Vergi Hacizli Taşınmaz İlk İhalede Kaça Satılır? Yüzde 75, Teminat ve Öncelikli Alacaklar | 6183 m.94 (2026)
Kısa ve net cevap: 6183 sayılı Kanun’un 94. maddesine göre hacizli taşınmazın ilk artırmasında ihaleye katılmak için Kanundaki teminat şartı yerine getirilir ve taşınmaz en yüksek teklif sahibine ihale edilir; ancak teklifin satışa esas rayiç değerin yüzde 75’ini karşılaması ve taşınmaz üzerinde satış bedelinden önce ödenmesi gereken rehinli/öncelikli alacaklar varsa teklifin bunlarla satış giderlerini karşılayacak düzeyde olması gerekir. İlk artırmada bu şartlar sağlanmazsa satış tamamlanmaz ve m.95’teki ikinci artırma süreci devreye girer.
Kanuni dayanak: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.94; bağlantılı olarak m.21, m.90-93, m.95 ve m.97. İçerik 18 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır.
6183 m.94 ilk taşınmaz ihalesinde hangi şartları arar?
Madde 94, hacizli taşınmazın ilk artırmada hangi koşullarla satılabileceğini belirleyen temel ihale hükmüdür. En yüksek teklifin bulunması tek başına yeterli değildir. Kanun rayiç değere ve satış bedelinden önce ödenmesi gereken haklara bağlı asgari ekonomik eşikler koyar.
İhalenin amacı kamu alacağını tahsil ederken taşınmazın açıkça düşük ve kamu alacağına yarar sağlamayan bir bedelle elden çıkmasını önlemektir. Bu nedenle m.91’e göre belirlenen rayiç değer ile rehinli/öncelikli alacakların güncel tutarı ihale günü doğru bilinmelidir.
Katılım için gerekli teminat da teklifin ciddiyetini sağlar. Güncel sistemde satış şartnamesi ve ilan rayiç değerin yüzde 7,5’i oranındaki teminatı gösterir.
İlk satışta kanuni eşik sağlanmazsa komisyon ihaleyi keyfi olarak tamamlayamaz; m.95 uyarınca ikinci satış aşamasına geçilir.
Taşınmaz ihalesinde yüzde 7,5 teminat nasıl uygulanır?
M.92 şartnamesi ve güncel ihale sistemi uyarınca katılımcı, rayiç değerin yüzde 7,5’i oranında teminat göstermelidir. Teminat türleri 6183 m.10’un ilgili bentlerinde sayılan değerlerle bağlantılıdır.
Rayiç 8.000.000 TL ise yüzde 7,5 teminat 600.000 TL’dir. Teklif sahibi bu tutarı satış ilanı ve elektronik sistemde gösterilen zamanda ve yöntemle yatırmalıdır.
Teminat ihale bedeli yerine geçmez; ihaleyi kazanan kişi kalan bedelin tamamını süresinde öder. Bedel ödenmezse teminatın mahsubu ve m.97’deki fark-zarar-faiz sorumluluğu gündeme gelir.
Yanlış rayiç üzerinden hesaplanan teminat katılımın geçerliliğini etkileyebilir. Bu nedenle şartname, ilan ve elektronik satış ekranındaki teminat rakamı aynı olmalıdır.
İlk ihalede yüzde 75 eşiği nasıl hesaplanır?
Taşınmazın m.91’e göre belirlenen rayiç değeri ilk artırma için temel ekonomik referanstır. İlk ihalede teklifin rayiç değerin yüzde 75’ini karşılaması gerekir.
Örneğin rayiç değer 10.000.000 TL ise yüzde 75 eşik 7.500.000 TL’dir. En yüksek teklif 7.300.000 TL’de kalırsa sırf en yüksek teklif olduğu için taşınmaz ilk satışta ihale edilemez.
Rayiç değerin hatalı belirlenmesi yüzde 75 hesabını da hatalı hale getirir. Bu nedenle kıymet itirazlarının satıştan önce çözülmesi önemlidir.
Yüzde 75 şartı tek başına yeterli olmayabilir. Taşınmaz üzerinde satış bedelinden önce karşılanacak öncelikli rehin ve giderler daha yüksekse teklifin bunları da karşılayacak düzeyde olması gerekir.
İpotek ve öncelikli alacaklar ilk ihale bedelini nasıl etkiler?
Taşınmaz üzerinde kamu haczinden önce veya kanunen öncelikli ipotek ve rehinler bulunabilir. M.94, satış bedelinden önce ödenmesi gereken bu alacakların ihale ekonomisinde dikkate alınmasını gerektirir.
