi raporundaki 51.920 TL’nin sonsuza kadar değişmez muhdesat değeri olduğu anlamına gelmez.

Mahkeme, dava konusu taşınmazda keşif yaptırmalı; zemin ve muhdesatı ayrı kalemler hâlinde uzman bilirkişilere değerletmeli ve taraflara rapora itiraz imkânı tanımalıdır. Gerektiğinde ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi alınabilir.

Bu yöntem yalnız muhdesat sahibini değil diğer paydaşları da korur. Muhdesatın gerçek değerinden fazla oran ayrılması hâlinde diğer paydaşların zemin payı azalır; eksik oran ayrılması hâlinde ise muhdesat sahibinin ekonomik katkısı karşılıksız kalır.

2023 sonrası ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk gerekir mi?

Güncel hukuk bakımından önemli bir değişiklik 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir.

Yargıtay’ın incelediği somut dava 2017 yılında açıldığı için sonradan getirilen bu dava şartı o dosyanın başlangıcında uygulanmamıştır. Ancak bugün açılacak yeni bir ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması usulden ret riskine yol açar.

Arabuluculukta taşınmazın aynen paylaşılması, payların devri, satış şekli ve muhdesat bedelinin nasıl ayrılacağı gibi konularda anlaşma aranabilir. Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesinin icra edilebilirliği ve tapu işlemleri 6325 sayılı Kanunun ilgili hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Muhdesat aidiyeti ayrı bir çekişme oluşturuyorsa bunun arabuluculuk görüşmelerinde açıkça yazılması faydalıdır. Tarafların yapı kime ait, değeri nasıl belirlenecek ve satış bedelinden hangi oran ayrılacak sorularını birlikte çözmesi, uzun süren yargılamayı önleyebilir.

Uygulamada izlenecek yol

Dava öncesinde ilk olarak güncel tapu kaydı alınmalı ve bütün paydaşlar belirlenmelidir. Paydaşlardan ölen varsa mirasçılık belgeleri temin edilmelidir. Tapu kaydında haciz, intifa, aile konutu şerhi veya başka takyidat varsa bunlar ayrıca incelenmelidir.

Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa kimin yaptığı ve kime ait olduğu konusunda paydaşların görüşü netleştirilmelidir. Aidiyet ihtilaflıysa ilgili deliller toplanmalı; varsa kesinleşmiş muhdesat aidiyet kararı dosyaya sunulmalıdır.

Arabuluculuk tamamlandıktan sonra sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını teknik ve hukuki yönden araştırır. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluna karar verir.

Muhdesat belirli paydaşa aitse keşifte zemin ve muhdesatın dava tarihindeki değerleri ayrı ayrı hesaplanmalıdır. Muhdesat/toplam değer oranı hükümde açıkça gösterilmeli ve satış memurluğunun dağıtımda kullanacağı yöntem tereddütsüz yazılmalıdır.

Yargılama devam ederken paydaşlardan birinin öldüğü öğrenilirse karar verilmemeli; mirasçılık belgesi getirtilip mirasçılar usulüne uygun şekilde davaya dahil edilmelidir. Aksi hâlde 2026 tarihli Yargıtay kararında olduğu gibi taraf teşkili ve hukuki dinlenilme hakkı yönünden açık hukuka aykırılık doğar.

İlgili içerikler

• Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Dava Dilekçesi 2026
• Muhdesat Şerhi Nedir? 3402 m.19
• Ortaklığın Giderilmesinde Satış ve Aynen Taksim
• Yurt Dışındaki Mirasçı ve Ortaklığın Giderilmesi
• Fiilî Taksim ve Önalım Hakkı – Yargıtay 2026
• Gayrimenkul ve ortaklık uyuşmazlıkları için iletişim

Resmî kaynaklar

• 3 Eylül 2026 tarihli ve 33359 sayılı Resmî Gazete – Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/2699 E., 2026/2910 K.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.698 ve m.699
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – m.27, m.281 ve m.363
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı

Sık Sorulan Sorular