Örneğin rayiç 10 milyon TL ve yüzde 75 eşik 7,5 milyon TL olsa; satış bedelinden önce karşılanacak güncel rehinli alacak ile giderler toplamı 8 milyon TL ise 7,6 milyon TL teklif salt yüzde 75’i geçtiği için yeterli kabul edilemez. Öncelikli tutarların da karşılanması gerekir.
Bu nedenle ipotekli alacaklılardan güncel bakiye alınmalı, yalnız tapuda yazılı azami rehin tutarıyla yetinilmemelidir. Kapanmış veya kısmen ödenmiş borçlar gerçek bakiye üzerinden değerlendirilir.
Kamu alacağının rüçhanı ve özel öncelikler için 6183 m.21 rüçhan rehberi incelenebilir.
Satış giderleri neden asgari teklif hesabına girer?
İlan, bilirkişi, tapu, elektronik sistem ve satışın yürütülmesi için kanuni takip giderleri doğabilir. Satış bedelinin bu giderleri dahi karşılamaması kamu alacağı bakımından ekonomik sonuç doğurmaz.
M.94’te öncelikli alacaklarla birlikte satış giderlerinin de dikkate alınması, taşınmazın zarar doğuran bir işlemle elden çıkarılmasını önler.
Giderler belgeye dayanmalı ve gerçek satış dosyasına ilişkin olmalıdır. Aynı giderin birden fazla kez hesaba yazılması veya ilgisiz takip giderinin taşınmaz ihale eşiğine eklenmesi doğru değildir.
İhale sonunda satış bedeli tahsil edildiğinde gider ve alacakların nihai mahsup sırası m.74 ve ilgili öncelik hükümleriyle belirlenir.
En yüksek teklif sahibi her durumda ihaleyi kazanır mı?
Hayır. En yüksek teklif, ancak kanuni asgari ekonomik şartları sağlıyorsa ihale sonucu doğurur. Yüzde 75 ve öncelikli alacak/gider eşiği sağlanmadan “en yüksek teklif” kavramı tek başına yeterli değildir.
Geçerli teklifler arasında en yüksek bedeli veren kişi ihale alıcısı olur. Elektronik satışta teklif sırası ve son teklif zamanı sistem kayıtlarıyla belirlenir.
İhale alıcısı bedeli tamamen ödemek zorundadır. Ödeme yapılmadan tapu devri tamamlanmaz; ödeme ihlali m.97’deki yeniden satış ve mali sorumluluğu doğurur.
Teklif veren kişi şartnameyi okuyup taşınmazın hukuki ve fiili durumunu incelemelidir. Cebri ihale, sonradan kolayca vazgeçilebilecek bağlayıcılığı olmayan bir fiyat denemesi değildir.
Borçlunun yalnız taşınmaz payı hacizliyse ne satılır?
Kamu borçlusunun tapuda yalnız belirli bir payı varsa kural olarak haciz ve satış borçluya ait bu paya yönelir. Diğer paydaşların mülkiyeti kamu borcu nedeniyle kendiliğinden satış konusu olmaz.
Satış şartnamesi ve ilan “taşınmazın tamamı” izlenimi vermemeli; satılan hissenin oranını açıkça göstermelidir. Hisseli taşınmazın piyasa değeri tam mülkiyete göre farklı olabilir ve m.91 rayiç değerinde bu durum dikkate alınmalıdır.
Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi veya ortaklığın giderilmesi ayrı özel hukuk süreçleridir. 6183 ihalesi yalnız haczedilmiş hakkın kapsamına göre yürütülür.
İntifa veya iştirak halinde haklarda haciz için 6183 m.63 rehberi incelenebilir.
Taşınmazın yalnız borca yetecek kısmı satılabilir mi?
Taşınmaz hukuken ve fiilen bölünebilir nitelikteyse kamu alacağına yetecek kısmın satılması ve gereksiz fazla satıştan kaçınılması m.62’deki “yetecek miktar” ilkesiyle uyumludur. Kanunun taşınmaz satış rejimi de borçlunun gereksiz mal kaybını önleyen yaklaşımı korur.
Ancak tapuda tek parselin ifrazı mümkün değilse taşınmazın bir bölümünü fiilen “satılmış saymak” mümkün değildir. Bölünebilirlik imar ve tapu mevzuatına göre belirlenmelidir.
Borçlu başka yeterli mal gösteriyorsa veya satıştan önce önemli ödeme yapmışsa haciz ve satış kapsamının yeniden değerlendirilmesini isteyebilir.
Bölünemeyen tek taşınmaz borçtan çok değerli olabilir; satış gerçekleşirse m.74’e göre borç ve giderler düşüldükten sonra kalan bedel borçluya verilir.
İlk artırmada yeterli teklif çıkmazsa ne olur?
Yüzde 75 veya öncelikli hak/gider koşulları sağlanmazsa ilk satış sonuçsuz kalır. En yüksek teklif sahibinin teklifi, m.95’te düzenlenen ikinci artırma sistemi çerçevesinde belirli süreyle bağlı kalabilir.
Kanun ikinci satışın ilk artırmadan sonra yedi günlük uzatma/ikinci artırma sistemi içinde yürütülmesini öngörür. İkinci aşamada da kanuni öncelik koşulu korunur.
İkinci satış da gerçekleşmezse m.96’daki satılamayan taşınmaz ve m.98’deki teferruğ hükümleri gündeme gelir.
İlk ihalenin başarısız olması haczi veya kamu borcunu ortadan kaldırmaz.
6183 m.94 ilk ihale kontrol listesi
- M.91 rayiç değerini kesin rakamla belirleyin.
- Yüzde 7,5 teminatı doğru hesaplayın.
- Katılımcıların teminatı süresinde ve geçerli türde gösterdiğini kontrol edin.
- Rayiç değerin yüzde 75’ini hesaplayın.
- Öncelikli ipotek ve rehinli alacakların güncel bakiyesini alın.
- Satış giderlerini belge bazında çıkarın.
- En yüksek teklifin hem yüzde 75 hem gerekli öncelik şartını sağlayıp sağlamadığını kontrol edin.
- Hisseli satışta yalnız borçlu payının satışa çıktığını doğrulayın.
- Bölünebilir taşınmazda gereksiz fazla satış olup olmadığını inceleyin.
- Şartlar sağlanmazsa m.95 ikinci satış prosedürüne geçin.
- İhale alıcısının bedeli ödeme takvimini takip edin.
| İlk ihale şartı | Kontrol |
|---|---|
| Katılım teminatı | Rayiç değerin yüzde 7,5’i |
| Temel satış eşiği | Rayiç değerin en az yüzde 75’i |
| Öncelikli alacaklar | Teklif bunlar ve giderler bakımından da yeterli olmalı |
| En yüksek teklif | Kanuni eşikler sağlanırsa ihale sonucu doğurur |
Sık Sorulan Sorular
Vergi hacizli ev ilk ihalede rayicin yüzde kaçına satılır?
M.94 sisteminde ilk ihale için rayiç değerin yüzde 75’i temel eşiktir; öncelikli alacak ve gider şartları ayrıca sağlanmalıdır.
Taşınmaz ihalesinde teminat yüzde kaç?
Güncel sistemde rayiç değerin yüzde 7,5’i oranında teminat uygulanır.
Yüzde 75’i geçen her teklif yeterli mi?
Hayır. Satış bedelinden önce ödenecek rehinli/öncelikli alacaklar ve giderler daha yüksekse teklif bunları da karşılamalıdır.
İpotekli taşınmazda banka alacağı nasıl dikkate alınır?
İpoteğin kanuni sırası ve güncel alacak bakiyesi belirlenir; satış eşiği ve bedel dağıtımında bu hak dikkate alınır.
En yüksek teklifi verince ihale kesin kazanılır mı?
Yalnız kanuni asgari koşulları sağlayan geçerli teklifler arasında en yüksek teklif ihale sonucu doğurur.
Borçlunun yalnız yarım hissesi hacizliyse tamamı satılır mı?
Kural olarak kamu borçlusuna ait hacizli pay satış konusu olur; diğer paydaşların mülkiyeti borç nedeniyle kendiliğinden satılmaz.
İlk ihale olmazsa haciz kalkar mı?
Hayır. M.95 ve devamındaki ikinci satış ve satılamayan taşınmaz hükümleri uygulanır.
İhale bedeli ödenmezsa ne olur?
M.97’ye göre yeniden satış ve ihale alıcısının fiyat farkı, zarar ve faiz sorumluluğu gündeme gelir.
Sonuç
6183 m.94, taşınmazın ilk cebri ihalesini yalnız en yüksek teklif kuralına bırakmaz. Katılımcı teminatı, rayiç değerin yüzde 75’i, öncelikli rehinli alacaklar ve satış giderleri birlikte değerlendirilir. Bu eşikler taşınmazın kamu borcuna hiçbir katkı sağlamayacak veya açıkça düşük bedelle satılmasını önler. İlk satışta koşullar sağlanmazsa m.95 ikinci artırma aşamasına geçilir. İhale dosyasında rayiç, teminat, güncel rehin bakiyesi ve giderler tek hesap tablosunda kontrol edilmelidir.
İlgili rehberler: m.93 satış ilanı · m.92 şartname · m.91 rayiç değer
Resmî kaynaklar: 6183 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat kaydı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
